Charges de copropriété impayées : recours et obligations des copropriétaires – Tribunal judiciaire de Grenoble, 5 mars 2026, N° de RG 25/02105

Quelle est la règle de droit applicable concernant l’obligation de paiement des charges de copropriété ?

La règle de droit applicable est l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui stipule que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils doivent également participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi qu’à verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Quelles sont les conditions pour que les provisions non échues deviennent exigibles selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ?

Selon les trois premiers alinéas de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues ainsi que les sommes restant dues deviennent immédiatement exigibles. Il appartient au juge de constater la mise en demeure et la défaillance du copropriétaire avant de condamner ce dernier au paiement.

Quels sont les critères de recevabilité des demandes en paiement des charges de copropriété ?

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Il doit vérifier l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires des comptes présentés par le syndic, ainsi que l’absence de recours formé dans le délai légal, conformément à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Quels éléments déterminants la juridiction a-t-elle retenus pour accueillir la demande de paiement des charges ?

La juridiction a retenu que les comptes avaient été approuvés pour l’exercice clos au 30 septembre 2024, que les budgets prévisionnels avaient été adoptés pour les exercices suivants, et que la réalisation des travaux de ravalement de façades avait été approuvée. Ces éléments justifient la demande du syndicat des copropriétaires concernant le paiement de l’arriéré de charges.

Quels sont les critères pour l’imputation des frais au copropriétaire défaillant selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ?

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement d’une créance justifiée. Il appartient au syndicat de justifier des frais qu’il entend voir imputer, ainsi que de leur caractère nécessaire.

Quels frais ont été considérés comme non nécessaires par la juridiction ?

La juridiction a considéré que la mise en demeure du 12 août 2024, les intérêts de retard dépourvus de tout élément justificatif, et la relance après cette mise en demeure ne constituaient pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. De plus, les frais de constitution du dossier transmis à l’huissier et à l’avocat n’étaient pas justifiés par des diligences exceptionnelles requises par le contrat de syndic.

Quelle est la portée de l’article 700 du code de procédure civile dans cette décision ?

L’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à verser à l’autre partie une somme au titre des frais exposés. Dans cette affaire, la SARL NETSAH 770 a été condamnée à verser 800 euros au syndicat des copropriétaires en application de cet article, car il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat les sommes non comprises dans les dépens exposés dans le cadre de la présente instance.