La résiliation d’un bail pour défaut de paiement doit respecter des délais légaux stricts, notamment un commandement de payer resté infructueux. La modification apportée par la loi n° 2023-668, qui réduit ce délai à six semaines, ne s’applique pas aux baux en cours, comme l’illustre le cas du commandement de payer délivré le 11 mars 2024.
Dernière mise à jour : 5 février 2026
L’essentiel
- Résiliation du bail pour défaut de paiement confirmée.
- Article 24 de la loi n° 89-462 applicable.
- Commandement de payer délivré le 11 mars 2024.
- Expulsion ordonnée avec astreinte de 15 euros par jour.
- Dette locative fixée à 12 213,50 euros.
- Exécution provisoire jugée compatible avec l’affaire.
Contexte de l’affaire
Le tribunal a examiné les dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui stipule que le locataire doit payer le loyer et les charges aux termes convenus. Selon l’article 24 de cette loi, la résiliation du bail pour défaut de paiement ne peut être effective qu’après un commandement de payer resté sans effet pendant deux mois. Un commandement de payer a été délivré le 11 mars 2024, et la résiliation du bail a été constatée comme acquise de plein droit au 12 mai 2024.
Le tribunal a ordonné à la locataire de libérer les lieux, sous peine d’expulsion, et a condamné celle-ci à payer une indemnité d’occupation équivalente au loyer, ainsi que la somme de 12 213,50 euros pour loyers et charges impayés, assortie d’intérêts. Une astreinte de 15 euros par jour de retard a été fixée pour le non-respect de l’obligation de quitter les lieux. La locataire a également été condamnée aux dépens de l’instance et à verser une indemnité pour frais irrépétibles. L’exécution provisoire du jugement a été ordonnée.
Question juridique
Règle de droit & textes applicables
- Respect des délais légaux pour la résiliation du bail conformément à l’article 24 de la loi n° 89-462.
- Existence d’un commandement de payer délivré et resté infructueux dans le délai imparti.
- Application des clauses contractuelles stipulant la résiliation de plein droit en cas de défaut de paiement.
- Justification de la dette locative par des éléments de preuve clairs et précis.
- Conformité de la décision avec les dispositions du code de procédure civile concernant les dépens et l’exécution provisoire.
- Imposition d’une astreinte pour garantir l’exécution de la décision d’expulsion.
Réflexe juridique
Le juge a ordonné l’expulsion de l’occupante sans droit ni titre, en application des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et a fixé une astreinte de 15 euros par jour de retard pour garantir l’exécution de la décision. La dette locative a été arrêtée à 12 213,50 euros, assortie des intérêts légaux à compter du 25 mars 2025. La condamnation aux dépens inclut les frais d’assignation et de signification, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. Enfin, le juge a statué sur l’exécution provisoire, la considérant compatible avec la nature de l’affaire, en vertu de l’article 514 du code de procédure civile.
Preuves retenues (ce qui a fait pencher la décision)
- Commandement de payer délivré le 11 mars 2024, visant la clause résolutoire du contrat de bail.
- Décompte actualisé de la dette locative s’élevant à 12 213,50 euros, présenté lors de l’audience du 21 janvier 2025.
- Absence de paiement par la locataire depuis le 19 mai 2024.
- Clause résolutoire du contrat de bail stipulant la résiliation de plein droit après deux mois d’inexécution suite à un commandement de payer.
- Justification de la délivrance du commandement de payer comportant l’ensemble des éléments d’information prévus par l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
Conséquences pratiques
La décision du juge entraîne des conséquences significatives pour chacune des parties impliquées dans cette affaire. Le bailleur obtient la résiliation du contrat de location et le droit d’expulser l’occupante, tandis que cette dernière se retrouve dans une situation d’occupation illégale, avec des obligations financières à honorer.
- Le bailleur peut procéder à l’expulsion de l’occupante sans droit ni titre.
- Le bailleur a le droit de percevoir une indemnité d’occupation équivalente au loyer jusqu’à la libération des lieux.
- Le bailleur peut réclamer le paiement des loyers impayés, soit 12 213,50 euros, avec intérêts légaux.
- L’occupante doit libérer les lieux dans un délai de huit jours, sous peine d’expulsion forcée.
- Une astreinte de 15 euros par jour de retard est imposée à l’occupante pour garantir l’exécution de la décision.
- Les dépens de l’instance, y compris les frais d’assignation et de signification, sont à la charge de l’occupante.
Checklist (à faire / à éviter)
À faire
- Vérifier le respect des délais légaux pour la résiliation du bail.
- Confirmer la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.
- Documenter la dette locative avec des preuves claires.
- Appliquer les clauses résolutoires du contrat de bail.
- Préparer les éléments pour l’exécution provisoire de la décision.
À éviter
- Ignorer les modifications législatives récentes sur les délais.
- Omettre de justifier la délivrance du commandement de payer.
- Ne pas respecter les procédures de notification des décisions.
- Éviter de négliger les frais de justice dans les dépens.
- Retarder l’exécution de l’astreinte fixée par le juge.
FAQ / Q-R juridiques
Quelle est la règle de droit applicable en matière de résiliation de bail pour défaut de paiement de loyers ?
La règle de droit applicable est l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail prévoit que la résiliation est acquise de plein droit deux mois après un commandement de payer.
Quels sont les critères pour la validité d’un commandement de payer en matière locative ?
Le commandement de payer doit comporter l’ensemble des éléments d’information prévus par l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, ainsi que la dénonciation de l’assignation au représentant de l’État dans le département six semaines au moins avant l’audience. En l’espèce, il a été justifié de la délivrance d’un commandement de payer le 11 mars 2024, respectant ces critères.
Quelle est la portée de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 sur les délais de paiement des loyers ?
La loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 a modifié le délai permettant au locataire de régler sa dette locative, le faisant passer de deux mois à six semaines après la délivrance d’un commandement de payer. Toutefois, selon l’avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024, ce délai ne s’applique pas aux baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi, ce qui signifie que le délai de deux mois mentionné dans la clause résolutoire du contrat de bail demeure effectif.
Quels sont les éléments déterminants pour constater la résiliation du bail ?
Les éléments déterminants pour constater la résiliation du bail incluent la délivrance d’un commandement de payer demeuré sans effet dans le délai de deux mois, conformément aux dispositions contractuelles. En l’espèce, la résiliation du contrat a été constatée comme acquise de plein droit au 12 mai 2024, soit deux mois après la signification du commandement de payer.
Quelle est la conséquence du défaut de paiement des loyers pour le locataire ?
Le défaut de paiement des loyers entraîne l’obligation pour le locataire de quitter les lieux, ainsi que la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient dû être payés si le bail était resté en vigueur. En l’espèce, la dette de loyers, charges et indemnités d’occupation échus s’élevait à 12 213,50 euros.
Quels sont les critères pour l’octroi d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ?
L’article 700 du code de procédure civile permet d’accorder une indemnité à la partie qui succombe, pour couvrir les frais irrépétibles. En l’espèce, Madame [V] [Y] a été condamnée à payer une indemnité de 500 euros au titre de cet article, en raison de sa position de défenderesse dans la procédure.
Quelles sont les conditions pour ordonner l’exécution provisoire d’une décision ?
L’article 514 du code de procédure civile stipule que l’exécution provisoire peut être ordonnée si elle est compatible avec la nature de l’affaire. En l’espèce, il a été jugé qu’il n’y avait pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit, ce qui a été ordonné dans la décision.
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LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
JUGEMENT DU 13 JANVIER 2026
MINUTE N° :
DOSSIER : N° RG 24/02750 – N° Portalis DB2S-W-B7I-FB3E
AFFAIRE : [Z] [X], [W] [X] / [V] [Y]
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors des débats et du prononcé du jugement
Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente Juge des Contentieux de la Protection
Madame Halima BOUKROUMA, Greffier
DEBATS : en audience publique du 21 Janvier 2025
JUGEMENT prononcé par mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, signé par Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection et Madame Halima BOUKROUMA, Greffier
DEMANDEURS
Madame [Z] [X] née le 28 Avril 1960 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1]
Comparante
Monsieur [W] [X] né le 27 Juillet 1963 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1]
Comparant
DEFENDEUR
Madame [V] [Y] née le 14 Octobre 1990 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]
non comparante et non représentée
Expédition(s) délivrée(s) le
à
Exécutoire(s) délivré(s) le
à
EXPOSÉ DU LITIGE
Monsieur [W] [X] et Madame [Z] [X] ont, par contrat signé le 1er mars 2023, donné à bail à Madame [V] [Y] un appartement situé [Adresse 7] à [Localité 8] et un garage n°8, moyennant un loyer mensuel de 750 euros, charges comprises.
Par acte de Commissaire de Justice du 18 novembre 2024, remis à étude, Monsieur [W] [X] et Madame [Z] [X] ont fait assigner Madame [V] [Y] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de THONON-LES-BAINS, lors de son audience du 21 janvier 2025, sur le fondement de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 afin de :
constater que la résiliation de bail est intervenue pour défaut de paiement de loyers et charges dans le délai légal à compter du commandement de payer les loyers rappelant les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et en application de ladite clause résolutoire insérée dans le contrat de location ;à défaut, prononcer la résiliation du bail entre les partiesconstater que Madame [V] [Y] est devenue occupant de son droit, ni titre ;en conséquence,
ordonner l’expulsion de corps et de biens de Madame [V] [Y] et celle de tout occupant de son chef, dès la signification du jugement, et sous astreinte de 20 euros par jour de retard à compter de ladite signification ; passée cette date, la locataire pourra être expulsée par tous moyens de droit avec si besoin est le concours de la force publique ;voir condamner Madame [V] [Y] : – au paiement de la somme de 10 670, 80 euros représentant l’arriéré locatif arrêté au mois d’octobre 2024 suivant le décompte annexé à l’assignation,
– au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges, à compter du mois de novembre 2024 et ce, jusqu’à la reprise effective des lieux,
– aux entiers dépens lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer les loyers, la présente assignation, la dénonce de l’assignation à la préfecture, et ceux qui en seront la suite, conformément à l’article 696 du code de procédure civile,
condamner Madame [V] [Y] au paiement de la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la présente et ses suites ; ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir, conformément à l’article 515 du code de civile.
Le Pôle médico-social de la [Localité 4] n’a pas adressé de rapport sur la situation sociale et financière de la locataire.
Lors de l’audience du 21 janvier 2025, Monsieur [W] [X] et Madame [Z] [X] ont comparu et ont réitéré leurs demandes. Ils ont déposé un décompte actualisé de la dette locative à la somme de 12 213,50 euros, précisant qu’aucun règlement n’avait été effectué par Madame [V] [Y] depuis le 19 mai 2024.
Madame [V] [Y] n’était ni présente, ni représentée.
La décision a été mise en délibéré pour être rendue à la date du 25 mars 2025 puis du 13 janvier 2026, après prorogation.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
L’article 24 I de ladite loi n° 89-462, dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat de bail, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 a notamment eu pour effet de faire passer le délai permettant au locataire de régler sa dette locative de deux mois à six semaines suivant la délivrance du commandement de payer.
Dans son avis du 13 juin 2024, la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi. Bien que, depuis le 29 juillet 2023, date d’entrée en vigueur de ladite loi, le bail ait été tacitement reconduit, ce délai de six semaines ne s’applique pas puisqu’un bail reconduit de façon tacite ne peut être considéré comme étant un nouveau contrat et continue d’être régi par la loi en vigueur lors de sa conclusion. Le délai de deux mois mentionné dans la clause résolutoire du contrat de bail demeure donc effectif.
En l’espèce, le contrat d’habitation a été conclu le 1er mars 2023 et la clause résolutoire qui y est insérée (article XI) prévoit qu’à défaut de paiement intégral à son échéance d’un seul terme de loyer, y compris les accessoires, la résiliation du contrat est en effet acquise de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré sans effet.
Il est justifié de la délivrance, le 11 mars 2024, d’un commandement de payer, dans un délai de deux mois, la somme de 3 750 euros visant la clause résolutoire du contrat et comportant l’ensemble des éléments d’information prévu par l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que la dénonciation de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département six semaines au moins avant l’audience.
Il conviendra, par conséquent, de constater que la résiliation du contrat est acquise de plein droit au 12 mai 2024, soit deux mois après la signification du commandement de payer demeuré sans effet, conformément aux dispositions contractuelles, d’ordonner à Madame [V] [Y] de libérer les lieux, à défaut d’exécution volontaire d’autoriser son expulsion et de la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer le cas échéant indexé et aux charges qui auraient dû être payés si le bail était resté en vigueur.
Il ressort du dernier décompte versé aux débats que la dette de loyers, charges et indemnités d’occupation échus et laissés impayés, échéance du mois de décembre 2024 comprise, s’élève à la somme de 12 213,50 euros.
La justification d’un paiement libératoire de Madame [V] [Y] n’étant pas rapportée, il y a lieu de la condamner à payer cette somme assortie des intérêts au taux légal à compter du 25 mars 2025, date initiale du prononcé de la décision, et jusqu’à parfait paiement.
L’obligation, pour Madame [V] [Y] et tout occupant de son chef, de quitter les lieux sera assortie d’une astreinte provisoire de 15 euros par jour de retard qui courra, à compter du délai qui sera fixé dans le commandement de quitter les lieux, pendant un délai de trois mois au plus.
Madame [V] [Y], qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront les frais d’assignation, les frais de signification de la présente décision ainsi que les frais de notification au représentant de l’État conformément à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et le coût du commandement de payer, et à payer une indemnité, en application de l’article 700 de ce même code, au titre des frais irrépétibles, dont le montant sera équitablement fixé à la somme de 500 euros.
Enfin, en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit car elle est compatible avec la nature de l’affaire.
PAR CES MOTIFS
Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, exécutoire de plein droit,
CONSTATE à la date du 12 mai 2024, la résiliation du contrat de location conclu le 1er mars 2023 entre Monsieur [W] [X] et Madame [Z] [X], d’une part, et Madame [V] [Y], d’autre part, portant sur un appartement situé [Adresse 7] à [Localité 8] et un garage n°8, par le jeu de la clause résolutoire qui y est insérée ;
DIT que Madame [V] [Y] est devenue occupante sans droit, ni titre ;
ORDONNE à Madame [V] [Y] de libérer les lieux de sa personne, de ses biens et tous les occupants de son chef dans le délai de huit jours à compter de la présente décision ;
ORDONNE qu’à défaut pour elle d’avoir libéré les lieux dans les conditions précitées, il soit procédé à l’expulsion de Madame [V] [Y] et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, en application des dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
DIT que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution ;
DIT qu’une astreinte provisoire de 15 euros par jour de retard courra, à compter du délai qui sera fixé dans le commandement de quitter les lieux et pendant un délai de trois mois au plus et CONDAMNE Madame [V] [Y] à payer l’astreinte provisoire à Monsieur [W] [X] et Madame [Z] [X] ;
CONDAMNE Madame [V] [Y] au paiement, pour l’occupation des lieux loués, d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent au loyer, le cas échéant, indexée et aux charges qui auraient dû être payées selon l’accord entre les parties, si le contrat de bail était resté en vigueur, à compter de la date de sa résiliation et jusqu’à la date de libération effective des lieux ;
CONDAMNE Madame [V] [Y] à payer à Monsieur [W] [X] et Madame [Z] [X] la somme de 12 213,50 euros arrêtée au mois de décembre 2024 et correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et laissés impayés, assortie du taux légal à compter du 25 mars 2025 et jusqu’à parfait paiement ;
DIT que le présent jugement sera transmis par le Greffe au représentant de l’État dans le département ;
CONDAMNE Madame [V] [Y] au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Madame [V] [Y] aux dépens de l’instance comprenant le droit de plaidoirie, le coût du commandement de payer, de l’assignation, de sa dénonciation au représentant de l’Etat et de la signification de la présente décision, à l’exclusion de tout autre frais ;
DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement
EN FOI DE QUOI, le présent jugement a été signé par le Juge des Contentieux de la Protection et le Greffier, sus-désignés, présents lors du prononcé.
LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,
🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro rédigé à partir de cette décision de justice Tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains, 13 janvier 2026, N° de RG 24/02750 — Thématiques associées : Expulsion d’occupants — Résiliation de bail — Paternité des données brutes : Ministère de la justice — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 5 février 2026.