Résiliation de bail pour défaut d’assurance : comment justifier sa couverture locative ?

1ère chambre civile

ARRET DU 10 MARS 2026

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 25/01937 – N° Portalis DBVK-V-B7J-QT2G

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 05 MARS 2025

TRIBUNAL D’INSTANCE DE MONTPELLIER

APPELANTS :

Monsieur [F] [J]

né le 20 Novembre 1976 au MAROC

[Adresse 1] [Adresse 2]

[Localité 1]

Représenté par Me Dalil OUAHMED, avocat au barreau de MONTPELLIER

Madame [T] [J]

née le 20 Juillet 1980 au MAROC

[Adresse 1] [Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par Me Dalil OUAHMED, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMEE :

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 2] MEDITERRANEE METROPOLE (ACM – HABITAT), Etablissement Public Industriel et Commercial, dont le siège social est [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représenté par Me LOUCHE substituant Me Alexia ROLAND de la SCP VINSONNEAU PALIES-NOY-GAUER & ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER

Ordonnance de clôture du 16 Septembre 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 906-5 et 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 Janvier 2026,en audience publique, devant Mme Virginie HERMENT, Conseillère, chargée du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Mme Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre

Mme Virginie HERMENT, Conseillère

Mme Nelly CARLIER, Conseillère

Greffier lors des débats : Mme Laurence SENDRA

ARRET :

– Contradictoire ;

– prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

– signé par Mme Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par Mme Laurence SENDRA, Greffier.
EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 1er juin 2021, l’Office public de l’habitat de [Localité 2] Méditerrannée métropole ACM Habitat (ACM Habitat) a donné en location à M. [F] [J] et Mme [T] [J] un logement portant le numéro 662 situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial de 389,80 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 84, 27 euros.

Par acte signé le 10 septembre 2004, ACM Habitat a donné en location aux mêmes preneurs un garage portant le numéro 4215 situé [Adresse 6] à [Localité 2], moyennant un loyer mensuel initial de 22,67 euros et une provision mensuelle sur charges de 0,52 euro.

Le 6 novembre 2024, ACM Habitat a fait délivrer à M. [F] [J] et Mme [T] [J] un commandement d’avoir à justifier d’une assurance et visant la clause résolutoire prévue au bail.

Par acte du 27 décembre 2024, ACM Habitat a fait assigner M. [F] [J] et Mme [T] [J] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montpellier afin qu’il :

– constate la résiliation de plein droit des baux intervenue le 7 décembre 2024, et ce par application des clauses résolutoires dénoncées dans le commandement du 6 novembre 2024,

– déclare M. [F] [J] et Mme [T] [J] occupants sans droit ni titre,

– ordonne leur expulsion, et celle de tous occupants de leur chef, avec au besoin le concours de la force publique,

– les condamne solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée provisoirement au montant du loyer et des charges du, à compter du jour de la résiliation des baux jusqu’à la libération effective des lieux,

– les condamne solidairement au paiement de la somme de 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, en ce compris le coût du commandement pour défaut d’assurance.

Aux termes d’une ordonnance réputée contradictoire en date du 5 mars 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montpellier, statuant en référé, a :

– déclaré recevable l’action en référé,

– constaté que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires figurant aux baux conclus les 1er juin 2021 et 10 septembre 2004 entre ACM Habitat et M. [F] [J] et Mme [T] [J], concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 7] et le garage situé [Adresse 8] étaient réunies à la date du 9 décembre 2024, en raison du défaut de justification de l’assurance contre les risques locatifs,

– déclaré en conséquence M. [F] [J] et Mme [T] [J] occupants sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter du 9 décembre 2024,

– dit qu’à défaut pour M. [F] [J] et Mme [T] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux indûment occupés avec toutes les personnes et biens s’y trouvant de leur chef, dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, il serait procédé à leur expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, et il serait procédé, conformément à l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, au transport des meubles laissés dans les lieux, à leur frais, dans tel garde-meuble désigné par la personne expulsée ou à défaut par le bailleur,

– fixé au montant du loyer et des charges qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, l’indemnité mensuelle d’occupation que M. [F] [J] et Mme [T] [J] devraient payer à compter de la date de résiliation de plein droit du bail le 9 décembre 2024, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés au bailleur ou à son mandataire, avec le cas échéant, indexation selon les dispositions contractuelles,

– débouté ACM Habitat de ses autres demandes,

– condamné M. [F] [J] et Mme [T] [J] aux dépens,

– dit que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de M. [F] [J] et Mme [T] [J],

– dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile et a débouté ACM Habitat de sa demande de ce chef,

– constaté l’exécution provisoire.

Par déclaration en date du 10 avril 2025, M. [F] [J] et Mme [T] [J] ont relevé appel de cette ordonnance en critiquant chacune de ses dispositions.

Aux termes de leurs dernières conclusions communiquées le 20 juin 2026, auxquelles il est renvoyé pour un exposé complet de leurs moyens et prétentions, M. [F] [J] et Mme [T] [J] demandent à la cour de :

– déclarer l’appel recevable, au fond et y faire droit,

– infirmer l’ordonnance du 05 mars 2025 en ce qu’elle :

* a constaté que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires figurant aux baux conclus les 1er juin 2021 et 10 septembre 2004 entre ACM Habitat et eux concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 9] étaient réunies à la date du 9 décembre 2024, en raison du défaut de justification de l’assurance contre les risques locatifs,

* les a déclarés en conséquence occupants sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse indiquée à compter du 9 décembre 2024,

* a dit qu’à défaut pour eux d’avoir volontairement libéré les lieux indûment occupés avec toutes les personnes et biens s’y trouvant de leur chef, dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, il serait procédé à leur expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, et il serait procédé, conformément à l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, au transport des meubles laissés dans les lieux, à leur frais, dans tel garde-meuble désigné par la personne expulsée ou à défaut par le bailleur,

* a fixé au montant du loyer et des charges qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, l’indemnité mensuelle d’occupation que M. [F] [J] et Mme [T] [J] devraient payer à compter de la date de résiliation de plein droit du bail le 9 décembre 2024, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés au bailleur ou à son mandataire, avec le cas échéant, indexation selon les dispositions contractuelles,

* les a condamnés aux dépens,

* a dit que s’il devait être exposé des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à leur charge,

*a constaté l’exécution provisoire.

Statuant à nouveau,

En conséquence :

– constater qu’ils ont justifié que le logement occupé était bien assuré,

– ordonner la suspension rétroactive des effets de la clause résolutoire,

– débouter ACM Habitat de l’ensemble de ses demandes,

– condamner ACM Habitat à leur verser une somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Ils rappellent les dispositions des articles L. 145-41 du code de commerce et 1343-5 du code civil.

Ils font valoir qu’ils ont toujours été assurés, comme le démontre l’attestation d’assurance produite, et qu’ils n’ont pas été en mesure d’en justifier devant le premier juge car ils n’avaient pas été touchés par l’assignation.

Ils ajoutent qu’ils sont à jour du paiement de leurs loyers et qu’en réalité, ils sont locataires depuis 2004 d’un logement dans la [Adresse 10] et n’ont posé aucune difficulté, de sorte que leur bailleur leur a proposé un autre logement dans cette même résidence en 2021.

Ils soulignent que l’obligation d’assurance est définie à l’article 3.6 du bail qui prévoit que le bail encourt la résiliation en cas de manquement grave et répété à l’une des clauses du bail. Ils précisent qu’ils n’ont jamais été pris en défaut de leur obligation d’assurance et que le bailleur n’a diligenté aucune mise en demeure avant d’engager une procédure de résiliation du bail.

Ils ajoutent qu’il ressort de la jurisprudence de la Cour de cassation que la résiliation ne peut être constatée si le locataire prouve qu’il était bien assuré, même sans avoir fourni l’attestation.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées le 23 juin 2025, auxquelles il est renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, ACM Habitat demande à la cour de :

– confirmer l’ordonnance de référé du 05 mars 2025 RG n°25/00028 en toutes ses dispositions;

En tout état de cause,

– condamner M. [F] [J] et Mme [T] [J] au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner M. [F] [J] et Mme [T] [J] aux entiers dépens de l’instance.

ACM Habitat fait valoir que les textes qui fondent la demande de M. [F] [J] et Mme [T] [J] ne correspondent pas au cas d’espèce, ces derniers étant titulaires d’un bail d’habitation régi par la loi du 6 juillet 1989.

Le bailleur relève que si les appelants indiquent qu’ils ont toujours été assurés, ils n’ont jamais justifié de cet état de fait et qu’il a donc pris les dispositions nécessaires et légitimes.

Il ajoute que les appelants n’ont jamais tenté de trouver une issue amiable et qu’ils ont attendu la signification d’une ordonnance ordonnant leur expulsion pour justifier de leur assurance.

Il souligne que M. [F] [J] et Mme [T] [J] produisent une attestation pour la période du 1er août 2024 au 31 juillet 2025, datée du 11 juin 2025, soit postérieurement à la délivrance de l’assignation et qu’il n’a été destinataire de l’attestation d’assurance qu’après la signification de l’ordonnance de référé.
MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux et de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

De plus, il ressort des dispositions de l’article 7g de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé de de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur, la justification de cette assurance résultant de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Il est prévu que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

A l’article 4.2 du contrat de location conclu entre les parties le 1er juin 2021, il est prévu que lors de la remise des clés, le locataire devra justifier avoir souscrit les assurances suivantes auprès de la compagnie de son choix : assurance couvrant les risques locatifs, assurance couvrant le risque ’recours des voisins’, assurance du mobilier et responsabilité civile. Il est précisé qu’avant chaque échéance du contrat d’assurance, et au moins une fois par an, la preuve de la souscription de ces assurances doit être fournie par le locataire qui produira une police d’assurance ou une attestation originale de paiement des primes émanant d’un agent général ou d’une compagnie et qu’à défaut, le contrat de location pourra être résilié de plein droit un mois après un commandement demeuré infructueux.

Au contrat de location daté du 10 septembre 2004 portant sur le garage, il est stipulé que lors de la remise des clés, le locataire devra justifier avoir souscrit les assurances contre les risques locatifs dont il doit répondre en sa qualité de locataire et en justifier chaque année à la demande du bailleur.

Il ressort des pièces versées aux débats que le 6 novembre 2024, un commandement d’avoir à justifier d’une attestation d’assurance des risques locatifs a été délivré à M. [F] [J] et Mme [T] [J], visant la clause résolutoire contenue au contrat de location portant sur le logement, dans lequel il leur était demandé de justifier d’une assurance contre les riques locatifs dans le délai d’un mois.

M. [F] [J] et Mme [T] [J] versent aux débats une attestation d’assurance habitation datée du 11 juin 2025, émanant de la société Axa France iard, de laquelle il ressort qu’en leur qualité de locataires de l’appartement situé [Adresse 11], à [Localité 2], ils étaient assurés du 1er août 2024 au 31 juillet 2025.

Il est du reste mentionné à l’attestation que le contrat portant la référence 6762433904 a pris effet le 1er août 2015.

Il est ainsi établi que M. [F] [J] et Mme [T] [J] étaient assurés pour les risques locatifs au moment de la délivrance du commandement.

Certes, il n’est pas démontré qu’ils ont produit l’attestation dans le mois du commandement.

Toutefois, si les dispositions d’ordre public de l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 font obligation au locataire de s’assurer et de justifier de son assurance chaque année, elles ne prévoient la résiliation du bail que pour défaut d’assurance mais non pas pour défaut de justification de cette assurance.

Cette disposition est d’ailleurs en conformité avec l’article 4 g) de la même loi qui précise qu’est réputée non écrite toute clause qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat pour un motif autre que la non souscription d’une assurance des risques locatifs.

Au surplus, au contrat de location du garage ne figure aucune clause relative à la souscripion d’une assurance des risques locatifs, prévoyant la résiliation de plein droit du contrat. La résiliation du bail portant sur le garage ne peut donc être constatée en application d’une clause résolutoire.

Dans ces conditions, la décision déférée sera réformée et statuant à nouveau, la cour rejettera la demande tendant au constat de la résiliation des baux portant sur le logement et le garage, ainsi que les demandes subséquentes tendant au prononcé de l’expulsion des locataires et à leur condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation.

ACM Habitat qui succombe sera condamné aux dépens de première instance et d’appel.

Au vu des circonstances du litige, il ne paraît pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais par elle engagés en marge des dépens.

La décision déférée sera donc confirmée en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [F] [J] et Mme [T] [J] ainsi que ACM Habitat seront donc déboutés de leur demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS

La Cour,

Confirme la décision déférée en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

L’infirme pour le surplus,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Rejette les demandes de l’Office public de l’habitat de [Localité 2] [Localité 4] métropole ACM Habitat tendant au constat de la résiliation des baux conclus avec M. [F] [J] et Mme [T] [J], à l’expulsion de ces derniers et à leur condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation,

Déboute l’Office public de l’habitat de [Localité 2] Méditerrannée métropole ACM Habitat ainsi que M. [F] [J] et Mme [T] [J] de leur demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne l’Office public de l’habitat de [Localité 2] Méditerrannée métropole ACM Habitat aux dépens de première instance et d’appel.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,