La présomption de mitoyenneté d’un mur impose à celui qui revendique la propriété exclusive de le prouver. En l’absence de titre ou de marque de non-mitoyenneté, les frais de réparation d’un mur mitoyen doivent être partagés entre les copropriétaires, conformément à leurs droits respectifs.
Dernière mise à jour : 20 mars 2026
L’essentiel
- Demande de réparation exclusive rejetée pour absence de preuve.
- Article 653 du Code civil impose la preuve de propriété.
- Absence de marque de non-mitoyenneté a renforcé la présomption.
- Les frais de réparation partagés selon les droits de chacun.
- Importance de fournir des preuves tangibles sur l’origine du mur.
Contexte de l’affaire
Dans ses conclusions, la société immobilière a demandé la condamnation du syndicat à réaliser les travaux de réparation du mur, en précisant les modalités de démolition et reconstruction, ainsi qu’une astreinte en cas de retard. Elle a également formulé des demandes subsidiaires, notamment en cas de qualification du mur comme mitoyen, en arguant que le syndicat serait fautif et devrait assumer les coûts de réparation. En cas de partage des responsabilités, elle a demandé que le syndicat prenne en charge la moitié des frais.
Le syndicat des copropriétaires a contesté ces prétentions, demandant le rejet des demandes de la société immobilière et la condamnation de celle-ci à lui verser une somme au titre des frais de justice. Il a soutenu que le mur est présumé mitoyen selon le Code civil et que la société immobilière n’a pas prouvé que le mur lui appartient privativement. De plus, il a affirmé qu’aucune faute n’était à l’origine de la dégradation du mur.
Le tribunal a conclu que la société immobilière n’a pas réussi à prouver la privatisation du mur, le considérant comme mitoyen. En conséquence, il a ordonné que les frais de réparation soient partagés entre les deux parties. Le syndicat des copropriétaires a été condamné à verser une somme à la société immobilière, ainsi qu’à couvrir les frais de justice. L’exécution provisoire a été ordonnée.
Question juridique
Règle de droit & textes applicables
- Présomption de mitoyenneté non renversée par la SCI TJT
- Absence de titre ou de marque de non-mitoyenneté justifiant la propriété exclusive
- Inexistence de preuves tangibles concernant l’origine du mur
- Dégradation du mur non prouvée comme étant causée par le syndicat des copropriétaires
- Partage des frais de réparation proportionnellement aux droits de chacun
- Réévaluation du montant des travaux en fonction de la longueur réelle du mur
- Condamnation aux dépens et aux frais accessoires en faveur de la société TJT
Réflexe juridique
Preuves retenues (ce qui a fait pencher la décision)
- Courrier rédigé par [C] [L] en 2023 indiquant l’état du mur lors de l’achat du terrain.
- Devis de réparation du mur, chiffré sur la base d’un mur de 50 mètres de long.
- Pièce n°4 produite en défense, indiquant que le mur mesure 38.43 m, incluant son prolongement.
- Pièce n°3 en demande, précisant que la partie du mur mitoyen concernant le litige représente 31.04 mètres.
Conséquences pratiques
Suite à la décision du tribunal, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble est tenu de partager les frais de réparation du mur mitoyen avec la société TJT, ce qui impacte directement leur budget et leurs responsabilités. La société TJT, quant à elle, obtient une compensation financière pour les travaux réalisés, renforçant sa position dans la copropriété.
- Le syndicat des copropriétaires doit s’acquitter d’une somme de 14 496,70 euros à la société TJT.
- Le syndicat est également condamné à verser 3 000 euros pour couvrir les frais de justice et de constat d’huissier.
- Les frais de réparation du mur mitoyen seront partagés proportionnellement entre les parties, impactant les finances du syndicat.
- La décision du tribunal renforce la présomption de mitoyenneté, limitant les possibilités de contestation future par le syndicat.
- L’exécution provisoire de la décision permet à la société TJT de récupérer rapidement les sommes dues.
- Le syndicat des copropriétaires doit revoir sa stratégie de gestion des biens communs pour éviter de futurs litiges similaires.
Checklist (à faire / à éviter)
À faire
- Fournir des preuves tangibles sur l’origine du mur.
- Vérifier l’absence de titre ou de marque de non-mitoyenneté.
- Évaluer la longueur réelle du mur pour les réparations.
- Préparer un devis de réparation basé sur les dimensions exactes.
- Documenter l’état du mur lors de l’achat du terrain.
À éviter
- Faire des demandes sans preuves suffisantes.
- Ignorer les articles du Code civil relatifs à la mitoyenneté.
- Omettre de partager les frais de réparation proportionnellement.
- Contester sans éléments concrets à l’appui.
- Retarder la mise en œuvre de la décision de justice.
FAQ / Q-R juridiques
Quelle est la présomption de mitoyenneté d’un mur selon l’article 653 du Code civil ?
L’article 653 du Code civil prévoit que dans les villes et les campagnes, tout mur servant de séparation entre bâtiments, cours, jardins ou enclos est présumé mitoyen, sauf preuve du contraire par titre ou marque. La SCI TJT, qui prétend que le mur appartient privativement à la copropriété, doit renverser cette présomption.
Quelles sont les conditions pour établir la propriété privative d’un mur selon le Code civil ?
Pour établir la propriété privative d’un mur, il est nécessaire de fournir des éléments probants tels que des titres de propriété ou des marques de non-mitoyenneté, conformément à l’article 654 du Code civil. En l’absence de tels éléments, la présomption de mitoyenneté demeure.
Quels sont les critères pour déterminer la responsabilité des frais de réparation d’un mur mitoyen selon l’article 655 du Code civil ?
L’article 655 du Code civil stipule que la réparation et la reconstruction d’un mur mitoyen sont à la charge de tous ceux qui y ont droit, proportionnellement à leurs droits respectifs. Le propriétaire d’un mur mitoyen doit supporter seul les frais de réparation si les réparations sont rendues nécessaires par son fait.
Quelle est la charge de la preuve en matière de responsabilité pour dégradation d’un mur ?
La charge de la preuve incombe à celui qui allègue que la dégradation du mur résulte d’un fait fautif de l’autre partie. Dans cette affaire, la SCI TJT n’a pas démontré que la dégradation du mur était due à une faute du syndicat des copropriétaires.
Quels éléments déterminants ont conduit à la conclusion de la juridiction sur la qualification du mur ?
La juridiction a conclu que le mur est présumé mitoyen en l’absence de preuve de propriété privative. Les indications cadastrales fournies par la SCI TJT n’étaient pas suffisantes pour renverser la présomption de mitoyenneté, et aucune marque de non-mitoyenneté n’a été justifiée.
Comment la juridiction a-t-elle évalué le montant des travaux de réparation ?
La juridiction a constaté que le devis présenté par la SCI TJT était basé sur un mur de 50 mètres, alors que la longueur réelle du mur concerné était inférieure. Elle a donc réévalué le montant des travaux en proportion de la longueur réelle du mur, aboutissant à une somme de 14 496,70 euros TTC à la charge du syndicat des copropriétaires.
Quelles sont les conséquences de l’irrecevabilité des moyens soulevés par le défendeur ?
L’irrecevabilité des moyens soulevés par le défendeur, notamment concernant la responsabilité et la prescription, a conduit à la condamnation de ce dernier aux entiers dépens, car il a succombé dans ses prétentions.
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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BONNEVILLE
PREMIÈRE CHAMBRE
DOSSIER N° RG 24/00255
N° Portalis DB2R-W-B7I-DTTX
ASV/LT
JUGEMENT DU 02 Mars 2026
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
DEMANDERESSE
S.C.I. TJT, société civile immobilière au capital de 200.000,00 euros, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de ANNECY sous le numéro 434 231 544, dont le siège social est sis [Adresse 1], représentée par l’un de ses gérants en exercice, domiciliés es qualités audit siège,
représentée par Maître Emmanuel DUBREUIL de la SELARL F.D.A, avocats au barreau de BONNEVILLE.
DÉFENDERESSE
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES CHARDONS BLEUS, immatriculée sous le numéro 0435545, dont le siège social est sis [Adresse 2], représenté par son syndic bénévole en exercice, Madame [E] [K],
représentée par Maître Jean françois PESSEY MAGNIFIQUE de la SARL CHRISTINAZ PESSEY-MAGNIFIQUE, avocats au barreau de BONNEVILLE.
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne-Sophie VILQUIN, Vice-Présidente statuant à juge unique
par application des articles 801 à 805 du code de procédure civile, avis préalablement donné aux avocats.
GREFFIÈRE
Léonie TAMET
INSTRUCTION ET DEBATS
Clôture prononcée le : 25 Juin 2025,
Débats tenus à l’audience publique du : 12 Janvier 2026,
Date de délibéré indiquée par le Président : 02 Mars 2026
DECISION
Jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 02 Mars 2026.
* * *
EXPOSE DU LITIGE
La copropriété dénommée » les Chardons bleus » est située sur la parcelle cadastrée section AL n°[Cadastre 1] à [Localité 1].
La SCI TJT est nue propriétaire du fonds voisin, pour partie bâti, situé sur la parcelle cadastrée section AL n°[Cadastre 2].
Ces deux propriétés sont séparées par un mur en béton.
Soutenant que ce mur est le mur privatif de la copropriété voisine, la SCI TJT a par acte du 8 février 2024, assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble » [Adresse 3] » à comparaître devant le tribunal judiciaire de Bonneville aux fins d’obtenir la condamnation du syndicat des copropriétaires de la copropriété » [Adresse 3] » à réaliser sous astreinte le coût de réparation de ce mur.
Aux termes de ses dernières conclusions, la SCI TJT demande au tribunal, de :
– condamner le syndicat des copropriétaires de la copropriété » [Adresse 3] » à réaliser les travaux de réparation de son mûr privatif séparatif de sa parcelle cadastrée AL [Cadastre 1] avec celle cadastrée AL [Cadastre 2], propriété de la société TJT, notamment par la démolition et reconstruction, conformément aux dispositions du Code civil c’est-à-dire d’une hauteur maximum de 2 m et conformément aux obligations du plan local d’urbanisme de la mairie, à ses frais exclusifs, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter d’un délai de trois mois à partir du jugement à intervenir,
– à titre subsidiaire si le tribunal reconnaissait la qualification de mur mitoyen, dire le syndicat des copropriétaires de la copropriété » [Adresse 3] » fautif et à l’origine du désordre affectant le dit mur mitoyen,
– en conséquence, condamner le syndicat des copropriétaires de la copropriété » [Adresse 3] » à réaliser les travaux de réparation de son mûr privatif séparatif de sa parcelle cadastrée AL [Cadastre 1] avec celle cadastrée AL [Cadastre 2], propriété de la société TJT, notamment par la démolition et reconstruction, conformément aux dispositions du Code civil c’est-à-dire d’une hauteur maximum de 2 m et conformément aux obligations du plan local d’urbanisme de la mairie, à ses frais exclusifs, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter d’un délai de trois mois à partir du jugement à intervenir,
– à titre infiniment subsidiaire si le mur est qualifié de mur mitoyen et que le syndicat des copropriétaires de la copropriété » [Adresse 3] » n’est pas déclaré fautif, dire que ce syndicat des copropriétaires sera tenu au paiement de la réparation et de la reconstruction du mur pour moitié avec la SCI TJT,
– en conséquence, le condamner à payer la somme de 20 130 euros outre l’indexation de l’indice du coût de la construction au profit de la société TJT,
– ordonner l’exécution provisoire de droit de la présente décision,
– condamner le syndicat des copropriétaires » [Adresse 3] » au paiement d’une somme de 5000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, lesquels comprendront le coût du procès-verbal de constat ainsi que les demandes de renseignements auprès du service de la publicité foncière.
Au soutien de ses prétentions fondées sur les articles 544 et suivants du Code civil et 1231 et suivants du Code civil, elle fait valoir en substance :
– que le mur appartient privativement à la copropriété » les chardons bleus » conformément aux signes cadastraux et de son origine,
– que faute d’entretien de ce mur par son propriétaire, et notamment lors des travaux d’édification de la copropriété, celui-ci menace aujourd’hui de s’effondrer sur sa propre propriété,
– que le syndicat des copropriétaires doit assumer la réparation de ce mur à ses frais exclusifs,
– que malgré plusieurs demandes en ce sens, et une reconnaissance de responsabilité de Monsieur [L], aucun travaux n’a été réalisé à ce jour,
– que subsidiairement, si le tribunal estimait que le mur est mitoyen, la syndicat des copropriétaires, propriétaire mitoyen fautif devrait en assumer seul le coût de réparation,
– qu’à titre infiniment subsidiaire, le syndicat des copropriétaires devait assumer la moitié du coût de réparation.
Aux termes de ses dernières conclusions n°2, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble » [Adresse 3] » demande au tribunal, de :
– débouter la SCI TJT de l’intégralité de ses prétentions,
– la condamner à lui payer la somme de 5000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
– condamner la même aux entiers dépens dont distraction au profit de la SARL Christinaz & Pessey-Magnifique, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.
Au soutien de ses prétentions fondées sur les dispositions des articles 653 et suivants du Code civil, il fait valoir en substance :
– que par application de l’article 653 du code civil le mur est présumé mitoyen et que les références cadastrales n’ont aucune valeur probante sur ce point,
– que le mur se poursuit au niveau d’une autre parcelle cadastrée section AL n°[Cadastre 3] dont le propriétaire n’a pas été attrait à la cause,
– qu’il n’a commis aucune faute à l’origine de la dégradation du mur, et qu’en tout état de cause, les prétendus faits qui justifieraient la prise en charge des travaux de façon exclusive par le syndicat des copropriétaires sont prescrits,
– que la société TJT ne justifie pas avoir réalisé les travaux de reprise du mur, qu’il ressort de l’examen du devis que le chiffrage a été effectué sur la base d’un mur présentant un linéaire de 50 m alors que la longueur du mur est inférieure à 40 m, que le troisième propriétaire concerné qui n’est pas dans la cause doit également participer aux travaux de réfection à due concurrence de ses droits.
MOTIFS
L’article 653 du code civil prévoit que dans les villes et les campagnes, tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu’à l’héberge, ou entre cours et jardins, et même entre enclos dans les champs est présumé mitoyen, s’il n’y a titre ou marque du contraire.
La SCI TJT qui prétend que le mur appartient privativement au syndicat des copropriétaires doit le démontrer et renverser cette présomption.
Elle soutient que ce mur est la propriété personnelle de la propriété » les chardons bleus » conformément aux signes cadastraux et de son origine.
S’agissant de son origine, cet argument n’est ni explicité, ni justifié, de sorte qu’il ne peut être utilement analysé. Il n’est en tout cas justifié d’aucun titre en ce sens.
S’agissant du cadastre, les seules indications figurant au cadastre qui font effectivement référence à un mur privatif sont insuffisantes à elle seules, en l’absence de valeur probante de celles-ci, et en l’absence d’éléments complémentaires venant corroborer ces indications, à renverser la présomption.
En particulier, il n’est notamment ni justifié ni même allégué de la présence d’une des marques de non-mitoyenneté visée par l’article 654 du code civil.
Il convient donc de considérer en l’absence de preuve contraire, que le mur est mitoyen.
La demande principale de la SCI TJT doit donc être rejetée.
L’article 655 du code civil précise que la réparation et la reconstruction du mur mitoyen sont à la charge de tous ceux qui y ont droit, et proportionnellement au droit de chacun.
Il est constant que le propriétaire d’un mur mitoyen doit supporter seul les frais de réparation de ce mur lorsque les réparations sont rendues nécessaires par son fait.
Sur ce point, le fait que le mur se poursuive au niveau d’une troisième parcelle dont le propriétaire n’est pas attrait à la procédure est sans incidence sur la solution du litige dès lors que la mitoyenneté du mur, entre la SCI TJT et le syndicat des copropriétaires voisins se limite au mur, avant son prolongement sur la troisième propriété.
De plus, il n’est démontré par la SCI TJT que la dégradation du mur résulte du fait du syndicat des copropriétaires.
En effet, ces affirmations selon lesquelles le mur s’est affaissé en raison de l’accumulation sur le mur des terres de constructions au moment de l’édification de la copropriété ne sont démontrées par aucune pièce.
D’ailleurs le courrier rédigé par [C] [L] en 2023 aux termes duquel il indique : » … je vous informe que lors de mon achat de terrain AL [Cadastre 1] ce mur était dans cet état. Il l’était également quand l’entreprise ANGOR ou TSC a acheté le terrain. Comme je l’ai dis à Mme [Z], je couperai la partie supérieure de la clôture lorsque le temps le permettra » ne vaut absolument pas reconnaissance d’une quelconque responsabilité de la part de Monsieur [L].
Le fait fautif du syndicat des copropriétaires n’est donc pas établi.
La demande subsidiaire de la société TJT doit donc être rejetée.
Par application des dispositions de l’article 655 précité, chacune des parties au procès doit donc assumer la moitié du coût des travaux.
La demande infiniment subsidiaire de la société TJT apparaît donc fondée en son principe.
S’agissant de son montant, il ne saurait être reproché à la SCI TJT de ne produire aux débats qu’un devis et de ne pas avoir réalisé les travaux dont le montant est significatif, en l’absence de résolution préalable du litige portant sur les modalités de prise en charge du coût des dits travaux.
En revanche, l’examen du devis laisse apparaître que les chiffrages ont été réalisés sur la base d’un mur de 50 mètres de long.
Or, il résulte de la pièce n°4 produite en défense et qui n’est pas contestée, que le mur, en incluant son prolongement sur la troisième propriété mesure 38.43 m et de la pièce 3 en demande que la seule partie du mur mitoyen concernant le présent litige représente 3.15/3.9 de sa longueur totale soit 31.04 mètres.
Le devis sera donc réévalué comme suit : 40 260 € x 31.04/50 =24 993.41 euros.
Par conséquent, le syndicat des copropriétaires » les Chardons bleus » sera condamné à payer à la société TJT la somme de 14 496.70 euros TTC, avec indexation sur l’indice BT 01 à compter du 18 août 2023 jusqu’à ce jour.
Sur les demandes accessoires,
Le syndicat des copropriétaires qui sollicitait le rejet des demandes de la société TJT succombe. Il sera donc condamné aux entiers dépens.
Il sera également condamné à payer à la société TJT la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, incluant le coût du procès-verbal de constat d’huissier et celui des demandes auprès du service de la publicité foncière.
L’exécution provisoire est de droit.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal,
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble » [Adresse 3] » à payer à la société TJT la somme de 14 496.70 euros (QUATORZE MILLE QUATRE CENT QUATRE VINGT SEIZE EUROS ET SOIXANTE DIX CENTIMES) avec indexation sur l’indice BT 01 à compter du 18 août 2023 jusqu’à ce jour,
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble » [Adresse 3] » à payer à la société TJT la somme de 3 000 euros (TROIS MILLE EUROS) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, incluant le coût du procès-verbal de constat d’huissier et celui des demandes auprès du service de la publicité foncière,
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble » [Adresse 3] » aux entiers dépens, comprenant le coût des demandes auprès du service de la publicité foncière,
RAPPEL que l’exécution provisoire est de droit.
Le présent jugement a été signé par Anne-Sophie VILQUIN, Vice-Présidente, et Léonie TAMET, greffière présente lors de la mise à disposition au greffe du jugement.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
Léonie TAMET Anne-Sophie VILQUIN
🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro rédigé à partir de cette décision de justice Tribunal judiciaire de Bonneville, 2 mars 2026, N° de RG 24/00255 — Thématiques associées : Copropriété — Mur mitoyen — Paternité des données brutes : Ministère de la justice — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 20 mars 2026.
Copropriété
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