La mise en œuvre de l’hypothèque légale spéciale du syndicat des copropriétaires repose sur la nécessité d’une opposition au versement des fonds dans le délai imparti. En l’absence de cette opposition, le syndicat ne peut revendiquer son droit de priorité sur le produit de la vente, comme le précise l’article 2402 du code civil.
Dernière mise à jour : 11 mars 2026
L’essentiel
- Exclusion du syndicat des copropriétaires de l’hypothèque légale spéciale.
- Article 2402 du code civil sur les créances garanties.
- Opposition au versement des fonds nécessaire dans le délai imparti.
- Frais de justice réglés avant les créances hypothécaires.
- Importance de respecter les formalités d’opposition pour revendiquer des droits.
Contexte de l’affaire
Le créancier titulaire d’une hypothèque de premier rang a contesté l’état de collocation établi par le notaire, arguant que le syndicat des copropriétaires n’avait pas formé d’opposition au versement des fonds dans le délai imparti, ce qui le privait de son droit à l’hypothèque légale spéciale. En conséquence, ce créancier a saisi le tribunal judiciaire de Mulhouse pour demander la rectification de l’état de collocation.
Le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, a également déposé des conclusions pour défendre ses droits, affirmant qu’il avait bien la qualité de créancier poursuivant et qu’il avait engagé la procédure d’adjudication. Il a demandé la confirmation de l’état de collocation initial, qui lui attribuait une créance privilégiée.
Le tribunal a examiné les arguments des deux parties, en se fondant sur les dispositions du code civil et de la loi sur la copropriété. Il a conclu que le syndicat des copropriétaires n’avait pas valablement mis en œuvre son hypothèque légale spéciale, car il n’avait pas formé d’opposition dans le délai requis. Par conséquent, le tribunal a ordonné la rectification de l’état de collocation, attribuant au syndicat des copropriétaires une somme de 3 500 euros pour les frais de procédure, tandis que le créancier hypothécaire a été colloqué pour le reste de l’actif disponible. Le syndicat des copropriétaires a également été condamné aux dépens et à verser une somme au créancier au titre des frais de justice.
Question juridique
Règle de droit & textes applicables
- Non-respect de la procédure d’opposition au versement des fonds par le syndicat des copropriétaires, conformément à l’article 20 de la loi n°65-557.
- Absence de mise en œuvre du privilège légal spécial du syndicat des copropriétaires, malgré la réception de l’avis de mutation.
- Priorité des frais de justice bénéficiant d’un privilège immobilier général sur les créances hypothécaires.
- Inapplicabilité des dispositions du code de procédure civile d’exécution en Alsace-Moselle concernant la dénonciation du commandement de payer.
- Inadéquation des arguments du syndicat des copropriétaires basés sur le décret du 17 mars 1967 et la réponse ministérielle du 30 septembre 2008.
- Rectification de l’état de collocation en fonction des créances valablement produites et des priorités établies par la loi.
Réflexe juridique
Preuves retenues (ce qui a fait pencher la décision)
- État de collocation dressé le 9 août 2024
- Avis de mutation reçu par le syndicat des copropriétaires le 24 mai 2024
- Production de la créance par le syndicat des copropriétaires par acte d’avocat le 2 juillet 2024
- Production de la créance par le créancier hypothécaire le 18 juin 2024
- Courrier recommandé du notaire informant le syndicat des copropriétaires le 22 mai 2024
Conséquences pratiques
Cette décision judiciaire a des conséquences significatives pour chaque partie impliquée. Le syndicat des copropriétaires, en tant que partie perdante, se voit exclu de son droit de priorité sur le produit de la vente, tandis que le créancier principal obtient une reconnaissance de sa créance. Cela impacte également les frais de justice et les obligations financières des parties.
- Exclusion du syndicat des copropriétaires de son hypothèque légale spéciale.
- Reconnaissance de la créance du créancier principal pour un montant spécifique.
- Condamnation du syndicat des copropriétaires aux dépens, augmentant ses obligations financières.
- Versement d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile, impactant le budget du syndicat.
- Possibilité de forclusion pour le syndicat des copropriétaires en cas de non-respect des délais d’opposition.
- Impact sur la stratégie de recouvrement des créances pour le syndicat des copropriétaires.
Quelle est la règle de droit applicable concernant l’hypothèque légale spéciale du syndicat des copropriétaires ?
L’article 2402 du code civil stipule que « Outre celles prévues par des lois spéciales, les créances auxquelles une hypothèque légale spéciale est attachée sont les suivantes: (…) 3° Les créances de toute nature du syndicat des copropriétaires relatives à l’année courante ainsi qu’aux quatre dernières années échues sont garanties sur le lot vendu du copropriétaire débiteur ». L’article 19-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précise que l’hypothèque légale spéciale garantit le paiement de toutes les créances entrant dans l’assiette de l’hypothèque légale du syndicat des copropriétaires.
Quelles sont les conditions de mise en œuvre de l’hypothèque légale spéciale par le syndicat des copropriétaires ?
Selon l’article 20 I de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, lors de la mutation à titre onéreux d’un lot, le syndic doit être informé par un avis de mutation dans un délai de quinze jours. Avant l’expiration de ce délai, le syndic peut former opposition au versement des fonds pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l’ancien propriétaire. Cette opposition doit être faite par acte extrajudiciaire et énoncer le montant et les causes de la créance.
Quelle est la procédure à suivre pour la distribution du prix de vente en cas de créances concurrentes ?
L’alinéa 1er de l’article 196 de la loi du 1er juin 1924 dispose que, à défaut d’entente amiable, le notaire ouvre la procédure de distribution et fait sommation aux créanciers de produire et justifier leurs créances dans un délai d’un mois, sous peine de forclusion. Cette procédure est essentielle pour déterminer les créances à prendre en compte dans la distribution du prix.
Quels sont les éléments déterminants pour la qualification de l’opposition au versement des fonds par le syndicat des copropriétaires ?
Il a été établi que le syndicat des copropriétaires n’a pas formé opposition au versement du prix de vente dans les conditions de l’article 20 de la loi n°65-557, ce qui signifie qu’il n’a pas mis en œuvre son privilège légal spécial. La jurisprudence indique que le créancier poursuivant n’est pas dispensé de former opposition, même s’il engage la procédure d’adjudication forcée.
Quels sont les critères de recevabilité des créances dans le cadre de la procédure de distribution ?
Les créances doivent être produites et justifiées dans le délai imparti par le notaire, conformément à l’article 196 de la loi du 1er juin 1924. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires a produit sa créance après la date limite, ce qui a conduit à la non-reconnaissance de son hypothèque légale spéciale au profit du créancier titulaire d’une hypothèque de premier rang.
Quelle est la portée des dispositions de l’article 5-1 du décret du 17 mars 1967 concernant l’hypothèque légale spéciale ?
L’article 5-1 du décret du 17 mars 1967 rappelle l’exigence d’un avis de mutation au syndic en cas de vente sur licitation ou sur saisie immobilière, mais ne dispense pas le syndicat des copropriétaires de former opposition pour mettre en œuvre son hypothèque légale spéciale. Cette disposition ne modifie pas les modalités de mise en œuvre de l’hypothèque légale spéciale.
Quels sont les effets de la non-formation d’opposition par le syndicat des copropriétaires sur ses droits ?
La non-formation d’opposition par le syndicat des copropriétaires a pour effet de le priver de la possibilité de faire valoir son hypothèque légale spéciale, ce qui le place en position subordonnée par rapport au créancier titulaire d’une hypothèque de premier rang. En conséquence, le syndicat ne peut pas revendiquer la totalité du prix disponible.
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MULHOUSE
———————————
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 1]
—————————-
Première Chambre Civile
MINUTE n°
N° RG 24/00524
N° Portalis DB2G-W-B7I-I6RC
République Française
Au Nom du Peuple Français
JUGEMENT
DU
24 FEVRIER 2026
Dans la procédure introduite par :
Association CAISSE DE […]
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Baptiste BELZUNG de la SCP SCHWOB ET ASSOCIES, avocats au barreau de MULHOUSE
– partie demanderesse –
A l’encontre de :
Syndic. des copro. DE LA […], représenté par son syndic en exercice la SARL […] sis [Adresse 3]
dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Me Virginie HERRGOTT, avocat au barreau de MULHOUSE
– partie défenderesse –
CONCERNE : Autres demandes relatives à la vente
Le Tribunal composé de Blandine DITSCH, Juge au Tribunal de céans, statuant à Juge unique, et de Thomas SINT, Greffier
Jugement contradictoire en premier ressort
Après avoir à l’audience publique du 27 janvier 2026, entendu les avocats des parties en leurs conclusions et plaidoiries, et en avoir délibéré conformément à la loi, statuant comme suit, par jugement mis à disposition au greffe ce jour :
EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant procès-verbal d’adjudication dressé le 18 avril 2024 par Me […], notaire à [Localité 1], les lots n° 45, 2 et 22 au sein de la […] à Mulhouse soumise au statut de la copropriété, appartenant à Mme […], ont été adjugés au prix de 60 000 euros.
L’adjudication est devenue définitive le 21 mai 2024.
Par courrier recommandé avec demande d’avis de réception en date du 22 mai 2024, le notaire a adressé l’avis de mutation au syndicat des copropriétaire de la […].
Suivant procès-verbal en date du 10 juin 2024, le notaire a ouvert la procédure de distribution du prix et fait sommation aux créanciers inscrits de produire leurs créances.
Selon acte du 9 août 2024, le notaire a dressé l’état de collocation comprenant, notamment, les créances du syndicat des copropriétaires de la […] (ci-après dénommé le syndicat des copropriétaires) et la […] (ci-après dénommée le […]).
Le […], en sa qualité de créancier titulaire d’une hypothèque de premier rang, a émis des contestations consignées sur procès-verbal de difficulté en date du 5 septembre 2024.
Suivant acte introductif d’instance, déposé par voie électronique le 5 septembre 2024, signifié le 17 septembre 2024, le […] a attrait le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic la Sarl […], devant le tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins de rectification de l’état de collocation.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 septembre 2025, le […] demande au tribunal de :
– débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes,
– ordonner la rectification de l’état de collocation en ce sens que le syndicat des copropriétaires n’est pas colloqué au titre de son hypothèque légale spéciale et que le […] doit être colloqué pour la totalité de l’actif disponible, après paiement des seuls frais de la procédure à la charge de la masse revenant au notaire, soit pour une somme de 54.664,43 € outre intérêts,
Subsidiairement :
– ordonner la rectification de l’état de collocation en ce sens que le syndicat des copropriétaires n’est pas colloqué et que le […] doit être colloqué pour la somme totale de 51.164,43 €, et le syndicat des copropriétaires pour la somme de 3.500 €,
En tout état de cause :
– condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
– condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers frais et dépens.
A l’appui de ses demandes, le […] soutient, au visa de l’article 2402 du code civil, de l’article 20 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, pour l’essentiel :
– que le syndicat des copropriétaires n’ayant pas formé opposition au versement des fonds dans le délai de quinze jours à compter du 24 mai 2024, date de réception de l’avis de mutation qui lui a été adressé par le notaire mentionnant la nécessité de faire opposition, le syndicat est déchu de son hypothèque légale spéciale, de sorte que la totalité du prix disponible doit lui revenir en sa qualité de créancier de premier rang, étant relevé que l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 ne distingue pas selon le type de mutation,
– que la qualité de créancier poursuivant ne dispense pas le syndicat de la nécessité de former une opposition régulière pour mettre en oeuvre l’hypothèque légale spéciale,
– que la question de la dispense de la formalité d’inscription est distincte de celle de la mise en oeuvre de l’hypothèque légale spéciale,
– que l’article 5-1 du décret du 17 mars 1967, texte de valeur réglementaire, ne saurait créer une exception à une principe de valeur légale et prévoit, en outre, qu’un avis de mutation est adressé au syndic même en cas de saisie immobilière,
– que le […] doit être colloqué, en sa qualité de créancier, et ce peu important qu’il n’ait pas engagé la procédure d’adjudication forcée,
– qu’en vertu de l’article 196 de la loi du 1er juin 1924, le créancier poursuivant n’est pas dispensé de l’obligation de produire sa créance de sorte que le syndicat des copropriétaires se prévaut, à tort, de la réponse ministérielle du 30 septembre 2008 concernant les anciens articles 40 et suivant du décret du 27 juillet 2006, dispositions qui ne sont pas applicables en droit local et qui sont abrogées.
Par conclusions signifiées par RPVA le 19 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de la […], représenté par son syndic, la Sarl […], sollicite du tribunal de :
– débouter purement et simplement le […] de ses demandes,
– confirmer l’état de collocation tel que dressé par Me […], à savoir :
CREANCE PRIVILEGIEE
– le syndicat des copropriétaires de la […] à Mulhouse, représenté par son syndic, la société […], pour :
* Le montant de la provision sur frais de procédure avancée, soit la somme de 3.500 €
* La totalité de sa créance, soit 14.011,67 €.
CREANCE HYPOTHECAIRE
* la […], pour une partie de sa créance, de 37.152,76 €,
– condamner le […] à lui payer la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
– condamner le […] aux dépens.
Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires fait valoir, au visa de l’article 2374 1 bis du code civil et du décret du 17 mars 1967, en substance :
– qu’il a la qualité de créancier poursuivant et bénéficie d’une hypothèque légale régie par l’article 2402 du code civil, le dispensant de la formalité d’inscription sur l’immeuble pour garantir le paiement de sa créance,
– qu’en engageant la procédure d’adjudication forcée, il a mis en oeuvre l’hypothèque légale dont il est titulaire, le formalisme de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 ayant vocation à lui permettre de connaître la mutation d’un lot pour faire valoir ses droits, ce qui n’est pas le cas en l’espèce,
– que l’article 5-1 du décret du 17 mars 1967 distingue le créancier poursuivant du syndic, distinction reprise aux articles L.331-1 et R.332-3 du code des procédures civiles d’exécution,
– qu’il résulte d’une réponse ministérielle que le créancier poursuivant n’a pas à se dénoncer lui-même le commandement de payer et à déclarer sa créance,
– qu’il a régulièrement déclaré sa créance par courrier d’avocat du 2 juillet 2024.
Une ordonnance de clôture a été rendue le 13 novembre 2025.
Il est, en application de l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, renvoyé au dossier de la procédure, aux pièces versées aux débats et aux conclusions des parties ci-dessus visées.
MOTIFS
I – Sur la demande de rectification de l’état de collocation du 9 août 2024 formée par le […]
En vertu de l’article 2402 du code civil, “Outre celles prévues par des lois spéciales, les créances auxquelles une hypothèque légale spéciale est attachée sont les suivantes:
(…) 3° Les créances de toute nature du syndicat des copropriétaires relatives à l’année courante ainsi qu’aux quatre dernières années échues sont garanties sur le lot vendu du copropriétaire débiteur”.
En vertu de l’article 19-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, l’hypothèque légale spéciale garantit le paiement de toutes les créances entrant dans l’assiette de l’hypothèque légale du syndicat des copropriétaires de l’article 19 du même texte, soit les créances de toute nature, qu’il s’agisse de provision ou de paiement définitif.
L’alinéa 2 de l’article 2418 du code civil ajoute : “l’hypothèque prévue au 3° de l’article 2402 est dispensée d’inscription. Elle prime toutes les autres hypothèques pour l’année courante et pour les deux dernières années échues. Elle vient en concours avec l’hypothèque du vendeur et du prêteur de deniers pour les années antérieures”.
Aux termes de l’article 20 I de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, “Lors de la mutation à titre onéreux d’un lot, et si le vendeur n’a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d’un mois de date, attestant qu’il est libre de toute obligation à l’égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l’immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété. Avant l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l’ancien propriétaire. Cette opposition contient élection de domicile dans le ressort du tribunal judiciaire de la situation de l’immeuble et, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance. Le notaire libère les fonds dès l’accord entre le syndic et le vendeur sur les sommes restant dues. A défaut d’accord, dans un délai de trois mois après la constitution par le syndic de l’opposition régulière, il verse les sommes retenues au syndicat, sauf contestation de l’opposition devant les tribunaux par une des parties. Les effets de l’opposition sont limités au montant ainsi énoncé.
Tout paiement ou transfert amiable ou judiciaire du prix opéré en violation des dispositions de l’alinéa précédent est inopposable au syndic ayant régulièrement fait opposition.
L’opposition régulière vaut au profit du syndicat mise en oeuvre du privilège mentionné à l’article 19-1″.
Il est constant que l’opposition au paiement du prix de vente est destinée à informer les créanciers du montant et des causes de la créance du syndicat bénéficiant d’un privilège occulte de sorte que le syndicat des copropriétaires poursuivant lui-même la saisie et la vente du lot n’est pas dispensé de former opposition (en ce sens, CA Paris, 1er oct. 2002 : JurisData n° 2002-190262 ; Civ.3ème, 18 juillet 2001, n° 00-13.404).
Concernant la procédure de distribution du prix de vente, l’alinéa 1er de l’article 196 de la loi du 1er juin 1924 dispose : “A défaut d’entente amiable, le notaire ouvre la procédure de distribution et en dresse procès-verbal. Il fait sommation, signifiée d’office, au créancier poursuivant, aux créanciers inscrits et aux créanciers titulaires d’une sûreté publiée sur les immeubles par destination saisis avant la publication du titre de vente, d’avoir à produire et à justifier leurs créances en principal, intérêts, frais et accessoires, dans le délai d’un mois, à partir de la signification, sous peine de forclusion”.
En l’espèce, il résulte de l’état de collocation dressé le 9 août 2024 que le syndicat des copropriétaires, titulaire d’une hypothèque légale spéciale, a été colloqué à hauteur de 14.011,67 euros, correspondant à la totalité de sa créance, outre 3.500 euros, correspondant au montant de la provision sur frais de procédure avancé, le […] ayant, quant à lui, été colloqué à hauteur de 37.152,76 euros, soit pour une partie seulement de sa créance.
Il est également constant que le syndicat des copropriétaires a réceptionné, le 24 mai 2024, l’avis de mutation qui lui a été adressé par Me […] et qu’il a produit sa créance par acte d’avocat le 2 juillet 2024, le […] ayant produit sa créance antérieurement, le 18 juin 2024.
Il s’en évince que le syndicat des copropriétaires, qui n’a pas formé opposition au versement du prix de vente dans les conditions de l’article 20 de la loi n° 65-557 précité, n’a pas mis en oeuvre le privilège légal spécial de l’article 19-1 de ce texte, le syndicat des copropriétaires poursuivant l’exécution forcée n’étant pas dispensé de former opposition.
Le syndicat des copropriétaires se prévaut, en vain, des dispositions de l’article 5-1 du décret du 17 mars 1967 qui, si elles distinguent effectivement le syndic et le créancier poursuivant, se bornent à rappeler l’exigence d’un avis de mutation au syndic en cas de vente sur licitation ou sur saisie immobilière.
Les dispositions des articles L.331-1 et R. 332-3 du code de procédure civile d’exécution, qui visent le créancier poursuivant sont sans effet sur les modalités de mise en oeuvre de l’hypothèque légale spéciale du syndicat des copropriétaires, étant relevé, au demeurant, que ces dispositions ne sont pas applicables en Alsace-Moselle.
Pour les mêmes raisons, il est sans emport que la réponse ministérielle du 30 septembre 2008 ait précisé que le créancier poursuivant n’ait pas à se dénoncer le commandement de payer valant saisie ni à déclarer sa créance.
Compte tenu de ce qui précède, le syndicat des copropriétaires n’a pas valablement mis en oeuvre son hypothèque légale spéciale et ne saurait donc primer le […], titulaire d’une hypothèque de premier rang, de sorte qu’il convient d’ordonner la rectification de l’état de collocation du 9 août 2024.
Toutefois, les frais de justice bénéficiant d’un privilège immobilier général de premier rang primant les hypothèques conventionnelles, légales ou judiciaires, en vertu de l’article 2377 1° du code civil, il n’y a pas lieu de colloquer le […] pour une somme correspondant à la totalité du prix disponible, le syndicat des copropriétaires primant le […] pour la somme de 3.500 euros correspondant au montant de la provision sur frais de procédure avancés.
Par conséquent, la rectification de l’état de collocation du 9 août 2024 sera ordonnée en ce sens que le syndicat des copropriétaires n’est pas colloqué au titre de son hypothèque légale spéciale, que le syndicat des copropriétaires est colloqué pour la somme de 3.500 euros correspondant au montant de la provision sur frais de procédure avancé et que le […] est colloqué pour la somme de 51.164,43 euros.
II – Sur les autres demandes
Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires, partie perdante au procès, sera condamné aux dépens.
Le syndicat des copropriétaires sera également condamné à payer au […], au titre de l’article 700 du code de procédure civile, une somme de 1.500 euros.
La demande du syndicat des copropriétaires, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, sera rejetée.
En application des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, l’exécution provisoire, qui apparaît compatible avec la nature de l’affaire, est de droit.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,
Ordonne la rectification de l’état de collocation dressé le 9 août 2024 par Me […], notaire à Mulhouse, en ce sens que :
– le syndicat des copropriétaires de la […], représenté par son syndic la Sarl […], n’est pas colloqué au titre de son hypothèque légale spéciale,
– le syndicat des copropriétaires de la […], représenté par son syndic la Sarl […], est colloqué pour la somme de 3.500 euros (TROIS MILLE CINQ CENTS EUROS) correspondant au montant de la provision sur frais de procédure avancé,
– la […] est colloquée pour la somme de 51.164,43 euros (CINQUANTE ET UN MILLE CENT SOIXANTE-QUATRE EUROS ET QUARANTE-TROIS CENTIMES) ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de la […], représenté par son syndic la Sarl […], à verser à la […], au titre de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 1.500 € (MILLE CINQ CENTS EUROS) ;
Rejette la demande du syndicat des copropriétaires de la […], représenté par son syndic la Sarl […], formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de la […], représenté par son syndic la Sarl […], aux dépens ;
Constate l’exécution provisoire du présent jugement.
Et ce jugement a été signé par le Président et le Greffier.
Le Greffier Le Président
🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro rédigé à partir de cette décision de justice Tribunal judiciaire de Mulhouse, 24 février 2026, RG n° 24/00524 — Thématiques associées : Copropriété — Hypothèque légale spéciale — Paternité des données brutes : Ministère de la justice — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 17 mars 2026.
Copropriété
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