Bail commercial contesté : compétence du juge et expulsion non accordée

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/00046 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-ITD4

4ème CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 13 Janvier 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Alicia VITELLO Vice-Présidente du Tribunal Judiciaire
assistée, pendant les débats de Madame Gisèle LAUVERNAY, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 02 Décembre 2025

ENTRE :

Madame [F] [B] veuve [D]
demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Charles RICHARD, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

Monsieur [Y] [I]
demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Fabienne ROCHER de la SELARL MONTMEAT-ROCHER, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE

JUGEMENT :

contradictoire et en premier ressort,
Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 13 Janvier 2026
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Monsieur [Y] [I] est le fils de Madame [V] [B] veuve [D].

Suivant acte authentique du 5 décembre 1984, Madame [V] [B] veuve [D] et Monsieur [T] [I] ont fait don de la nue-propriété d’un bien immobilier situé [Adresse 3] et Madame [V] [B] veuve [D] s’est gardé l’usufruit.

Les époux ont divorcé le 10 septembre 1985.

Monsieur [T] [I] est décédé le 8 septembre 2014.

Par jugement du 27 avril 2023, Madame [V] [B] veuve [D] a été placée sous mesure de tutelle, confiée à l’UDAF de la Haute-[Localité 4].

Par acte délivré par commissaire de justice le 21 novembre 2024, Madame [V] [B] veuve [D] et l’UDAF ont fait assigner Monsieur [Y] [I] devant le Tribunal Judiciaire de Saint-Etienne.

Appelée pour la première fois à l’audience du 1er avril 2025, l’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois.

Par arrêt de la Cour d’appel de [Localité 5] en date du 12 juin 2025, une mesure de curatelle à l’égard de Madame [V] [B] veuve [D] a été instaurée et Madame [M] [K], mandataire judiciaire à la protection des majeurs, a été désignée comme curatrice aux biens et à la personne.

Madame [M] [K] est intervenue volontairement à la procédure, en lieu et place de l’UDAF.

A l’audience du 2 décembre 2025, à laquelle l’affaire a été retenue, Madame [V] [B] veuve [D], représentée par son avocat, demande à la juridiction de :
Juger que les baux commerciaux comportent une fausse signature de Madame [V] [B] veuve [D] qui n’a rien régularisé ;Se déclarer particulièrement compétent ;Juger que Madame [V] [B] veuve [D] s’est réservée l’usufruit de cette maison à usage d’habitation sise à [Adresse 7] ;Ordonner son expulsion pure et simple sous astreinte comminatoire de 220 € par jour de retard ;Se réserver le droit de liquider l’astreinte ;Ordonner que tant Madame [K] que Madame [V] [B] veuve [D] pourront solliciter le concours de la force publique pour pratiquer ladite expulsion ;Condamner Monsieur [Y] [I] à lui payer les sommes de :10 000 € de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation qui incontestablement est due dès lors qu’il occupe depuis des lustres le bien immobilier de [Localité 8] ;2 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Au visa des articles 834 du Code de procédure civile et L. 213-4-3 du Code de l’organisation judiciaire, il soutient que le juge des contentieux et de la protection est compétent. Elle affirme n’avoir régularisé aucun bail commercial et soutient qu’il s’agit d’un faux en écriture. Elle indique que son fils n’a pas été désigné tuteur et qu’elle a expressément conserver l’usufruit de cette maison. Elle ajoute que, même si Monsieur [Y] [I] était propriétaire de la moitié de la maison en pleine propriété, il sera fait droit à la demande d’expulsion. En outre, elle soutient que sa maison actuelle n’est pas adaptée à son âge.

En réponse, Monsieur [Y] [I], représenté par son avocat, sollicite de la part de la juridiction de :

A titre principal et in limine litis,
Se déclarer matériellement incompétente ;Renvoyer le dossier à la connaissance du Tribunal judiciaire de Saint-Etienne, qui a compétence exclusive pour en connaître ;Condamner Madame [V] [B] veuve [D] et Madame [M] [K], ès qualité de curatrice, à lui payer la somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens ;
A titre subsidiaire et sur le fond,
Déclarer irrecevables et non fondées les demandes d’expulsion formées par Madame [V] [B] veuve [D] et Madame [M] [K], ès qualité de curatrice, à son encontre ;Débouter Madame [V] [B] veuve [D] et Madame [M] [K], ès qualité de curatrice, de l’intégralité de leurs fins et demandes à son encontre ;Condamner Madame [V] [B] veuve [D] et Madame [M] [K], ès qualité de curatrice, à lui payer la somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.
Au visa des articles 73 et suivants du Code de procédure civile, outre L. 213-4-3 et R. 211-3-26 du Code de l’organisation judiciaire et L. 145-4 et R. 145-23 du Code de commerce, il soutient avoir toujours résidé à cette adresse, où il exerce par ailleurs son activité professionnelle. Il affirme être titulaire d’un bail commercial, de sorte que le juge des contentieux et de la protection n’est pas compétent. Il affirme que la signature sur ledit bail est bien la sienne et qu’elle utilise différentes signatures.

Subsidiairement, il déclare être titulaire de plusieurs baux commerciaux, aux termes desquels il occupe régulièrement cette maison, tant à titre professionnel qu’à titre d’habitation, de sorte qu’il n’est pas occupant sans droit ni titre. En outre, il estime que, suite au décès de son père, il est propriétaire en pleine propriété de la moitié de la maison, de sorte qu’il l’occupe régulièrement. Il ajoute qu’au moment du divorce de ses parents, ce bien immobilier a été attribué à son père, de sorte que Madame [V] [B] veuve [D] n’a plus pu bénéficier d’un usufruit sur ce bien depuis le 10 septembre 1985. Il conclut donc à l’irrecevabilité de sa demande, en l’absence de qualité d’usufruitière. Enfin, il affirme agir dans l’intérêt de sa mère, qui est sous l’influence de personnes néfastes.

Pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties, il convient de renvoyer à leurs conclusions déposées et soutenues à l’audience, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.
Sur quoi, l’affaire est mise en délibéré au 13 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la compétence

L’article 73 du Code de procédure civile dispose que constitue une exception de procédure tout moyen qui tend soit à faire déclarer la procédure irrégulière ou éteinte, soit à en suspendre le cours.

Selon l’article 75 du même Code, s’il est prétendu que la juridiction saisie en première instance ou en appel est incompétente, la partie qui soulève cette exception doit, à peine d’irrecevabilité, la motiver et faire connaître dans tous les cas devant quelle juridiction elle demande que l’affaire soit portée.

Aux termes de l’article L. 213-4-3 du Code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre.

Enfin, l’article R. 211-3-6 du Code de l’organisation judiciaire dispose que le tribunal judiciaire a compétence exclusive dans les matières déterminées par les lois et règlements, au nombre desquelles figurent les matières suivantes : (…) : 11° Baux commerciaux à l’exception des contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, baux professionnels et conventions d’occupation précaire en matière commerciale.

Sur le rez-de-chaussée

Selon l’article 287 du Code de procédure civile, si l’une des parties dénie l’écriture qui lui est attribuée ou déclare ne pas reconnaître celle qui est attribuée à son auteur, le juge vérifie l’écrit contesté à moins qu’il ne puisse statuer sans en tenir compte. Si l’écrit contesté n’est relatif qu’à certains chefs de la demande, il peut être statué sur les autres.

Monsieur [Y] [I] produit un bail commercial en date du 24 janvier 2010 portant sur le rez-de-chaussée de la maison de [Localité 8].

Madame [V] [B] veuve [D] dénie sa signature.

La signature de Madame [V] [B] veuve [D] est présente dans l’acte notarié du 5 décembre 1984, dans les différents baux commerciaux versés par Monsieur [Y] [I] et sur le bail commercial litigieux.

Force est de constater qu’aucune de ces signatures n’est identique, alors même que Madame [V] [B] veuve [D] ne conteste pas avoir signé les autres documents.

Dès lors, ce bail commercial est considéré comme ayant été signé par Madame [V] [B] veuve [D] et par Monsieur [Y] [I].

En conséquence, en présence d’un bail commercial, le tribunal judicaire est compétent pour statuer sur le rez-de-chaussée.

La présente procédure ayant été diligentée devant le tribunal judiciaire, et non devant le juge des contentieux de la protection, il n’y a pas lieu de se déclarer incompétent.

Sur le premier étage

Les parties s’accordent pour reconnaître un accès séparé, de sorte qu’il s’agit de deux occupations distinctes.

Monsieur [Y] [I] n’est pas titulaire d’un bail commercial portant sur cet emplacement.

En outre, il ressort de l’acte notarié du 5 décembre 1984 que « Monsieur et Madame [I] font, par la présentes, donation entre vifs, chacun pour moitié à Monsieur [Y] [I], leur fils et seul présomptif héritier qui accepte expressément, de la nue-propriété des immeubles dont la désignation suit : et notamment la maison de [Localité 8] (…) Le donataire sera propriétaire des immeubles donnés en vertu et à compter des présentes. Il en aura la jouissance, en ce qui concerne la maison à [Localité 6], après le décès de Madame [I] (…). Madame [I] se réservant l’usufruit de la maison de [Localité 8] (…) pour en jouir pendant leur vie.

Dès lors, peu importe que le jugement du juge aux affaires matrimoniales du 10 septembre 1985 attribue le domicile conjugal à Monsieur [I], ce jugement ne statuant pas sur la propriété, mais seulement sur la jouissance du bien.

Madame [V] [B] veuve [D] s’est réservée l’usufruit de ce bien immobilier pour en jouir pendant sa vie, Monsieur [Y] [I] ne devant devenir propriétaire qu’après le décès de sa mère.

Celle-ci n’étant pas décédée, il n’est donc pas propriétaire de la moitié de la maison, ce qui est corroboré par la consultation cadastrale du 4 juillet 2023.

Seul l’usufruitier ayant le droit de donner son bien à bail, Monsieur [Y] [I] n’a pas de titre pour occuper cet étage.

Monsieur [Y] [I] n’ayant ni droit ni titre sur cet étage, le juge des contentieux de la protection est compétent pour connaître de cette demande d’expulsion, y compris sur la demande d’indemnité d’occupation provisionnelle portant sur cette partie du bien.

Sur l’expulsion du rez-de-chaussée

L’article 1224 du Code civil dispose que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Selon l’article L. 145-4 du Code de commerce, la durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans. Toutefois, le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale, au moins six mois à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire.

En l’espèce, en l’absence de clause résolutoire présente dans le bail commercial, le bailleur peut délivrer congé à l’expiration d’une période triennale ou en cas de faute du preneur.

Madame [V] [B] veuve [D] ne sollicite pas la résiliation du bail commercial. Au surplus, elle n’a pas délivré congé dans les formes prévues et ne démontre d’aucun manquement grave de Monsieur [Y] [I] à ses obligations contractuelles.

Dès lors, la demande de Madame [V] [B] veuve [D] aux fins d’expulsion de Monsieur [Y] [I] est rejetée.

En outre, le bail commercial étant conclu à titre gratuit, il n’y a pas lieu d’accorder une indemnité d’occupation provisionnelle sur le rez-de-chaussée.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Notification le :
– CCC à :
– Copie exécutoire à :
– CCC au dossier

En l’espèce, compte tenu de l’incompétence soulevée, les dépens sont réservés.

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, compte tenu de l’incompétence soulevée, les demandes formulées au titre de l’article 700 du Code de procédure civile sont également réservées.
PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et par mise à disposition au greffe,

En premier ressort,

DECLARE le Tribunal judiciaire de Saint-Etienne compétent pour le rez-de-chaussée du bien immobilier sis [Adresse 3] ;

REJETTE la demande de Madame [V] [B] veuve [D] à l’encontre de Monsieur [Y] [I] aux fins d’expulsion du rez-de-chaussée du bien immobilier sis [Adresse 3] ;

REJETTE la demande de Madame [V] [B] veuve [D] aux fins d’indemnité d’occupation provisionnelle sur le rez-de-chaussée du bien immobilier sis [Adresse 3] ;

Avant-dire-droit,

DECLARE le Tribunal judiciaire de Saint-Etienne incompétent au profit du Juge des contentieux de la protection de Saint-Etienne ;

DIT que le dossier sera renvoyé à l’audience du 12 mai 2026 à 13 h 30 salle H niveau I ;

RESERVE le surplus des demandes.

Le présent jugement, prononcé à la date indiquée en tête des présentes, est signé par le juge présidant l’audience des débats et le greffier du prononcé,

Le GREFFIER La PRESIDENTE