Quais portuaires et terre-pleins : date de référence 2021 confirmée

1. Contexte général : taxe foncière et évaluation des quais portuaires et terre-pleins

1. La taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) repose sur la valeur locative cadastrale des biens imposables. Les quais portuaires et les terre-pleins fonctionnellement rattachés constituent des catégories particulières de biens pour lesquelles le législateur a prévu un mode d’évaluation spécifique, distinct des règles générales des articles 1498 et 1499 du CGI.

2. Ce régime spécifique est prévu par l’article 1501 bis du code général des impôts (CGI), qui organise la détermination de la valeur locative des quais et terre-pleins à partir d’un barème par mètre linéaire, en fonction de l’activité exercée sur le quai (fret de marchandises, trafic de passagers, pêche, fret roulier, formes de radoub, etc.).

3. L’article 110 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 est venu modifier de façon ciblée le dernier alinéa du I de l’article 1501 bis du CGI, en fixant une date de référence unique pour l’évaluation des quais et terre-pleins : le 1er janvier 2021, quelle que soit la date de création des biens. Cette clarification a un impact direct sur la détermination de la valeur locative cadastrale et donc sur la taxe foncière.

2. Champ d’application matériel et géographique de l’article 1501 bis du CGI

4. L’article 1501 bis du CGI s’applique à la valeur locative des quais portuaires et des terre-pleins qui leur sont fonctionnellement rattachés, à condition qu’ils soient affectés aux activités portuaires expressément visées par le texte (pêche, transport de marchandises, transport de passagers par voie maritime ou fluviale).

5. Sont concernés les biens situés dans les ports maritimes et fluvio-maritimes mentionnés à l’article L. 5311-1 du code des transports, ainsi que dans les ports situés dans les eaux intérieures, fluviales ou lacustres. Il est précisé que ces biens doivent être situés à l’intérieur de l’enceinte d’un port pour relever du dispositif de l’article 1501 bis du CGI.

6. En revanche, les ports de plaisance sont expressément exclus du champ de l’article 1501 bis du CGI. Ils demeurent évalués selon les modalités prévues à l’article 1501 du CGI et aux commentaires administratifs spécifiques relatifs à la valeur locative des ports de plaisance (BOI-IF-TFB-20-10-60-20).

7. Le champ d’application de l’article 1501 bis du CGI inclut également les formes de radoub situées dans les ports concernés, dès lors qu’elles répondent aux conditions d’affectation et de localisation prévues par le texte.

3. Définitions : quais, terre-pleins et formes de radoub

8. Les quais sont définis comme des ouvrages destinés à l’accostage et à l’amarrage de navires ou de bateaux. Ils constituent l’élément central de l’activité portuaire d’embarquement, de débarquement et de manutention.

9. Les terre-pleins sont des surfaces, ouvragées ou non, prolongeant le quai, qui servent d’assise aux opérations de chargement, déchargement, transbordement et manutention des marchandises, ainsi qu’aux opérations d’embarquement et débarquement des passagers. Ils prolongent fonctionnellement le quai lorsque les opérations réalisées s’inscrivent dans la continuité de celles qui sont effectuées sur le quai.

10. Il est précisé que les surfaces servant d’assise aux opérations de chargement, déchargement, manutention, transbordement, débarquement ou embarquement n’incluent pas les surfaces servant principalement au stockage des marchandises. Ces dernières sortent du champ de l’article 1501 bis du CGI et relèvent, le cas échéant, des règles générales des articles 1498 et 1499 du CGI.

11. Les formes de radoub sont définies comme des bassins destinés à accueillir les navires afin de les mettre à sec pour des opérations d’entretien et réparation de la coque, de carénage, de peinture, voire de construction ou de démantèlement. Elles sont expressément incluses dans le champ de l’article 1501 bis du CGI.

4. Affectation des quais et terre-pleins : activités concernées et exclusions

12. Les quais situés dans les ports mentionnés au I de l’article 1501 bis du CGI relèvent de ce dispositif lorsqu’ils sont affectés aux activités de pêche, de transport de marchandises et de passagers par voie maritime ou fluviale. Ces activités forment le noyau du transport maritime ou fluvial de biens et de personnes.

13. Les quais exploités pour d’autres activités (par exemple, une exploitation purement industrielle sans lien direct avec les opérations portuaires de chargement/déchargement ou de transport) ne sont pas évalués selon les principes de l’article 1501 bis du CGI. Ils retournent alors aux régimes généraux d’évaluation prévus aux articles 1498 et 1499 du CGI.

14. Les terre-pleins rattachés aux quais entrent dans le champ de l’article 1501 bis du CGI lorsqu’ils sont affectés aux opérations de chargement, déchargement, transbordement et manutention des marchandises (en conteneurs, en vrac ou roulier) ou aux opérations d’embarquement et de débarquement des passagers.

15. Pour les marchandises en vrac liquides ou solides, lorsque le chargement ou déchargement s’effectue au moyen de canalisations ou dispositifs externes reliant le navire à des installations de stockage, les terre-pleins évalués selon l’article 1501 bis du CGI sont limités aux surfaces servant d’assise à ces canalisations ou dispositifs. Les surfaces attenantes non affectées aux opérations visées restent exclues du dispositif.

16. Les opérations d’embarquement et de débarquement des passagers s’entendent des opérations qui consistent à faire monter ou descendre les passagers d’un navire, marquant le début ou la fin du transport maritime ou fluvial de passagers. Les terre-pleins concernés sont principalement les zones d’attente temporaire utilisées par ces passagers.

17. Les surfaces servant d’assise au stockage des marchandises ne sont pas regardées comme affectées aux opérations prévues par l’article 1501 bis du CGI. Elles n’entrent donc pas dans le champ de ce dispositif spécifique et doivent être évaluées, le cas échéant, selon les règles de droit commun.

18. Enfin, lorsqu’une opération de transport terrestre (par route ou rail) intervient et ne se rattache pas directement aux opérations de chargement, déchargement, transbordement ou manutention, elle marque la rupture du lien fonctionnel entre le quai et le terre-plein. Dans ce cas, le terre-plein ne peut plus être évalué selon l’article 1501 bis du CGI, la continuité des opérations portuaires n’étant plus caractérisée.

5. Date de référence de l’évaluation : confirmation du 1er janvier 2021

19. La date de référence de l’évaluation joue un rôle central dans la détermination de la valeur locative cadastrale, puisqu’elle fixe le moment auquel sont appréciées les caractéristiques physiques, juridiques et économiques des biens (état, consistance, affectation, barème applicable, etc.).

20. Dans sa rédaction issue de l’article 110 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, le dernier alinéa du I de l’article 1501 bis du CGI prévoit désormais que la date de référence de l’évaluation des quais et des terre-pleins est fixée au 1er janvier 2021, quelle que soit la date de création de ces biens.

21. Cette disposition s’applique à compter des impositions établies au titre de 2027. À partir de cette échéance, les quais portuaires, les terre-pleins fonctionnellement rattachés et les formes de radoub relevant de l’article 1501 bis du CGI sont évalués en prenant comme référence unique la situation au 1er janvier 2021, y compris lorsqu’ils ont été créés postérieurement à cette date.

22. Pour les impositions établies au titre de 2026 ou antérieurement, la règle était différente : la date de référence était fixée au 1er janvier 2021 ou, pour les biens créés après cette date, au 1er janvier de l’année de leur création. L’intervention de la loi de finances pour 2026 met donc fin à cette dualité, au profit d’une date de référence unique, stabilisée au 1er janvier 2021.

23. Concrètement, cette unification de la date de référence vise à sécuriser et homogénéiser la base d’imposition, en évitant des évaluations « multicouches » selon les années de création des infrastructures portuaires. Elle permet également de mettre les quais et terre-pleins nouvellement créés sur un pied d’égalité avec les biens plus anciens, du point de vue de la valeur locative initiale.

6. Modalités de détermination de la valeur locative : barème par mètre linéaire

24. L’article 1501 bis du CGI prévoit que la valeur locative des quais et terre-pleins portuaires est calculée par application d’un tarif par mètre linéaire de quai. Ce tarif est déterminé en fonction de l’activité exercée sur le quai et de la cote d’exploitation (profondeur utile d’accostage).

25. Le barème de détermination de la valeur locative distingue principalement :

25.1. Les activités de fret de marchandises en conteneur ou en vrac, hors fret roulier, lorsque la cote d’exploitation est inférieure à 7,50 mètres, avec un tarif de 56 € par mètre linéaire de quai.

25.2. Le trafic de passagers, quelle que soit la cote d’exploitation, également à 56 € par mètre linéaire.

25.3. Les activités de pêche, sans distinction de cote, à 56 € par mètre linéaire.

25.4. Les formes de radoub, à 56 € par mètre linéaire.

25.5. Le fret de marchandises en conteneurs lorsque la cote d’exploitation est supérieure ou égale à 7,50 mètres et inférieure à 15 mètres, avec un tarif de 142 € par mètre linéaire.

25.6. Le fret de marchandises en vrac lorsque la cote d’exploitation est supérieure ou égale à 7,50 mètres, à 142 € par mètre linéaire.

25.7. Le fret roulier, quelle que soit la cote d’exploitation, à 142 € par mètre linéaire.

25.8. Le fret de marchandises en conteneurs lorsque la cote d’exploitation est supérieure ou égale à 15 mètres, à un tarif de 575 € par mètre linéaire.

26. La valeur locative des quais et terre-pleins se calcule ainsi en multipliant le tarif correspondant à l’activité exercée et à la cote d’exploitation par le nombre de mètres linéaires de quai. La surface du terre-plein n’intervient pas directement dans le calcul du montant global, mais elle joue un rôle pour la répartition de cette valeur entre plusieurs redevables.

7. Activités multiples sur un même quai ou terre-plein : détermination de l’activité prépondérante

27. Dans la pratique, un même quai ou un même terre-plein peut être affecté à plusieurs activités (par exemple, fret roulier et trafic de passagers). L’article 1501 bis du CGI prévoit alors des règles de ventilation et de détermination du tarif applicable.

28. Lorsque chaque fraction de quai ou de terre-plein est affectée à une activité unique clairement identifiée, chacune de ces fractions fait l’objet d’une évaluation distincte en fonction du tarif propre à cette activité. On applique donc plusieurs tarifs au sein d’un même ensemble physique, en fonction de l’usage réel des différentes parties.

29. En revanche, lorsque certaines fractions de quai ou de terre-plein ne sont pas exclusivement affectées à une activité unique, ces fractions sont évaluées en fonction de l’activité prépondérante qui y est exercée. Cette activité prépondérante n’est pas déterminée par le volume physique d’activité (nombre de passagers, nombre de véhicules) mais par le montant des droits de ports générés.

30. Plus précisément, l’activité prépondérante est déterminée en fonction du montant annualisé et proratisé des droits de ports générés par le quai ou le terre-plein, au titre de l’année précédant celle au titre de laquelle les déclarations prévues au premier alinéa du A du III de l’article 133 de la loi n° 2020-1721 du 29 décembre 2020 de finances pour 2021 sont déposées.

31. Ainsi, lorsqu’un quai génère, par exemple, un volume de droits de ports supérieur pour le fret roulier que pour le trafic de passagers, le fret roulier est considéré comme l’activité prépondérante et c’est le tarif de 142 € par mètre linéaire associé au fret roulier qui est appliqué à la fraction concernée. Le nombre de passagers ou de véhicules reste sans incidence sur cette qualification.

8. Actualisation annuelle de la valeur locative : article 1518 bis du CGI

32. Une fois la valeur locative initiale des quais et terre-pleins déterminée à la date de référence du 1er janvier 2021 (en application de l’article 1501 bis du CGI), cette valeur n’est pas figée : elle est actualisée chaque année.

33. Conformément à l’article 1518 bis du CGI, les valeurs locatives déterminées en application de l’article 1501 bis du CGI sont majorées chaque année selon les mêmes règles que les valeurs locatives foncières des bâtiments et terrains industriels évalués suivant l’article 1499 du CGI.

34. À compter des impositions établies au titre de 2027, le dernier alinéa de l’article 1518 bis du CGI, dans sa rédaction issue de l’article 45 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, prévoit que ces valeurs locatives sont majorées chaque année par application d’un coefficient égal à la moyenne nationale des coefficients d’évolution départementaux des loyers mentionnés aux deux derniers alinéas du IV de l’article 1518 ter du CGI.

35. Pour les impositions établies au titre de 2026 ou antérieurement, le mécanisme était différent : les valeurs locatives étaient majorées chaque année par application d’un coefficient égal à 1 majoré du quotient, lorsque celui-ci était positif, entre la différence de l’indice des prix à la consommation harmonisé (IPCH) de novembre de l’année précédente et de novembre de l’antépénultième année, rapportée à la valeur de cet indice de novembre de l’antépénultième année.

36. Le passage à un coefficient fondé sur l’évolution départementale des loyers, et non plus sur l’IPCH, rapproche davantage l’évolution des valeurs locatives foncières des réalités du marché locatif et harmonise le traitement de l’ensemble des bâtiments et terrains industriels ainsi que des quais et terre-pleins relevant de l’article 1501 bis du CGI.

9. Proratisation de la valeur locative en cas de pluralité de redevables

37. L’article 1501 bis du CGI ne modifie pas la règle de principe posé par l’article 1400 du CGI selon laquelle toute propriété bâtie ou non bâtie est en principe imposée au nom du propriétaire. Toutefois, lorsque des autorisations d’occupation temporaire (AOT) du domaine public sont consenties, des aménagements interviennent.

38. Lorsque les quais et terre-pleins dont la valeur locative est déterminée selon l’article 1501 bis du CGI sont imposés au nom de plusieurs redevables, la valeur locative globale (calculée sur la base du tarif par mètre linéaire) est répartie au prorata des surfaces utilisées par chacun.

39. En pratique, on détermine d’abord la valeur locative totale en appliquant le tarif au nombre total de mètres linéaires de quai concerné. Puis, pour chaque redevable, on applique un coefficient de proratisation égal au rapport entre la surface qu’il utilise et la surface totale du terre-plein rattaché au quai.

40. Lorsqu’un occupant est titulaire d’une autorisation d’occupation temporaire constitutive de droits réels, la part de valeur locative correspondant à la surface concernée est imposée en son nom, conformément à l’article 1400 du CGI. En revanche, lorsqu’une AOT n’est pas constitutive de droits réels, la part de valeur locative correspondante reste imposée au nom du propriétaire du bien.

41. Ce mécanisme de proratisation permet de tenir compte de la pluralité des opérateurs portuaires (sociétés de manutention, exploitants de terminaux, etc.) tout en conservant une méthode de calcul unifiée de la valeur locative globale.

10. Obligations déclaratives des autorités portuaires et sanctions encourues

42. Le régime d’évaluation des quais portuaires et terre-pleins implique des obligations déclaratives spécifiques, principalement à la charge des autorités portuaires, afin de permettre à l’administration fiscale de disposer d’informations détaillées sur les biens concernés.

43. Pour les quais et terre-pleins créés jusqu’au 1er janvier 2021, le III de l’article 133 de la loi n° 2020-1721 du 29 décembre 2020 de finances pour 2021 a prévu que, dans chaque port, l’autorité portuaire doit souscrire, au plus tard le 1er janvier 2022, une déclaration établie conformément à l’arrêté du 23 août 2021 relatif aux modalités de déclaration des quais et terre-pleins des ports (à l’exception des ports de plaisance).

44. Cette déclaration doit préciser, à la date du 1er janvier 2021, les informations relatives à chacun des biens mentionnés au I de l’article 1501 bis du CGI (quais, terre-pleins fonctionnellement rattachés, formes de radoub), ainsi que celles afférentes aux bâtiments et installations de toute nature érigés sur ces quais et terre-pleins, visés au III de l’article 1501 bis du CGI.

45. Le défaut de production de cette déclaration dans le délai prescrit entraîne l’application d’une amende de 1 500 €, en vertu du B du III de l’article 133 de la loi n° 2020-1721 précitée. Les omissions ou inexactitudes constatées dans la déclaration donnent par ailleurs lieu à une amende de 150 € par information omise ou erronée, sans que le total des amendes puisse excéder 10 000 € par déclarant.

46. Pour les quais et terre-pleins créés à compter du 1er janvier 2021, les installations sont déclarées par les autorités portuaires dans les conditions de droit commun prévues par l’article 1406 du CGI, lequel organise plus généralement la procédure de déclaration des constructions nouvelles, changements de consistance ou d’affectation et modifications de caractéristiques physiques ou d’utilisation.

47. Le défaut de déclaration des quais et terre-pleins créés à compter du 1er janvier 2021 expose les redevables et les autorités concernées aux sanctions prévues par l’article 1508 du CGI (relatif notamment aux sanctions en cas de défaut de déclaration en matière de taxe foncière) et par l’article L. 175 du livre des procédures fiscales (LPF).

11. Articulation avec les autres règles d’évaluation foncière (articles 1498 et 1499 du CGI)

48. L’adoption de l’article 1501 bis du CGI et la fixation de la date de référence unique au 1er janvier 2021 ne remettent pas en cause les règles générales d’évaluation des bâtiments et installations érigés sur les quais et terre-pleins.

49. Conformément au I de l’article 1501 bis du CGI, les bâtiments et installations qui se trouvent sur les quais et terre-pleins portuaires (entrepôts, bâtiments administratifs, ouvrages en maçonnerie, cheminées d’usine, réfrigérants atmosphériques, ouvrages servant de support aux moyens matériels d’exploitation, etc.) demeurent évalués selon les modalités prévues aux articles 1498 et 1499 du CGI.

50. L’article 1498 du CGI régit la détermination de la valeur locative cadastrale des locaux d’habitation et des locaux professionnels non industriels, tandis que l’article 1499 du CGI fixe les règles d’évaluation des bâtiments et terrains industriels. Les quais et terre-pleins eux-mêmes relèvent du barème spécifique de l’article 1501 bis, mais les constructions qui y sont implantées restent soumises à ces régimes généraux.

51. Il en résulte que la base d’imposition à la taxe foncière d’un ensemble portuaire est souvent composée de plusieurs strates :

51.1. La valeur locative des quais, terre-pleins et formes de radoub, déterminée selon l’article 1501 bis du CGI (barème linéaire, date de référence au 1er janvier 2021, actualisation par l’article 1518 bis du CGI).

51.2. La valeur locative des bâtiments et installations industriels, calculée selon l’article 1499 du CGI, éventuellement révisée et actualisée conformément aux dispositifs d’évolution des valeurs locatives foncières industrielles.

51.3. Le cas échéant, la valeur locative de bâtiments non industriels (locaux de bureaux, services, etc.) évalués selon l’article 1498 du CGI.

52. La clarification de la date de référence 2021 pour les seuls quais et terre-pleins n’a pas pour effet d’aligner mécaniquement les dates de référence applicables aux autres éléments bâtis de l’ensemble portuaire, qui restent déterminées selon leurs propres règles d’évaluation.

12. Portée pratique de la fixation de la date de référence au 1er janvier 2021

53. La décision du législateur de fixer, par l’article 110 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026, une date de référence unique au 1er janvier 2021 pour l’ensemble des quais et terre-pleins relevant de l’article 1501 bis du CGI répond à plusieurs objectifs.

54. Elle apporte d’abord une sécurité juridique en clarifiant le régime antérieur, qui distinguait selon que les biens avaient été créés avant ou après le 1er janvier 2021. Cette complexité était source de difficultés dans la gestion des ports en constante évolution (extension de quais, création de nouveaux terminaux, adaptation aux nouveaux trafics).

55. Ensuite, la fixation d’une même date de référence pour les biens anciens et nouveaux permet de mieux comparer, dans le temps, l’évolution de la valeur locative résultant uniquement de l’actualisation annuelle de l’article 1518 bis du CGI, et non de changements de dates de référence.

56. Cette harmonisation facilite également le travail de modélisation et de prévision des charges de taxe foncière pour les autorités portuaires et les opérateurs privés, en évitant des ruptures d’évaluation liées à la date de création des infrastructures.

57. Enfin, la prise en compte d’une date fixe au 1er janvier 2021 pour tous les biens, à compter des impositions 2027, s’inscrit dans un contexte plus large de révision et de modernisation des valeurs locatives foncières, où les références temporelles sont progressivement harmonisées et stabilisées.

13. Synthèse

58. Les quais portuaires, les terre-pleins fonctionnellement rattachés et les formes de radoub bénéficient, en vertu de l’article 1501 bis du CGI, d’un régime d’évaluation spécifique pour la détermination de leur valeur locative cadastrale, reposant sur un barème par mètre linéaire de quai et sur la nature des activités portuaires exercées (fret, trafic de passagers, pêche, fret roulier, etc.).

59. La loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, par son article 110, a confirmé et précisé que la date de référence de l’évaluation de ces biens est désormais fixée au 1er janvier 2021, quelle que soit leur date de création, pour les impositions établies à compter de 2027. Cette unification met fin au régime antérieur qui distinguait les biens créés après 2021.

60. Parallèlement, les bâtiments et installations érigés sur les quais et terre-pleins restent évalués suivant les articles 1498 et 1499 du CGI, tandis que la valeur locative des quais et terre-pleins fait l’objet d’une actualisation annuelle selon l’article 1518 bis du CGI, lui-même articulé avec l’article 1518 ter du CGI.

61. Les obligations déclaratives prévues, notamment par le III de l’article 133 de la loi n° 2020-1721 du 29 décembre 2020 et l’article 1406 du CGI, ainsi que les sanctions associées (article 1508 du CGI, article L. 175 du LPF), contribuent à assurer la fiabilité des informations nécessaires à l’évaluation et à la mise à jour de la base d’imposition.

62. Dans leur ensemble, ces dispositions précisent un cadre juridique complet pour l’imposition à la taxe foncière sur les propriétés bâties des quais portuaires, terre-pleins et formes de radoub, en confirmant la date de référence 2021 comme point d’ancrage des évaluations et en encadrant les modalités d’actualisation, de proratisation et de déclaration des valeurs locatives.

Pour en savoir plus

63. Actualité BOFiP relative à la date de référence de l’évaluation des quais portuaires et terre-pleins fonctionnellement rattachés (article 1501 bis du CGI) :
https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/14987-PGP./ACTU-2026-00046

64. Commentaires administratifs détaillés : BOI-IF-TFB-20-10-60-30 « IF – Taxe foncière sur les propriétés bâties – Base d’imposition – Détermination de la valeur locative cadastrale – Locaux évalués au barème et autres locaux – Quais portuaires et terre-pleins » :
https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/13677-PGP./identifiant=BOI-IF-TFB-20-10-60-30-20260311