Trouble anormal de voisinage : comment prouver un préjudice et obtenir réparation ?

D’[Localité 1]

JUGEMENT DU :

24 Février 2026

ROLE : N° RG 23/03274 – N° Portalis DBW2-W-B7H-L5RL

AFFAIRE :

[R] [K]

C/

S.N.C. EUROPEAN HOMES PROMOTION 2

GROSSE(S)délivrée(s)
le
à
Me Aurore LLOPIS
Me Evelyne MARCHI

COPIE(S)délivrée(s)
le
à
Me Aurore LLOPIS
Me Evelyne MARCHI

N°
2026
CH. CONSTRUCTION

DEMANDEURS

Madame [R] [K]
née le [Date naissance 1] 1979 à [Localité 2], de nationalité française, demeurant [Adresse 1]

Monsieur [P] [K]
né le [Date naissance 2] 1976 à [Localité 3], de nationalité française, demeurant [Adresse 1]

représentés et plaidant par Me Aurore LLOPIS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDERESSE

Société EUROPEAN HOMES PROMOTION 2
S.N.C. immatriculée au RCS de [Localité 4] n°479 653 891, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Me Evelyne MARCHI, avocat postulant au barreau d’AIX-EN-PROVENCE et plaidant par Maître Sylvain BRILLAULT, avocat au barreau de LYON

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats :
PRÉSIDENT : Madame ACQUAVIVA Cécile, Vice-Présidente
Statuant à juge unique

A assisté aux débats : Madame CHANTEDUC, Greffier

en présence aux débats de Madame [W] [X] auditrice de justice

DÉBATS

A l’audience publique du 09 Décembre 2025, après rapport oral de Madame ACQUAVIVA Cécile, Vice-Présidente et avoir entendu les conseils des parties en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré au 24 Février 2026, avec avis du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort,
prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
signé par Madame ACQUAVIVA Cécile, Vice-Présidente
assistée de Madame CHANTEDUC, Greffier
EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [P] [K] et Madame [R] [K] sont propriétaires d’un bien immobilier situé [Adresse 3] qui constitue leur domicile familial.

Dans le courant de l’année 2019, ils ont vu la SNC EUROPEAN HOMES PROMOTION 2 édifier à proximité de leur habitation un programme immobilier comprenant une trentaine de logements sur deux étages.

Déplorant les nuisances découlant de cette construction, par courrier du 26 avril 2021, ils ont informé la SNC EUROPEAN HOMES PROMOTION 2 des répercussions de ce programme ainsi que de la dévalorisation de leur habitation.

La société EUROPEAN HOMES PROMOTION 2 par courrier du 18 mai 2021 leur indiquait que «le contexte urbain que vous avez choisi est sujet à des transformations des villes ».

Ils ont fait procéder à un constat de commissaire de justice.

Par acte du 11 septembre 2023, les consorts [K] ont fait assigner la SNC EUROPEAN HOMES PROMOTION 2 devant le tribunal judiciaire d’AIX EN PROVENCE sur le fondement du trouble anormal du voisinage aux fins d’indemnisation de leurs préjudices.

Dans leurs dernières écritures notifiées par le réseau privé virtuel des avocats le 11 octobre 2024, les consorts [K] demandent à la juridiction de :
– condamner la SNC EUROPEAN HOMES ISTRES à payer à Madame [R] [K] et Monsieur [P] [K] la somme de 10.000 € au titre du préjudice de jouissance, des préjudices sonores et perte d’intimité à savoir un préjudice lié à l’impossibilité de jouir paisiblement de son bien et préjudice moral lié,
– condamner la SNC EUROPEAN HOMES ISTRES à verser à Monsieur et Madame [K] la somme de 130 600 € à titre de dommages et intérêts en compensation de la perte de la valeur de son immeuble,
– débouter la SNC EUROPEAN HOMES de toutes demandes contraires,
– juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire,
– condamner la SNC EUROPEAN HOMES à verser à Monsieur et Madame [K] la somme de 2.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans ses dernières écritures notifiées par le réseau privé virtuel des avocats le 17 janvier 2025, la SNC EUROPEAN HOMES PROMOTION 2 demande à la juridiction de :
– débouter les consorts [K] de leurs demandes,
– condamner solidairement ou in solidum les consorts [K] à payer à la société EUROPEAN HOMES PROMOTION 2 une somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens dont distraction au profit de Maitre Evelyne MARCHI qui affirme y avoir pourvus en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux conclusions des parties en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
Par ordonnance du 23 janvier 2025, la clôture a été prononcée avec effet différé au 25 novembre 2025 et la procédure fixée pour plaidoiries au 09 décembre 2025.

La décision a été mise en délibéré au 24 février 2026.
MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de souligner qu’il n’y a pas lieu de reprendre ni d’écarter dans le dispositif du présent jugement les demandes tendant à « constater que » ou « dire que » ou « juger que », telles que figurant dans le dispositif des conclusions des parties, lorsqu’elles portent sur des moyens ou éléments de fait relevant des motifs et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement.

Sur les demandes des consorts [K] au titre d’un trouble anormal de voisinage

Si l’article 544 du code civil confère le droit de jouir, de la manière la plus absolue, des choses dont on est propriétaire, leur usage ne peut s’exercer en contrariété des lois et règlement ni être source, pour la propriété d’autrui, bénéficiant des mêmes prérogatives, d’un dommage excédant les inconvénients normaux de voisinage.

Le trouble anormal de voisinage étant indépendant de la notion de faute, le juge doit en toute hypothèse rechercher si le trouble allégué dépasse les inconvénients normaux du voisinage, que son auteur ait ou pas enfreint la réglementation applicable. Cette appréciation s’exerce concrètement notamment selon les circonstances de temps, nuit et jour, et de lieu, de type milieu rural ou citadin, zone résidentielle ou industrielle.

Ainsi l’anormalité du trouble de voisinage s’apprécie en fonction des circonstances locales, doit revêtir une gravité certaine et être établie par celui qui s’en prévaut au regard de la destination normale et habituelle du fonds troublé.

Le caractère anormal du trouble ne peut s’apprécier au regard de la seule perception des demandeurs et doit être examiné au regard du lieu d’implantation de l’immeuble, de la zone urbanisée ou non de la nouvelle construction, en sachant qu’acheter une maison dans une zone urbaine crée inévitablement un risque de développement des constructions qui s’inscrit dans les prévisions raisonnables d’un développement citadin.

Il en résulte que nul ne dispose d’un droit de vue imprescriptible d’une vue d’autant plus dans une zone urbaine, sauf à démontrer du caractère exceptionnel et remarquable de celle-ci.

S’agissant de la création de vue directe et dégagée sur les pièces à vivre et les extérieurs, elles peuvent constituer un trouble de voisinage s’il est démontré la réalité de ce vis-à-vis et de son anormalité.

Les demandeurs font valoir que par le constat de commissaire de justice établi le 21 août 2023 et l’expertise immobilière produite, ils démontrent subir un trouble anormal de voisinage du fait de la construction par la SNC EUROPEAN HOMES 2, à proximité directe d’un immeuble, créant une vue directe sur leur bien situé en zone pavillonnaire tant dans ses parties intérieures qu’extérieures alors même que le bien acquis ne comportait aucun vis-à-vis jusque-là. Ils ajoutent qu’ils disposaient d’une vue dégagée alors que désormais le programme immobilier offre une vue plongeante sur leur habitation, créant une perte d’ensoleillement et d’intimité, aucune végétation ou aménagement n’étant de nature à permettre de limiter le préjudice subi. Ils indiquent que ce préjudice est d’autant plus important que leurs pièces à vivre se situent au premier étage,

Ils ajoutent que le fait que cette construction soit conforme aux règles d’urbanisme applicables est sans effet sur cette responsabilité sans faute. Ils ne contestent pas que le droit de jouir d’un panorama n’est pas imprescriptible mais rappelle qu’ils subissent un trouble qui n’existait nullement préalablement, pouvant jouir jusque-là d’un panorama remarquable et exceptionnel.

La défenderesse conteste l’anormalité du trouble, la situation nouvelle ne créant selon elle pas plus de troubles que l’ancienne en l’absence d’un droit acquis à une vue ou à un ensoleillement en milieu urbain ou péri urbain. Elle soutient que les consorts [K] ne disposaient pas d’un panorama exceptionnel ou remarquable dont ils seraient privés alors que leur vue donnait sur une maison voisine entourée d’arbres, disposant toujours d’une vue au loin sur l’Etang de [Localité 5]. Elle ajoute que l’immeuble construit à plus de 30 mètres de la maison des demandeurs n’est donc pas à proximité, et d’une hauteur visible de 6 mètres, ne créant aucune vue directe sur le jardin et la piscine ni perte d’ensoleillement. Elle fait valoir que le lieu d’implantation de l’habitation qui se trouve déjà à proximité de la deuxième voie de circulation de [Localité 6] et à une pollution visuelle et sonore importante se trouve dans un milieu urbain très dense. Elle relève également que leur intimité n’est pas atteinte au vu de la haie sur leur terrain.

Sur ce, il résulte des pièces versées et notamment de la notice architecturale, du procès-verbal de constat de commissaire de justice du 28 octobre 2024 et des photographies produites que la SNC EUROPEAN HOMES 2 a fait ériger en lieu et place de deux maisons d’habitation un immeuble de deux étages selon le programme immobilier [Adresse 4] en un seul corps de bâtiment avec deux entrées. Cet immeuble est situé en face de la maison des consorts [K], et est séparé de leur bien par une grande avenue à deux voies, l’avenue de [Localité 7], outre les trottoirs et clôtures.

Il est constant que les pièces à vivre des consorts [K] se situent à l’étage que l’on voit donner directement sur le trottoir et la route, à savoir l’[Adresse 5]. Il ressort du constat du 28 octobre 2024 produit que de la façade de la résidence à la façade avec accès garage des consorts [K] existe une distance de 30,10 mètres.

Bien que les consorts [K] déplorent leur perte de vue, qui jusque-là était essentiellement une vue dégagée avec des maisons et de la verdure et une vue au loin de l’Etang de [Localité 5], il ressort des constats produits que leur vue lointaine sur l’Etang de [Localité 5] existe toujours et n’a pas été altérée. Il est exact de leur vue immédiate a été modifiée et est désormais celle d’un immeuble d’une hauteur de 9 mètres, en sachant que leur maison est elle-même située en surplomb de cet immeuble, diminuant par la même la perception de cette hauteur à 6 mètres, ce qui correspondant à la hauteur d’une maison en R+1.

Cependant, il ne peut être considéré que leur vue préexistante était exceptionnelle et remarquable dans une ville comme [Localité 6] où les lieux étaient certes perçus comme pavillonnaires par les demandeurs mais où la réalité d’implantation dans une zone urbaine les exposait à une évolution des constructions notamment des immeubles. D’ailleurs, il ressort des photographies jointes à l’expertise immobilière, notamment en page 23 que des immeubles de plus grande ampleur et hauteur préexistaient dans le paysage.

Dès lors, la perte de cette vue ne constitue pas un trouble qui excède les inconvénients normaux du voisinage au regard du lieu d’implantation de la maison en zone urbaine sur une avenue passante, la vue existante ne leur conférant aucun droit acquis, et cette évolution correspondant au développement des constructions qui s’inscrit dans les prévisions raisonnables d’un développement citadin.

S’agissant du vis-à-vis, il convient de rappeler que l’immeuble est venu remplacer une maison d’habitation se situant en face de la maison des consorts [K], de sorte qu’une vue existait déjà sur les pièces à vivre à l’étage depuis l’emplacement de ce bien, sachant que la hauteur moyenne d’une maison en R+1 est équivalente voire supérieure à la hauteur de l’immeuble construit en contrebas. Il convient également de constater qu’un vis-à-vis existait également depuis le trottoir de l’avenue de [Localité 7] dont il est établi qu’il s’agit d’une grosse artère passante dans la ville, ce vis-à-vis étant accru par le fait que la maison est située en hauteur par rapport à la route et que les pièces à vivre sont à l’étage.

Si le constat de commissaire de justice du 21 août 2023 relève la présence de vues depuis les balcons et fenêtres de l’immeuble d’en face, les photographies produites par le commissaire de justice dans son constat du 28 octobre 2024 permettent de relativiser la réalité de ce vis-à-vis au regard de la distance constatée de plus de 30 mètres qui séparent les deux façades, de la présence de végétations hautes devant la résidence, devant leur maison et au niveau de la propriété des consorts [K] et des photographies prises depuis la toiture de la résidence, soit la partie la plus haute de l’immeuble. Il en ressort qu’il est impossible de voir les extérieurs de la propriété des consorts [K] et le rez-de-chaussée de la propriété et que même en l’absence de rideaux de voilage, la distance ne permet pas de voir à l’intérieur de la propriété à l’étage.

Dès lors, au regard notamment de la configuration des lieux, de la distance, de la présence de la végétation, de l’absence de domination visuelle de l’immeuble situé en contrebas de la maison, il n’est pas établi de création de vues directes et plongeantes sur les extérieurs et sur les pièces à vivre et d’atteinte excessive à l’intimité, de sorte que le vis-à-vis dont il est fait état ne peut être considéré comme excédant les inconvénients normaux du voisinage.

Enfin, il n’est pas démontré par les pièces produites de perte d’ensoleillement inhérente à la construction, sachant qu’il est constant que leur maison est située en contrehaut de sorte que la hauteur de l’immeuble ne dépasse pas celle d’une maison en R+1. De plus, la pollution sonore alléguée découlant de la construction n’est pas établie.

En conséquence, la preuve d’un trouble anormal de voisinage n’étant pas rapportée, il convient de débouter les consorts [K] de leurs demandes au titre d’un préjudice de jouissance, des préjudices sonores et de perte d’intimité ainsi que de leur demande de dommages et intérêts en compensation de la perte de la valeur de son immeuble.

Sur les demandes accessoires

Succombant à l’instance, les consorts [K] conserveront in solidum la charge des dépens.

Ils seront également condamnés in solidum à payer à la SNC EUROPEAN HOMES PROMOTION 2 une somme de 1.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les demandes des consorts [K] au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

Enfin, l’exécution provisoire est de droit et est compatible avec la nature du litige.
PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement rendu par mise à disposition au greffe, après débats publics, contradictoire et en premier ressort:

DEBOUTE Monsieur [P] [K] et Madame [R] [K] de l’ensemble de leurs demandes au titre d’un trouble anormal de voisinage,

DEBOUTE Monsieur [P] [K] et Madame [R] [K] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur [P] [K] et Madame [R] [K] à payer à la SNC EUROPEAN HOMES PROMOTIONS 2 une somme de 1.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur [P] [K] et Madame [R] [K] aux entiers dépens de l’instance,

REJETTE toute autre demande des parties,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, par la chambre de la construction et de la copropriété du tribunal judiciaire d’Aix en Provence, la minute étant signée par Mme ACQUAVIVA, vice-présidente, et Mme CHANTEDUC, greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT