Prêt immobilier : déchéance du terme abusive et devoir de conseil du prêteur – Tribunal judiciaire d’Arras, 5 mars 2026, N° de RG 24/00400

Quelle est la règle de droit applicable aux contrats de prêt immobilier ?

Le présent litige est relatif à un prêt immobilier soumis aux dispositions des articles L. 313-1 et suivants du code de la consommation, dans leur rédaction issue de l’ordonnance n° 2016-351 du 25 mars 2016 compte tenu de la date de conclusion du contrat de prêt.

Quelles sont les conditions de la déchéance du terme dans un contrat de prêt ?

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. En application des articles 1224 et 1225 du même code, la résolution peut résulter de l’application d’une clause résolutoire, qui doit préciser les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu qu’elle résulterait du seul fait de l’inexécution, et la mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

Quels critères sont retenus pour apprécier le caractère abusif d’une clause de déchéance du terme ?

La Cour de justice de l’Union européenne a dit pour droit que l’appréciation par une juridiction nationale de l’éventuel caractère abusif de la clause relative à la déchéance du terme doit examiner si la faculté laissée au professionnel de déclarer exigible la totalité du prêt dépendait de l’inexécution par le consommateur d’une obligation qui présentait un caractère essentiel, si cette faculté était prévue pour les cas dans lesquels une telle inexécution revêtait un caractère suffisamment grave, et si le droit national prévoyait des moyens adéquats permettant au consommateur de remédier aux effets de ladite exigibilité du prêt.

Quelle est la portée de la mise en demeure dans le cadre de la déchéance du terme ?

La mise en demeure adressée à l’emprunteur doit préciser le délai laissé à ce dernier pour régulariser, conformément aux stipulations du prêt. Un délai de quinze jours pour régulariser les échéances impayées n’est pas considéré comme un délai raisonnable, ce qui peut entraîner la nullité de la clause de déchéance du terme.

Quelles sont les conséquences de la défaillance de l’emprunteur sur le contrat de prêt ?

En cas de défaillance de l’emprunteur, le prêteur peut demander la résolution du contrat et exiger le remboursement immédiat du capital restant dû, ainsi que le paiement des intérêts échus. Les sommes restant dues produisent des intérêts de retard à un taux égal à celui du prêt, conformément aux articles L. 313-50 et suivants du code de la consommation.

Quels sont les éléments déterminants pour la qualification de la créance du prêteur ?

La créance du prêteur s’établit sur la base des mensualités échues et impayées, ainsi que du capital restant dû. Le contrat de prêt stipule que la banque peut demander le remboursement immédiat du capital restant dû majoré des intérêts échus, et une indemnité qui ne peut excéder un montant fixé par décret. Toutefois, une indemnité manifestement disproportionnée peut être modérée par le juge.

Quelle est la procédure applicable en cas de contestation des demandes du prêteur ?

Le juge doit examiner la recevabilité des demandes et des moyens soulevés par les parties. En cas de contestation, le juge peut également se prononcer sur les dépens et les frais exposés, en tenant compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée, conformément aux articles 696 et 700 du code de procédure civile.