La reconnaissance d’une servitude de surplomb par prescription trentenaire nécessite la preuve d’une possession continue et apparente pendant trente ans. De plus, l’absence de notification conforme au voisin avant les travaux et l’irrecevabilité d’une demande de destruction de mur non accessoire soulignent les exigences strictes en matière de servitudes.
Dernière mise à jour : 11 mars 2026
L’essentiel
- Reconnaissance de servitude de surplomb par prescription trentenaire.
- Preuve de possession continue et apparente pendant trente ans.
- Document d’autorisation et plan de division insuffisants.
- Notification au voisin avant travaux est obligatoire.
- Demande de destruction de mur irrecevable en appel.
- Condamnation aux dépens sans application de l’article 700.
Contexte de l’affaire
En appel, la propriétaire a réitéré sa demande de reconnaissance d’une servitude de surplomb, soutenant avoir possédé ce droit depuis plus de trente ans. Elle a produit un document ancien, mais celui-ci ne prouvait pas l’existence d’un surplomb. De plus, un plan de division des parcelles n’a pas montré d’isolation extérieure. La cour d’appel a confirmé que la propriétaire n’avait pas apporté la preuve nécessaire à l’existence d’un surplomb depuis au moins trente ans, validant ainsi le jugement initial.
Concernant la demande subsidiaire fondée sur le code de la construction, la cour a noté que la propriétaire n’avait pas respecté les exigences de notification à ses voisins avant de commencer les travaux. La lettre envoyée par son avocat ne mentionnait pas les éléments requis par la loi, ce qui a conduit à un rejet de cette demande.
Enfin, la propriétaire a introduit en appel une nouvelle demande de destruction d’un mur construit par les voisins sur sa propriété. Les voisins ont contesté la recevabilité de cette demande, arguant que le mur avait été édifié avant l’assignation initiale. La cour a jugé cette demande irrecevable, confirmant ainsi le jugement du tribunal judiciaire et condamnant la propriétaire aux dépens.
Question juridique
Règle de droit & textes applicables
- Preuve d’une possession continue et apparente pendant trente ans pour la prescription acquisitive de la servitude de surplomb.
- Production de documents insuffisants pour établir l’existence d’un surplomb, notamment l’absence de preuve de la pose d’une isolation extérieure.
- Notification préalable au voisin des travaux d’isolation, conforme aux exigences de l’article R.113-19 du code de la construction et de l’habitation.
- Lettre recommandée ne respectant pas les conditions requises pour la notification, entraînant le rejet de la demande de droit de surplomb.
- Demande de destruction d’un mur formée pour la première fois en cause d’appel, non accessoire à la demande initiale.
- Irrecevabilité de la demande nouvelle en raison de l’absence de lien avec la demande initiale et de la non-constitution d’un fait évolutif du litige.
Réflexe juridique
Pour bénéficier du droit de surplomb prévu par l’article 113-5-1 du code de la construction et de l’habitation, le propriétaire doit notifier son voisin avant le commencement des travaux, en respectant les exigences de l’article R.113-19. La lettre recommandée envoyée ne répondait pas aux conditions requises, entraînant le rejet de la demande sur ce fondement.
La demande de destruction d’un mur, formée pour la première fois en cause d’appel, est irrecevable si elle ne constitue pas un accessoire ou une conséquence de la demande initiale, conformément à l’article 566 du code de procédure civile. La cour a ainsi confirmé le jugement de première instance et a condamné la partie requérante aux dépens, sans application de l’article 700 du code de procédure civile.
Preuves retenues (ce qui a fait pencher la décision)
- Document intitulé ’Autorisation’ en date du 3 juin 1962, autorisant M. [Z] à couvrir ’l’avant-corps dont le faîtage’ de son bâtiment.
- Plan de division des parcelles établi le 31 janvier 1974, ne montrant pas d’isolation par l’extérieur.
- Lettre recommandée datée du 8 mars 2022, adressée par l’avocat de Mme [K] aux consorts [F], ne respectant pas les exigences de notification prévues par l’article R.113-19 du code de la construction et de l’habitation.
- Courrier de l’avocat de Mme [K] en date du 13 septembre 2022, indiquant que le mur litigieux a été édifié avant l’assignation du 14 septembre 2022.
Conséquences pratiques
La décision de la Cour d’appel a des conséquences significatives pour les parties impliquées. Le demandeur, en l’occurrence la propriétaire, se voit refuser la reconnaissance de la servitude de surplomb et la destruction du mur, ce qui limite ses droits sur sa propriété. Le défendeur, quant à lui, bénéficie de la confirmation de ses droits de propriété et d’une protection contre les demandes non fondées.
- Le demandeur doit supporter les dépens de la procédure.
- Le demandeur ne peut plus revendiquer la servitude de surplomb, limitant ses droits d’usage.
- Le défendeur conserve la pleine jouissance de son bien sans crainte de destruction.
- Le demandeur doit revoir sa stratégie juridique pour d’éventuelles actions futures.
- Le défendeur peut envisager des actions en dommages-intérêts pour abus de procédure.
Checklist (à faire / à éviter)
À faire
- Établir la preuve d’une possession continue et apparente pendant trente ans.
- Produire des documents prouvant l’existence d’un surplomb, incluant des preuves de travaux réalisés.
- Notifier le voisin avant le début des travaux, conformément à l’article R.113-19.
- Envoyer une lettre recommandée respectant les exigences de notification.
- Formuler toute demande nouvelle en première instance pour éviter l’irrecevabilité en appel.
À éviter
- Se fier uniquement à des documents d’autorisation sans preuve de réalisation.
- Omettre de respecter les conditions de notification au voisin.
- Introduire une demande de destruction de mur en appel sans lien avec la demande initiale.
- Utiliser des lettres recommandées non conformes aux exigences légales.
- Attendre la dernière minute pour notifier ou contester des décisions judiciaires.
FAQ / Q-R juridiques
Quel est le fondement juridique de la prescription acquisitive de la servitude de surplomb ?
La prescription acquisitive de la servitude de surplomb est fondée sur l’article 690 du code civil, qui stipule que la servitude est acquise par prescription trentenaire. Cette prescription est applicable à un droit de surplomb qui constitue une servitude continue et apparente.
Quelles sont les conditions de la prescription trentenaire selon l’article 690 du code civil ?
Pour qu’une servitude de surplomb soit acquise par prescription trentenaire, il est nécessaire de prouver l’existence d’un surplomb sur le fonds voisin pendant une durée ininterrompue de trente ans. Le demandeur doit apporter la preuve de cette possession trentenaire.
Quel est le régime juridique applicable à la demande de surplomb en vertu de l’article 113-5-1 du code de la construction et de l’habitation ?
L’article 113-5-1 du code de la construction et de l’habitation accorde un droit de surplomb au propriétaire d’un bâtiment existant souhaitant réaliser une isolation par l’extérieur. Ce droit est conditionné par l’obligation de notifier le voisin de l’intention de réaliser des travaux, ainsi que de lui indiquer son droit à une indemnité.
Quelles sont les exigences de la notification prévue par l’article R.113-19 du code de la construction et de l’habitation ?
La notification doit être faite par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte de commissaire de justice. Elle doit comporter des informations précises énumérées aux 1°, 2°, 3°, 4°, 5°, 6° et 7° de l’article R.113-19, notamment un descriptif des travaux d’isolation et une proposition d’indemnisation.
Quels éléments ont conduit à la confirmation du jugement rejetant la demande de servitude de surplomb ?
Le jugement a été confirmé car le demandeur n’a pas prouvé l’existence d’un surplomb sur le fonds des voisins depuis plus de trente ans, ni satisfait aux exigences de notification prévues par l’article 113-5-1 du code de la construction et de l’habitation. Les documents fournis n’établissaient pas la réalité d’un surplomb.
Quelle est la recevabilité de la demande de destruction d’un mur formulée en cause d’appel ?
La demande de destruction d’un mur, formulée pour la première fois en cause d’appel, a été jugée irrecevable. Elle ne constitue ni l’accessoire, ni la conséquence, ni le complément de la demande initiale en reconnaissance d’une servitude de surplomb, et ne répond pas aux critères de l’article 566 du code de procédure civile.
Quels sont les critères de recevabilité d’une demande nouvelle en appel ?
Pour qu’une demande nouvelle soit recevable en appel, elle doit constituer un accessoire, une conséquence ou un complément de la demande initiale. Si elle ne répond pas à ces critères, elle est déclarée irrecevable.
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N° RG 24/00787 – N° Portalis DBV6-V-B7I-BIT3P
AFFAIRE :
Mme [O] [K]
C/
M. [G] [D],
Mme [C] [I]
GS/LM
Demande relative à une servitude d’usage ou de passage des eaux
Grosse délivrée aux avocats
COUR D’APPEL DE LIMOGES
CHAMBRE CIVILE
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ARRET DU 26 FEVRIER 2026
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Le VINGT SIX FEVRIER DEUX MILLE VINGT SIX la chambre civile a rendu l’arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe :
ENTRE :
Madame [O] [U] [K]
née le 19 Novembre 1947 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1] [Localité 2]
représentée par Me Philippe CHABAUD de la SELARL CHAGNAUD CHABAUD & ASSOCIÉS, avocat au barreau de LIMOGES
APPELANTE d’une décision rendue le 27 JUIN 2024 par le TRIBUNAL JUDICIAIRE HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE LIMOGES
ET :
Monsieur [G] [D], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Anne-Sophie TURPIN, avocat au barreau de LIMOGES
Madame [C] [V] [B] [I], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Anne-Sophie TURPIN, avocat au barreau de LIMOGES
INTIMES
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Suivant avis de fixation du Président de chambre chargé de la mise en état, l’affaire a été fixée à l’audience du 08 Janvier 2026. L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 décembre 2025.
La Cour étant composée de Monsieur Didier DE SEQUEIRA, Président de chambre, de Monsieur Gérard SOURY et de Madame Stéphanie GASNIER, Conseillers, assistés de Madame Line MALLEVERGNE, Greffier. A cette audience, Monsieur Gérard SOURY, Conseiller, a été entendu en son rapport, les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients.
Puis Monsieur Didier DE SEQUEIRA, Président de chambre, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 26 février 2026 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.
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LA COUR
FAITS et PROCÉDURE
Mme [O] [K] est propriétaire d’un ensemble immobilier cadastré IT n° [Cadastre 1] et [Adresse 3] à [Localité 2] (87) qui jouxte les parcelles cadastrées IT n° [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4] appartenant à M. [G] [D] et à Mme [C] [I].
Mme [K] souhaite rénover l’isolation par l’extérieur du mur de son habitation qui jouxte le mur du garage des consorts [F].
Ces dernier se sont opposés à ce projet au motif que l’isolation empiéterait sur leur fonds.
Le 14 septembre 2022, Mme [K] a assigné les consorts [F] devant le tribunal judiciaire de Limoges en reconnaissance d’une servitude de surplomb par prescription trentenaire (article 690 du code civil) et, subsidiairement, par application de l’article 113-5-1 du code de la construction et de l’habitation.
Par jugement du 27 juin 2024, le tribunal judiciaire a débouté Mme [K] de son action.
Mme [K] a relevé appel de ce jugement.
MOYENS et PRÉTENTIONS
Mme [K] demande à bénéficier d’une servitude de surplomb acquise par prescription sur le fondement de l’article 690 du code civil. Elle soutient justifier en cause d’appel d’une possession trentenaire du surplomb existant. Subsidiairement, elle se prévaut du droit de surplomb institué par l’article 113-5-1 du code de la construction et de l’habitation en soutenant justifier de l’impossibilité de recourir à une solution d’isolation autre que celle par l’extérieur du bâtiment.
Mme [K] formule, en cause d’appel, une demande nouvelle tendant à voir ordonner, sous astreinte, la destruction d’un mur construit sur sa propriété, en façade avant de son immeuble, par les consorts [F].
À titre infiniment subsidiaire, Mme [K] réclame l’organisation d’une expertise judiciaire.
Les consorts [F] concluent à la confirmation du jugement et contestent la recevabilité de la demande nouvelle de Mme [K] tendant à la destruction du mur séparatif.
MOTIFS
Sur la demande de reconnaissance d’une servitude de surplomb.
Mme [K] fonde sa demande:
– à titre principal sur la prescription acquisitive trentenaire de l’article 690 du code civil,
– subsidiairement, sur l’application de l’article 113-5-1 du code de la construction et de l’habitation.
1) La prescription acquisitive de l’article 690 du code civil.
Il est constant que cette prescription est applicable à un droit de surplomb qui constitue une servitude continue et apparente.
Pour soutenir que l’isolation extérieure de son immeuble surplombe depuis plus de trente années le fonds de ses voisins, Mme [K] produit en cause d’appel un document intitulé ’Autorisation’ en date du 3 juin 1962 par lequel M. [W], auteur des consorts [F], autorise son propre auteur, M. [Z], à couvrir ’l’avant-corps dont le faîtage’ de son bâtiment. Cependant, ce document ne fait pas la preuve de la pose d’une isolation par l’extérieur créant un surplomb.
Mme [K] se prévaut à nouveau du plan de division des parcelles en cause établi le 31 janvier 1974.
L’examen de ce plan ne fait pas apparaître sur les bâtiments une isolation par l’extérieur faisant surplomb. C’est donc à juste titre, et par des motifs pertinents que la cour d’appel adopte, que les premiers juges ont décidé que Mme [K] ne rapporte pas la preuve qui lui incombe de l’existence d’un surplomb sur le fonds de ses voisins depuis au moins trente années. Le jugement sera confirmé en ce qu’il rejette sa demande sur le fondement de la prescription acquisitive.
2) L’article 113-5-1 du code de la construction et de l’habitation.
Les premiers juges ont fait un exact rappel des dispositions de ce texte qui accorde un droit de surplomb sur le fonds voisin au propriétaire d’un bâtiment existant qui, comme Mme [K], souhaite isoler celui-ci par l’extérieur.
Ce texte précise en son III que, pour bénéficier de ce droit de surplomb, le propriétaire doit, avant tout commencement de travaux, notifier à son voisin son intention de réaliser une isolation et le droit de celui-ci à l’indemnité prévue au II de ce même texte.
Selon l’article R.113-19 du code de la construction et de l’habitation, cette notification est faite par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte de commissaire de justice et doit comporter, pour être valable, les informations énumérées aux 1°, 2°, 3°, 4°, 5°, 6° et 7° de ce texte.
Mme [K] se prévaut à cet égard de la lettre recommandée datée du 8 mars 2022 que son avocat a adressé aux consorts [F] pour leur demander à bénéficier d’une ’servitude de tour d’échelle’ afin de rénover l’isolation extérieure de son bâtiment.
Cependant, ce courrier, qui ne vise à aucun moment l’article L.113-5-1 du code de la construction et de l’habitation, n’est accompagné d’aucun descriptif des travaux d’isolation, ni d’une proposition d’indemnisation du surplomb, ni des projets d’acte authentique et de convention prévus aux I et II du texte précité. En l’état de ces lacunes, c’est à juste titre que les premiers juges ont retenu que le courrier du 8 mars 2022 ne satisfaisait pas aux exigences des 2°, 4°, 5°, 6° et 7° de l’article R.113-19 du code de la construction et de l’habitation et qu’ils ont, en conséquence, rejeté le droit de surplomb réclamé par Mme [K] sur le fondement de l’article 113-5-1 du ce même code.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il rejette la demande principale de Mme [K], sans qu’il soit besoin de recourir à une expertise judiciaire qui ne peut être ordonnée pour suppléer la carence d’une partie dans l’administration de la preuve.
Sur la demande de destruction d’un mur.
Cette demande est formée par Mme [K] pour la première fois en cause d’appel. Elle expose que, postérieurement à l’introduction de l’instance, les consorts [F] ont, sans son autorisation, fait édifier un mur séparatif sur sa propre propriété.
Les consorts [F] contestent la recevabilité de cette demande nouvelle. Ils justifient, par la production d’un courrier de l’avocat de Mme [K] en date du 13 septembre 2022, que le mur litigieux a été édifié avant l’assignation du 14 septembre 2022. La construction de ce mur ne peut donc s’analyser en un fait constitutif d’une évolution du litige au sens de l’article 564 du code civil.
Cette demande nouvelle aux fins de destruction de ce mur, qui ne constitue ni l’accessoire, ni la conséquence, ni le complément de la demande initiale en reconnaissance d’une servitude de surplomb, apparaît irrecevable au regard des dispositions de l’article 566 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La Cour d’ appel statuant publiquement, par décision Contradictoire, rendue par mise à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
CONFIRME le jugement rendu le 27 juin 2024 par le tribunal judiciaire de Limoges;
DÉCLARE irrecevable la demande de Mme [O] [K], formée pour la première fois en cause d’appel, tendant à obtenir la destruction du mur séparatif édifié par M. [G] [D] et Mme [C] [I] ;
Vu l’équité, DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;
CONDAMNE Mme [O] [K] aux dépens.
LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,
Line MALLEVERGNE. Didier DE SEQUEIRA.
🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro rédigé à partir de cette décision de justice Cour d’appel de Limoges, 26 février 2026, N° de RG 24/00787 — Thématiques associées : Servitudes — Servitude de surplomb — Paternité des données brutes : Ministère de la justice — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 11 mars 2026.