Transfert de bail : conditions légales et refus de la bailleresse

DE

VERSAILLES

Code nac : 51C

Chambre civile 1-2

ARRET N°52

CONTRADICTOIRE

DU 03 FÉVRIER 2026

N° RG 24/05900 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WXWB

AFFAIRE :

[D] [H]

C/

Société SEQENS, venant aux droits de la société LES TROIS VALLEES, agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 29 Avril 2024 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de PONTOISE

N° chambre :

N° Section :

N° RG : 11-23-1518

Expéditions exécutoires

Copies

délivrées le : 03/02/2026

à :

Me Gabriel DE FROISSARD DE [Localité 1]

Me Mariane ADOSSI

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE TROIS FÉVRIER DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANTE

Madame [D] [H]

née le 18 Novembre 1973 à [Localité 2]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentant : Me Gabriel DE FROISSARD DE BROISSIA de l’AARPI JUNON AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 372

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro N-[Numéro identifiant 1] du 20/06/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

****************

INTIMEE

Société SEQENS, société anonyme d’habitations à loyer modéré inscrite au RCS de [Localité 5] 582 142 816, société à mission, au Capital social de 606 404 611,50 Euros, venant aux droits de la société LES TROIS VALLEES, agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

N° SIRET : 582 .14 2.8 16

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentant : Me Mariane ADOSSI de la SCP PETIT MARCOT HOUILLON, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 100 – N° du dossier 2300839

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 18 Novembre 2025, Monsieur Philippe JAVELAS, président, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Mme Florence SCHARRE, Conseillère,

qui en ont délibéré,

Greffière, lors des débats et de la mise à disposition de la décision : Madame Bénédicte NISI
EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 1er septembre 1978, la société Les Trois Vallées aux droits de laquelle vient la SA Seqens a donné en location à Mme [Q] [H] et [G] [H] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 4], à [Localité 7].

Après que Mme [Q] [H] se fut désolidarisée du bail le 23 mars 2016, M. [G] [H] est devenu seul titulaire du bail. Il est décédé le 5 août 2022.

Madame [D] [H], fille du défunt, a sollicité le transfert de bail à son profit. Le transfert a été refusé par la bailleresse au motif que le logement (F4) n’est pas adapté à la taille du ménage composé d’un enfant et d’un adulte.

Le 3 octobre 2022, la bailleresse a indiqué à l’occupante que le transfert était refusé et lui a adressé le 28 avril 2023 une sommation de déguerpir.

Par acte de commissaire de justice délivré le 6 septembre 2023, la société Seqens venant aux droits de la société Les Trois Vallées a assigné Mme [D] [H] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pontoise aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

– voir constater l’occupation sans droit ni titre du logement par Mme [D] [H],

– voir ordonner l’expulsion de Mme [D] [H] ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux sis [Adresse 1] à [Localité 7],

– voir condamner Mme [D] [H] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’à la complète libération des lieux, et notamment au paiement de la somme de 600,19 euros terme de mai 2023 inclus,

– se voir autoriser à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde-meuble de leur choix, aux frais, risques et périls de qui il appartiendra,

– voir condamner Mme [D] [H] à lui verser la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens.

Par jugement contradictoire du 29 avril 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pontoise a :

– dit que Mme [D] [H] ne peut prétendre au transfert du droit au bail et est occupante sans droit ni titre du logement situé [Adresse 1] à [Localité 7],

– autorisé la société Seqens à faire procéder à l’expulsion de Mme [D] [H] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin à l’aide de la force publique et d’un serrurier faute de libération volontaire des locaux,

– fixé l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi,

– condamné Mme [D] [H] à payer à la société Seqens, à compter du 1er mars 2024, l’indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de libération effective des lieux,

– dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 à L. 433-3 du code des procédures civiles d’exécution,

– condamné Mme [D] [H] aux dépens, qui comprendront notamment le coût de la sommation de quitter les lieux,

– rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

– débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Par déclaration reçue au greffe le 5 septembre 2024, Mme [D] [H] a relevé appel de ce jugement.

Aux termes de ses conclusions signifiées le 22 novembre 2024, Mme [D] [H], appelante, demande à la cour :

– de la déclarer recevable et bien fondée, et en conséquence,

– de la recevoir en son appel,

– d’infirmer le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pontoise en date du 29 avril 2024 en toutes ses dispositions,

statuant à nouveau,

– de prononcer le transfert à son profit du droit au bail portant sur le logement sis [Adresse 1] à [Localité 7],

– de condamner la société Seqens aux entiers dépens.

Aux termes de ses conclusions signifiées le 21 février 2025, la société Seqens, intimée, demande à la cour de :

– confirmer le jugement rendu le 29 avril 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pontoise en toutes ses dispositions,

– débouter Mme [D] [H] de l’ensemble de ses demandes, moyens et prétentions,

– condamner Mme [D] [H] à lui payer la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner Mme [D] [H] aux entiers dépens.

Mme [D] [H] a été expulsée mais dit maintenir son appel pour des raisons sentimentales.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 16 octobre 2025.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.
MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’appel de Mme [D] [H].

Au soutien de son appel, Mme [D] [H] reproche au premier juge d’avoir fait une mauvaise appréciation des faits de la cause pour faire droit aux demandes de la société Seqens. Elle fait valoir qu’elle démontre avoir occupé le logement, objet du bail consenti à son père, avec celui-ci au moins un an avant son décès intervenu le 5 août 2022 et que la bailleresse ne démontre pas que la taille du logement serait inadaptée à la composition de la famille. Elle fait observer qu’elle a fait une demande de relogement de sorte que sa bonne foi doit être retenue.

La société Seqens poursuit la confirmation du jugement, soulignant que le premier juge a fait une exacte application de la règle de droit.

Sur ce,

Aux termes de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, ’lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil, aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès, au partenaire lié au locataire par un PACS, aux ascendants, au concubin notoire, ou aux personnes à charge qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès’.

S’agissant plus particulièrement des logements sociaux, le transfert du bail est en outre soumis à des conditions supplémentaires édictées à l’article 40 de la loi du 6 juillet 1989, à savoir que le bénéficiaire doit remplir les conditions d’attribution, et que le logement doit être adapté à la taille de son ménage, cette notion faisant référence, selon la cour de cassation, à la cellule économique et familiale.

Ces deux conditions sont toutefois écartées lorsque le bénéficiaire du transfert est, soit le conjoint, soit le partenaire lié au locataire par un PACS, ou le concubin notoire du défunt, soit un ascendant du défunt, une personne de plus de 65 ans ou présentant un handicap, une durée de cohabitation effective d’au moins un an avec le défunt étant requise dans ces trois derniers cas.

Il suit de là que les descendants du défunt sont tenus de justifier qu’ils respectent bien les conditions supplémentaires édictées à l’article 40, et notamment celle tenant à la taille du ménage. A défaut, le contrat de location est résilié de plein droit, du seul fait du décès du titulaire du bail. En outre, les dispositions de l’article L 621-1 du code de la construction et de l’habitation précisent que les locaux insuffisamment occupés sont définis comme des locaux comportant un nombre de pièces habitables, au sens de l’article 28 de la loi du 1er septembre 1948 (….), non compris les cuisines, supérieur de plus d’un, au nombre de personnes qui y ont effectivement leur résidence principale.

En l’espèce, non seulement Mme [D] [H] ne rapporte pas la preuve lui incombant qu’elle a cohabité avec son père de manière habituelle, effective et continue pendant au moins un an avant le décès de celui-ci intervenu le 5 août 2022, mais, plus encore, elle ne justifie pas remplir les conditions requises relatives à la taille du logement. En effet, il ressort de la lecture du contrat de location que le logement est composé de quatre pièces, alors que Mme [D] [H] a fait sa demande de transfert de bail pour occuper l’appartement aves son fils, soit pour deux personnes seulement, d’où un taux d’occupation insuffisant au regard de l’article 40 de la loi du 6 juillet 1989.

Force est de constater que, même si Mme [D] [H] justifie de sa qualité de descendante du locataire en titre décédé et qu’elle s’acquitte des échéances mensuelles, elle ne remplit pas les conditions légales pour prétendre au transfert du bail initialement consenti à son père.

En conséquence, le jugement rendu le 29 avril 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pontoise doit être confirmé en toutes ses dispositions, Mme [D] [H] étant déboutée de toutes ses demandes.

Sur les mesures accessoires.

Mme [D] [H] doit être condamnée aux dépens de la procédure d’appel, les dispositions du jugement contesté relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs, confirmées.

Il y a lieu de faire droit à la demande de la société Seqens au titre des frais de procédure par elle exposés en cause d’appel en condamnant Mme [D] [H] à lui verser la somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement rendu le 29 avril 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pontoise en toutes ses dispositions,

Déboute Mme [D] [H] de ses demandes,

Condamne Mme [D] [H] à verser à la société Seqens la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [D] [H] aux dépens d’appel pouvant être recouvrés conformément aux règles régissant l’aide juridictionnelle.

– prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Bénédicte NISI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière Le Président