Droit de passage : restrictions et préjudices, comment les contester efficacement ?

N° RG 24/00504 – N° Portalis DBV5-V-B7I-G7Q2

[A]

C/

[I]

Loi n° 77-1468 du30/12/1977

Copie revêtue de la formule exécutoire

Le à

Le à

Le à

Copie gratuite délivrée

Le à

Le à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

1ère Chambre Civile

ARRÊT DU 03 FEVRIER 2026

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/00504 – N° Portalis DBV5-V-B7I-G7Q2

Décision déférée à la Cour : jugement du 01 décembre 2023 rendu par le TJ de [Localité 18].

APPELANT :

Monsieur [G] [A]

né le 06 Juillet 1972 à [Localité 24] (94)

[Adresse 8]

[Localité 9]

ayant pour avocat postulant Me Philippe GAND de la SCP GAND-PASCOT, avocat au barreau de POITIERS et pour avocat plaidant Me Jean-Christophe BOYER, avocat au barreau de PARIS, substitué par Me Clémence FERRAND, avocat au barreau de PARIS

INTIME :

Monsieur [S] [I]

né le 06 Mai 1966 à [Localité 22]

[Adresse 2]

[Localité 10]

ayant pour avocat Me Sylvie MARTIN de la SELARL SYLVIE MARTIN, avocat au barreau de POITIERS, substituée par Me Elise BONNET, avocat au barreau de POITIERS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 24 Novembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Monsieur Philippe MAURY, Conseiller

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Thierry MONGE, Président de Chambre

Madame Anne VERRIER, Conseiller

Monsieur Philippe MAURY, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : Mme Elodie TISSERAUD,

ARRÊT :

– Contradictoire

– Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

– Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre, Président et par Mme Elodie TISSERAUD, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Selon acte notarié du 12 octobre 2015, les époux [A] ont acquis la propriété d’un bien immobilier comprenant une maison à usage d’habitation situé [Adresse 1] [Localité 19] cadastré section A numéro [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7].

Ce bien n’ayant aucun accès à la voie publique bénéficie d’un droit de passage s’exerçant sur la parcelle cadastrée section A numéro [Cadastre 3].

Cette servitude de passage est notamment mentionnée dans un acte de donation-partage transmis au bureau des hypothèques le 27 juin 1955 et résulte d’un démembrement d’une propriété unique ayant existé antérieurement.

En 2018, M. [I] a acquis la parcelle cadastrée section A numéro [Cadastre 3] sur laquelle s’exerce le droit de passage.

En août 2020, il a toutefois restreint le passage en installant une barrière et en limitant celui-ci aux seuls piétons.

Un conciliateur de justice est intervenu mais aucun accord n’a pu aboutir, les époux [A] proposant d’acheter une bande de terre sur la parcelle de Monsieur [I] afin de pouvoir stationner leur véhicule.

Par acte d’huissier de justice du 8 février 2022, M. [G] [A] a fait assigner M. [S] [I] pour obtenir sa condamnation :

– à restituer le droit de passage sous astreinte à compter de la signification de la décision,

– à payer la somme de 15 000 € à titre de dommages-intérêts au titre du préjudice de jouissance résultant du trouble consécutif aux divers obstacles et restrictions au droit de passage (installation d’un portail et construction d’un mur, limitation au seul accès des piétons, plantation d’un arbre sur le passage, installation de caméras de surveillance, apposition d’un panneau intitulé : « règlement servitude de passage » indiquant notamment que le passage doit se faire « le plus rapidement et le plus discrètement possible »),

– à payer une indemnité de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [I] concluait en réponse à titre principal au rejet de toutes les demandes,

à titre subsidiaire à un « transport de justice » aux frais du demandeur.

À titre reconventionnel, il sollicitait la condamnation de Monsieur [A] à lui verser une somme de 5000 € à titre de dommages-intérêts ainsi qu’au paiement d’une amende civile non chiffrée mais qu’il qualifie de substantielle. Enfin, il demandait la condamnation du demandeur à lui verser une indemnité de 2500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le défendeur soutenait que le droit de passage se limite aux piétons et que le passage de véhicules aggraverait la servitude. Il indiquait avoir fait preuve de tolérance en laissant Monsieur [A] ou ses locataires stationner dans la cour mais qu’il entendait désormais mettre un terme à cette tolérance, la cour étant sa seule propriété. Il relatait également avoir fourni le digicode du portail aux époux [A] et affirmait que la caméra est factice.

Par jugement contradictoire en date du 1er décembre 2023, le tribunal judiciaire de LA ROCHE SUR YON a statué comme suit :

’Déboute Monsieur [A] de ses demandes sauf à préciser que le droit de passage implique la possibilité du passage d’un véhicule pour les seules nécessités de transport de charges lourdes ou encombrantes à l’exclusion de toute possibilité de stationner sur la parcelle [Cadastre 3] et que Monsieur [I] devra communiquer le code permettant l’ouverture complète du portail,

Condamne Monsieur [A] à payer à Monsieur [I] une indemnité de 1500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Monsieur [A] aux dépens’.

Le premier juge a notamment retenu que :

– la servitude de passage est établie par les actes authentiques et trouve son origine dans une donation-partage créatrice d’un état d’enclave qui n’est pas contestée par Monsieur [I]

– l’acte notarié du 25 octobre 2018 au terme duquel Monsieur [I] a acquis son bien immobilier rappelle, au titre des servitudes, les termes figurant dans l’acte de vente au profit de Monsieur et Madame [A] ce qui exclut toute contradiction d’interprétation, la définition de la servitude de passage étant ainsi rédigée : ’ l’accès au bien immobilier objet des présentes effectué par la parcelle cadastrée section A [Cadastre 3] sans aucun droit de propriété…’.

– à défaut de précision sur l’assiette de la servitude de passage l’article 696 du Code civil énonce : « quand on établit une servitude, on est censé accorder tout ce qui est nécessaire pour en user »

– l’accès doit pouvoir permettre de circuler avec un véhicule jusqu’à la propriété enclavée.

– si la propriété desservie en état d’enclave ne permet pas de stationner un véhicule, cet accès est justifié pour permettre le transport d’objets lourds ou encombrants jusqu’à l’entrée de l’immeuble.

Cette possibilité a été proposée par Monsieur [I] par l’intermédiaire du conciliateur de justice à Monsieur et Madame [A].

– le droit de passage n’est pas un droit de stationnement et Monsieur [I] a légitimement pu mettre un terme à cette tolérance.

– le précédent conseil de M. et Mme [A] indiquait ’il est néanmoins exact qu’ils ne peuvent stationner ceux-ci sur votre propriété… mes clients proposent d’acheter une bande de terrain sur votre parcelle [Cadastre 3] au droit de leur maison… afin de pouvoir stationner leurs véhicules ’.

– M. [I] a fait une offre de vente d’une partie du terrain comprenant le garage qui n’a pas été acceptée par M. et Mme [A].

– M. [I] peut se clore à la seule condition de ne pas entraver le libre passage du bénéficiaire de la servitude.

– il ressort d’un procès-verbal de constat d’ huissier de justice du 24 février 2022 que la cour présente une largeur « conséquente, supérieure à 3 m, il n’y a aucune entrave ou obstacle à l’évolution en son sein… » et l’ huissier précise que la pergola ne gêne pas l’accès.

– il conviendra que M. [I] leur communique le code permettant une ouverture complète du portail afin d’y accéder par véhicule dans le seul but de permettre l’acheminement de charges lourdes ou d’objets encombrants à l’exclusion de toute possibilité de se stationner.

– l’apposition d’un panneau rappelant des règles de courtoisie et d’usage de la servitude n’apparaît pas avoir constitué un obstacle.

– le droit de passage n’a pas été entravé mais limité aux seules nécessités de son exercice et les demandes de dommages-intérêts au titre d’un préjudice de jouissance ou d’une perte de chance de vendre le bien sont infondées.

LA COUR

Vu l’appel en date du 29 février 2024 interjeté par M. [G] [A]

Vu l’article 954 du code de procédure civile

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 19/05/2025, M. [G] [A] a présenté les demandes suivantes :

’Vu les articles 682, 688, 689 et 701 du code civil,

Vu l’article 1240 du code civil,

Vu la jurisprudence,

Vu les pièces versées aux débats,

Il est demandé à la cour d’appel de Poitiers de bien vouloir:

– INFIRMER le jugement rendu par le tribunal judiciaire de la Roche-sur-Yon le 1er décembre 2023 ;

ET, STATUANT A NOUVEAU :

– DÉCLARER bien fondées et recevables les demandes de Monsieur [A];

– ORDONNER à Monsieur [I] de restituer le droit de passage plein et entier dont dispose Monsieur [A] du fait de son bien enclavé aux dépens du sien ;

– CONDAMNER Monsieur [I] à verser à Monsieur [A] la somme de 15 000€ de dommages et intérêts pour le préjudice subi du fait de la perte de chance de pouvoir vendre ou louer son bien ;

– CONDAMNER Monsieur [I] à verser à Monsieur [A] la somme de 15 000€ de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance subi ;

– CONDAMNER Monsieur [I] à verser à Monsieur [A] la somme de 6000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

– CONDAMNER Monsieur [I] aux entiers dépens.

A l’appui de ses prétentions, M. [G] [A] soutient notamment que :

– en août 2020, Monsieur [I] a décidé de restreindre lui-même le passage en installant une barrière devant le bien des époux [A], ne permettant alors qu’un accès piéton.

A partir de cette date, Monsieur [I] n’a cessé d’entraver le passage des époux [A] et l’accès à leur maison.

Monsieur [I] a également saisi le médiateur de la République afin de transformer le droit de passage et de stationnement en passage uniquement piéton.

Les époux [A] souhaitaient acheter une bande de terrain sur la parcelle de Monsieur [I] incluant le compteur d’eau afin de pouvoir stationner leur véhicule, mais ce dernier a refusé, indiquant que cela lui causerait des désagréments et qu’il aurait à subir le passage de véhicules.

Du fait de cette restriction de servitude, les époux [A] se sont trouvés dans l’incapacité de vendre leur bien, subissant alors un préjudice financier très important.

Par courrier en date du 31 août 2020, l’agence immobilière sollicitée par les époux [A] a en effet estimé qu’il était impossible de faire visiter et de vendre leur bien dans de telles conditions.

A ce jour, outre l’installation d’une barrière, le passage permettant aux époux [A] d’accéder à leur bien est entravé par la plantation d’un arbre et la construction d’une tonnelle au milieu du passage par Monsieur [I].

En outre, Monsieur [I] a rendu la boîte aux lettres des époux [A] inaccessible, d’abord en détruisant le garage sur lequel elle se trouvait courant 2019, puis en rendant son accès au facteur impossible par l’installation du portail.

Les époux [A] ne peuvent donc plus recevoir leur courrier, qui n’est pas distribué pour « défaut d’accès ou d’adressage » ou « destinataire inconnu à l’adresse ».

– M. [I] a planté un nouvel arbre au milieu du passage, confirmant sa volonté de nuire aux époux [A].

– le boîtier permettant d’entrer le code pour ouvrir le portail installé par l’intimé a été placé tout en haut du mur, empêchant l’accès à tout enfant, personne de petite taille ou personne à mobilité réduite.

– M. [I] s’est arrogé le droit de planter un panneau « règlement servitude de passage».

– désormais, pour pouvoir ouvrir le portail en grand, il convient de composer le code d’accès piéton permettant d’accéder à pied dans la cour et d’aller jusqu’au moteur du portail pour appuyer sur le bouton poussoir situé au sol en bas à droite.

– le 23 mai 2024 que M. [A] a eu un retour de la mairie de [Localité 19], acceptant qu’il installe une boîte aux lettres sur le domaine public à la condition qu’elle ne gêne pas le passage des piétons.

– un constat de commissaire de justice a été réalisé le 4 juillet 2024.

– le jugement doit être infirmé au regard de l’application des dispositions de l’article 701 du code civil.

– l’existence de la servitude de passage est établie et non contestée.

– en précisant que le droit de passage implique la possibilité du passage d’un véhicule pour les seules nécessités de transports de charges lourdes ou encombrantes et en obligeant M. [I] à communiquer le code permettant l’ouverture complète du portail, le juge de première instance reconnaît l’existence d’une entrave au droit de passage des époux [A].

– M. [A] ne pouvait être débouter de ses demandes, dès lors que M. [I] n’a pas permis aux époux [A] de circuler librement jusqu’à leur bien, leur passage étant physiquement entravé au fil des années.

– ils doivent multiplier les opérations pour ouvrir complètement le portail électrique afin d’entrer sur le terrain avec leur véhicule, d’autre part les man’uvres et le stationnement de leur véhicule devant leur maison sont compliqués par la présence de plantations.

– M. [I] ne se conforme pas au jugement rendu en première instance ne donnant pas un code d’accès permettant l’ouverture complète du portail.

– le tribunal ne pouvait affirmer que le droit de passage des époux n’a pas été entravé « mais limité aux seules nécessités de son exercice

– le droit de passage de Monsieur [A] ayant été entravé, celui-ci est bien fondé à solliciter des dommages et intérêts au titre d’une perte de chance de vendre ou louer le bien et d’un préjudice de jouissance.

– en août 2023, un locataire saisonnier s’est plaint des entraves faites au passage.

– sur la perte de chance de vendre ou de louer le bien, M. [I] empêche les propriétaires du fonds dominant d’user pleinement et librement du droit de passage qu’ils possèdent, et la parcelle des époux [A] se trouve enclavée et ne peut être rejointe convenablement.

– M. [I] affirme avoir toujours offert de racheter l’immeuble des concluants au prix du marché à 55 000 € alors qu’il n’a jamais fait de proposition au prix du marché.

Au 6 mai 2023, la maison des époux [A] était estimée à 140 300 €.

– le 28 novembre 2020, Monsieur [I] a formulé auprès du conseil des époux [A] une proposition de vente à hauteur de 41 818 € s’agissant d’une bande de terrain comprenant un garage,

– ils subissent ainsi une perte de chance de vendre leur bien, perte de chance qui doit donner lieu à une indemnisation proportionnée.

– ils subissent une perte de chance de louer leur bien par l’intermédiaire de la plate-forme Airbnb, d’autant plus que Monsieur [I] a envoyé un message de plainte au support du site en vue de tenter d’empêcher les concluants de jouir paisiblement de leur droit de mettre leur bien en location.

– certains locataires Airbnb se déclarent insatisfaits de leur séjour.

– l’installation de caméras de vidéo-surveillance par Monsieur [I] sur sa propriété, donnant directement sur la maison des époux [A], contribue à faire fuir d’éventuels acheteurs et locataires.

– la somme de 15 000 € de dommages et intérêts est réclamée au titre de la perte de chance subie par Monsieur [A].

– sur le trouble de jouissance de M. [A], M. [I] a planté un arbre, construit une tonnelle en pierre, installé un portail et construit un mur afin de limiter l’accès par les concluants à leur propriété à un seul accès piéton.

Il a depuis l’assignation remplacé l’arbre planté, envoyé un message de plainte au support de la plate-forme Airbnb, installé des caméras de vidéo-surveillance, sollicité auprès du maire de la commune de [Localité 19] d’interdire le stationnement le long de la route longeant sa propriété et celle des époux [A] et sur la place située à 20 mètres de son portail et prévue à cet effet, obligeant les concluants à stationner leur véhicule à plusieurs kilomètres de leur bien et implanté d’un panneau « règlement servitude de passage » devant le bien.

– ils doivent multiplier les opérations pour ouvrir complètement le portail électrique afin d’entrer sur le terrain avec leur véhicule, et le code donné par Monsieur [I] pour ouvrir complètement le portail ne fonctionne pas, obligeant Monsieur [A] à déverrouiller le portail manuellement.

– au regard du constat versé, M. [A] soutient qu’il lui est impossible de man’uvrer et de stationner devant sa propriété avec un véhicule.

– une somme de 15 000 € est sollicitée au titre de l’indemnisation de son préjudice de jouissance.

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 09/04/2025, M. [S] [I] a présenté les demandes suivantes :

’Vu les dispositions des articles 701 et 702 du code civil,

Il est demandé à la cour d’appel de Poitiers de bien vouloir :

Confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de La Roche sur Yon du 1 er décembre 2023, en ce qu’il a :

– Débouté Monsieur [A] de ses demandes sauf à préciser que le droit de passage implique la possibilité du passage d’un véhicule pour les seules nécessités de transport de charges lourdes ou encombrantes à l’exclusion de toute possibilité de stationner sur la parcelle [Cadastre 3] ;

– Condamné Monsieur [A] à payer à Monsieur [I] une indemnité de 1500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

– Condamné Monsieur [A] aux entiers dépens.

Infirmer le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de La Roche sur Yon du 1er décembre 2023, en ce qu’il a indiqué que Monsieur [I] devra communiquer le code permettant l’ouverture complète du portail.

Condamner Monsieur [A] à verser à Monsieur [I] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamner Monsieur [A] aux entiers dépens’.

A l’appui de ses prétentions, M. [S] [I] soutient notamment que :

– dans le respect du jugement, il a communiqué le code du portail aux époux [A] permettant l’ouverture partielle du portail, ainsi que la procédure pour ouvrir complètement et manuellement le portail.

– les deux actes de propriétés des parties font état de la servitude passage.

– les actes prévoient donc uniquement un « accès » à la propriété des époux [A] et précisent que cette servitude de passage n’est pas inscrite au bureau des hypothèques, ni au cadastre.

Ainsi, les époux [A] bénéficient uniquement d’un accès piéton, sans droit de stationnement.

– il est faux de prétendre que la servitude de passage aurait été entravée.

– lorsque M. [I] a acquis sa maison d’habitation, les époux [A] étaient déjà propriétaires de la maison mitoyenne et il a toléré que les époux [A] se stationnent sur la parcelle A [Cadastre 3], avec une seule voiture.

– les époux [A] n’habitent pas la maison à l’année, mais y viennent durant les vacances et la louent sur la plate-forme Airbnb.

Cet accord n’a pas été respecté, plusieurs véhicules (3 ou 4) étaient stationnés régulièrement sur sa parcelle et les va-et-vient importunaient Monsieur [I].

– dès août 2020, il a été proposé la possibilité pour les époux [A] d’accéder avec leur véhicule pour permettre le transport d’objets lourds et encombrants.

– M. [I] a formulé des propositions de règlement amiable du litige et notamment la cession d’une partie de la parcelle A [Cadastre 3] mais les époux [A] ont proposé un prix déraisonnable.

Par la suite, les époux [A] souhaitant vendre leur propriété, Monsieur [I] a formulé une offre qui a été rejetée,

– le constat établi par l’huissier de justice du 24 février 2022 atteste que :

« La cour présente une largeur conséquente, supérieure à trois mètres, il n’y a aucune entrave ou obstacle à l’évolution en son sein…’

– le portail et la pergola n’entravent pas l’accès de la propriété aux époux [A].

– suite à jugement du 1er décembre 2023, Monsieur [I] a communiqué la « procédure d’ouverture complète du portail de la cour ».

il suffit d’entrer le digicode qui permet l’ouverture permettant d’entrer dans la cour, puis, portail fermé, d’appuyer sur le bouton pressoir situé au niveau du moteur du portail

– le portail ne dysfonctionne pas, mais la difficulté provient de la mauvaise application de la procédure d’ouverture du portail.

En effet, il ressort du constat que le digicode à l’entrée permet d’ouvrir le portail sur une largeur d’1,50 mètre et qu’ensuite, Monsieur [A] doit appuyer sur un bouton pour ouvrir entièrement le portail.

Lorsque le portail s’ouvre d’une largeur d’1,50 mètre, il convient d’attendre qu’il se referme avant d’appuyer sur le bouton permettant de l’ouvrir complètement. Il est indiqué : ’Attention le portail doit être en position fermée; dans le cas contraire, il suffit d’attendre que le portail se referme ».

– M. [I] communique un nouveau constat d’un commissaire de justice réalisé le 3 avril 2025, lequel atteste du bon fonctionnement du portail, et les deux digicodes (côté rue et côté cour) sont à une hauteur de 92 et 102 cm.

– le nouvel arbre planté en lieu et place du précédent qui était mort ne constitue pas une gêne.

– le message que Monsieur [I] a envoyé au support de la plate-forme Airbnb se plaignait simplement de ce que les locataires ne respectaient pas sa propriété et le droit de passage piéton et ce message ne constituait pas une entrave au droit de passage des époux [A].

– la caméra est factice et orientée vers son portail.

– M. [I] a simplement averti le Maire de ce que des camionnettes se stationnaient sur le bord de la voie publique et que cela cachait toute visibilité.

– il n’a pas retiré la boîte aux lettres.

– le panneau qu’il a posé n’entrave en rien le droit de passage des époux [A] à leur propriété.

– M. [I] a respecté le jugement entrepris et celui-ci sera confirmé en ce qu’il a ébouté M. [A] de ses demandes.

– les demandes fondées sur l’entrave à leur droit de passage piéton seront rejetées dans la mesure où aucune entrave n’est établie.

– sur la perte de chance de vendre ou louer le bien, l’erreur que les époux [A] ont pu commettre concernant l’assiette de leur droit de passage n’est pas de la responsabilité de M. [I], et la vente n’est pas impossible puisque lui-même a fait une offre.

– l’estimation du 6 mai 2023 produite par l’appelant de la maison à hauteur de 140.300 € (pièce adverse 31) correspond à une estimation faite sur internet.

– M. [E], agent immobilier situé à [Localité 21] (85) atteste : « Cette maison est bien entendu vendable, mais il faudra tenir compte dans son évaluation de la situation (accès par une servitude et impossibilité de stationner le véhicule). Je me propose par ailleurs de suivre cette vente si les propriétaires en sont d’accord’.

– sur la perte de chance de louer le bien, le logement ne serait pas bien entretenu.

– il n’existe aucune perte de jouissance pouvant être de la responsabilité de M. [I].

– M. [I] a communiqué le code du portail aux époux [A] permettant l’ouverture partielle du portail et il a en outre transmis aux époux [A] la procédure pour ouvrir complètement et manuellement le portail.

La précision faite dans le jugement concernant la communication du code pour l’ouverture complète du portail est sans objet et le jugement sera infirmé uniquement sur ce point.

Il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.

Vu l’ordonnance de clôture en date du 22/05/2025.
MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur le fond du litige :

L’article 544 du code civil dispose que ’la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.’

L’article 682 du code civil dispose que ’le propriétaire dont des fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue ou une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opération de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur le fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner’.

L’article 684 du même code précise que : ’ si l’enclave résulte de la division d’un fonds par suite d’une vente, d’un échange, d’un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l’objet de ces actes.

Toutefois, dans le cas où un passage suffisant ne pourrait être établi sur les fonds divisés,

l’article 682 serait applicable’.

L’article 691 du code civil dispose que : « les servitudes continues non apparentes, et les servitudes discontinues apparentes ou non apparentes, ne peuvent s’établir que par titres. La possession même immémoriale ne suffit pas pour les établir, sans cependant qu’on puisse attaquer aujourd’hui les servitudes de cette nature déjà acquises par la possession, dans les pays où elles pouvaient s’acquérir de cette manière. »

L’article 701 du même code dispose que :  » le propriétaire du fond débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l’usage ou à le rendre plus incommode. Ainsi il ne peut changer l’état es lieux, ni transporter l’exercice de la servitude dans un endroit différent ou elle a été primitivement assignée.

Mais cependant, si cette assignation primitive était devenue plus onéreuse au propriétaire du fond assujetti, ou si elle l’empêchait d’y faire des réparations avantageuses, il pourrait offrir au propriétaire de l’autre fonds un endroit aussi commode pour l’exercice de ses droits, et celui-ci ne pourrait pas le refuser. »

Selon l’article 696: « quand on établit une servitude, on est sensé accorder tout ce qui est nécessaire pour en user.

En l’espèce, il résulte du titre des époux [A] en date du 12 octobre 2015 qu’en mentionné :

’Le VENDEUR déclare :

N’avoir créé ni laissé créer de servitude,

Qu’à sa connaissance, il n’en existe pas d’autres que celles résultant le cas échéant de l’acte, de la situation naturelle des lieux, de la loi, de l’urbanisme.

Etant précisé ici que l’accès au bien immobilier objet des présentes s’effectue par la parcelle cadastrée section A [Cadastre 3] sans aucun droit de propriété.

Cette servitude de passage n’est pas inscrite au fichier hypothécaire.

En effet, ce droit de passage se situe sur une cour qui autrefois était commune ainsi mentionnée dans :

– Un acte de donation-partage de la famille [B] reçu par Maître [M] notaire à [Localité 21] le 23 avril 1955 transcrit au bureau des hypothèques de [Localité 17] le 27 juin 1955 volume 3680 n°59 où il fait mention de ce qui suit littéralement rapport : « Une maison d’habitation sise [Adresse 20] comprenant deux pièces au rez-de-chaussée, avec grenier et une pièce au-dessus-fournil, deux granges, deux lofts, hangar, cour commune et jardins le tout paraissant figurer au plan cadastral sous les numéros [Cadastre 12], [Cadastre 13], 905p, [Cadastre 14], [Cadastre 15], [Cadastre 16] et [Cadastre 11] de la section A pour une contenance de treize ares un centiares »

– Et dans l’attestation immobilière reçue par Maître [M] notaire à [Localité 21] le 02 décembre 1961 dressée au décès de Madame [T] [U] [V] [B] née à [Localité 23], le 27 mars 1923 publiée au bureau des hypothèques de [Localité 17] le 06 janvier 1962 volume 4099 n°25 où il fait mention de ce qui suit littéralement rapporté:

Une maison d’habitation sise au [Localité 25] avec dépendances, servitudes, cour commune et jardin, l’ensemble figurant à la matrice cadastrale pour une contenance de treize ares un centiares sous les indications suivantes…’.

En outre, l’acte notarié de M. [I] en date du 25 octobre 2018 reprend exactement les termes de l’acte d’achat des époux [A].

En dépit du fait que cette servitude de passage n’est pas inscrite au fichier hypothécaire, elle ressort effectivement des actes passés de part et d’autre, et sa portée est établie au regard des dispositions notamment de l’article 701 du code civil.

Ainsi, il ne s’agit pas d’une servitude de passage piéton, faute de la précision de cette restriction, et alors qu’il s’agit d’une servitude constituée dans le cadre d’une situation d’enclavement de la propriété [A].

Le passage s’entend en conséquence par tout véhicule, librement, afin de permettre le transport et l’acheminement de charges lourdes ou d’objets encombrants, sans toutefois autoriser le stationnement sur la parcelle [Cadastre 3].

Il appartient en conséquence à M. [I], propriétaire du fond s servant, de permettre l’usage de la servitude en se gardant de restreindre cet usage, dès lors que par application des dispositions de l’article 647 du code civil, ’tout propriétaire peut clore son héritage, sauf l’exception portée en l’article 682.’

Il ne résulte pas des pièces versées et notamment des constats de commissaires de justice en date des 24 février 2022, 4 juillet 2024 et 3 avril 2025 que les arbres plantés ou la présence d’une pergola constitue des gênes réelles et suffisantes à l’exercice de la servitude de passage de M. [A].

Il est en outre justifié que M. [I] a communiqué le code du portail aux époux [A] permettant l’ouverture partielle du portail et qu’il a en outre transmis aux époux [A] la procédure pour ouvrir complètement et manuellement le portail, étant précisé ainsi : ’Attention le portail doit être en position fermée ; dans le cas contraire, il suffit d’attendre que le portail se referme ’.

S’agissant de l’exercice d’un droit de passage par véhicule, M. [A] ne démontre pas que la procédure utilisée, pour précise qu’elle soit, constitue une diminution de l’usage de la servitude ou la rende par trop incommode.

Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu’il a précisé que le droit de passage implique la possibilité du passage d’un véhicule pour les seules nécessités de transport de charges lourdes ou encombrantes à l’exclusion de toute possibilité de stationner sur la parcelle [Cadastre 3] et que M. [I] devra communiquer le code permettant l’ouverture complète du portail, cette dernière précision restant nécessaire.

Au surplus, et s’agissant des demandes indemnitaires de M. [A], il y a lieu de relever que l’implantation d’un panneau par M. [I] sur sa propriété ne constitue pas une entrave à l’exercice du passage de M. [A] ou des personnes passant de son fait.

Il en est de même de la présence du portail et des digicodes, de l’arbre et de la tonnelle.

L’implantation d’une caméra factice ne peut être reprochée à M. [I] dès lors qu’elle n’est pas orientée autrement que sur son fonds, et M. [A] a été autorisé à implanter sa boîte aux lettres sur le domaine public.

Au surplus, il ne peut être reproché à M. [I] de s’être adressé à la plate-forme AirBnB ni au maire de la commune.

Il résulte de ces divers éléments que M. [A] ne démontre pas que M. [I] aurait adopté une attitude constitutive d’une faute de nature à générer une perte de chance de vendre ou de louer son bien, dès lors qu’il ne dispose au titre de l’accès à son fonds que d’une servitude de passage impliquant du fait de cette situation une contrainte d’accès, sans que soit en l’état rapportée la preuve d’un abus de M. [I].

Il n’est pas justifié ici l’existence d’une perte de chance pour M. [A] de vendre ou de louer son bien en conséquence du comportement de M. [I], cette première demande sera écartée.

De même et eu égard à la situation des lieux, M. [A] ne démontre pas subir un trouble de jouissance de son bien, justifiant l’allocation de dommages et intérêts à la charge de M. [I], cette seconde demande devant être rejetée.

Sur les dépens :

Les chefs de décision du jugement afférents auxdépens sont pertinents et adaptés, et seront confirmés.

Il résulte de l’article 696 du code de procédure civile que ’ La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. (…).’

Compte tenu de la solution apportée au présent litige, les dépens d’appel seront fixés à la charge de M. [G] [A].

Sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile :

Il est en l’espèce équitable de dire que chaque partie conservera la charge de ses propres frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause de première instance et d’appel, le surplus des demandes étant écarté.
PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, et en dernier ressort,

CONFIRME le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a :

– condamné M. [A] à payer à M. [I] une indemnité de 1500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Statuant à nouveau et y ajoutant,

DÉBOUTE M. [G] [A] de ses demandes indemnitaires.

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

DIT que chaque partie conservera la charge de ses propres frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause de première instance et d’appel.

CONDAMNE M. [G] [A] aux dépens d’appel.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,