La cour a jugé que la commune ne pouvait revendiquer la propriété d’une parcelle par usucapion en raison d’une possession insuffisante et de la reconnaissance d’une indivision. Cette décision souligne les exigences strictes de la prescription acquisitive en matière de propriété foncière publique.
Dernière mise à jour : 5 février 2026
L’essentiel
- Action de la commune déclarée recevable par la cour.
- Prescription acquisitive ne nécessite pas publication de l’assignation.
- Utilisation ponctuelle ne prouve pas possession continue et paisible.
- Reconnaissance de propriétaires indivis contredit la revendication de propriété.
- La cour déboute la commune et impose des frais irrépétibles.
Contexte de l’affaire
En mars 2025, la commune a interjeté appel de ce jugement. Dans ses conclusions, elle a demandé à la cour d’infirmer le jugement initial, arguant que la publication de l’assignation n’était pas nécessaire et affirmant sa pleine propriété sur la parcelle en question. Elle a également demandé des dommages-intérêts pour couvrir ses frais de justice.
Les acheteurs ont réagi en demandant à la cour de statuer sur la recevabilité de l’action et de débouter la commune de sa demande d’usucapion, tout en réclamant des frais de justice à la commune. La cour a ensuite examiné la recevabilité de l’action, concluant que la commune pouvait revendiquer la propriété par prescription acquisitive, mais a noté que la possession de la parcelle par la commune n’était pas continue et n’avait pas été exercée comme celle d’un véritable propriétaire.
La cour a finalement débouté la commune de ses demandes, affirmant qu’elle n’était pas devenue propriétaire de la parcelle par prescription. En conséquence, la commune a été condamnée à verser des frais aux acheteurs et à payer les dépens, marquant ainsi la fin de ce litige.
Question juridique
Règle de droit & textes applicables
- Absence de possession continue, paisible et non équivoque de la parcelle par la commune.
- Reconnaissance par la commune de l’existence de propriétaires indivis, contredisant sa prétention à la propriété.
- Utilisation ponctuelle de la parcelle pour des événements, sans caractère de propriété.
- Aménagement et entretien de la parcelle ne remettent pas en question son caractère privé.
- Comportement de la commune en tant qu’utilisatrice et non comme propriétaire véritable.
Réflexe juridique
Preuves retenues (ce qui a fait pencher la décision)
- Pièce 1 : Actes versés aux débats attestant de la propriété indivise de la parcelle A n°[Cadastre 2].
- Pièce 2 : Demande des propriétaires à la mairie de réglementer le stationnement sur la place.
- Pièce 3 : Autorisation des propriétaires pour l’aménagement de la parcelle.
- Pièce 10 : Courriers de madame [U] épouse [V] et des consorts [D]-[I] proposant la cession de leurs droits sur la place.
- Pièce 18 : État de l’éclairage de la place, considéré comme modeste.
Conséquences pratiques
La décision de la cour a des conséquences significatives pour les parties impliquées. La commune, en tant que demandeur, se voit déboutée de ses prétentions, tandis que les propriétaires indivis bénéficient d’une reconnaissance de leurs droits de propriété.
- La commune doit renoncer à ses revendications sur la parcelle litigieuse.
- Les propriétaires indivis conservent leurs droits de propriété sur la parcelle.
- La commune est condamnée à verser 3 000 euros aux propriétaires indivis pour frais irrépétibles.
- La commune doit également assumer les dépens de la procédure, ce qui peut impacter son budget.
- Cette décision pourrait inciter la commune à revoir sa stratégie de gestion des biens fonciers.
- Les propriétaires indivis peuvent envisager d’autres actions pour protéger leurs droits de propriété à l’avenir.
Checklist (à faire / à éviter)
À faire
- Vérifier la recevabilité de l’action de la commune.
- Rassembler des preuves de possession continue de la parcelle.
- Documenter l’utilisation de la parcelle par la commune.
- Obtenir des autorisations des propriétaires pour l’aménagement.
- Préparer une contestation des frais irrépétibles imposés.
À éviter
- Reconnaître l’existence de propriétaires indivis.
- Utiliser la parcelle de manière ponctuelle sans preuve de possession.
- Ignorer les demandes des propriétaires concernant le stationnement.
- Minimiser l’importance des actes de propriété versés aux débats.
- Omettre de justifier l’entretien de la parcelle comme preuve de propriété.
FAQ / Q-R juridiques
Quelle est la règle de droit applicable concernant la recevabilité de l’action en revendication de propriété ?
Le tribunal a déclaré l’action de la commune irrecevable en raison de l’absence de publication de l’assignation au service de la publicité foncière. Toutefois, il a précisé que l’action de la commune, en tant qu’action en revendication de propriété pour cause de prescription acquisitive, ne vise pas à résoudre, révoquer ou rescinder des droits issus d’actes soumis à la publicité foncière selon l’article 30, 5° du décret du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière. Par conséquent, la publication de l’assignation n’était pas requise, rendant la demande de la commune recevable.
Quels sont les critères de la prescription acquisitive selon le Code civil ?
La commune soutient avoir acquis la parcelle litigieuse par prescription acquisitive, en vertu de l’article 2261 du Code civil, qui stipule que « la prescription acquisitive est un mode d’acquisition de la propriété par la possession d’un bien pendant un certain temps ». Pour qu’il y ait prescription, la possession doit être continue, non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire. La commune a affirmé avoir exercé ces conditions pendant au moins trente ans.
Quels éléments déterminants ont conduit à la décision de débouter la commune de sa demande de propriété ?
La cour a constaté que, bien que la commune ait utilisé la place pour des événements ponctuels, cette utilisation n’était pas continue. De plus, l’éclairage et l’entretien de la place ne remettent pas en question son caractère privé, car ces éléments peuvent exister sur une voie privée. La commune a également été reconnue comme utilisatrice de la place, mais n’a pas agi comme propriétaire, en reconnaissant que la place appartenait à plusieurs propriétaires indivis. Ces éléments ont conduit à la conclusion que la commune n’avait pas acquis la propriété par prescription acquisitive.
Quelle est la portée des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile dans cette affaire ?
L’article 700 du Code de procédure civile permet à une partie de demander le remboursement des frais irrépétibles exposés dans le cadre d’une instance. Dans cette affaire, la commune a été déboutée de sa demande au titre de l’article 700, ce qui signifie qu’elle n’a pas pu obtenir le remboursement de ses frais. En revanche, les consorts ont été condamnés à recevoir une somme de 3 000 euros en application de cet article, en raison de l’issue favorable de leur demande.
Quels sont les effets des dépens dans le cadre de cette procédure ?
Les dépens, qui comprennent les frais de justice, sont à la charge de la partie perdante. Dans cette affaire, la commune a été condamnée aux dépens de première instance et d’appel, avec distraction au profit de l’avocat des consorts. Cela signifie que la commune devra payer les frais de justice engagés par les consorts, en plus de la somme allouée en vertu de l’article 700.
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3e chambre civile
ARRET DU 19 FEVRIER 2026
Numéro d’inscription au répertoire général :
N° RG 25/01491 – N° Portalis DBVK-V-B7J-QS5W
Décision déférée à la Cour :
Jugement du 02 DECEMBRE 2024
TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE NARBONNE
N° RG 23/01006
APPELANTE :
COMMUNE DE [Localité 1] prise en la personne de son Maire en exercice, domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 1],
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représentée par Me Guillaume MERLAND de la SELARL SELARL HORTUS AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué à l’audience par Me Thibault THUILLIER PENA, avocat au barreau de MONTPELLIER
INTIMES :
Monsieur [B] [D]
né le 11 Juin 1964 à [Localité 2]
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 1]
et
Madame [O] [I] épouse [D]
née le 29 Décembre 1964 à [Localité 3]
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représentés par Me Sebastien PINET de la SARL SARL SPE GRESSIER PINET EXPERT COMPTABLE AVOCAT, avocat au barreau de NARBONNE substitué à l’audience par Me Lola JULIE, avocat au barreau de MONTPELLIER
Ordonnance de clôture du 25 Novembre 2025
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 906-5 et 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 Décembre 2025,en audience publique, devant M. Gilles SAINATI, président de chambre, chargé du rapport et M. Thierry CARLIER, conseiller, les avocats ne s’y étant pas opposés.
Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
M. Gilles SAINATI, président de chambre
M. Thierry CARLIER, conseiller
Mme Emmanuelle WATTRAINT, conseillère
Greffier lors des débats : Mme Sabine MICHEL
ARRET :
– contradictoire ;
– prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;
– signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par Mme Sabine MICHEL, Greffière.
*
* *
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte authentique du 26 novembre 2018 rectifié par attestation du 17 mai 2019, madame [G] [U] épouse [V] a vendu à monsieur [B] [D] et madame [O] [I] une maison d’habitation sise sur une parcelle cadastrée section A n° [Cadastre 1] et les droits indivis portant sur la parcelle cadastrée section A n° [Cadastre 2] moyennant le prix de 88 000 euros.
La commune de Portel des Corbières a, par acte du 26 juin 2023, saisi le tribunal judiciaire de Narbonne aux fins de revendication de la parcelle A n°[Cadastre 2].
Par jugement du 2 décembre 2024, le tribunal judiciaire de Narbonne a notamment déclaré l’action de la commune irrecevable faute de publication de l’assignation du 26 juin 2023 au service de la publicité foncière et laissé les dépens à la charge de la commune.
Par déclaration au greffe du 18 mars 2025, la commune de [Localité 1] a régulièrement interjeté appel de ce jugement.
Par ses conclusions enregistrées au greffe le 2 septembre 2025, la commune de Portel des Corbières demande à la cour d’appel d’infirmer le jugement dont appel et de :
– Juger que la publication de l’assignation du 26 juin 2023 n’est pas exigée et constater en tout état de cause la publication de ladite assignation ;
– reconnaître que la commune de [Localité 1] est pleinement propriétaire de la parcelle A [Cadastre 2] et, corrélativement, que monsieur [D] et madame [I] ne disposent d’aucun droit de propriété sur cette place publique ;
– condamner monsieur [D] et madame [I] à lui régler la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
– condamner monsieur [D] et madame [I] aux entiers dépens dont distraction au profit de maître Guillaume Merland (SELARL Hortus avocats).
Par leurs conclusions enregistrées au greffe le 21 août 2025, les consorts [D]-[I] demandent à la cour d’appel de :
– statuer ce que de droit sur la recevabilité de l’action et/ou sa régularisation ;
– débouter la commune de sa demande d’usucapion ;
– condamner la commune de [Localité 1] au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.
La clôture a été prononcée par ordonnance en date du 25 novembre 2025.
Pour un plus ample exposé des faits et prétentions des parties, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties et à la décision déférée.
MOTIFS
Sur la recevabilité de l’action
Le tribunal a déclaré l’action de la commune irrecevable faute de publication à la publicité foncière.
Toutefois, l’action de la commune, en ce qu’elle s’analyse en une action en revendication de propriété pour cause de prescription acquisitive, ne tend pas à la résolution, la révocation ou la rescision de droits résultant d’actes soumis à la publicité foncière au sens de l’article 30, 5° du décret du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière.
Dans ces conditions, la publication de l’assignation, à laquelle la commune a néanmoins procédé en cause d’appel, n’était pas requise et la demande de la commune sera déclarée recevable.
Sur la propriété de la parcelle cadastrée A n°[Cadastre 2] ([Adresse 3])
La commune de [Localité 1] soutient avoir acquis par l’effet de la prescription acquisitive la parcelle A n°[Cadastre 2]. Elle fait valoir que de mémoire d’hommes, la [Adresse 3] a toujours été ouverte au public, et que son caractère public est attesté par les habitants. Elle ajoute qu’au début des années 1970, la place litigieuse a été aménagée par la commune (piste de danse et scène), qu’elle accueille depuis cette période des bals populaires l’été, une fête foraine l’hiver, un marché plusieurs fois par semaine et certaines brocantes ainsi qu’un camion-pizza le vendredi soir et qu’elle sert également de parking public. Elle précise assurer l’entretien de ladite place, laquelle bénéficie d’un éclairage public. Pour elle, madame [U] épouse [V] a procédé à tort à la vente de droits indivis sur cette place, puisque cette dernière appartenait déjà à la commune au moment de la vente. Elle soutient que les consorts [D]-[I] ne sont en réalité propriétaires que de la terrasse située sur la parcelle litigieuse.
Il résulte des actes versés aux débats (pièces 1, 6, 8, 15 et 16 des intimés) que la parcelle A n°[Cadastre 2] est la propriété indivise de plusieurs personnes de droit privé propriétaires d’habitations donnant sur la [Adresse 3], lesquelles se sont d’ailleurs comportés en propriétaires en autorisant par exemple l’aménagement de ladite parcelle (pièce 3 des intimés) ou en demandant à la mairie de réglementer le stationnement sur la place (pièce 2 des intimés).
La propriété indivise de cette parcelle a été évoquée à plusieurs reprises entre la mairie, madame [U] épouse [V] et les consorts [D]-[I], ces derniers ayant successivement proposé de céder leurs droits sur la place litigieuse à la mairie (pièces 2, 4, 5 des intimés), laquelle mairie a invité les intéressés à participer à une réunion informelle à ce sujet et à trouver par la suite une issue amiable à la question (pièces 10, 13 et 14 des intimés).
La commune de [Localité 1] soutient avoir acquis par usucapion la parcelle litigieuse du fait d’une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire au sens de l’article 2261 du code civil, et ce pendant trente années au moins.
Or, si la place est régulièrement utilisée par la commune (pièces 2 à 15 de l’appelante), elle ne l’est pas de manière continue mais pour accueillir ponctuellement des évènements (concerts, marchés, fêtes’).
S’agissant de l’éclairage, d’ailleurs assez modeste (pièce 18 des intimés) et de l’entretien de la place, ils ne remettent pas en question le caractère privé de la place, puisqu’ils peuvent parfaitement exister sur une voie privée. Il en est de même pour le parking, qui résulte, aux termes des pièces versées aux débats, d’une tolérance de la part des propriétaires de la place.
Par ailleurs et surtout, la commune s’est toujours comportée comme une utilisatrice de cette place mais non comme son véritable propriétaire, rappelant elle-même que la place appartient à plusieurs propriétaires indivis (pièces 10, 13 et 14 des intimés) et n’affirmant pas être propriétaire de ladite place à la réception des courriers de madame [U] épouse [V] et des consorts [D]-[I] qui lui ont proposé la cession de leurs droits sur la place litigieuse.
Dans ces conditions, la commune n’est pas devenue propriétaire par le jeu de la prescription acquisitive de la parcelle litigieuse et il y a lieu de la débouter de ses demandes.
Sur les frais irrépétibles non compris dans les dépens et les dépens
Eu égard à l’issue du litige, la commune sera déboutée de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel, avec distraction au profit de maître Guillaume Merland (SELARL Hortus avocats), et à payer aux consorts [D]-[I] la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Infirme le jugement rendu le 2 décembre 2024 par le tribunal judiciaire de Narbonne ;
Statuant de nouveau et y ajoutant,
Déclare recevable l’action de la commune de [Localité 1];
Déboute la commune de [Localité 1] de ses demandes ;
Condamne la commune de [Localité 1] à payer à monsieur [B] [D] et madame [O] [I] la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la commune de [Localité 1] aux dépens, dont distraction au profit de maître Guillaume Merland (SELARL Hortus avocats).
Le greffier, Le président,
🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro rédigé à partir de cette décision de justice Cour d’appel de Montpellier, 19 février 2026, N° de RG 25/01491 — Thématiques associées : Communes / Mairies — Prescription acquisitive — Paternité des données brutes : Ministère de la justice — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 25 février 2026.