Désenclavement immobilier : comment obtenir un passage suffisant légalement ?

Section 2

ARRÊT N°

du 4 FÉVRIER 2026

N° RG 25/43

N° Portalis DBVE-V-B7J-CKGN FD-C

Décision déférée à la cour : jugement du tribunal judiciaire de Bastia, décision attaquée du 17 décembre 2024, enregistrée sous le n° 22/881

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [19]

C/

[B]

[L]

ASSOCIATION LES AMIS DE SAINTE CLAIRE

S.A.S. PRIM & A

COMMUNE DE [Localité 14]

ASSOCIATION DU CASTAGNO

ASSOCIATION DIOCESAINE D'[Localité 12] ASSOCIATION JEANNE D’ARC

Copies exécutoires délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE BASTIA

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU

QUATRE FÉVRIER DEUX-MILLE-VINGT-SIX

APPELANT :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [19]

représenté par son syndic en exercice, la S.A.S. [Localité 14] Immobilier, elle-même prise en la personne par son président en exercice, domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 9]

[Localité 7]

Représenté par Me Jean-Benoît FILIPPINI, avocat au barreau de BASTIA

INTIMÉS :

M. [J] [B]

[Adresse 28]

[Adresse 16]

[Localité 7]

Défaillant

Mme [Z], [X] [L]

[Adresse 28]

[Adresse 16]

[Localité 7]

Défaillante

ASSOCIATION LES AMIS DE [Localité 26]

prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités audit siège

Couvent [23]

[Adresse 20]

[Localité 6]

Représentée par Me Pascale MELONI, avocate au barreau de BASTIA

S.A.S. PRIM & A

prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 2]

[Localité 7]

Défaillante

COMMUNE DE [Localité 14]

Prise en la personne de son maire en exercice, domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 13]

[Localité 7]

Représentée par Me Antoine GIUDICI, avocat au barreau de BASTIA

ASSOCIATION DU CASTAGNO

prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 4]

[Localité 10]

Défaillante

ASSOCIATION DIOCÉSAINE D'[Localité 12]

prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 11]

[Localité 5]

Représentée par Me Jean-François CASALTA de la SCP CASALTA GASCHY, avocat au barreau d’AJACCIO

ASSOCIATION JEANNE D’ARC

prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représentée par Me Thomas VALERY, avocat au barreau de BASTIA

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 20 novembre 2025, devant François DELEGOVE, vice-président placé, chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Jean-Jacques GILLAND, président de chambre

Guillaume DESGENS, conseiller

François DELEGOVE, vice-président placé

En présence de [C] [Y], attachée de justice

GREFFIER LORS DES DÉBATS :

Mathieu ASSIOMA

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 4 février 2026

ARRÊT :

Rendu par défaut.

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Jean-Jacques GILLAND, président de chambre, et Mathieu ASSIOMA, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSÉ DES FAITS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

L’Association des amis de [Localité 26] est propriétaire d’un ensemble immobilier sur lequel est édifié un couvent, situé sur la parcelle cadastrée section AN [Cadastre 8] à [Localité 14] (Haute-Corse).

Par exploit du 29 août 2022, elle a assigné le [Adresse 27] [Adresse 18] devant le tribunal judiciaire de Bastia aux fins de voir constater l’état d’enclave de son fonds et ordonner une expertise afin de rechercher le chemin le plus court et le moins dommageable pour desservir sa propriété.

Par acte du 7 juin 2023, l’association a appelé à la cause la commune de [Localité 14], la S.A.S. Prima, M. [J] [B], Mme [Z] [L], l’association du [Adresse 15] et l’association diocésaine d'[Localité 12], propriétaires des parcelles limitrophes à son fonds.

Par acte du 7 septembre suivant, l’association Jeanne d’Arc est intervenue volontairement à la cause en qualité d’emphytéote de l’association du [Adresse 15].

Par jugement du 17 décembre 2024, le tribunal judiciaire de Bastia a déclaré recevable l’intervention volontaire, a dit que la parcelle litigieuse était enclavée, a débouté le [Adresse 27] [Adresse 18] de sa demande de mise hors de cause et a ordonné l’expertise sollicitée.

Par déclaration du 3 février 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 18] a interjeté appel de cette décision dans les termes suivants :

« Objet/Portée de l’appel : Appel limité aux chefs de jugement expressément critiqués Appel limité aux chefs de jugement expressément critiqués l’Appel a pour objet de demander l’infirmation du jugement rendu par le tribunal judiciaire de BASTIA du 17 décembre 2024 en ce qu’il a: dit que la parcelle sise sur la commune de BASTIA cadastrée Section AN N° [Cadastre 8] d’une contenance de 58 ares 30 centiares, propriété de l’Association des Amis de Sainte Claire est enclavée déboute le [Adresse 27] [Adresse 18] de sa demande de mise hors de cause avant dire droit sur la servitude de passage ordonne une expertise et commet pour y procéder Monsieur [K] [H] [Adresse 1] lequel aura pour mission, de se rendre sur les lieux, d’entendre les parties, de se faire remettre tout document utile, de décrire les lieux, et d’en dresser un plan, de rechercher le chemin le plus court et le moins dommageable permettant de desservir la parcelle cadastrée AN N° [Cadastre 8] de la Commune de BASTIA d’une contenance de 58 ares et 30 Centiares, propriété de l’Association les Amis de SAINTE CLAIRE, de fournir un plan topographique détaillé pour chaque proposition de tracé de la servitude sur le(s) fond(s) servant(s) en mentionnant les limites cadastrales des parcelles concernées. Donner tous les éléments techniques sur d’éventuels travaux nécessaires à l’aménagement de la servitudes de passage et d’en chiffrer le coût, d’évaluer les indemnités dues aux fonds servants, de façon générale d’éclairer le tribunal en lui donnant tout élément de nature à permettre de trancher le litige ».

Par dernières écritures communiquées le 23 septembre 2025, le [Adresse 27] [Adresse 18] sollicite de la cour de :

«  – Infirmer ou réformer le jugement déféré du tribunal judiciaire de Bastia du 17 décembre 2024 ;

Et statuant à nouveau,

– Débouter l’association les amis de [Localité 26] de sa demande de désenclavement, l’intimée et ses auteurs s’étant eux-mêmes enclavés au moment de la construction du couvent en acceptant d’être desservis pour l’avenir par une voie publique piétonne ;

– Subsidiairement, débouter l’association les amis de [Localité 26] de sa demande de désenclavement dirigée contre la commune de [Localité 14] qui a relevé appel incident contre le jugement déféré et s’oppose à la création de tout droit de passage sur la voie publique dite montée Sainte-Claire qui dépend du domaine public communal et droit demeurer une voie piétonne ;

Et en conséquence;

– Mettre hors de cause le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 21], en ce que la servitude sollicitée d’un passage pour désenclaver la parcelle AN [Cadastre 8] ne peut manifestement s’établir sur l’assise de la propriété de l’appelante ;

– Condamner l’association les amis de [Adresse 24] aux entiers dépens de l’instance ainsi qu’à la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par dernières écritures communiquées le 10 juillet 2025, l’Association les amis de

[Adresse 24] sollicite de la cour de confirmer le jugement de première instance dans toutes ses dispositions, de débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, fins et conclusions et de le condamner à lui payer la somme de 8 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ».

Par dernières écritures communiquées le 15 juillet 2025, la commune de [Localité 14] sollicite de la cour de :

« – Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a jugé bien fondé l’appel en cause de la commune de la commune de [Localité 14] et ordonné avant dire-droit une expertise à son contradictoire ;

Statuant à nouveau,

– Débouter l’association les amis de [Localité 26] de ses demandes en ce qu’elles sont dirigées contre la commune de [Localité 14] ;

– Ordonner la mise hors de cause de la commune de [Localité 14] ;

– Condamner solidairement toutes parties défaillantes à payer à la commune de [Localité 14] la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles ».

Par dernières écritures communiquées le 23 juillet 2025, l’Association diocésaine d'[Localité 12] sollicite de la cour de :

« – CONFIRMER le jugement appelé rendu le 17 décembre 2024 par le Tribunal judiciaire de BASTIA ;

– DEBOUTER les parties de toute demande de condamnation de l’Association diocésaine d'[Localité 12] à leurs frais irrépétibles et dépens ;

– CONDAMNER tout succombant à verser à l’Association diocésaine d’Ajaccio la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP CASALTA – GASCHY, avocats aux offres de droit ».

Par dernières écritures communiquées le 16 juin 2025, l’Association Jeanne d’Arc sollicite de la cour de confirmer purement et simplement le jugement en toutes ses dispositions.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 novembre 2025.

L’affaire a été renvoyée à l’audience de plaidoiries du 20 novembre 2025 et mise en délibéré au 4 février suivant.
SUR CE

Sur la demande de désenclavement

L’article 682 du code civil dispose que le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner.

L’article 683 du même code précise que le passage doit régulièrement être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique et que, néanmoins, il doit être fixé dans l’endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé.

Pour statuer comme ils l’ont fait et dire que la parcelle section AN n°[Cadastre 8] est enclavée, les premiers juges se sont fondés sur un constat de commissaire de justice dressé le 18 mai 2022 selon lequel la voie qui la dessert, la montée Sainte-Claire, est un chemin piétonnier pentu, étroit, comportant des marches sur certaines portions et insuffisant pour permettre l’accès d’un véhicule ou de moyens de secours.

Comme l’avait déjà souligné les premiers juges, cette situation n’est pas contestée par le Syndicat des copropriétaires qui maintient cependant à titre principal en cause d’appel que cet état d’enclavement avait été initialement recherché par les bâtisseurs du couvent qui avaient accepté de n’être desservi que par un accès pédestre leur procurant la tranquillité inhérente aux lieux difficilement accessibles.

L’appelant en déduit que l’association n’est pas fondée à rechercher un droit de passage chez ses voisins alors que l’enclavement qu’elle déplore était volontaire dès son origine.

La cour observe -ce qui amplement visible et constatable sur les divers plans produits au dossier- cependant que le couvent [25] a été édifié en 1851 tandis que la résidence [Adresse 18] a été construite dans les années 1960, modifiant alors considérablement la configuration ainsi que l’accessibilité du quartier, privant les propriétaires de la parcelle section AN n°[Cadastre 8] – ainsi que d’autres riverains situés en amont de l’ensemble immobilier- d’un accès largement ouvert vers la voie publique carrossable situé immédiatement de l’autre côté de la [Adresse 17].

Le moyen fondé sur l’enclavement volontaire de l’association, invoqué pour s’opposer à la demande de désenclavement présentée, sera dès lors écarté.

Le Syndicat des copropriétaires avait également soutenu en première instance que la matérialité de l’état d’enclave n’était pas rapportée dans la mesure où le couvent disposait depuis sa construction d’un accès à la voie publique par la [Adresse 17] dont les habitants se seraient satisfaits pendant plus de cent ans.

Bien que ce deuxième moyen ne soit pas expressément repris en cause d’appel, l’appelant évoque dans ses écritures les motifs du jugement y répondant en indiquant notamment qu’il était de principe de considérer que l’accès par un véhicule automobile correspondait actuellement à l’usage normal d’un fonds destiné à l’habitation.

La cour entend dès lors rappeler que la suffisance de l’accessibilité de la parcelle litigieuse à la voie publique ne peut s’apprécier par référence aux normes du XIXème siècle mais bien en tenant compte de l’évolution des moyens de transport ou des impératifs de sécurité qui justifie désormais la recherche d’un accès suffisant à la voie publique pour les véhicules automobiles et les services de secours.

La cour confirmera, en conséquence, la décision de première instance, l’état d’enclavement contesté par l’appelant étant avéré au regard des constatations du commissaire de justice, des photographies qui y sont jointes et de l’ensemble des éléments topographiques figurant au dossier.

Sur les demandes de mise hors de cause

L’article L3111-1 du code général de la propriété des personnes publiques dispose que les biens des personnes publiques mentionnées à l’article L. 1, qui relèvent du domaine public, sont inaliénables et imprescriptibles.

L’article L2122-4 du même code prévoit cependant que des servitudes établies par conventions passées entre les propriétaires, conformément à l’article 639 du code civil, peuvent grever des biens des personnes publiques mentionnées à l’article L. 1, qui relèvent du domaine public, dans la mesure où leur existence est compatible avec l’affectation de ceux de ces biens sur lesquels ces servitudes s’exercent.

Le Syndicat des copropriétaires sollicite à titre subsidiaire sa mise hors de cause de la procédure de désenclavement en soutenant que son fonds n’est pas limitrophe de la parcelle section AN n°[Cadastre 8] dont elle est séparée par la [Adresse 17] sur laquelle aucune servitude ne peut être imposée à la commune de [Localité 14].

Il précise qu’aucun désenclavement ne peut être envisagé par son fonds dès lors qu’il supposerait préalablement la création d’une servitude sur la [Adresse 17], ce qui est impossible en raison du principe d’inaliénabilité du domaine public.

La commune de Bastia, qui n’était pas représentée devant le tribunal judiciaire, sollicite également sa mise hors de cause en invoquant l’impossibilité pour le juge d’imposer une servitude sur une dépendance du domaine public et, en tout état de cause, en exprimant son opposition à l’instauration d’une servitude conventionnelle comme le permettrait l’article L2122-4 du code général de la propriété des personnes publiques.

La commune justifie ce refus en affirmant qu’une telle servitude serait incompatible avec l’affectation des lieux et se heurterait avec la destination de la [Adresse 17] qui a été aménagée à l’usage exclusif des piétons comme en témoigne le bloc de béton installé pour fermer son issue supérieure et en interdire l’accès aux véhicules.

Elle ajoute que tout aménagement pour la rendre carrossable, même sur une petite portion, est inenvisageable en raison des dangers que cela engendrerait pour les écoliers ou collégiens qui l’empruntent régulièrement.

Il ressort cependant de l’examen du constat de commissaire de justice versé aux débats, non contesté par quiconque, que la [Adresse 17], majoritairement non-carrossable pour être constituée de marches dallées, l’est cependant sur la section donnant accès à la parcelle section AN n°[Cadastre 8] dont le revêtement plan et bétonné se distingue du reste de la voie.

Le commissaire de justice a ainsi noté, à la demande de l’intimée, que cet espace constituait un accès carrossable entre la résidence [Adresse 18] et le couvent [25], tout récemment fermé par la copropriété par l’édification d’un mur de parpaings d’environ 1,20 mètre de hauteur.

La cour observe qu’aucune des parties ne verse aux débats d’éléments précis justifiant de la destination de la [Adresse 17] au-delà de l’affirmation de la commune de [Localité 14] selon laquelle cette voie est une voie communale spécialement aménagée pour le cheminement des piétons.

Or, il est établi par les constatations du commissaire de justice que la portion de la [Adresse 17] reliant la [Adresse 22] au portail du couvent est matériellement praticable par un véhicule automobile et qu’elle a ainsi été utilisée pour y accéder avant qu’un mur ne soit érigé pour y interdire ce type de passage.

La cour ne dispose à ce stade d’aucun élément lui permettant de retenir que la [Adresse 17] est strictement réservée, dans toute sa longueur et sans exception, à l’usage des piétons, de sorte qu’il est nécessaire de permettre à la mairie de [Localité 14] de se positionner sur ce point et qu’il convient de rejeter sa demande de mise hors de cause.

A défaut de certitude sur le caractère exclusivement piétonnier de cette voie, il n’est pas davantage établi que l’accès entre le couvent et la [Adresse 22] par le franchissement de la [Adresse 17] nécessite l’instauration d’une servitude ou la création d’un aménagement quelconque sur le domaine public.

La cour observe enfin que, s’il est constant que les usagers de la parcelle section AN n°[Cadastre 8] peuvent accéder à la [Adresse 17] qui fait partie du domaine communal, celle-ci ne constitue pas une issue suffisante sur la voie publique, de sorte qu’il demeure nécessaire de rechercher cet accès, sans pouvoir prévoir ou exclure à ce stade qu’il soit fixé sur le fonds du [Adresse 27] [Adresse 18] dont la demande de mise hors de cause ne peut dès lors qu’être rejetée conformément à la décision de première instance.

S’il est équitable de laisser à la charge de l’appelant les frais irrépétibles qu’il a engagés, il n’en va pas de même pour les autres parties ; en conséquence, s’ il convient de débouter le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 18] de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, il convient d’allouer, à ce titre, la somme de 4 000 euros à l’Association les amis de [Localité 26], la somme de 500 euros à l’Association diocésaine d'[Localité 12] et la somme de 500 euros à la Commune de [Localité 14].
PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Bastia du 17 décembre 2024 dans toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Déboute la commune de [Localité 14] de sa demande de mise hors de cause ;

Condamne le [Adresse 27] [Adresse 18] au paiement des entiers dépens, dont distraction au profit de Me Jean-François Casalta, avocat ;

Condamne le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 18] à payer au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile la somme de 4 000 euros à l’Association les amis de [Localité 26], la somme de 500 euros à l’Association diocésaine d'[Localité 12] et la somme de 500 euros à la Commune de [Localité 14] ;

Déboute les parties de leurs demandes pour le surplus.

LE GREFFIER

LE PRÉSIDENT