Servitude non aedificandi : démolition de constructions illicites et indemnités – Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 12 février 2026, N° de RG 25/03857.

Quelle est la règle de droit applicable concernant la servitude non aedificandi dans un lotissement ?

La servitude non aedificandi est régie par les dispositions du cahier des charges du lotissement, qui stipule une zone frappée de servitude non aedificandi de quatre mètres de largeur sur le pourtour des lots. Bien que le cahier des charges puisse devenir caduc en vertu de l’article L 442-9 du code de l’urbanisme, cette caducité n’affecte pas les clauses engageant les colotis entre eux. Ainsi, la servitude demeure applicable entre les parties.

Quels sont les critères pour établir un trouble manifestement illicite ?

Le trouble manifestement illicite est défini comme toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui constitue une violation évidente de la règle de droit. Pour apprécier la réalité de ce trouble, le juge doit se placer au jour où la décision a été rendue. En l’espèce, la construction de la véranda empiète sur la propriété du demandeur et ne respecte pas la servitude non aedificandi, ce qui constitue un trouble manifestement illicite.

Quelles sont les conditions de recevabilité des conclusions en appel ?

Les conclusions en appel doivent être présentées conformément aux articles 906-2 et 908 à 910 du code de procédure civile. En vertu de l’article 915-2, alinéa 2, les parties doivent présenter l’ensemble de leurs prétentions sur le fond. En l’espèce, les conclusions notifiées par le demandeur ont été déclarées recevables, car bien que mentionnant une erreur matérielle, le dispositif se réfère correctement à la cour.

Quelle est la portée de l’article 750-1 du code de procédure civile concernant la tentative de résolution amiable ?

L’article 750-1 du code de procédure civile impose aux parties d’inviter l’autre à trouver une solution amiable au litige. Toutefois, la cour n’est pas tenue de statuer sur des demandes de constatation ou de déclaration qui ne sont pas des prétentions. En l’espèce, la cour a jugé qu’elle n’était pas saisie de la fin de non-recevoir tirée de l’irrecevabilité de la demande pour manquement à cette obligation, car la demande n’était pas reprise dans le dispositif des conclusions.

Quels sont les critères pour accorder une provision en référé ?

Selon l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, une provision peut être accordée lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Le demandeur doit établir l’existence de l’obligation tant en son principe qu’en son montant. En l’espèce, la cour a jugé que l’obligation d’indemniser le demandeur pour les désordres affectant les panneaux solaires était sérieusement contestable, ce qui a conduit à l’infirmation de la demande de provision.

Quels éléments déterminants ont conduit à la décision de démolition de la véranda ?

La cour a retenu que la véranda empiète sur la propriété du demandeur et ne respecte pas la servitude non aedificandi. Les constats dressés par commissaire de justice ont montré que la véranda prend appui sur un muret constitutif de la limite séparative, qui est mitoyen, et sur un mur appartenant exclusivement au demandeur. Ces éléments ont été jugés constitutifs de troubles manifestement illicites, justifiant la démolition de la véranda.