La validité du congé délivré par le bailleur est confirmée lorsque le locataire ne conteste pas sa régularité, entraînant la perte de tout titre d’occupation. En matière de bail commercial, l’expulsion pour loyers impayés est également possible dans le respect des procédures légales.
Dernière mise à jour : 23 mars 2026
L’essentiel
- Validité du congé confirmée sans contestation du locataire.
- Article 1713 du Code civil sur la signification du congé.
- Montant des loyers justifié pour la provision accordée.
- Indemnités d’occupation basées sur le dernier loyer pratiqué.
- Exécution provisoire de la décision pour protection rapide.
Contexte de l’affaire
Le 29 octobre 2025, le syndicat a assigné le locataire devant le tribunal judiciaire de Marseille, demandant la constatation de la résiliation du bail, l’expulsion du locataire et le paiement de diverses sommes dues, y compris des loyers impayés et des indemnités d’occupation. L’audience s’est tenue le 28 novembre 2025, mais le locataire ne s’est pas présenté ni n’a été représenté.
Le tribunal a examiné la validité du congé, constatant qu’aucune contestation n’avait été soulevée par le locataire, ce qui a permis de valider le congé et de déclarer le locataire déchu de tout titre d’occupation à compter du 30 juin 2025. En conséquence, le tribunal a ordonné l’expulsion du locataire en cas de non-restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de l’ordonnance.
Concernant les loyers et charges impayés, le tribunal a constaté que le locataire devait 2.145 euros, montant qui a été jugé non contestable. De plus, une indemnité d’occupation mensuelle de 715 euros a été accordée à compter du 30 juin 2025 jusqu’à la libération des lieux. Le locataire a également été condamné à payer des frais de procédure et des dépens. L’ordonnance a été déclarée exécutoire par provision.
Question juridique
Règle de droit & textes applicables
- Validité du congé confirmée par l’absence de contestation du locataire.
- Signification du congé par acte de commissaire de justice, conforme aux exigences légales.
- Montant des loyers et charges dus justifié par le bailleur, sans contestation sérieuse.
- Indemnités d’occupation calculées sur la base du dernier loyer pratiqué, conformément aux stipulations contractuelles.
- Application des articles du Code de procédure civile concernant les provisions et les dépens.
- Exécution provisoire de la décision, permettant une protection rapide des droits du bailleur.
Réflexe juridique
Le juge des référés peut accorder une provision au bailleur si l’existence et le montant de l’obligation ne sont pas sérieusement contestables, conformément à l’article 835 du Code de procédure civile. Le bailleur a justifié le montant des loyers et charges dus, permettant ainsi la condamnation du locataire à verser une somme provisionnelle.
Les indemnités d’occupation doivent être calculées sur la base du dernier loyer pratiqué, conformément aux stipulations contractuelles. Le juge a également la faculté de condamner la partie perdante aux dépens, en application de l’article 696 du Code de procédure civile, ainsi qu’à une indemnité sur le fondement de l’article 700 du même code, tenant compte de l’équité.
L’exécution provisoire de la décision est de droit, permettant ainsi au bailleur de faire valoir ses droits sans attendre l’issue d’un éventuel appel. La décision rendue est exécutoire par provision, garantissant une protection rapide des droits du bailleur.
Preuves retenues (ce qui a fait pencher la décision)
- Exploitation de commissaire de justice du 19 mars 2025 signifiant le congé à Monsieur [V] [E].
- Stipulations du bail précisant les conditions de résiliation et de préavis.
- Décompte en date du 16 octobre 2025 justifiant le montant de 2.145 euros dus par Monsieur [V] [E].
- Absence de contestation de la part de Monsieur [V] [E] concernant la régularité du congé.
- Montant du loyer mensuel de 715 euros charges comprises, applicable à l’indemnité d’occupation.
Conséquences pratiques
Dans cette affaire, le bailleur obtient une décision favorable qui lui permet de récupérer les lieux loués et d’obtenir le paiement des sommes dues. Le locataire, quant à lui, se voit contraint de quitter les lieux et de régler les dettes accumulées, ce qui peut avoir des conséquences financières et juridiques importantes pour lui.
- Expulsion du locataire des lieux loués, avec possibilité d’intervention de la force publique.
- Obligation pour le locataire de payer les loyers et charges dus, ainsi qu’une indemnité d’occupation mensuelle.
- Condamnation du locataire aux dépens, ce qui augmente ses frais juridiques.
- Possibilité pour le bailleur de faire exécuter la décision sans attendre un éventuel appel.
- Impact sur la réputation du locataire, pouvant affecter ses futures possibilités de location.
Checklist (à faire / à éviter)
À faire
- Vérifier la validité du congé sans contestation du locataire.
- Confirmer la signification du congé par acte de commissaire de justice.
- Justifier le montant des loyers et charges dus par le bailleur.
- Calculer les indemnités d’occupation sur la base du dernier loyer pratiqué.
- Préparer la demande d’exécution provisoire de la décision.
À éviter
- Ne pas ignorer les délais de contestation du locataire.
- Omettre de respecter les stipulations contractuelles du bail.
- Éviter de négliger la justification des montants dus.
- Ne pas oublier de demander les dépens et l’indemnité sur le fondement de l’article 700.
- Éviter de retarder l’exécution des décisions judiciaires.
FAQ / Q-R juridiques
Quelle est la règle de droit applicable concernant la validité du congé délivré au locataire ?
La validité du congé est régie par l’article 1713 du Code civil, qui dispose qu’on peut louer toutes sortes de biens meubles ou immeubles. En l’espèce, le bail stipule que « au terme du bail ou de ses renouvellements, chacune des parties pourra notifier à l’autre son intention de mettre fin au contrat sous réserve de respecter un délai de préavis de trois mois ». Le congé doit revêtir la forme d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou d’un acte de commissaire de justice. Le délai de préavis commence à courir à compter de la première présentation de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte de commissaire de justice.
Quels sont les critères de recevabilité du congé en matière de bail ?
Le congé doit être notifié dans les formes prescrites par le bail, soit par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, soit par acte de commissaire de justice. En l’espèce, le congé a été signifié par exploit de commissaire de justice le 19 mars 2025, pour une prise d’effet au 30 juin 2025. Aucune contestation n’ayant été soulevée par le locataire sur la régularité du congé, celui-ci est considéré comme valable.
Quelle est la qualification juridique des obligations du locataire en matière de paiement des loyers et charges ?
L’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile stipule que si l’existence et le montant de l’obligation ne sont pas sérieusement contestables, le juge des référés peut accorder une provision au bailleur. En l’espèce, le bailleur a justifié que le locataire a cessé de payer ses loyers et charges, restant redevable d’une somme de 2.145 euros, ce qui n’est pas sérieusement contestable.
Quels éléments déterminants ont été retenus par la juridiction pour ordonner l’expulsion du locataire ?
La juridiction a constaté que le locataire est déchu de tout titre d’occupation à compter du 30 juin 2025, suite à la validité du congé. L’expulsion a été ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de l’ordonnance. Le juge a également relevé que le bail étant résilié, les sommes dues par le locataire au-delà de cette date correspondent à des indemnités d’occupation, et non plus à des loyers.
Quelle est la base juridique pour la fixation de l’indemnité d’occupation ?
L’indemnité d’occupation est fondée sur le principe que le bailleur a droit à une indemnité équivalente au montant du loyer qu’il aurait perçu si le bail ne s’était pas trouvé résilié. En l’espèce, le juge a accordé une indemnité d’occupation mensuelle de 715 euros, charges comprises, à compter du 30 juin 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.
Quels sont les critères pour la condamnation aux dépens et aux frais de procédure ?
Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. En l’espèce, les dépens ont été mis à la charge du locataire, qui a également été condamné à payer une somme au titre de l’article 700 du même code, pour couvrir les frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge a estimé qu’il serait inéquitable de laisser ces frais à la charge du bailleur.
Afficher la version officielle et intégrale de cette décision de justice – A conserver pour votre dossier
ORDONNANCE DE REFERE
Référés Cabinet 3
ORDONNANCE DU : 06 Mars 2026 – Délibéré prorogé
Président : Mme MORALES, Juge
Greffier : Madame ZABNER,
Débats en audience publique le : 28 Novembre 2025
N° RG 25/04769 – N° Portalis DBW3-W-B7J-7BLV
PARTIES :
DEMANDERESSE
S.D.C. [Adresse 1] sis [Adresse 1]
ayant pour mandataire la société Cabinet O. TRAVERSO, dont le siège social est sis [Adresse 2]
Pris en la personne de son représentant légal
représentée par Maître Anne Cécile NAUDIN de l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocats au barreau de MARSEILLE
DEFENDEUR
Monsieur [E] [V]
demeurant [Adresse 1]
non comparant
Grosse délivrée le 06/03/26
À
– Me Anne Cécile NAUDIN
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 1er juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 1] sis [Adresse 1] a donné à bail à Monsieur [V] [E] un local situé [Adresse 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 650 euros, outre une provision sur charges de 65 euros, pour une durée d’un an du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025.
Par exploit de commissaire de justice du 19 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 1] sis [Adresse 1] a fait signifier à Monsieur [V] [E] un congé pour le 30 juin 2025.
Par exploit de commissaire de justice du 29 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 1] sis [Adresse 1] a fait assigner Monsieur [V] [E], devant le président du tribunal judiciaire de MARSEILLE statuant en référé, à l’audience du 28 novembre 2025, aux fins de :
– Constater que le bail conclu entre les parties le 1er juillet 2024 est un bail de droit commun et ce conformément au protocole signé entre les parties en date du 1er juillet 2024 ;
– Constater la validité du congé délivré le 19 mars 2025 et son effet à compter du 30 juin 2025 ;
– Constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit aux torts exclusifs du locataire, prononcer l’expulsion de Monsieur [E] [V] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la Force Publique, si besoin est, de l’immeuble qu’il prend à bail situé [Adresse 1] ;
– Autoriser en cas d’expulsion le demandeur à transporter les meubles et objets se trouvant dans les lieux et à les séquestrer aux frais, risques et périls de Monsieur [E] [V] ;
– Condamner Monsieur [E] [V] à payer au requérant la somme de 2.145 euros à titre de provision, comptes arrêtés au 16 octobre 2025 avec intérêts de droit à compter de l’assignation ;
– Condamner Monsieur [E] [V] à payer à titre provisionnel, au requérant une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer pratiqué majoré des charges et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;
– Condamner Monsieur [E] [V] à payer au requérant la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;
– Condamner Monsieur [E] [V] aux entiers dépens qui comprendront les actes régularisés à ce jour en application de l’article 696 du code de procédure civile distraits au profit de Maître Anne-Cécile NAUDIN, avocat sur son affirmation de droit.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 28 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 1] sis [Adresse 1], par l’intermédiaire de son conseil, ayant réitéré ses demandes dans les termes de son assignation.
Sur les moyens développés par le requérant au soutien de ses prétentions, il conviendra de se reporter à ses écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.
Monsieur [V] [E], régulièrement assignée à l’étude du commissaire de justice, n’a pas comparu et n’est pas représenté.
L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 30 janvier 2026, prorogée au 06 mars 2026.
SUR QUOI, NOUS, JUGE DES REFERES,
Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la validité du congé
L’article 835 du code de procédure civile dispose que dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
L’article 1713 du code civil dispose qu’on peut louer toutes sortes de biens meubles ou immeubles.
En l’espèce, il résulte des stipulations du bail qu' » au terme du bail ou de ses renouvellements, chacune des parties pourra notifier à l’autre son intention de mettre fin au contrat sous réserve de respecter un délai de préavis de trois mois.
Le congé devra revêtir la forme soit d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception soit d’un acte de commissaire de justice.
Le délai de préavis commencera à courir à compter du jour de la première présentation de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte de commissaire de justice.
À l’expiration du délai de préavis applicable au congé ou de la résiliation, le locataire sera déchu de tout titre d’occupation des biens loués. Si après l’expiration du bail, il ne restituait pas les lieux libres de toute occupation il sera redevable d’une indemnité d’occupation équivalente au double du montant du dernier loyer, charges, taxes et accessoires réclamés sans pour autant que cela lui confère un titre locatif. »
Par exploit de commissaire de justice du 19 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 1] sis [Adresse 1] a fait signifier à Monsieur [V] [E] un congé pour le 30 juin 2025.
Monsieur [V] [E], qui ne comparait pas, ne conteste pas la régularité du congé.
Aucune contestation n’étant soulevée, il convient de constater que le congé est valable.
Par conséquent, Monsieur [V] [E] est déchu de plein droit de tout titre d’occupation à compter du 30 juin 2025.
L’expulsion de Monsieur [V] [E] et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance.
Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.
Sur les loyers et charges impayés
Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, si l’existence et le montant de l’obligation ne sont pas sérieusement contestables, le juge des référés peut accorder une provision au bailleur à valoir sur le passif locatif du preneur.
En l’espèce, le bailleur justifie par la production du bail et d’un décompte en date du 16 octobre 2025 que Monsieur [V] [E] a cessé de payer ses loyers et charges de manière régulière et reste lui devoir une somme de 2.145 euros, comptes arrêtés au 16 octobre 2025, terme du mois d’octobre 2025 inclus.
Il convient de relever que le bail étant résilié à compter du 30 juin 2025, les sommes dues par Monsieur [V] [E] au-delà de cette date correspondent à des indemnités d’occupation et non plus à des loyers.
L’obligation du locataire de payer la somme de 2.145 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges échus, comptes arrêtés au 16 octobre 2025, terme du mois d’octobre 2025 inclus, n’est pas sérieusement contestable.
Il convient en conséquence de condamner Monsieur [V] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 1] sis [Adresse 1] la somme provisionnelle de 2.145 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges échus, comptes arrêtés au 16 octobre 2025, terme du mois d’octobre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.
Sur l’indemnité d’occupation
Le bailleur est fondé à obtenir, à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle, à compter du 30 juin 2025, égale au montant du loyer qu’il aurait perçu si le bail ne s’était pas trouvé résilié, soit le montant de 715 euros charges comprises, et jusqu’à la libération effective des lieux.
En conclusion, la demande d’indemnité d’occupation sera accordée à hauteur de 715 euros charges comprises à compter du 30 juin 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.
Sur les demandes accessoires
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens.
Ceux-ci seront donc intégralement mis à la charge de Monsieur [V] [E] et distraits au profit de de Maître Anne-Cécile NAUDIN.
Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité.
Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais de procédure non compris dans les dépens.
A ce titre, Monsieur [V] [E] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 1] sis [Adresse 1] la somme de 1.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.
PAR CES MOTIFS, STATUANT PAR ORDONNANCE PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, REPUTEE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,
CONSTATONS la validité du congé délivré à Monsieur [V] [E] le 19 mars 2025 ;
CONSTATONS que Monsieur [V] [E] est déchu de tout titre d’occupation depuis le 30 juin 2025 ;
ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de Monsieur [V] [E] et de tout occupant de son chef des lieux loués situés [Adresse 1], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;
RAPPELONS que le sort des meubles sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution ;
CONDAMNONS Monsieur [V] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 1] sis [Adresse 1] la somme provisionnelle de 2.145 euros (deux mille cent quarante-cinq euros) au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges échus, comptes arrêtés au 16 octobre 2025, terme du mois d’octobre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;
CONDAMNONS Monsieur [V] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 1] sis [Adresse 1] à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle, à compter du 30 juin 2025, d’un montant de 715 euros (sept cent quinze euros) charges comprises, et jusqu’à la libération effective des lieux ;
CONDAMNONS Monsieur [V] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 1] sis [Adresse 1] la somme de 1.000 euros (mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNONS Monsieur [V] [E] aux entiers dépens distraits au profit de de Maître Anne-Cécile NAUDIN ;
REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.
Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par la magistrate et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.
LA GREFFIERE LA MAGISTRATE
LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE, AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS, MANDE ET ORDONNE à tous les Commissaires de justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux Procureurs Généraux près les Cours d’Appel et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires, d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la Force Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la présente décision, certifiée conforme à la minute a été signée, scellée et délivrée par le greffier soussigné.
🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro rédigé à partir de cette décision de justice Tribunal judiciaire de Marseille, 6 mars 2026, RG n° 25/04769 — Thématiques associées : Baux d’habitation / Logement — Congé et expulsion — Paternité des données brutes : Ministère de la justice / Cour de cassation — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 23 mars 2026.
Droit de la location d'habitation
Approfondir ce sujet :