Le transfert de bail suite au décès d’un locataire est soumis à des conditions strictes, notamment la preuve de la cohabitation effective avec le défunt. Dans cette affaire, la cour a confirmé le refus de transfert en raison de l’absence de preuve de cohabitation et d’un taux d’occupation inadapté au logement.
Dernière mise à jour : 5 février 2026
L’essentiel
- Exclusion du transfert de bail pour la descendante.
- Article 14 de la loi du 6 juillet 1989.
- Absence de preuve de cohabitation effective et continue.
- Logement inadapté à la taille du ménage.
- Les dépens d’appel à la charge de la descendante.
Contexte de l’affaire
En octobre 2022, la bailleresse a notifié le refus de transfert et a envoyé une sommation de déguerpir en avril 2023. En septembre 2023, la SA Seqens a assigné la fille du défunt devant le juge des contentieux de la protection, demandant de constater son occupation sans droit, d’ordonner son expulsion, et de la condamner à payer une indemnité d’occupation.
Le jugement du 29 avril 2024 a confirmé que la fille du défunt ne pouvait prétendre au transfert du bail, l’ayant déclarée occupante sans droit ni titre. La SA Seqens a été autorisée à procéder à son expulsion, et l’indemnité d’occupation a été fixée au montant du loyer. La fille du défunt a été condamnée aux dépens et a relevé appel de cette décision.
Dans ses conclusions, elle a soutenu avoir cohabité avec son père avant son décès et a contesté l’inadaptation du logement. La SA Seqens a demandé la confirmation du jugement initial. La cour a rappelé que le transfert du bail est soumis à des conditions, notamment la cohabitation effective et la taille du ménage. La cour a constaté que la fille du défunt ne prouvait pas avoir cohabité avec lui pendant un an avant son décès et ne remplissait pas les conditions relatives à la taille du logement.
En conséquence, la cour a confirmé le jugement du 29 avril 2024, déboutant la fille du défunt de ses demandes et la condamnant aux dépens d’appel.
Question juridique
Règle de droit & textes applicables
- Preuve de la cohabitation effective et continue avec le locataire décédé pendant au moins un an non apportée par Mme [R] [K].
- Inadéquation de la taille du logement par rapport à la composition du ménage de la descendante et de son enfant.
- Non-respect des conditions supplémentaires édictées par l’article 40 de la loi du 6 juillet 1989 pour le transfert de bail des logements sociaux.
- Définition du taux d’occupation insuffisant selon l’article L 621-1 du code de la construction et de l’habitation.
- Confirmation du jugement de première instance par le juge des contentieux de la protection.
- Condamnation de Mme [R] [K] aux dépens de la procédure d’appel.
Réflexe juridique
Preuves retenues (ce qui a fait pencher la décision)
- Contrat de location indiquant que le logement est composé de quatre pièces.
- Demande de transfert de bail de Mme [R] [K] pour occuper l’appartement avec son fils, soit pour deux personnes seulement.
- Absence de preuve de cohabitation habituelle, effective et continue pendant au moins un an avant le décès du père.
- Notification de refus de transfert de bail par la bailleresse en octobre 2022.
- Sommation de déguerpir envoyée par la bailleresse en avril 2023.
Conséquences pratiques
Cette décision de la cour a des conséquences significatives pour les parties impliquées. La descendante, en tant que demandeuse, se voit déboutée de sa demande de transfert de bail, ce qui impacte sa situation de logement, tandis que la société de gestion immobilière renforce sa position sur la légalité des transferts de bail dans le cadre des logements sociaux.
- La demande de transfert de bail de la descendante est rejetée, entraînant une perte de son droit au logement.
- La société de gestion immobilière maintient la validité de son contrat de bail avec le locataire décédé.
- La descendante est condamnée à verser 500 euros à la société de gestion au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
- Les dépens d’appel sont à la charge de la descendante, augmentant ses frais juridiques.
- La décision renforce la nécessité pour les héritiers de prouver la cohabitation effective pour bénéficier d’un transfert de bail.
- La société de gestion immobilière peut utiliser cette décision comme précédent pour d’autres cas similaires.
Checklist (à faire / à éviter)
À faire
- Apporter la preuve de cohabitation effective et continue pendant au moins un an.
- Vérifier l’adéquation du logement avec la taille du ménage.
- Consulter l’article 40 de la loi du 6 juillet 1989 pour les conditions de transfert de bail.
- Préparer une contestation du refus de transfert si des preuves sont disponibles.
- Respecter les délais de réponse aux notifications de la bailleresse.
À éviter
- Ne pas ignorer les conditions spécifiques pour les logements sociaux.
- Éviter de soumettre une demande sans preuves suffisantes.
- Ne pas négliger les conséquences des dépens d’appel.
- Éviter de rester inactif après la notification de refus.
- Ne pas omettre de vérifier le contrat de location pour des détails importants.
FAQ / Q-R juridiques
Quelle est la règle de droit applicable au transfert de bail en cas de décès du locataire ?
Le transfert de bail en cas de décès du locataire est régi par l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989. Cet article stipule que, lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré au conjoint survivant, aux descendants vivant avec lui depuis au moins un an à la date du décès, au partenaire lié par un PACS, aux ascendants, au concubin notoire, ou aux personnes à charge ayant cohabité avec le locataire depuis au moins un an.
Quelles sont les conditions supplémentaires pour le transfert de bail concernant les logements sociaux ?
Pour les logements sociaux, l’article 40 de la loi du 6 juillet 1989 impose que le bénéficiaire du transfert doit remplir les conditions d’attribution et que le logement doit être adapté à la taille de son ménage. Cette notion de taille de ménage fait référence à la cellule économique et familiale.
Quels sont les critères déterminants pour le refus de transfert de bail à un descendant ?
Les descendants du locataire décédé doivent justifier qu’ils respectent les conditions supplémentaires édictées à l’article 40 de la loi du 6 juillet 1989, notamment celle relative à la taille du ménage. En l’absence de preuve de cohabitation habituelle, effective et continue pendant au moins un an avant le décès, ainsi que de la conformité à la taille du logement, le contrat de location est résilié de plein droit.
Quelle est la charge de la preuve concernant la cohabitation et l’adéquation du logement ?
Il incombe à la descendante de prouver qu’elle a cohabité avec le locataire décédé de manière habituelle, effective et continue pendant au moins un an avant son décès. De plus, elle doit démontrer que le logement est adapté à la taille de son ménage, ce qui n’a pas été établi dans le cas présent.
Quels éléments ont conduit à la confirmation du jugement de première instance ?
Le jugement a été confirmé car la descendante n’a pas apporté la preuve de sa cohabitation avec le locataire décédé pendant la période requise, ni justifié que le logement était adapté à la taille de son ménage. Le contrat de location, composé de quatre pièces, ne correspondait pas à la situation de deux occupants, entraînant ainsi le rejet de sa demande de transfert de bail.
Quelle est la portée de l’article 700 du code de procédure civile dans cette affaire ?
L’article 700 du code de procédure civile permet à la partie gagnante de demander le remboursement des frais de procédure. Dans cette affaire, la descendante a été condamnée à verser une somme au titre de cet article, en raison de sa position de perdante dans le litige.
Quels sont les effets de l’expulsion sur les droits de la descendante ?
L’expulsion de la descendante a été ordonnée en raison de son occupation sans droit ni titre du logement. Cette mesure a été justifiée par le fait qu’elle ne remplissait pas les conditions légales pour prétendre au transfert du bail, entraînant ainsi la résiliation de plein droit du contrat de location suite au décès du titulaire.
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DE
VERSAILLES
Code nac : 51C
Chambre civile 1-2
ARRET N°52
CONTRADICTOIRE
DU 03 FÉVRIER 2026
N° RG 24/05900 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WXWB
AFFAIRE :
[R] [K]
C/
Société SEQENS, venant aux droits de la société LES TROIS VALLEES, agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 29 Avril 2024 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de PONTOISE
N° chambre :
N° Section :
N° RG : 11-23-1518
Expéditions exécutoires
Copies
délivrées le : 03/02/2026
à :
Me Gabriel DE FROISSARD DE BROISSIA
Me Mariane ADOSSI
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE TROIS FÉVRIER DEUX MILLE VINGT SIX,
La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :
APPELANTE
Madame [R] [K]
née le 18 Novembre 1973 à [Localité 8]
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Adresse 10]
[Localité 5]
Représentant : Me Gabriel DE FROISSARD DE BROISSIA de l’AARPI JUNON AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 372
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro N-[Numéro identifiant 6] du 20/06/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 11])
****************
INTIMEE
Société SEQENS, société anonyme d’habitations à loyer modéré inscrite au RCS de [Localité 9] 582 142 816, société à mission, au Capital social de 606 404 611,50 Euros, venant aux droits de la société LES TROIS VALLEES, agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
N° SIRET : 582 .14 2.8 16
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentant : Me Mariane ADOSSI de la SCP PETIT MARCOT HOUILLON, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 100 – N° du dossier 2300839
****************
Composition de la cour :
L’affaire a été débattue à l’audience publique du 18 Novembre 2025, Monsieur Philippe JAVELAS, président, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :
Monsieur Philippe JAVELAS, Président,
Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,
Mme Florence SCHARRE, Conseillère,
qui en ont délibéré,
Greffière, lors des débats et de la mise à disposition de la décision : Madame Bénédicte NISI
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat du 1er septembre 1978, la société Les Trois Vallées aux droits de laquelle vient la SA Seqens a donné en location à Mme [S] [K] et [P] [K] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3], à [Localité 7].
Après que Mme [S] [K] se fut désolidarisée du bail le 23 mars 2016, M. [P] [K] est devenu seul titulaire du bail. Il est décédé le 5 août 2022.
Madame [R] [K], fille du défunt, a sollicité le transfert de bail à son profit. Le transfert a été refusé par la bailleresse au motif que le logement (F4) n’est pas adapté à la taille du ménage composé d’un enfant et d’un adulte.
Le 3 octobre 2022, la bailleresse a indiqué à l’occupante que le transfert était refusé et lui a adressé le 28 avril 2023 une sommation de déguerpir.
Par acte de commissaire de justice délivré le 6 septembre 2023, la société Seqens venant aux droits de la société Les Trois Vallées a assigné Mme [R] [K] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pontoise aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
– voir constater l’occupation sans droit ni titre du logement par Mme [R] [K],
– voir ordonner l’expulsion de Mme [R] [K] ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux sis [Adresse 2] à [Localité 7],
– voir condamner Mme [R] [K] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’à la complète libération des lieux, et notamment au paiement de la somme de 600,19 euros terme de mai 2023 inclus,
– se voir autoriser à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde-meuble de leur choix, aux frais, risques et périls de qui il appartiendra,
– voir condamner Mme [R] [K] à lui verser la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens.
Par jugement contradictoire du 29 avril 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pontoise a :
– dit que Mme [R] [K] ne peut prétendre au transfert du droit au bail et est occupante sans droit ni titre du logement situé [Adresse 2] à [Localité 7],
– autorisé la société Seqens à faire procéder à l’expulsion de Mme [R] [K] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin à l’aide de la force publique et d’un serrurier faute de libération volontaire des locaux,
– fixé l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi,
– condamné Mme [R] [K] à payer à la société Seqens, à compter du 1er mars 2024, l’indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de libération effective des lieux,
– dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 à L. 433-3 du code des procédures civiles d’exécution,
– condamné Mme [R] [K] aux dépens, qui comprendront notamment le coût de la sommation de quitter les lieux,
– rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,
– débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.
Par déclaration reçue au greffe le 5 septembre 2024, Mme [R] [K] a relevé appel de ce jugement.
Aux termes de ses conclusions signifiées le 22 novembre 2024, Mme [R] [K], appelante, demande à la cour :
– de la déclarer recevable et bien fondée, et en conséquence,
– de la recevoir en son appel,
– d’infirmer le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pontoise en date du 29 avril 2024 en toutes ses dispositions,
statuant à nouveau,
– de prononcer le transfert à son profit du droit au bail portant sur le logement sis [Adresse 2] à [Localité 7],
– de condamner la société Seqens aux entiers dépens.
Aux termes de ses conclusions signifiées le 21 février 2025, la société Seqens, intimée, demande à la cour de :
– confirmer le jugement rendu le 29 avril 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pontoise en toutes ses dispositions,
– débouter Mme [R] [K] de l’ensemble de ses demandes, moyens et prétentions,
– condamner Mme [R] [K] à lui payer la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
– condamner Mme [R] [K] aux entiers dépens.
Mme [R] [K] a été expulsée mais dit maintenir son appel pour des raisons sentimentales.
La clôture de l’instruction a été prononcée le 16 octobre 2025.
Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur l’appel de Mme [R] [K].
Au soutien de son appel, Mme [R] [K] reproche au premier juge d’avoir fait une mauvaise appréciation des faits de la cause pour faire droit aux demandes de la société Seqens. Elle fait valoir qu’elle démontre avoir occupé le logement, objet du bail consenti à son père, avec celui-ci au moins un an avant son décès intervenu le 5 août 2022 et que la bailleresse ne démontre pas que la taille du logement serait inadaptée à la composition de la famille. Elle fait observer qu’elle a fait une demande de relogement de sorte que sa bonne foi doit être retenue.
La société Seqens poursuit la confirmation du jugement, soulignant que le premier juge a fait une exacte application de la règle de droit.
Sur ce,
Aux termes de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, ’lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil, aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès, au partenaire lié au locataire par un PACS, aux ascendants, au concubin notoire, ou aux personnes à charge qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès’.
S’agissant plus particulièrement des logements sociaux, le transfert du bail est en outre soumis à des conditions supplémentaires édictées à l’article 40 de la loi du 6 juillet 1989, à savoir que le bénéficiaire doit remplir les conditions d’attribution, et que le logement doit être adapté à la taille de son ménage, cette notion faisant référence, selon la cour de cassation, à la cellule économique et familiale.
Ces deux conditions sont toutefois écartées lorsque le bénéficiaire du transfert est, soit le conjoint, soit le partenaire lié au locataire par un PACS, ou le concubin notoire du défunt, soit un ascendant du défunt, une personne de plus de 65 ans ou présentant un handicap, une durée de cohabitation effective d’au moins un an avec le défunt étant requise dans ces trois derniers cas.
Il suit de là que les descendants du défunt sont tenus de justifier qu’ils respectent bien les conditions supplémentaires édictées à l’article 40, et notamment celle tenant à la taille du ménage. A défaut, le contrat de location est résilié de plein droit, du seul fait du décès du titulaire du bail. En outre, les dispositions de l’article L 621-1 du code de la construction et de l’habitation précisent que les locaux insuffisamment occupés sont définis comme des locaux comportant un nombre de pièces habitables, au sens de l’article 28 de la loi du 1er septembre 1948 (….), non compris les cuisines, supérieur de plus d’un, au nombre de personnes qui y ont effectivement leur résidence principale.
En l’espèce, non seulement Mme [R] [K] ne rapporte pas la preuve lui incombant qu’elle a cohabité avec son père de manière habituelle, effective et continue pendant au moins un an avant le décès de celui-ci intervenu le 5 août 2022, mais, plus encore, elle ne justifie pas remplir les conditions requises relatives à la taille du logement. En effet, il ressort de la lecture du contrat de location que le logement est composé de quatre pièces, alors que Mme [R] [K] a fait sa demande de transfert de bail pour occuper l’appartement aves son fils, soit pour deux personnes seulement, d’où un taux d’occupation insuffisant au regard de l’article 40 de la loi du 6 juillet 1989.
Force est de constater que, même si Mme [R] [K] justifie de sa qualité de descendante du locataire en titre décédé et qu’elle s’acquitte des échéances mensuelles, elle ne remplit pas les conditions légales pour prétendre au transfert du bail initialement consenti à son père.
En conséquence, le jugement rendu le 29 avril 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pontoise doit être confirmé en toutes ses dispositions, Mme [R] [K] étant déboutée de toutes ses demandes.
Sur les mesures accessoires.
Mme [R] [K] doit être condamnée aux dépens de la procédure d’appel, les dispositions du jugement contesté relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs, confirmées.
Il y a lieu de faire droit à la demande de la société Seqens au titre des frais de procédure par elle exposés en cause d’appel en condamnant Mme [R] [K] à lui verser la somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,
Confirme le jugement rendu le 29 avril 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pontoise en toutes ses dispositions,
Déboute Mme [R] [K] de ses demandes,
Condamne Mme [R] [K] à verser à la société Seqens la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
Condamne Mme [R] [K] aux dépens d’appel pouvant être recouvrés conformément aux règles régissant l’aide juridictionnelle.
– prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.
– signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Bénédicte NISI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
La Greffière Le Président
🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro rédigé à partir de cette décision de justice Cour d’appel de Versailles, 3 février 2026, N° de RG 24/05900 — Thématiques associées : Baux d’habitation / Logement — Transfert de bail — Paternité des données brutes : Ministère de la justice — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 25 février 2026.
Droit de la location d'habitation
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