Propriété foncière : contestation des empiétements et demande d’expertise rejetée

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 8

ARRÊT DU 13 FEVRIER 2026

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/06954 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CLGAH

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 26 Février 2025 -Président du tribunal judiciaire de MEAUX – RG n° 24/1011

APPELANTE

La Commune de [Localité 1], agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par Me Frédéric GUERREAU de la SELARL PONTAULT LEGALIS, avocat au barreau de MELUN, toque : 55

INTIMÉS

M. [C] [I]

[Adresse 3]

[Localité 3]

Mme [D] [Z]

[Adresse 3]

[Localité 3]

S.C.I. ALMANIRO agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 3],

[Localité 3]

Représentés par Me Delphine MENGEOT, avocat au barreau de PARIS, toque : D1878

Ayant pour avocat plaidant Me Paul ZEITOUN, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 8 janvier 2026 en audience publique, Marie-Catherine GAFFINEL, Conseillère, ayant été entendue en son rapport dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile, devant la cour composée de :

Florence LAGEMI, Présidente de chambre

Marie-Catherine GAFFINEL, Conseillère

Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère

qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : Catherine CHARLES

ARRÊT :

– Contradictoire

– rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Florence LAGEMI, Présidente de chambre et par Catherine CHARLES, présent lors de la mise à disposition.
Mme [Z] et M. [I] sont propriétaires de la parcelle cadastrée section C n°[Cadastre 1] situé à [Localité 4], [Adresse 4]. Ils ont fait édifier sur cette parcelle un immeuble à usage d’habitation avec garage et clôture suivant permis de construire délivré le 7 juin 1984 à M. [I].

M. [I] est également propriétaire de la parcelle cadastrée section C n°[Cadastre 2] situé à [Adresse 5].

La société Almaniro, dont M. [I] est gérant, est propriétaire d’une maison située [Adresse 6], à [Localité 4], construite sur la parcelle n°[Cadastre 3].

Ces trois parcelles sont contiguës, la parcelle n°[Cadastre 2] étant bordée de part et d’autre par les passerelles n°[Cadastre 3] et [Cadastre 1].

Considérant que Mme [Z], M. [I] et la société Almaniro occupent de façon illicite l’espace communal, la commune de Marles-en-Brie les a faits assigner le 19 novembre 2024 devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Meaux aux fins de les voir condamner sous astreinte de 500 euros par jour de retard, à procéder au retrait des aménagements et installations illicites empiétant sur l’emprise de la propriété communale de l'[Adresse 7] et à la remise en état des lieux, passé un délai de 15 jours à compter de la signification de l’ordonnance et, à titre subsidiaire, de voir ordonner une expertise technique.

Par ordonnance du 26 février 2025, le premier juge a :

– rejeté la demande de la commune de [Localité 4] de retrait sous astreinte des aménagements et installations sise [Adresse 8] à [Localité 4], parcelles cadastrées section C n°[Cadastre 1] et [Cadastre 3] ;

– rejeté la demande de la commune de [Localité 4] fondée sur les dispositions de l’article 145 du code de procédure civile ;

– condamné la commune de [Localité 4] à payer à chacune des parties défenderesses à savoir M. [I], Mme [Z], et la société Almaniro la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamné la commune de [Localité 4] aux entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Par déclaration du 9 avril 2025, la commune de [Localité 4] a relevé appel de cette décision en critiquant l’ensemble de ses chefs de dispositif.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 8 juillet 2025, elle demande à la cour de :

– la recevoir en son appel et la déclarer bien fondée ;

– infirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance entreprise du 26 février 2025 ;

Statuant à nouveau,

– condamner sous astreinte de 500 euros par jour de retard Mme [Z], M. [I] et la société Almaniro, propriétaires des parcelles n°[Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3], situées [Adresse 8] à procéder au retrait des aménagements et installations illicites empiétant sur l’emprise de la propriété communale de l'[Adresse 7] et procéder à la remise en état des lieux passé un délai de 15 jours à compter de la signification de l’arrêt à intervenir ;

– ordonner une expertise technique et désigner tel géomètre expert qu’il plaira à la cour avec la mission décrite au corps des présentes ;

– fixer la consignation à valoir sur la rémunération de l’expert et tel délai qu’il plaira au « tribunal » pour y procéder ;

statuant à nouveau,

– condamner Mme [Z], M. [I] et la société Almaniro ensemble et in solidum au paiement d’une indemnité de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles et aux dépens de première instance et d’appel ;

– les débouter de toute demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens à hauteur d’appel de ce chef.

Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 8 juillet 2025, les intimés demandent à la cour de :

– les déclarer recevables et bien fondés en toutes leurs demandes ;

– débouter la commune de [Localité 4] de son appel ;

Y faisant droit,

– confirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

– condamner la commune de [Localité 4] à payer d’une part, à M. [I] et Mme [Z] et d’autre part, à la société Almaniro, la somme de 2.000 euros chacun, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner la commune de [Localité 4] aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 10 décembre 2025.

Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu’aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
SUR CE, LA COUR,

Sur la demande de retrait des installations

L’article 835 du code de procédure civile prévoit que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Le caractère illicite de l’acte peut résulter de sa contrariété à la loi, aux stipulations d’un contrat ou aux usages.

Au cas présent, l’appelante soutient que les intimés ont commis une voie de fait en implantant différents poteaux, murets et arceau sur la voie communale et sollicite ainsi d’une part, le retrait des poteaux métalliques et d’un muret installés le long de la parcelle n°[Cadastre 1] et d’autre part, le retrait d’un arceau métallique installé le long de la parcelle n°[Cadastre 3].

· S’agissant des installations au droit de la parcelle n°[Cadastre 1]

Les installations litigieuses sont installées sur une bande de terrain le long de la chaussée, au droit de la parcelle n°[Cadastre 1] devant le portail de Mme [Z] et M. [I]. Il n’est pas contesté que cette bande de terrain était incluse dans la parcelle n°[Cadastre 1] lors de son acquisition par Mme [Z] et M. [I].

La commune de [Localité 4] fait valoir que cette bande de terrain lui a été cédée par Mme [Z] et M. [I] en exécution de la clause n°7 du permis de construire délivré le 23 février 1984, que Mme [Z] et M. [I] ont ainsi clôturé leur propriété en excluant cette bande de terrain et que si aucun acte notarié matérialisant cette cession n’a été signé, son principe est acquis de sorte qu’elle est propriétaire de cette bande de terrain sur laquelle Mme [Z] et M. [I] ont implanté les différents poteaux et muret.

Les intimés répliquent qu’aucune cession n’est intervenue, que de 1984 à 2012 la commune de [Localité 4] n’a jamais réclamé la cession de la bande litigieuse, que si en 2012, elle a proposé d’engager des négociations à ce sujet, aucun accord sur le prix n’a été trouvé et que depuis 2010, les cessions gratuites de terrains, destinés à être affectés à certains usages publics, imposées aux pétitionnaires par les communes ont été déclarées inconstitutionnelles. Ils en concluent que la commune ne démontre pas être propriétaire du terrain sur lequel ils ont installé les poteaux et le muret.

Le permis de construire délivré le 23 février 1984 était assorti de plusieurs prescriptions, l’article 7 mentionnant que « le pétitionnaire devra céder gratuitement à la commune le terrain nécessaire à l’élargissement de la [Adresse 9] (1/10ème maximum de la superficie du terrain) ».

Pour autant, il n’est pas contesté que les parties n’ont jamais signé d’acte de vente portant sur cette bande de terrain.

Si par courrier du 27 février 2012, la commune de [Localité 4] a proposé à Mme [Z] et M. [I] de « régulariser cette situation dans le cadre d’une négociation amiable » en sollicitant le service France Domaine « pour obtenir le juste prix de cette transaction », aucun accord sur le prix et la chose n’a été trouvé.

Cette lettre ainsi que celle adressée le 27 janvier 2014 aux termes de laquelle la mairie sollicitait l’autorisation de Mme [Z] et M. [I] afin d’effectuer une tranchée sur la bande de terrain litigieuse confirment que la commune de [Localité 4] avait parfaitement conscience du droit de propriété de Mme [Z] et M. [I] sur la bande litigieuse.

Le choix de Mme [Z] et M. [I] d’implanter leur portail en retrait de la bordure de leur parcelle et de laisser ainsi une bande de terrain leur appartenant à l’extérieur de leur espace clôturé, le long de la voie communale, est sans incidence sur leur droit de propriété sur cette bande.

En conséquence, la commune échoue à démontrer que Mme [Z] et M. [I] ont installé des équipements le long de la parcelles n°[Cadastre 1] sur l’espace communal.

· S’agissant des installations au droit de la parcelle n°[Cadastre 3]

La commune de [Localité 4] expose que la société Almaniro a implanté et scellé sur la chaussée de la voie communale un arceau installé au droit de la parcelle n°[Cadastre 3] devant la porte de son garage. Elle se prévaut d’un constat de commissaire de justice réalisé le 16 septembre 2024 qui a noté qu’un piquet métallique de l’arceau était scellé sur la chaussée.

Mais, les intimées produisent le projet de rénovation et d’extension d’un garage que la société Almaniro a adressé le 20 mars 2021 à la commune de [Localité 4], ainsi que le procès-verbal de conformité du 26 août 2024. Ce procès-verbal mentionne expressément que l’accès à la voirie, l’implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques et l’emprise au sol des constructions sont conformes. Or, l’appelante ne rapporte pas la preuve que l’arceau a été implanté postérieurement à ce procès-verbal.

Dans ces conditions, la seule implantation du piquet sur la partie goudronnée de la chaussée ne peut suffire à caractériser un empiètement caractérisant un trouble manifestement illicite. La commune de [Localité 4] échoue à démontrer que la société Almaniro a empiété sur la voie communale.

L’ordonnance est confirmée en ce qu’elle a rejeté les demandes de retrait des équipements installés par M. [I], Mme [Z] et la société Almaniro.

Sur la demande d’expertise

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé sur requête ou en référé.

Pour ordonner une expertise en application de ce texte, le juge des référés doit constater l’existence d’un procès « en germe », possible et non manifestement voué à l’échec, dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée, l’expertise judiciaire ordonnée n’impliquant aucun préjugé sur la responsabilité des parties appelées à la procédure ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

Au cas présent, la commune de [Localité 4] sollicite la désignation d’un expert géomètre afin de déterminer les limites séparatives de propriété des parcelles n°[Cadastre 1] et [Cadastre 3] avec la propriété communale et dire si les installations implantées par les intimés empiètent sur le domaine public. Elle soutient qu’elle a un intérêt à cette mesure d’instruction dès lors qu’elle entend introduire une action contre Mme [Z] et M. [I] afin de faire reconnaitre son droit de propriété sur la bande de terrain litigieuse.

Mais, la commune de [Localité 4] qui entend exercer une action contre Mme [Z] et M. [I] afin de les contraindre à lui céder la bande de terrain située devant le portail de la parcelle n°[Cadastre 1], le long de la voie communale ne justifie pas d’un motif légitime. En effet, d’une part, il est établi que nonobstant la clause du permis de construire, aucun accord entre les parties n’est intervenu pour fixer le prix et la chose cédée de sorte que la commune de [Localité 4] ne peut se prévaloir de ce permis de construire datant de plus de 40 ans et contenant une clause qui est inconstitutionnelle ainsi qu’en a décidé le Conseil constitutionnel. D’autre part, il ne résulte d’aucune pièce une difficulté de bornage, la bande de terrain réclamée par la commune de [Localité 4] étant parfaitement identifiée au cadastre, comme appartenant à Mme [Z] et M. [I], rendant toute mesure inutile.

La commune de [Localité 4] n’allègue aucun motif légitime à l’encontre de la société Almaniro.

L’ordonnance est en conséquence confirmée en ce qu’elle a rejeté la demande d’expertise.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le premier juge a fait une exacte appréciation du sort des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

La commune de [Localité 4], succombant en ses prétentions, est condamnée aux dépens et à verser d’une part, à M. [I] et Mme [Z], la somme de 2.000 euros et d’autre part, à la société Almaniro, la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance,

Condamne la commune de [Localité 4] aux dépens et à verser d’une part, à M. [I] et Mme [Z], la somme globale de 2000 euros et d’autre part, à la société Almaniro, la somme de 1.500 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT