La demande d’acquisition de la clause résolutoire en matière de baux d’habitation nécessite le respect des formalités légales, notamment l’envoi d’un commandement de payer. En cas de non-paiement, la résiliation du bail entraîne l’expulsion automatique du locataire, avec des implications sur le supplément de loyer de solidarité et l’indemnité d’occupation.
Dernière mise à jour : 23 mars 2026
L’essentiel
- Résiliation du bail pour défaut de paiement entraîne expulsion automatique.
- Article 24 de la loi n° 89-462 impose un commandement de payer.
- Absence de justification des revenus permet liquidation provisoire du SLS.
- Indemnité d’occupation égale au loyer et charges après résiliation.
- Dépens de l’instance à la charge du locataire selon droit commun.
Contexte de l’affaire
La SA a justifié sa demande en indiquant avoir envoyé un commandement de payer le 24 décembre 2024, resté sans réponse pendant plus de deux mois. Le locataire, bien qu’assigné, n’a pas comparu ni été représenté lors de l’audience. Le tribunal a constaté que la SA avait respecté les formalités légales, rendant sa demande recevable. Il a également noté que le commandement de payer était resté infructueux, permettant ainsi l’acquisition de la clause résolutoire.
Concernant le supplément de loyer de solidarité, la SA a affirmé avoir demandé à plusieurs reprises au locataire de fournir son avis d’imposition, sans succès. En conséquence, le tribunal a validé la liquidation provisoire de ce supplément, condamnant le locataire à verser une somme significative. L’expulsion a été ordonnée, le locataire étant désormais considéré comme occupant sans droit ni titre.
Le tribunal a également statué sur la dette locative, confirmant que le locataire devait une somme précise pour loyers et charges impayés, avec des intérêts. Une indemnité d’occupation a été fixée, ainsi qu’une indemnité au titre des frais de justice. Le jugement a été prononcé avec exécution provisoire, permettant à la SA de récupérer les sommes dues et d’expulser le locataire dans un délai d’un mois.
Question juridique
Règle de droit & textes applicables
- Respect des formalités légales préalables à la saisine du juge des contentieux de la protection.
- Inexécution du commandement de payer pendant deux mois, entraînant l’acquisition de la clause résolutoire.
- Absence de justification des revenus par le locataire, permettant la liquidation provisoire du supplément de loyer de solidarité.
- Résiliation du bail pour non-paiement des loyers et charges, justifiant l’expulsion du locataire.
- Production d’un décompte détaillé des loyers et charges impayés, prouvant la dette locative du locataire.
- Fixation de l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail.
- Gravité des manquements du locataire justifiant l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile.
Réflexe juridique
Le supplément de loyer de solidarité (SLS) peut être liquidé provisoirement en l’absence de justification des revenus par le locataire, comme le prévoit l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation. La décision de condamner le locataire au paiement de cette somme est justifiée tant que celui-ci n’a pas produit son avis d’imposition. En cas de régularisation ultérieure, le bailleur devra restituer les sommes indûment perçues, avec intérêts au taux légal.
L’indemnité d’occupation doit être fixée au montant du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des lieux. La condamnation au paiement d’une indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile est également justifiée par la gravité des manquements du locataire. Enfin, les dépens de l’instance, incluant les frais de commandement et d’assignation, sont à la charge du locataire, conformément aux règles de droit commun.
Preuves retenues (ce qui a fait pencher la décision)
- Commandement de payer daté du 24 décembre 2024, resté sans effet pendant plus de deux mois.
- Décompte détaillé des loyers et charges impayés, prouvant la somme due de 7 918,22 euros.
- Justifications de la SA TROIS MOULINS HABITAT concernant les demandes répétées d’avis d’imposition au locataire.
- Assignation du locataire devant le juge des contentieux de la protection, datée du 26 août 2025.
- Absence de comparution du locataire lors de l’audience du 20 janvier 2026.
Conséquences pratiques
Dans cette affaire, le locataire est condamné à quitter les lieux et à régler des sommes importantes au bailleur, tandis que le bailleur obtient une décision favorable pour récupérer les loyers dus et les frais associés. Les conséquences pratiques pour chaque partie sont les suivantes :
- Le locataire doit quitter le logement sous peine d’expulsion.
- Le locataire est tenu de payer les arriérés de loyer et les charges, ainsi que le supplément de loyer de solidarité.
- Le bailleur peut récupérer les sommes dues, y compris les intérêts légaux.
- Le bailleur doit rembourser les sommes indûment perçues si le locataire produit son avis d’imposition.
- Le locataire est responsable des dépens de l’instance, y compris les frais de commandement et d’assignation.
- Le bailleur peut exécuter la décision de manière provisoire, facilitant ainsi l’expulsion rapide du locataire.
Checklist (à faire / à éviter)
À faire
- Envoyer un commandement de payer au locataire.
- Attendre deux mois sans paiement pour activer la clause résolutoire.
- Produire un décompte détaillé des loyers et charges impayés.
- Assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection.
- Fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges.
À éviter
- Oublier d’envoyer le commandement de payer.
- Ne pas respecter les délais de deux mois avant la résiliation.
- Ignorer la nécessité de justifications de revenus pour le SLS.
- Ne pas se présenter à l’audience prévue.
- Omettre de demander les dépens à la charge du locataire.
FAQ / Q-R juridiques
Quelle est la règle de droit applicable concernant la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers ?
La clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges ne produit effet qu’après un commandement de payer demeuré infructueux pendant deux mois, conformément à l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. En l’espèce, le commandement de payer du 24 décembre 2024 est resté sans effet, permettant ainsi l’acquisition de la clause résolutoire au 24 février 2025.
Quelles sont les conditions de recevabilité de la demande du demandeur ?
La demande du demandeur est recevable car il justifie avoir respecté les formalités légales préalables à la saisine du juge des contentieux de la protection, conformément aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989.
Quels sont les critères pour la liquidation du supplément de loyer de solidarité (SLS) ?
Selon l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, l’organisme d’habitations à loyer modéré peut demander annuellement à chaque locataire la communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu. En l’espèce, le demandeur a invité le défendeur à communiquer son avis d’imposition 2024, sans réponse de sa part, justifiant ainsi la liquidation provisoire du SLS.
Quelle est la qualification juridique de l’expulsion du locataire ?
L’expulsion du locataire est une conséquence légale de la résiliation du bail pour non-paiement des loyers, charges et supplément de loyer de solidarité, conformément à l’article 1761 du code civil et aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989. Le locataire, désormais occupant sans droit ni titre, doit libérer les lieux.
Quels sont les éléments déterminants pour la fixation de la créance locative ?
Le demandeur a produit un décompte détaillé des loyers et charges impayés, prouvant que le défendeur est redevable de la somme de 7 918,22 euros, arrêtée au 20 janvier 2026. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 24 décembre 2024 pour une partie de la créance, et à compter de l’assignation pour le surplus.
Quelle est la base juridique pour l’indemnité d’occupation ?
Le défendeur sera condamné à verser une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges, à compter du terme du mois de février 2025 et jusqu’à la libération effective des locaux, en raison de son occupation sans droit ni titre.
Quels sont les critères pour l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile ?
L’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile est fixée en tenant compte de la gravité des manquements et de l’absence de régularisation. Dans cette affaire, il a été jugé équitable de la fixer à 300 euros.
Quelles sont les conséquences des dépens dans cette instance ?
Le défendeur, succombant principalement, est condamné aux dépens, incluant le coût des actes, conformément aux règles de procédure civile.
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de [Localité 1]
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
[Adresse 1]
[Localité 2]
☎ : [XXXXXXXX01]
N° RG 25/05639
N° Portalis DB2Z-W-B7J-IFNK
Minute signée électroniquement
JUGEMENT du 05/03/2026
S.A. TROIS MOULINS HABITAT
C/
Monsieur [L] [I]
Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :
à :
SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES:
Expédition délivrée le (voir mention) :
à :
M. LE PREFET DE SEINE ET MARNE
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT du 05 MARS 2026
Sous la Présidence de Pierre BESSE, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assisté de Anick PICOT, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;
dans la cause, ENTRE :
DEMANDERESSE :
S.A. TROIS MOULINS HABITAT
[Adresse 2]
[Localité 3] [Adresse 3] [Localité 4]
[Localité 5]
représentée par Maître Christian PAUTONNIER de la SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, Avocats au Barreau de PARIS substituée par Maître Jérôme CHERUBIN, Avocat au Barreau d’ESSONNE
ET :
DÉFENDEUR :
Monsieur [L] [I]
[Adresse 4]
[Adresse 5]
[Localité 6]
non comparant, ni représenté
Après débats à l’audience publique du 20 Janvier 2026,
le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :
EXPOSE DU LITIGE
Par acte de commissaire de justice en date du 26 août 2025 reçu au greffe le 28 août 2025, la SA TROIS MOULINS HABITAT a fait assigner M. [L] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun.
L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 20 janvier 2026.
Au cours de cette audience, la SA TROIS MOULINS HABITAT sollicite l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 13 décembre 2009 la liant à son locataire portant sur un logement situé [Adresse 6], l’expulsion de ce dernier ainsi que sa condamnation à lui payer la somme de 26 025,26 euros SLS inclus et 7 918,22 euros hors SLS, outre une indemnité au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.
Au soutien de sa demande, au visa des articles 7 a) et 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1184 et 1741 du code civil, elle expose avoir envoyé un commandement de payer le 24 décembre 2024, lequel est resté infructueux pendant plus de deux mois.
Bien que régulièrement assigné, M. [L] [I] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.
MOTIVATION
Sur la recevabilité
1. La SA TROIS MOULINS HABITAT justifie avoir respecté les formalités légales préalables à la saisine du juge des contentieux de la protection, conformément aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989. Sa demande est donc recevable.
Sur l’acquisition de la clause résolutoire
2. Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges ne produit effet qu’après un commandement de payer demeuré infructueux pendant deux mois.
3. En l’espèce, le commandement de payer du 24 décembre 2024 est resté sans effet, de sorte que la clause résolutoire est acquise au 24 février 2025. Les conditions légales sont donc réunies.
Sur le supplément de loyer de solidarité (SLS)
4.Il ressort de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation que l’organisme d’habitations à loyer modéré est fondé à demander annuellement à chaque locataire la communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu, ainsi que des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer.
5. En l’espèce, la SA TROIS MOULINS HABITAT justifie avoir invité à plusieurs reprises M. [L] [I] à communiquer son avis d’imposition 2024, sans réponse de sa part.
6. En l’absence de justification des revenus par M. [I], la SA TROIS MOULINS HABITAT a valablement liquidé à titre provisoire le supplément de loyer de solidarité pour une sommes de 18 107,04 euros pour la période du 1er janvier 2025 au 13 janvier 2026 et monsieur [L] [I] sera condamné au paiement de cette somme.
7. Cette condamnation est prononcée à titre provisoire jusqu’à justification effective par le locataire de ses revenus pour l’année 2024. En cas de justification postérieure, la SA TROIS MOULINS HABITAT sera tenue de restituer les sommes prélevées indûment, avec intérêts au taux légal à compter de leur saisie.
Sur l’expulsion
8. L’expulsion de M. [L] [I] et de tous occupants de son chef est une conséquence légale de la résiliation du bail pour non-paiement des loyers, charges et supplément de loyer de solidarité. Conformément à l’article 1761 du code civil et aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, le locataire, désormais occupant sans droit ni titre, doit libérer les lieux.
9. L’expulsion sera ordonnée dans un délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement, délai permettant au locataire de s’organiser.
Sur la dette locative
10. La SA TROIS MOULINS HABITAT produit un décompte détaillé des loyers et charges impayés, prouvant que M. [I] est redevable de la somme de 7 918,22 euros, arrêtée au 20 janvier 2026. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 24 décembre 2024 pour la somme de 1 469,02 euros ; à compter de l’assignation (26 août 2025) pour la somme de 4 491,02 euros ; à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.
Sur l’indemnité d’occupation
11. M. [I] sera condamné à verser une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges, à compter du terme du mois de février 2025 et jusqu’à la libération effective des locaux.
Sur l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile
12. Compte tenu de la gravité des manquements et de l’absence de régularisation, il est équitable de fixer cette indemnité à 300 euros.
Sur les frais de l’instance
13. Le défendeur succombant principalement, il convient de le condamner aux dépens, incluant le coût des actes.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail portant sur le logement situé [Adresse 7] – [Localité 6] et ses éventuelles annexes ;
ORDONNE l’expulsion des lieux loués de M. [L] [I] ainsi que de tous occupants de son chef, avec si besoin est le concours de la force publique ;
DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;
CONDAME M. [L] [I] à payer à la SA TROIS MOULINS HABITAT la somme de 7 918,22 euros au titre des loyers et charges suivant décompte arrêté au 13 janvier 2026, avec intérêt au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer pour la somme de 1 469,02 euros, à compter de la somme de 4 491,02 euros à compter de l’assignation et pour le surplus à compter de la signification du présent jugement ;
CONDAMNE à titre provisoire M. [L] [I] à verser à SA TROIS MOULINS HABITAT la somme de 18 107,04 euros, au titre du supplément de loyer de solidarité liquidée du 01 janvier 2025 au 16 janvier 2026 avec intérêts au taux légal à compter du 26 août 2025, date de l’assignation ;
RAPPELLE que cette condamnation sera non avenue dès production par M. [L] [I] de son avis d’imposition 2024 sur les revenus 2023 ;
RAPPELLE qu’en cas de production par M. [L] [I] de son avis d’imposition 2024 sur les revenus 2023, SA TROIS MOULINS HABITAT sera tenue au remboursement des sommes prélevées à ce titre, avec intérêts au taux légal à compter de ce prélèvement ;
CONDAMNE M. [L] [I] à verser au demandeur une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois de la résiliation et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;
CONDAMNE M. [L] [I] à payer au requérant une somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE M. [L] [I] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire, les parties en ayant été avisées dans les conditions de l’article 450, alinéa 2, du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.
🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro rédigé à partir de cette décision de justice Tribunal judiciaire de Melun, 5 mars 2026, N° de RG 25/05639 — Thématiques associées : Baux d’habitation / Logement — Non-paiement de loyers — Paternité des données brutes : Ministère de la justice / Cour de cassation — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 23 mars 2026.
Droit de la location d'habitation
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