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L’essentiel
- Fondement légal
- Article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965
- Mise en demeure
- Infructueuse pendant trente jours
- Provisions concernées
- Provisions non échues prévues par l’article 14-1
- Approvals nécessaires
- Comptes, budget prévisionnel ou travaux approuvés
- Défaillance
- Défaillance du copropriétaire constatée
- Créance
- Montant chiffré et vérifiable
- Effet juridique
- Provisions immédiatement exigibles
- Action du syndicat
- Demande en paiement des sommes dues
1. Cadre juridique et définition
L’article 19-2 permet, sous certaines conditions, de rendre immédiatement exigibles des provisions non encore échues.
L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 encadre le recouvrement de certaines sommes dues par un copropriétaire défaillant. Il concerne notamment les provisions prévues à l’article 14-1 de cette loi.
Après une mise en demeure restée infructueuse pendant trente jours, les provisions non encore échues peuvent devenir immédiatement exigibles. Le juge doit toutefois vérifier les conditions du mécanisme avant de prononcer une condamnation.
2. Conditions à réunir
Le syndicat doit établir l’existence d’une provision exigible, l’envoi d’une mise en demeure et l’absence de paiement pendant trente jours. Il doit également justifier l’approbation des comptes, du budget prévisionnel ou des travaux, selon la nature des sommes réclamées.
La défaillance du copropriétaire et la déchéance du terme doivent être constatées. La créance doit être suffisamment documentée et chiffrée pour permettre au juge d’en vérifier le montant.
Une mise en demeure imprécise ou des provisions futures non calculées dans un décompte vérifiable peuvent conduire au rejet ou à l’irrecevabilité des demandes.
- Une provision exigible
- Une mise en demeure restée infructueuse pendant trente jours
- Les approbations requises par la nature des sommes demandées
- Un décompte permettant de vérifier la créance
Traitement des principales sommes réclamées
| Somme | Condition de prise en compte | Point de vigilance |
|---|---|---|
| Charges échues | Elles peuvent être réclamées lorsque la créance est établie et chiffrée. | Le décompte et les pièces comptables doivent permettre de vérifier le solde. |
| Provisions non échues | Elles deviennent immédiatement exigibles après une mise en demeure restée infructueuse pendant trente jours, lorsque les conditions de l’article 19-2 sont réunies. | L’approbation du budget prévisionnel ou des travaux et la déchéance du terme doivent être établies. |
| Frais de recouvrement | Ils peuvent être imputés au copropriétaire lorsqu’ils sont justifiés. | Les frais insuffisamment justifiés ou relevant des missions ordinaires du syndic peuvent être rejetés. |
| Dommages-intérêts | Ils peuvent être demandés en cas de résistance abusive. | Un manquement à la bonne foi et un préjudice doivent être justifiés. |
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3. Procédure et démarches pratiques
Le syndicat adresse une mise en demeure au copropriétaire, notamment par lettre recommandée avec accusé de réception, puis vérifie qu’elle est restée infructueuse pendant plus de trente jours. Il rassemble ensuite les appels de fonds, les décomptes, les justificatifs d’approbation et les éléments établissant la défaillance.
En cas de non-paiement, le syndicat peut assigner le copropriétaire devant le tribunal. Une procédure accélérée au fond peut permettre au président du tribunal de statuer sur le paiement des sommes établies, y compris les provisions devenues exigibles lorsque les conditions de l’article 19-2 sont réunies.
Les frais de recouvrement ne sont retenus que s’ils sont justifiés. Les frais de procédure doivent faire l’objet d’une demande distincte, tandis que les dommages-intérêts supposent notamment la justification d’un préjudice et, selon les décisions, d’une résistance abusive.
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Points de vigilance sur les sommes réclamées
Le syndicat doit pouvoir chiffrer et vérifier chaque somme demandée.
La mise en demeure doit identifier précisément les provisions concernées et les montants exigibles. Une discordance entre les sommes annoncées et les sommes effectivement dues peut entraîner l’irrecevabilité des demandes.
Les comptes, budgets prévisionnels ou travaux invoqués doivent avoir été approuvés selon la nature des sommes réclamées. À défaut, les provisions futures peuvent être écartées, notamment lorsque le décompte ne permet pas leur vérification.
Les frais de procédure ne sont pas automatiquement compris dans les charges de copropriété. Ils doivent faire l’objet d’une demande distincte et être justifiés ; les frais relevant des missions ordinaires du syndic ou dépourvus de diligences exceptionnelles peuvent être rejetés.
- Vérifier la concordance entre la mise en demeure et le décompte.
- Produire les décisions d’approbation pertinentes.
- Distinguer les charges, les provisions et les frais de procédure.
- Justifier chaque frais réclamé.
Conséquences du contentieux et demandes accessoires
Le copropriétaire peut être condamné au paiement des charges retenues, des intérêts au taux légal et, lorsque les conditions sont réunies, à la capitalisation des intérêts. Les dépens et une indemnité au titre des frais irrépétibles peuvent également être mis à sa charge.
Les dommages-intérêts pour résistance abusive ne sont pas automatiques. Ils supposent notamment que le syndicat établisse un comportement fautif ou un manquement à la bonne foi ainsi qu’un préjudice distinct.
En cas de non-comparution du copropriétaire, le juge examine néanmoins la régularité, la recevabilité et le bien-fondé des demandes au regard des pièces produites.
Exemples tirés de nos contenus
Questions fréquentes
Les provisions non échues peuvent-elles être réclamées immédiatement ?
Oui, après une mise en demeure restée infructueuse pendant trente jours, les provisions non encore échues prévues à l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 peuvent devenir immédiatement exigibles. Le juge doit toutefois constater les approbations requises, la défaillance du copropriétaire et la déchéance du terme.
La mise en demeure doit-elle identifier précisément les sommes réclamées ?
Oui. Les pièces doivent permettre d’identifier les provisions dues et de vérifier les montants exigibles. Une mise en demeure imprécise ou fondée sur des montants qui ne correspondent pas aux sommes exigibles peut entraîner l’irrecevabilité des demandes.
Le syndicat doit-il prouver l’approbation des comptes et des budgets ?
Oui. Pour agir sur le fondement de l’article 19-2, le syndicat doit notamment justifier l’approbation des comptes et des budgets prévisionnels ; selon les sommes sollicitées, l’approbation des travaux peut également être nécessaire.
Les frais de recouvrement sont-ils automatiquement dus par le copropriétaire ?
Non. Les frais doivent être justifiés, notamment par les diligences accomplies ou par le contrat de syndic lorsqu’il est produit. Les frais insuffisamment justifiés ou relevant des missions ordinaires du syndic peuvent être rejetés.
Le copropriétaire peut-il être condamné à des dommages-intérêts pour résistance abusive ?
Une telle demande peut être présentée, mais elle doit être justifiée par un manquement à la bonne foi et par un préjudice. Les juridictions ont rejeté cette demande lorsque ces éléments n’étaient pas établis ou lorsqu’aucun préjudice distinct n’était démontré.
Que se passe-t-il si le copropriétaire ne comparaît pas ?
Le juge examine malgré tout la régularité, la recevabilité et le bien-fondé de la demande au regard des pièces produites. L’absence de comparution ne dispense donc pas le syndicat de démontrer la dette, son exigibilité et le montant réclamé.
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