Prêt immobilier : déchéance du terme abusive et devoir de conseil du prêteur

1ère CHAMBRE

N° RG 24/00400 – N° Portalis DBZZ-W-B7I-EUU5

JUGEMENT DU 05 MARS 2026

JUGEMENT de la Première Chambre civile du Tribunal judiciaire d’ARRAS composée, lors des débats et du délibéré, de Madame HUERRE, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique

DÉBATS à l’audience publique tenue le 08 Janvier 2026
Greffier : Madame MEURISSE

PRONONCÉ par mise à disposition au greffe le 05 Mars 2026, le présent jugement est signé par Madame HUERRE, Vice-Présidente, et par Madame GROLL,greffier.

DANS L’INSTANCE OPPOSANT :

CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL NORD DE FRANCE
société coopérative à capital variable agréée en tant qu’établissement de crédit, société de courtage d’assurances, immatriculée au registre des intermédiaires en assurances (ORIAS) sous le numéro 440676559, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

représentée par Me François-xavier WIBAULT, avocat au barreau d’ARRAS

A

Monsieur [C] [A]
né le [Date naissance 1] 1997 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Emmanuel ROUSSEAUX, avocat au barreau de BETHUNE
EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 14 novembre 2017, la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL NORD DE FRANCE a consenti à Monsieur [C] [A] un prêt « TOUT HABITAT FACILIMO » n°10000658914 d’un montant de 106940 euros destiné à financer l’acquisition d’un bien immobilier sis à [Adresse 3], [Adresse 4]. Le prêt, au taux débiteur de 1,95 %, prévoyait le règlement de 299 échéances de 450,67 euros hors assurance suivies d’une ultime mensualité de 451,07 euros.

Des mensualités étant restées impayées, le prêteur a, par lettre recommandée du 27 juin 2023, mis en demeure l’emprunteur de régulariser les mensualités échues, soit la somme de 4564,79 euros, ce sous quinzaine à défaut de quoi le prêteur entendrait se prévaloir de la déchéance du terme du contrat de prêt.

Par lettre recommandée du 26 juillet 2023, la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL NORD DE FRANCE s’est prévalue de la déchéance du terme du contrat de prêt et a mis en demeure Monsieur [A] de lui régler la somme de 100447,87 euros au titre de l’intégralité de sa créance.

Par exploit de commissaire de justice du 14 mars 2024, la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL NORD DE FRANCE a assigné Monsieur [C] [A] devant le tribunal judiciaire d’Arras aux fins d’être déclarée recevable en ses demandes et d’obtenir, au visa des articles 1103 et suivants du code civil, la condamnation de l’emprunteur au paiement de la somme de 100 893 euros suivant décompte arrêté au 7 février 2024, augmentée des intérêts au taux contractuel de 1,95 %, outre la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles et sa condamnation aux dépens, enfin la capitalisation des intérêts échus sur une année entière.

Au terme de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 janvier 2025, la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL NORD DE FRANCE réitère l’intégralité de ses demandes. Y ajoutant, elle conclut au rejet des prétentions adverses et sollicite subsidiairement la résiliation judiciaire du contrat de prêt et la condamnation de l’employeur au paiement des sommes précitées. A titre infiniment subsidiaire, elle sollicite la condamnation de l’emprunteur au paiement de la somme de 13 256,64 euros au titre des mensualités échues et impayées, augmentée des intérêts et qu’il soit donné acte à la banque de ce qu’elle pourra solliciter le paiement des échéances à échoir.

Au soutien de son action, la banque fait valoir que les incidents de paiement ont débuté dès septembre 2022, la fondant à mettre vainement en demeure l’emprunteur de régulariser les échéances impayées sous peine de déchéance du terme. Elle indique que son courrier informant l’emprunteur de l’exigibilité du capital restant dû n’a pas davantage reçu de réponse.
Pour combattre l’argumentation adverse, elle observe que l’emprunteur n’a à aucun moment contesté les sommes dues par lui et que la banque n’a commis aucune faute quant à son devoir de conseil, dès lors, d’une part, que seul l’emprunteur peut user de la faculté prévue au contrat de report des échéances, d’autre part, que cette facilité n’est ouverte qu’aux emprunteurs à jour dans le paiement de leurs mensualités.
La banque combat le moyen tiré du caractère abusif de la clause de déchéance du terme, exposant que la mise en demeure adressée préalablement à l’emprunteur précisait expressément le délai laissé à ce dernier pour régulariser, ce conformément aux stipulations du prêt, que le caractère abusif d’une telle clause n’est pas présumé de sorte qu’il doit s’apprécier au cas par cas, que le délai laissé en l’espèce – quinze jours- aurait été unanimement qualifié de raisonnable par la jurisprudence compte tenu du caractère essentiel de l’obligation en cause et que, de fait, la banque a laissé un délai plus important à l’emprunteur avant d’invoquer la déchéance du terme.

Au terme de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 septembre 2024, Monsieur [A] conclut au rejet de l’ensemble des demandes formées par la banque, et à la condamnation de celle-ci au paiement de la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles outre sa condamnation aux dépens.

Pour conclure au rejet de l’action le visant, Monsieur [A] expose que les stipulations du prêt lui permettaient de bénéficier d’un report des échéances, ce que la banque ne lui a à aucun moment suggéré, manquant selon lui à son devoir de conseil. Il ajoute que la déchéance du terme doit être tenue pour nulle dès lors que la mise en demeure qui lui a été adressée préalablement ne lui a pas laissé un délai suffisant pour régulariser les échéances impayées, alors que la jurisprudence commune de la Cour de justice de l’Union européenne et de la Cour de cassation tient pour abusive la clause du contrat de prêt prévoyant la résiliation de plein droit du prêt après l’envoi d’une mise en demeure sans préavis d’une durée raisonnable.

Par ordonnance du 11 juin 2025, la clôture de l’instruction a été ordonnée. L’audience de plaidoiries s’est tenue le 8 janvier 2026, le jugement devant être rendu le 5 mars 2026, par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire.
MOTIFS

Il sera observé que les demandes tendant à voir « dire et juger » et de « donner acte » ne contiennent en elles-mêmes aucune demande saisissant la juridiction mais se bornent à invoquer les moyens de droit au succès des prétentions.

Sur la loi applicable :

Le présent litige est relatif à un prêt immobilier soumis aux dispositions des articles L. 313-1 et suivants du code de la consommation, dans leur rédaction issue de l’ordonnance n° 2016-351 du 25 mars 2016 compte tenu de la date de conclusion du contrat de prêt.

Sur la déchéance du terme :

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En application des articles 1224 et 1225 du même code, la résolution peut résulter de l’application d’une clause résolutoire, qui doit préciser les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu qu’elle résulterait du seul fait de l’inexécution, et la mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

En l’espèce, le contrat de prêt contient une clause ainsi rédigée : « Déchéance du terme
Exigibilité du présent prêt :
En cas de survenance de l’un quelconque des cas de déchéance du terme visés ci-après, le prêteur pourra se prévaloir de l’exigibilité immédiate du présent prêt, en capital, intérêts et accessoires, sans qu’il soit besoin d’aucune formalité judiciaire et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :
– en cas de défaillance dans le remboursement des sommes dues en vertu du/des prêts du présent financement […]. »

Par lettre recommandée du 27 juin 2023 revenue avec la mention « pli avisé non réclamé », la banque a mis en demeure Monsieur [A] de régler sous quinze jours la somme de 4564,79 euros, à défaut de quoi elle entendrait se prévaloir de la déchéance du terme du prêt et exigerait le paiement du solde du prêt en principal, intérêts, frais et accessoires.

Par arrêt du 26 janvier 2017 (C-421/14), la Cour de justice de l’Union européenne (CJUE) a dit pour droit que l’article 3, paragraphe 1 de la directive 93/13 devait être interprété en ce sens que s’agissant de l’appréciation par une juridiction nationale de l’éventuel caractère abusif de la clause relative à la déchéance du terme en raison de manquements du débiteur à ses obligations pendant une période limitée, il incombait à cette juridiction d’examiner si la faculté laissée au professionnel de déclarer exigible la totalité du prêt dépendait de l’inexécution par le consommateur d’une obligation qui présentait un caractère essentiel dans le cadre du rapport contractuel en cause, si cette faculté était prévue pour les cas dans lesquels une telle inexécution revêtait un caractère suffisamment grave au regard de la durée et du montant du prêt, si ladite faculté dérogeait aux règles de droit commun applicables en la matière en l’absence de dispositions contractuelles spécifiques et si le droit national prévoyait des moyens adéquats et efficaces permettant au consommateur soumis à l’application d’une telle clause de remédier aux effets de ladite exigibilité du prêt.

Par arrêt du 8 décembre 2022 (C-600/21), elle a dit pour droit que l’arrêt précité devait être interprété en ce sens que les critères qu’il dégageait pour l’appréciation du caractère abusif d’une clause contractuelle, notamment du déséquilibre significatif entre les droits et les obligations des parties au contrat que cette clause créait au détriment du consommateur, ne pouvaient être compris ni comme étant cumulatifs ni comme étant alternatifs, mais devaient être compris comme faisant partie de l’ensemble des circonstances entourant la conclusion du contrat concerné, que le juge national devait examiner afin d’apprécier le caractère abusif d’une clause contractuelle.

Il en résulte que la clause qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat de prêt après une mise en demeure adressée à l’emprunteur de régler une ou plusieurs échéances impayées sans préavis d’une durée raisonnable, crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du consommateur ainsi exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement (Cass. civ. 1, 22 mars 2023, pourvoi nº21-16.044). Or, et ainsi que cela ressort d’une jurisprudence constante, il apparaît qu’un délai de quinze jours pour régulariser les échéances impayées n’est pas constitutif d’un délai raisonnable (Civ. 1ère, 29 mai 2024, n° 23-12.904).

Il en résulte que la clause litigieuse doit être tenue pour abusive et privée d’effet, et que la déchéance du terme n’a pu régulièrement intervenir, justifiant d’examiner la demande subsidiaire en prononcé de résiliation judiciaire.

Sur la résiliation du prêt :

Aux termes des articles L. 313-50 et suivants de ce code, en cas de défaillance de l’emprunteur et lorsque le prêteur est amené à demander la résolution du contrat, il peut exiger le remboursement immédiat du capital restant dû, ainsi que le paiement des intérêts échus. Jusqu’à la date du règlement effectif, les sommes restant dues produisent des intérêts de retard à un taux égal à celui du prêt.
En outre, le prêteur peut demander à l’emprunteur défaillant une indemnité qui, sans préjudice de l’application de l’article 1231-5 du code civil ne peut excéder un montant qui, dépendant de la durée restant à courir du contrat, est fixé suivant un barème déterminé par décret.

Il sera également rappelé que le prêt qui se réalise par la remise des fonds à l’emprunteur, est un contrat instantané, dont les échéances ne sont que le fractionnement d’une obligation unique de remboursement (Ccass 1re Civ., 5 juillet 2006 n° 05-10.982), et que la sanction du manquement contractuel est ainsi bien la résolution judiciaire et non la résiliation judiciaire.

En l’espèce, au soutien de son action, la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL NORD DE FRANCE produit :
– l’offre préalable de prêt immobilier et le tableau d’amortissement,
– l’historique du prêt pour la période du 12 décembre 2017 au 24 février 2023,
– la mise en demeure adressée à l’emprunteur,
– le décompte de sa créance arrêté au 7 février 2024,
– un document intitulé « Etat des sommes dues » daté du 29 janvier 2025.

Il ressort de l’historique de compte arrêté au 24 février 2023 que les mensualités d’octobre 2022 à janvier 2023 demeuraient impayées. Au 29 janvier 2025, date du dernier décompte, les échéances échues ultérieurement sont demeurées impayées, seul un règlement de 215,22 euros est noté au crédit du compte le 18 août 2023.

Il résulte de l’examen de ces pièces qu’au 29 janvier 2025, date du dernier décompte, étant relevé la mauvaise qualité du document produit, seule la somme totale de 24441,41 euros a été réglée par l’emprunteur, là où le tableau d’amortissement modifié (les parties ont différé l’exigibilité des mensualités d’août 2020 à octobre 2020) prévoyait à cette date des règlements mensuels pour un montant total de 36954,94 euros.

Le défendeur ne conteste pas sa défaillance et n’allègue ni n’établit aucun règlement postérieur venu diminuer le montant de sa dette au titre des mensualités échues et impayées.

Il convient d’examiner le moyen tiré du manquement du prêteur à son devoir de conseil.

Pour alléguer un manquement du prêteur à son devoir de conseil, Monsieur [A] soutient que le prêteur ne l’a pas alerté sur un possible report des échéances malgré les stipulations du contrat en ce sens. Force est cependant d’observer, ainsi que le relève la banque, que les conditions pour bénéficier d’une telle facilité prévue au contrat – demande antérieure à la date d’exigibilité de la mensualité, absence de retard dans le paiement des mensualités – n’étaient pas réunies, étant en outre observé que le report d’échéances de 2020 créait pour Monsieur [A] un délai de carence l’interdisant d’en bénéficier de nouveau. Monsieur [A], qui ne justifie pas avoir à un quelconque moment, demandé au prêteur à bénéficier de nouveau d’un dispositif qu’il connaissait nécessairement pour en avoir déjà bénéficié, ne peut en déduire un quelconque manquement de la banque à son devoir de conseil. Ce moyen sera dès lors écarté. Monsieur [A] ne forme aucune demande dérivée de ce moyen.

Dès lors, la défaillance de l’emprunteur dans le remboursement des mensualités du crédit, obligation essentielle mise à sa charge, justifie la résolution du contrat à compter du 30 janvier 2025, date de la demande en résolution.

Sur la créance du prêteur :

Selon les articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article L.313-51 du code de la consommation dispose que lorsque le prêteur est amené à demander la résolution du contrat, il peut exiger le remboursement immédiat du capital restant dû, ainsi que le paiement des intérêts échus. Jusqu’à la date du règlement effectif, les sommes restant dues produisent des intérêts de retard à un taux égal à celui du prêt.
En outre, le prêteur peut demander à l’emprunteur défaillant une indemnité qui, sans préjudice de l’application de l’article 1231-5 du code civil, ne peut excéder un montant qui, dépendant de la durée restant à courir du contrat, est fixé suivant un barème déterminé par décret.

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

En l’espèce, aux termes du contrat de prêt, article « DEFAILLANCE DE L’EMPRUNTEUR », il est stipulé que la banque peut demander « le remboursement immédiat du capital restant dû majoré des intérêts échus mais non payés. Jusqu’à la date de règlement effectif, les sommes restant dues produiront un intérêt de retard à un taux égal à celui du prêt. En outre, une indemnité égale à 7 % des sommes dues, en capital et en intérêts échus, sera demandée à l’emprunteur ».

La résolution du contrat de prêt immobilier est acquise à compter du 30 janvier 2025. La créance de la banque s’établit dès lors comme suit :
– mensualités échues et impayées au 30 janvier 2025, dont intérêts : 12322,70 euros, déduction faite du règlement de 215,22 euros,
– capital restant dû au 30 janvier 2025 : 83192,24 euros.

Il convient donc de condamner Monsieur [A] au paiement des sommes suivantes :
– au titre des mensualités échues et impayées, la somme de 12322,70 euros, augmentée des intérêts au taux de 1,95% à compter du 26 juillet 2023, date de la mise en demeure, sur la somme de 4425,86 euros,
– au titre du capital restant du, la somme de 83192,24 euros, augmentée des intérêts au taux de 1,95% à compter du 30 janvier 2025.

Cependant, l’indemnité conventionnelle de 7 % est manifestement disproportionnée. Par conséquent, l’indemnité forfaitaire est ramenée à 1000 €, laquelle ne donne droit qu’à l’application du taux légal.

En raison des dispositions d’ordre public de l’article L. 312-52 du Code de la consommation précité, prévoyant qu’aucune indemnité ni aucun coût autres que ceux qui y sont mentionnés ne peuvent être réclamés, la demanderesse sera déboutée de toutes ses autres sommes réclamées au titre du prêt.

Sur la capitalisation des intérêts :

La capitalisation des intérêts, dite encore anatocisme, est prohibée en matière de crédit immobilier par les dispositions de l’article L. 313-52 du code de la consommation, qui prohibe toute indemnité ou frais autre que ceux mentionnés à l’article L. 313-51. Dès lors, cette demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie qui succombe supporte les dépens à moins que le juge n’en mette une partie ou la totalité à la charge d’une partie.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

M. [A], qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens. Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à chaque partie la charge des frais exposés par elle et non compris dans les dépens.

L’exécution provisoire de la présente décision sera rappelée.
PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

PRONONCE la résolution du contrat de prêt immobilier n°10000658914 conclu le 14 novembre 2017 entre la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL NORD DE FRANCE, d’une part, Monsieur [C] [A], d’autre part un prêt « TOUT HABITAT FACILIMO » n°10000658914, ce à compter du 30 janvier 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [C] [A] à payer à la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL NORD DE FRANCE les sommes suivantes :
– au titre des mensualités échues et impayées, la somme de 12322,70 euros, augmentée des intérêts au taux de 1,95% à compter du 26 juillet 2023 sur la somme de 4425,86 euros,
– au titre du capital restant du, la somme de 83192,24 euros, augmentée des intérêts au taux de 1,95% à compter du 30 janvier 2025,
– au titre de l’indemnité forfaitaire, la somme de 1000 euros, augmentée des intérêts au taux légal

CONDAMNE Monsieur [C] [A] aux dépens ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE