Troubles anormaux de voisinage : indemnisation pour perte de vue et d’ensoleillement – Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 5 février 2026, N° de RG 22/07485.

Quel est le fondement juridique du trouble anormal de voisinage ?

Le trouble anormal de voisinage est fondé sur l’article 544 du code civil, qui stipule que « la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ». La limite de ce droit est que nul ne doit causer à autrui de trouble anormal de voisinage, et qu’à défaut, il en devra réparation, même en l’absence de faute. L’anormalité du trouble doit s’apprécier au regard des circonstances locales et doit présenter un caractère grave et/ou répété, dépassant les inconvénients normaux de voisinage.

Quelles sont les conditions de recevabilité des demandes en appel ?

Selon l’article 542 du code de procédure civile, l’appel tend à la réformation ou à l’annulation du jugement rendu par une juridiction du premier degré. L’article 954 alinéa 3 du même code précise que la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. Les demandes nouvelles en cause d’appel doivent être examinées à la lumière des articles 564 et 565 du code de procédure civile, qui stipulent que les prétentions ne sont pas nouvelles si elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge.

Quelle est la charge de la preuve en matière de trouble anormal de voisinage ?

Il appartient à celui qui invoque le trouble anormal de voisinage d’en rapporter la preuve. Dans le cas présent, le demandeur a produit un rapport d’expertise judiciaire qui a constaté une perte de vue et d’ensoleillement, ainsi que des fissures, établissant ainsi le lien entre la construction voisine et les troubles allégués.

Quels éléments déterminants ont été retenus par la juridiction pour établir le trouble anormal de voisinage ?

La juridiction a retenu que la construction voisine entraîne une privation presque totale de la vue depuis l’appartement du demandeur et une perte substantielle d’ensoleillement de 50 %, sauf pendant le solstice d’été. Ces éléments ont été jugés suffisamment graves pour excéder les inconvénients normaux du voisinage, ouvrant ainsi droit à réparation. Concernant les fissures, l’expert a établi un lien entre celles-ci et la construction, concluant qu’elles ne peuvent pas être considérées comme une conséquence normale d’un chantier de construction.

Quelle est la portée des articles 1792 et suivants du code civil dans ce litige ?

Les articles 1792 et suivants du code civil concernent la garantie décennale, qui n’est pas applicable dans ce cas, car aucun désordre relevant de cette garantie n’est caractérisé. Toutefois, la responsabilité sans faute du constructeur et celle du syndicat des copropriétaires en tant que propriétaire ont été retenues, conduisant à une condamnation in solidum pour le trouble anormal de voisinage.

Quels sont les critères de fixation des préjudices en matière de trouble anormal de voisinage ?

La juridiction a fixé le préjudice de perte de valeur vénale à 25 000 euros, en tenant compte d’une décote de 15 % sur la valeur de l’appartement, et a retenu un préjudice de jouissance de 25 000 euros, correspondant à une indemnisation de 2 500 euros par an pendant dix ans. Le préjudice moral a été rejeté faute de preuve, et les demandes au titre des fissures ont été évaluées à 500 euros, en raison de leur nature de parties communes.