Bail commercial : obligations d’entretien et réparations locatives en litige – Cour d’appel de Caen, 5 mars 2026, N° de RG 24/00538

Quel est l’effet de l’absence d’état des lieux d’entrée sur les obligations du preneur en matière de réparations locatives ?

L’article L. 145-40-1 dernier alinéa du code de commerce stipule que « Le bailleur qui n’a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l’état des lieux ne peut invoquer la présomption de l’article 1731 du code civil ». En l’espèce, il est constant qu’aucun état des lieux d’entrée n’a été établi lors de la prise de possession du local par le preneur. Par conséquent, le preneur est présumé avoir reçu les locaux en bon état, sauf preuve du contraire. Toutefois, le bail stipule qu’en cas de non-établissement d’un état des lieux, les locaux sont considérés comme loués en parfait état, ce qui empêche le preneur de contester cet état par la suite.

Quelles sont les conditions pour qu’un bailleur puisse obtenir réparation pour des dégradations causées par le preneur ?

Selon l’article 1147 du code civil, le débiteur est condamné au paiement de dommages et intérêts en cas d’inexécution de l’obligation, sauf s’il justifie que l’inexécution provient d’une cause étrangère. L’article 1149 précise que les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé. Ainsi, pour obtenir réparation, le bailleur doit prouver l’existence d’un préjudice en lien avec le manquement contractuel du preneur, ce qui inclut la démonstration de la réalité des dégradations et de leur impact sur la valeur locative.

Quels éléments doivent être prouvés pour établir un préjudice lié à l’absence de remise en état des lieux ?

Le bailleur doit prouver que l’absence de remise en état des lieux a entraîné une perte de loyers, charges et foncier, ainsi qu’une impossibilité de relouer le local. En l’espèce, la cour a constaté que le bailleur n’a pas démontré avoir supporté le coût de la remise en état des locaux après le départ du preneur, ni avoir subi de perte de loyer en raison de l’état des lieux. La preuve de la réalisation de travaux de rénovation par le bailleur est essentielle pour établir le préjudice.

Quelle est la portée de la clause de non-concurrence dans un bail commercial ?

La cour a relevé qu’aucune clause de non-concurrence n’était stipulée dans le contrat de bail. En conséquence, le preneur n’était pas tenu de respecter une telle obligation, ce qui a conduit à débouter le bailleur de ses demandes au titre de la concurrence déloyale. La liberté du commerce permet au preneur d’exercer son activité dans le même secteur, tant qu’aucune stipulation contractuelle ne l’en empêche.

Quels sont les critères pour établir une concurrence déloyale ?

Pour établir une concurrence déloyale, il faut prouver qu’il y a eu des manœuvres déloyales ayant causé un préjudice à un concurrent. En l’espèce, la cour a constaté que le bailleur n’a pas apporté de preuves suffisantes pour démontrer que le preneur avait exercé des pressions sur un potentiel locataire, ni que des manœuvres déloyales avaient eu lieu. L’absence de preuves concrètes concernant les comportements reprochés a conduit à rejeter la demande de concurrence déloyale.

Quelles sont les conditions pour obtenir des dommages et intérêts pour préjudice moral ?

Pour obtenir des dommages et intérêts pour préjudice moral, il faut prouver l’existence d’un fait diffamatoire ou injurieux. En vertu de l’article 41 de la loi du 29 juillet 1881, les discours prononcés devant les tribunaux ne peuvent donner lieu à action en diffamation. La cour a jugé que les propos tenus par le défendeur ne constituaient pas des imputations de faits précis, mais relevaient de l’opinion, ce qui ne permet pas d’établir un préjudice moral indemnisable.

Quel est le régime des dépens et des frais irrépétibles en cas de défaite en appel ?

Conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, la partie qui succombe en appel supporte les dépens. En l’espèce, la cour a confirmé que le demandeur, ayant succombé dans son appel, devait supporter les dépens et ne pouvait prétendre à une indemnité de procédure. La demande de frais irrépétibles a également été rejetée, car la partie défenderesse a été condamnée à verser une somme au titre de l’article 700.