Enclavement d’une parcelle → Demande de servitude légale de passage refusée

6ème chambre civile

N° RG 24/05680 – N° Portalis DBYH-W-B7I-L76W

N° JUGEMENT :

MF/MD

Copie exécutoire
et copie

délivrées

à :

Me André MAUBLEU

Me Laura PUNZANO

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

Jugement du 05 Mars 2026

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [K] [Z], demeurant [Adresse 1] – MOUSCRON BELGIQUE
représenté par Me Laura PUNZANO, avocat au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

E T :

DÉFENDEURS

Monsieur [V] [W], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me André MAUBLEU, avocat au barreau de GRENOBLE

Madame [X] [Q], demeurant [Adresse 3]
défaillante

Monsieur [O] [C], demeurant [Adresse 3]
défaillant

Madame [D] [H], demeurant [Adresse 4]
représentée par Me André MAUBLEU, avocat au barreau de GRENOBLE

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 04 Décembre 2025, tenue à juge unique par Marie FABREGUE, Juge, assisté de Magali DEMATTEI, Greffier, les conseils des parties ayant renoncé au bénéfice des dispositions de l’article 804 du code de procédure civile,

Après avoir entendu les avocats en leur plaidoirie, l’affaire a été mise en délibéré, et le prononcé de la décision renvoyé au 05 Mars 2026, date à laquelle il a été statué en ces termes :
FAITS ET PROCÉDURE :

Monsieur [K] [Z] est propriétaire d’une maison à usage d’habitation située [Adresse 5] à [Localité 2] cadastrée section AN n°[Cadastre 1].

Madame [D] [H] est propriétaire des parcelles cadastrées section AN n°[Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 12] et [Cadastre 13]. Ces deux dernières parcelles constituent le début de l'[Adresse 6].

L'[Adresse 6] est ainsi empruntée par Monsieur [O] [C] (parcelle [Cadastre 14]), Monsieur [V] [W] (parcelle [Cadastre 15]) et Madame [G] épouse [S] (parcelles [Cadastre 16] et [Cadastre 17]).

Le 18 septembre 2020, Madame [D] [H] a déposé en mairie une déclaration de travaux pour installer un portail automatique à l’entrée de l'[Adresse 6] en laissant uniquement un accès piéton.

Le 13 mai 2022, Monsieur [Z] lui a demandé un badge afin d’ouvrir le portail pour le passage des véhicules.

Par email en date du 31 mai 2022, Madame [H] a refusé de lui remettre un badge d’ouverture du portail.

Le 4 juillet 2022, Monsieur [Z] a fait établir un constat d’huissier de justice et par exploit de Commissaire de Justice en date du 3 avril 2023 il a saisi le juge des référés du Tribunal Judiciaire de GRENOBLE d’une demande tenant à voir ordonner une remise sous astreinte du badge par Madame [H] outre le paiement d’une somme provisionnelle et d’une somme au titre de l’article 700 du Code de procédure civile au motif que sa parcelle AN n°[Cadastre 1] était enclavée et qu’il ne pouvait accéder à la [Adresse 7] que par le passage par l'[Adresse 6].

Il indiquait en outre qu’il était propriétaire d’un garage donnant sur l'[Adresse 6] mais que ce garage ne comportait aucune ouverture sur le [Adresse 8] qui n’était en tout état de cause pas d’une largeur suffisante pour permettre à un véhicule automobile d’entrer ou de sortir de sa propriété.

Il indiquait en conséquence qu’il ne pouvait pas rentrer dans son garage sans le badge lui permettant d’y accéder par l'[Adresse 6].

Madame [H] rappelait que Monsieur [Z] ne disposait d’aucune servitude légale ou conventionnelle sur l'[Adresse 6], que la propriété n’est pas enclavée.

Suivant Ordonnance du juge des référés du 16 novembre 2023 Monsieur [Z] a été débouté de ses demandes le juge des référés ayant considéré que sa parcelle n’était pas enclavée, le [Adresse 8] étant accessible tant à pied qu’en voiture. Il disposait dès lors d’un accès direct depuis la voie publique et le [Adresse 8] était suffisamment large pour permettre à un véhicule de circuler.

Monsieur [Z] a interjeté appel de cette Ordonnance devant la Cour d’Appel de Grenoble le 18 septembre 2024.

Cette procédure est toujours pendante devant la Cour d’Appel de GRENOBLE.

Par assignation en date du 09 octobre 2024, Monsieur [Z] a attrait devant la juridiction de céans Monsieur [W], Madame [Q], Monsieur [C] et Madame [H].
Il demande au tribunal de constater l’état d’enclave de sa parcelle et sollicite une servitude légale de passage pour cause d’enclave sur les parcelles AN [Cadastre 12], [Cadastre 13], et [Cadastre 2] appartenant à Madame [H], AN [Cadastre 14] appartenant à Monsieur [C] et AN [Cadastre 15] appartenant à Monsieur [W].

L’ordonnance de clôture est intervenue le 29 septembre 2025, l’affaire a été fixée à plaider au 4 décembre 2025 et mise en délibéré au 5 mars 2026.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Vu l’article 455 du Code de Procédure Civile qui prévoit que le jugement peut exposer les prétentions respectives des parties et leurs moyens sous la forme d’un visa des dernières conclusions des parties, avec l’indication de leur date.

Vu les dernières écritures de Monsieur [K] [Z] (conclusions en réplique notifiées par RPVA le 28 mars 2025) qui demande au tribunal au visa des article 682 du Code civil, 100 et 101 du Code de procédure civile de :
– débouter Madame [H] et Monsieur [W] de leurs exceptions de litispendance et de connexité ;
– constater l’état d’enclave de la parcelle cadastrée AN [Cadastre 1] située [Adresse 5] à [Localité 3] appartenant à Monsieur [Z] ;
– accorder par conséquent à Monsieur [Z] une servitude légale de passage pour cause d’enclave sur les parcelles AN [Cadastre 12], [Cadastre 13] et [Cadastre 2] appartenant à Madame [H], AN [Cadastre 14] appartenant à Monsieur [C] et AN [Cadastre 15] appartenant à Monsieur [W], en passant exclusivement sur l'[Adresse 6] ;
– désigner au besoin un géomètre-expert pour définir l’assiette de la servitude de passage ;
– ordonner à Madame [D] [H] de remettre à Monsieur [Z] deux badges d’ouverture du portail permettant l’accès à l'[Adresse 6], dès réception de la signification du jugement et sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;
– débouter Madame [H] et Monsieur [W] de toutes leurs demandes ;
– condamner Madame [H] à payer à Monsieur [Z] la somme de 6000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens ;
– dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

Vu les dernières écritures de Madame [D] [H] et de Monsieur [V] [W] (conclusions en défense n°3 notifiées par RPVA le 4 février 2025) qui demandent au tribunal de :
Vu le défaut de justification par Monsieur [Z] des deux titres de propriété qu’il invoque.
– Dire irrecevables les demandes de Monsieur [Z] faute de droit et intérêt à agir.
– Constater l’instance en cours devant la Cour d’Appel par Monsieur [Z] contre l’Ordonnance du 16 novembre 2023 concernant le même litige et donc la litispendance ou connexité et en tirer d’office toutes conséquences notamment la nécessité d’attendre l’arrêt de la Cour.
– En tous cas dire que la parcelle de Monsieur [Z] AN [Cadastre 1] n’est pas enclavée.
– Débouter Monsieur [Z] de toutes ses demandes.
– Si Monsieur [Z] est jugé recevable à agir, si sa parcelle AN [Cadastre 1] est déclarée enclavée et s’il continue de réclamer l’institution d’une servitude, dire qu’il doit mettre en cause tous les propriétaires autour de sa parcelle susceptible de supporter une servitude sur leur propre propriété jusqu’à la voie publique notamment les propriétaires supplémentaires de AN [Cadastre 18], AN [Cadastre 19] et AN [Cadastre 20].
– S’il est jugé que Monsieur [Z] est recevable à agir, enclavé et a besoin d’une servitude, il sera désigné à ses frais un expert pour la définir selon les articles 682 et 683 du Code civil et évaluer le préjudice qui sera subi par les concluants du fait de l’institution de cette servitude si elle est sur leurs parcelles, selon les conditions des articles 682 et 683 du Code civil.
En toutes hypothèses débouter Mr [Z] de toutes ses demandes, fins et conclusions.
– Condamner Monsieur [Z] à payer à Madame [D] [H] et Monsieur [W] la somme de 6.000 € en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile.
– Condamner Monsieur [Z] aux entiers dépens qui seront distraits au profit de Me André MAUBLEU, avocat en application des articles 696 et 699 du Code de procédure civile.
Si des condamnations sont prononcées contre les concluants écarter l’exécution provisoire.

Vu l’absence de constitution de Madame [Q] [X] et de Monsieur [C] [O] pourtant régulièrement cités la décision sera réputée contradictoire.
MOTIFS DE LA DÉCISION :

1- Sur les exceptions de litis pendance et de connexité :

Au soutien de leurs prétentions Madame [H] et Monsieur [W] font valoir qu’une procédure est actuellement pendante devant la Cour d’Appel de GRENOBLE. En effet, Monsieur [Z] a interjeté appel de l’Ordonnance du juge des référés du 16 novembre 2023. Ils demandent au tribunal de se dessaisir sur le fondement des articles 100 et 101 du Code de procédure civile.

Au contraire, Monsieur [Z] affirme que les juridictions ne sont pas de même degré et le litige de même nature de sorte que les exceptions doivent être rejetées.

Il résulte de l’article 100 du Code de procédure civile que  » si le même litige est pendant devant deux juridictions de même degré également compétentes pour en connaitre, la juridiction saisie en second lieu doit se dessaisir au profit de l’autre si l’une des parties le demande. A défaut, elle peut le faire d’office « .

En l’espèce, il est constant que le litige est porté devant le Tribunal Judicaire et la Cour d’appel de GRENOBLE deux juridictions de degré différent de sorte que le moyen n’apparait pas fondé. L’exception de litis pendance sera en conséquence rejetée.

Par ailleurs, il ressort de l’article 101 du Code de procédure civile que  » s’il existe entre les affaires portées devant des juridictions distinctes un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire et juger ensemble, il peut être demandé à l’une de ces juridictions de se dessaisir et de renvoyer en l’état la connaissance de l’affaire à une autre juridiction « .

En l’espèce, les deux instances n’ont pas le même objet ni les mêmes parties.

La procédure de référé oppose Madame [H] à Monsieur [Z] et porte sur la demande de remise sous astreinte d’un badge d’ouverture du portail automatisé ainsi que sur une demande de provision, la procédure au fond oppose Monsieur [Z] à Madame [H] mais également à Monsieur [W], à Monsieur [C] et à Madame [Q] et porte sur la reconnaissance de l’état d’enclave de la parcelle cadastrée AN [Cadastre 1], sur l’octroi d’une servitude légale, sur la désignation d’un géomètre expert, sur la remise sous astreinte du badge et sur le paiement de dommages et intérêts de sorte que l’exception de connexité ne peut être retenue en l’espèce.

Enfin, il résulte des articles 484 et 488 du Code civil que :
 » L’ordonnance de référé est une décision provisoire rendue à la demande d’une partie, l’autre présente ou appelée, dans les cas où la loi confère à un juge qui n’est pas saisi du principal le pouvoir d’ordonner immédiatement les mesures nécessaires « .
 » L’ordonnance de référé n’a pas, au principal, l’autorité de la chose jugée.
Elle ne peut être modifiée ou rapportée en référé qu’en cas de circonstances nouvelles « .
Ainsi, les décisions du juge des référés sont des décisions provisoires, qui ne disposent pas de l’autorité de la chose jugée et qui ne lient en conséquence pas le juge du fond de sorte qu’il n’y a pas lieu d’attendre la décision de la Cour d’Appel de GRENOBLE afin de statuer sur les demandes de Monsieur [Z].

2- Sur l’intérêt à agir :

Il résulte de l’article 31 du Code de procédure civile que :
 » L’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé « .

Il est versé aux débats :
– l’acte notarié de vente du 21 mai 2012 au terme duquel Monsieur [E] [Z] vend à Monsieur [K] [Z] le nue-propriété du bien cadastré AN [Cadastre 1] situé [Adresse 5] à [Localité 3] ;
– l’acte notarié de vente du 22 juillet 2013 au terme duquel Monsieur [E] [Z] vend à Monsieur [K] [Z] l’usufruit du bien cadastré AN [Cadastre 1] situé [Adresse 5] à [Localité 3] de sorte que Monsieur [Z] est bien propriétaire en pleine propriété de la parcelle cadastrée AN [Cadastre 1] et dispose d’un intérêt à agir dans la présente procédure.

3- Sur l’état d’enclave du bien :

Il résulte de l’article 682 du Code civil que :
 » Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner « .

Ainsi, il appartient à Monsieur [Z] de démontrer un état d’enclave de sa parcelle afin de pouvoir bénéficier d’une servitude légale.

Les juges du fond apprécient souverainement l’état d’enclave d’après l’état des lieux et les circonstances de la cause, si l’issue sur la voie publique est suffisante et si l’état d’enclave est le résultat d’opérations volontaires ou non (Civ 3, 5 mars 1974).

Un simple souci de commodité et de convenance ne permet pas de caractériser l’insuffisance de l’issue sur la voie publique (Civ 3, 24 juin 2008).

L’état d’enclave s’apprécie en fonction des besoins actuels du fonds et compte tenu de sa destination présente (Civ 1, 8 mars 1965, n°63-11698).
Lorsque des travaux dont le coût n’est pas excessif eu égard la valeur du fonds peuvent être réalisés afin d’aménager un accès à la voie publique, le terrain ne sera pas considéré comme enclavé (Civ 3, 11 févr. 1975, n° 73-13974).

Monsieur [Z] doit pouvoir jouir d’un accès depuis sa propriété vers la voie publique au moyen d’une automobile de taille normale compte tenu des conditions actuelles de la vie et de la nécessité de permettre un secours rapide en cas d’incendie.
Le constat d’huissier en date du 24 juillet 2022 réalisé par Maître [J] met en évidence l’impossible accès actuel au garage par la voie qui dessert le [Adresse 8] dans la mesure où il n’existe pour le moment aucune ouverture du garage de ce côté de la route.

Il est précisé en effet en page 5 du rapport  » je constate que le garage ne dispose d’aucune ouverture donnant sur le [Adresse 8] « , situation qui n’est pas contestée en défense, il est mentionné en outre  » je constate que le garage n’est pas accessible depuis ce chemin avec un véhicule « .

Le constat du Commissaire de Justice Maître [J] en date du 7 octobre 2024 précise que :
– le [Adresse 8] est étroit et que le croisement de voitures est impossible ;
– l’entrée en voiture dans la propriété de Monsieur [U] en cas de création de porte est impossible ;
– à ce jour aucune ouverture existe ;
– à ce jour le garage n’est accessible que via l'[Adresse 6] ;
– le sol du garage est situé soixante centimètres en dessous du niveau du [Adresse 8] ;
– il existe deux portails permettant l’accès à des véhicules sur les propriétés de Monsieur [N] et de Madame [B] après la maison de Monsieur [Z].

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que des véhicules peuvent circuler et circulent sur le [Adresse 8] puisqu’il est emprunté par des voisins, Monsieur [N] et Madame [B].

Monsieur [Z] prétend qu’il ne dispose d’aucune ouverture sur son garage par le [Adresse 8], toutefois il ne démontre pas l’impossibilité de créer cette ouverture. Il apparait au contraire qu’il est possible de modifier la clôture et de l’aménager afin de lui permettre de rentrer son véhicule dans son garage, il peut en effet supprimer les bardages bois et les murettes afin de permettre l’accès. Il peut également créer une pente afin d’accéder au garage qui est situé soixante centimètres en dessous du niveau de la voie de la Carrière.

Aucun constat contradictoire n’a en outre été effectué permettant au tribunal de déterminer la largeur exacte du [Adresse 8]. Il est seulement produit un document très approximatif mentionnant une distance de 2,67 mètres qui n’est pas suffisamment probant. En défense, il est versé au débat une photographie faisant étant d’une mesure à 3,47 mètres. En tout état de cause, les photographies versées aux débats démontrent la circulation et le stationnement de plusieurs véhicules sur le [Adresse 8] illustrant ainsi la largueur suffisante de la voie.

Monsieur [Z] ne démontre pas en outre avoir été empêché par la commune d’ouvrir son garage par la voie qui dessert le [Adresse 8]. Il est seulement mentionné que la parcelle est située en zone inondable mais les affouillements et exhaussements sont permis pour les infrastructures de desserte.

Il est constant qu’en l’absence d’ouverture le Commissaire de Justice ne peut formellement affirmer que l’accès au garage est impossible, il n’a pas pu en effet constater une telle impossibilité. Il n’est pas démontré qu’en cas d’ouverture du garage son accès serait impossible à raison par exemple d’une impossibilité de braquage.

Monsieur [U] a d’ailleurs fait procéder à des travaux d’eau, d’électricité et de toiture ce qui démontre que les entreprises ont pu accéder à sa propriété par le [Adresse 8]. Il est produit en outre une arrêté municipal autorisant un voisin Monsieur [I] et les entreprises qu’il aura mandaté à circuler sur le [Adresse 8], ce qui illustre l’accès possible par le biais de véhicule terrestre à moteur et d’engins de chantier permettant une desserte suffisante de la voie litigieuse.

En conséquence, en l’état des éléments produits l’état d’enclave de la parcelle AN [Cadastre 1] n’est pas démontré de sorte que Monsieur [Z] sera débouté de sa demande de constitution d’une servitude légale à son profit et de remise du badge d’ouverture du portail par Madame [H].

S’agissant de l’ordonnance du juge des référés du 15 septembre 2021 qui opposait Madame [H] à Madame [G] et aux époux [C] d’une part et Madame [H] à Madame [B] et à Monsieur [N] d’autre part, cette décision n’est pas transposable au cas d’espèce dans la mesure où la propriété de Madame [G] et des époux [C] était enclavée, il n’existait aucun autre accès à la voie publique que celle par la voie des Charmilles de sorte que Madame [H] a été condamnée à leur fournir un badge d’accès sous astreinte.

S’agissant de Madame [B] et de Monsieur [N] si leurs parcelles n’étaient pas enclavées la preuve n’était toutefois pas rapportée de l’existence d’une servitude conventionnelle sur la propriété de Madame [H] de sorte qu’ils ont été déboutés de leurs demandes.

4- Sur les mesures de fin de jugement :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [K] [Z] sera condamné aux dépens.

Selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

En l’espèce, Monsieur [K] [Z] sera condamné à payer à Madame [D] [H] et à Monsieur [V] [W] ensemble la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En application de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut, d’office ou à la demande d’une partie par décision spécialement motivée, écarter l’exécution provisoire de droit en toute ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’application de l’exécution provisoire de droit, elle sera rappelée au dispositif du jugement.
PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire, rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

REJETTE les demandes d’exception de litis pendance et de connexité ;

DIT que Monsieur [K] [Z] a intérêt à agir en raison de sa qualité de propriétaire de la parcelle cadastrée AN [Cadastre 1] ;

DÉBOUTE Monsieur [K] [Z] de sa demande visant à constater l’état d’enclave de sa parcelle cadastrée AN [Cadastre 1] ;

REJETTE la demande de constitution d’une servitude légale à son profit ;

REJETTE toutes les autres demandes ;

CONDAMNE Monsieur [K] [Z] à payer à Madame [D] [H] et à Monsieur [V] [W] ensemble la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens de l’instance distraits au profit de Maître MAUBLEU.

LE GREFFIER LE JUGE