Bail résilié par décès : expulsion et indemnités d’occupation à prévoir

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REFERENCES : N° RG 25/10467 – N° Portalis DB3S-W-B7J-34Y4

Minute :

JUGEMENT

Du : 06 Mars 2026

Société SEQENS, SA d’HLM

C/

Madame [D] [U]

JUGEMENT

Après débats à l’audience publique du 15 Décembre 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 06 Mars 2026 ;

Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Martine GARDE, greffier ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Société SEQENS, SA d’HLM
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représentée par Me Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS
Substitué par Me Kenza HAMDACHE, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Madame [D] [U]
[Adresse 4]
[Adresse 5]
[Localité 3]
Non comparante

Copie exécutoire délivrée le :

à : Me Frédéric CATTONI
Madame [D] [U]

Expédition délivrée :
à : Monsieur Le Préfet de la SEINE-[Localité 4]
EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant contrat signé le 1er mars 2002 et avenant du 12 octobre 2017, la SA LA LUTECE aux droits de laquelle vient la SA SEQENS a donné en location à Madame [P] [V] un immeuble à usage d’habitation situé sis [Adresse 6] et un stationnement n°1063 accessoire.
Madame [P] [V] est décédée le [Date décès 1] 2024.
Par acte de commissaire de justice remis à étude en date du 1er octobre 2025, la SA SEQENS a fait assigner Madame [D] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pantin. Elle sollicite du juge de :
constater que le bail en date du 1er mars 2002 a pris fin par le décès de Madame [P] [V] survenu le [Date décès 1] 2024 ;constater que Madame [D] [U] est occupante sans droit ni titre du bien situé [Adresse 6] ;ordonner l’expulsion de Madame [D] [U] ainsi que celle de tous occupants de son chef ;supprimer le délai prescrit par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;condamner Madame [D] [U] au versement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer majoré de 25% et des charges tels qu’ils auraient été appelés si le bail s’était poursuivi et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;condamner Madame [D] [U] au paiement de la somme de 579,66 € au titre de l’arriéré au mois d’août 2025 ;condamner Madame [D] [U] au paiement d’une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner Madame [D] [U] aux entiers dépens de la procédure.L’affaire a été appelée à l’audience du 15 décembre 2025.
À cette audience, la SA SEQENS, représentée par son conseil, a maintenu le bénéfice de son acte introductif d’instance auquel il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens.
Au soutien de ses demandes, elle expose au visa des articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989 que le bien litigieux est occupé par la défenderesse alors que le bail a été résilié de plein droit du fait du décès de la dernière locataire en titre Madame [P] [V]. Elle explique en effet que Madame [D] [U] ne remplit pas les conditions pour obtenir le transfert du bail, notamment en raison de l’absence de justification de l’occupation du logement durant un an avant le décès de la dernière locataire. La SA SEQENS déclare de plus qu’en vertu d’un décompte en date du 9 décembre 2025, échéance du mois de novembre 2025 incluse, l’arriéré s’élève désormais à la somme de 655,15 €.
Madame [D] [U] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter malgré sa convocation régulière.
À l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 6 mars 2026.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.
SUR LA LOI APPLICABLE AU PRÉSENT LITIGE
À titre préliminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République.
En application de l’article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif.
En l’espèce, l’audience s’étant tenue postérieurement à l’entrée en vigueur la loi précitée, il y a lieu d’appliquer les dispositions en cause telles qu’issues de cette réforme.
SUR L’OCCUPATION SANS DROIT NI TITRE ET LA DEMANDE D’EXPULSION
L’article 544 du code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. Le droit de propriété est par ailleurs un droit fondamental reconnu par la Constitution et l’article 1er du protocole n°1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales.
Ainsi, il est constant que l’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite.
En application de l’article L. 441-2 du code de la construction et de l’habitation, il est créé, dans chaque organisme d’habitations à loyer modéré, une commission d’attribution des logements et d’examen de l’occupation des logements. La commission examine également les conditions d’occupation des logements que le bailleur lui soumet en application de l’article L. 442-5-2 ainsi que l’adaptation du logement aux ressources du ménage. Elle formule, le cas échéant, un avis sur les offres de relogement à proposer aux locataires et peut conseiller l’accession sociale dans le cadre du parcours résidentiel. Cet avis est notifié aux locataires concernés.
Conformément aux dispositions de l’article 14 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, applicable aux logements appartenant aux organismes d’habitations à loyer modéré à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage suivant les dispositions de l’article 40 de la même loi, lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :
-au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil ;
-aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;
-au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;
-aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.
L’article 40 de la même loi indique que les conditions de ressources et d’adaptation du logement à la taille du ménage ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu’ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d’un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l’article L. 114 du code de l’action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans. Lorsque le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, l’organisme bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l’intéressé est prioritaire.
À défaut de personnes remplissant les conditions telles que prévues, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier.
En l’espèce, il résulte des pièces versées que la SA SEQENS est propriétaire d’un appartement sis [Adresse 4], bâtiment B, [Adresse 7].
Il est en outre établi et non contesté que la dernière locataire en titre, Madame [P] [V], est décédée le [Date décès 1] 2024 (acte de décès du [Date décès 2] 2024).
Madame [D] [U] ne justifie pas remplir les conditions de transfert du bail en application des articles précités.
En conséquence, il convient de constater que le bail s’est vu résilié de plein droit à la date du [Date décès 1] 2024 et que Madame [D] [U], occupante du fait de Madame [P] [V] antérieurement à son décès, a par la suite occupé sans droit ni titre les locaux litigieux.
Ainsi, la SA SEQENS est fondée à demander son expulsion.
Il y a donc lieu d’ordonner la libération des lieux et, à défaut de libération volontaire par elle, l’expulsion de Madame [D] [U] et de tous occupants de son chef des lieux, au besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.
Conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, la SA SEQENS sera autorisée à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [D] [U].
SUR LA SUPPRESSION DES DÉLAIS POUR QUITTER LES LIEUX
Il résulte de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution dans sa version applicable au présent litige que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.
Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.
En outre, le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.
Le droit au respect de la vie privée et familiale, garanti par l’article 8 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’Homme et des libertés fondamentales dont le juge national est garant, implique le droit au respect et à la protection du domicile. Ce droit est fondamental pour garantir à l’individu la jouissance effective des autres droits qui lui sont reconnus.
L’article 1er de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 indique que garantir le droit au logement constitue un devoir de solidarité pour l’ensemble de la nation. L’article 1er de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose de même que le droit au logement est un droit fondamental.
Dans le cadre d’une procédure d’expulsion, le juge doit ainsi effectuer un examen de la proportionnalité de l’ingérence dans le droit au respect de la vie privée et familiale et du domicile des occupants sans titre. Cette procédure entre de fait sans conteste dans le champ d’application de l’article précité de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’Homme et des libertés fondamentales. La mesure d’expulsion, en ce qu’elle prive ses destinataires de domicile au moins provisoirement et rompt leurs attaches personnelles et professionnelles, est de nature à affecter le droit au respect de la vie privée et familiale.
En l’espèce, Madame [D] [U] n’est pas entrée dans les lieux par voie de fait, mais en tant qu’occupante du chef de Madame [P] [V], sa mère, lorsque celle-ci était locataire en titre.
Il y a lieu de rappeler que l’hébergement à titre gratuit de proches ou de membres de sa famille par un locataire, si celui-ci continue à occuper le logement avec eux sans leur céder, n’est pas prohibé.
En outre, il n’est pas justifié que Madame [D] [U] dispose d’une solution de relogement.
Dès lors, il y a lieu de rejeter la demande de suppression du délai précité, qui aurait des conséquences manifestement disproportionnées sur les droits au respect du domicile, de la vie privée et familiale de Madame [D] [U].
SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT D’INDEMNITÉS D’OCCUPATION
L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.
Elle entre donc dans le champ d’application de l’article 1231-5 du code civil, qui permet au juge, même d’office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.
En l’espèce, il résulte de ce qui a été précédemment énoncé que Madame [D] [U] occupe les lieux sans droit ni titre et cause, par ce fait, un préjudice à la propriétaire qu’il convient de réparer.
Au vu des éléments de fait propres à l’affaire, l’indemnité sera fixée au montant du loyer principal tel qu’il résulterait du bail expiré et augmenté des accessoires et non au montant réclamé par la propriétaire en raison de son caractère manifestement excessif.
Madame [D] [U] sera condamnée au paiement de cette indemnité d’occupation dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.
Il résulte par ailleurs du décompte en date du 9 décembre 2025 que l’arriéré déjà échu s’élève à la somme de 655,15 €, échéance du mois de novembre 2025 incluse. Cet arriéré n’inclut pas de dette antérieure au décès de la dernière locataire en titre, dont la défenderesse ne serait pas redevable.
Il convient cependant d’en retirer les frais de poursuite d’un montant de 108, 85 €.
Il y a lieu par conséquent de condamner Madame [D] [U] à verser à la SA SEQENS la somme de 546,30 € actualisée au 9 décembre 2025, indemnité du mois de novembre 2025 incluse, au titre de l’arriéré hors dépens.
Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité.
SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Madame [D] [U] supportera la charge des dépens.
L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut, la partie perdante à payer l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.
En l’espèce, Madame [D] [U] sera condamnée à payer à la SA SEQENS la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.
PAR CES MOTIFS :
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique par décision réputée contradictoire et publique, rendue en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
CONSTATE la résiliation du bail conclu le 1er mars 2002 relatif aux locaux situés sis [Adresse 4], bâtiment B, escalier 3, rez-de-chaussée, [Adresse 8] [Localité 5] et au stationnement n°1063 accessoire, à compter du [Date décès 1] 2024 ;
CONSTATE que Madame [D] [U] est occupante sans droit ni titre du bien situé sis [Adresse 4], bâtiment B, escalier 3, rez-de-chaussée, [Adresse 8] [Localité 5] et du stationnement n°1063 accessoire depuis cette date ;
ORDONNE la libération des lieux situés sis [Adresse 4], bâtiment B, escalier 3, rez-de-chaussée, porte 101, [Localité 6] [Adresse 9] [Localité 5] et du stationnement n°1063 accessoire ;
AUTORISE la SA SEQENS à faire procéder à l’expulsion de Madame [D] [U] ainsi que tous occupants de son chef, faute pour elle d’avoir libéré spontanément les lieux sis [Adresse 4], bâtiment B, escalier 3, rez-de-chaussée, [Adresse 10] et du stationnement n°1063 accessoire, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin ;
REJETTE la demande de la SA SEQENS de suppression de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;
RAPPELLE qu’il ne pourra être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par commissaire de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;
RAPPELLE que le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi conformément aux articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
REJETTE la demande d’indemnité d’occupation majorée et FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Madame [D] [U] au montant du loyer indexé et des charges tels qu’ils auraient résulté du bail s’il s’était poursuivi, et la CONDAMNE à verser à la SA SEQENS ladite indemnité mensuelle à compter du [Date décès 1] 2024 et jusqu’à complète libération des lieux ;
DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le dernier jour de chaque mois ;
CONDAMNE Madame [D] [U] à verser à la SA SEQENS la somme de 546,30 € actualisée au 9 décembre 2025, au titre de l’arriéré comprenant les indemnités d’occupation du [Date décès 1] 2024 jusqu’à l’échéance du mois de novembre 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
CONDAMNE Madame [D] [U] à verser à la SA SEQENS la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Madame [D] [U] aux entiers dépens ;
DIT que copie de la présente décision sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département, en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;
RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire.

LA GREFFIERE LA JUGE