Indemnisation en cas d’expropriation : évaluation et méthodes de calcul des indemnités – Cour d’appel de Toulouse, 18 février 2026, RG n° 25/00011

Quelle est la règle de droit applicable en matière d’indemnisation lors d’une expropriation pour cause d’utilité publique ?

La propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé, si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité, conformément aux articles 2 et 7 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen. L’article 545 du code civil précise que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité. Le code de l’expropriation pour cause d’utilité publique énonce que les indemnités doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation (article L. 321-1).

Quels sont les critères de fixation des indemnités d’expropriation selon le code de l’expropriation ?

Selon l’article L. 322-1 du code de l’expropriation, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance d’expropriation. L’article L. 322-2 alinéa 1 stipule que les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, tandis que l’alinéa 2 précise qu’ils sont évalués selon leur usage effectif un an avant l’ouverture de l’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique.

Quelle est la méthode d’évaluation des biens expropriés retenue par la juridiction ?

La juridiction a retenu la méthode d’évaluation par comparaison, qui consiste à fixer le prix d’un immeuble par référence à des valeurs issues du marché présentant des caractéristiques comparables à celles du bien exproprié. Cette méthode est conforme à la jurisprudence, qui considère que les juridictions du fond statuent souverainement sur le montant des indemnités correspondant aux caractéristiques des biens expropriés (Cass. Civ. 3ème, 14 novembre 1991, n° 90-70.084).

Quels éléments déterminants ont été retenus par la juridiction pour justifier le montant de l’indemnité ?

La juridiction a retenu un prix au m² de 130 euros, en se fondant sur quatre termes de comparaison fournis par le syndicat des copropriétaires et sur les arguments de la société OPPIDEA. Elle a constaté que les termes de comparaison des deux parties aboutissaient à une valeur de 130 euros/m², ce qui a conduit à l’allocation d’une indemnité principale de 18.200 euros pour 140 m², ainsi qu’une indemnité de remploi de 2.820 euros, conformément aux articles L. 321-1 et L. 322-2 du code de l’expropriation.

Quelle est la portée de l’article 700 du code de procédure civile dans le cadre de cette expropriation ?

L’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme au titre des frais exposés en justice. Dans cette affaire, la juridiction a confirmé le jugement sur les dépens et les frais irrépétibles, déboutant les parties de leurs demandes fondées sur l’article 700, considérant l’équité.