Bail commercial : résiliation et remboursement des loyers en cas d’indisponibilité des locaux – Tribunal judiciaire de Toulouse, 20 février 2026, N° de RG 23/01425.

Quelle est la règle de droit applicable à la résiliation judiciaire du bail commercial ?

La résiliation judiciaire du bail commercial est fondée sur l’ancien article 1184 du code civil, qui stipule que la condition résolutoire est sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, permettant à la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté de demander la résolution en justice. L’article 1719 du code civil impose au bailleur de délivrer la chose louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Quels sont les critères de recevabilité des demandes en justice ?

Les demandes en justice doivent être recevables et bien fondées, conformément aux articles 1103 et 1104 du code civil, qui établissent les conditions de validité des contrats. La qualité à défendre d’une partie peut être soulevée en fin de non-recevoir, entraînant l’irrecevabilité des demandes si la partie n’a pas qualité à agir.

Quelle est la qualification juridique des manquements du bailleur ?

Les manquements du bailleur à ses obligations de délivrance et de jouissance paisible sont qualifiés de suffisamment graves pour justifier la résiliation judiciaire du bail. L’usufruitier, en tant que bailleur, doit assumer toutes les obligations envers le preneur, même en cas de démembrement de propriété.

Quels éléments déterminants ont été retenus par la juridiction pour prononcer la résiliation judiciaire ?

La juridiction a retenu que la SAS DISTRIBUTION SERVICES INDUSTRIELS n’avait pas accès à la totalité des locaux loués, en raison de l’encombrement par des objets appartenant au bailleur, et que le bailleur n’avait pas respecté son obligation de délivrance conforme. Les constatations d’huissier et les attestations des employés ont corroboré l’impossibilité d’exploiter les locaux, justifiant ainsi la résiliation judiciaire.

Quelle est la procédure applicable aux fins de non-recevoir soulevées par les parties ?

Les fins de non-recevoir doivent être soulevées devant le juge de la mise en état, qui a compétence exclusive pour statuer sur ces questions. En application de l’article 125 du code de procédure civile, le juge peut relever d’office les fins de non-recevoir, notamment celles tirées du défaut d’intérêt ou de qualité à agir.

Quels sont les critères de fixation de créance et d’intérêts dans le cadre de la résiliation judiciaire ?

La créance est fixée sur la base des loyers indûment perçus, avec des intérêts au taux légal à compter de la date de la demande. L’article 1231-6 du code civil précise que les intérêts ne peuvent être dus que lorsque le principe et le montant de la créance résultent de la loi ou du contrat.

Quels sont les éléments déterminants pour la demande de dommages et intérêts ?

La demande de dommages et intérêts doit être fondée sur la preuve d’un préjudice subi par le créancier. En l’espèce, la SAS DISTRIBUTION SERVICES INDUSTRIELS n’a pas produit de preuve suffisante pour établir l’existence d’un préjudice, ce qui a conduit à son déboutement de cette demande.

Quelle est la portée des clauses d’indexation dans le contrat de bail ?

Les clauses d’indexation jouent de manière automatique, tant dans leur entrée en vigueur que dans leur montant, conformément aux stipulations du contrat. Aucune renonciation à l’application de la clause d’indexation ne peut être déduite du silence du bailleur sur ce point pendant plusieurs années.