La cour d’appel a confirmé le jugement du tribunal judiciaire relatif à l’exercice d’une servitude de passage, précisant que ce droit s’exerce par l’escalier menant à la double porte en bois vitrée. La décision souligne l’importance de l’interprétation des conventions de servitude et la connaissance des conditions par l’acquéreur.
Dernière mise à jour : 23 mars 2026
L’essentiel
- Confirmation de la servitude de passage par l’escalier.
- Article 684 du code civil sur l’état d’enclave.
- Connaissance des conditions de la servitude par l’acquéreur.
- Importance de la clarté dans les actes de servitude.
- Dépens partagés selon l’article 699 du code de procédure civile.
Contexte de l’affaire
En 2021, le fils et le syndicat des copropriétaires ont assigné l’autre propriétaire devant le tribunal pour clarifier l’assiette de la servitude de passage. Le tribunal a rendu un jugement en juillet 2024, rejetant les demandes du fils et du syndicat, tout en condamnant l’autre propriétaire à payer des travaux de reprise d’un mur. Ce jugement a été contesté par l’autre propriétaire en appel, demandant l’infirmation de certaines décisions, notamment la condamnation au paiement des travaux.
Le fils et le syndicat ont également déposé des conclusions en défense, cherchant à confirmer le jugement initial et à obtenir des réparations pour des travaux d’aménagement et une dépréciation de leur bien. La cour a examiné les éléments du dossier, notamment la convention de servitude, qui stipule clairement les modalités d’accès à la propriété de l’autre propriétaire.
La cour a conclu que la servitude de passage devait être exercée par l’escalier menant à une porte spécifique, rejetant les demandes de modifications de cette servitude. Les travaux réalisés par l’autre propriétaire ont également été examinés, et la cour a confirmé que les réparations nécessaires avaient été correctement évaluées. Finalement, le jugement initial a été confirmé, chaque partie gardant ses dépens.
Question juridique
Règle de droit & textes applicables
- Interprétation claire de la convention de servitude, stipulant le droit de passage par l’escalier.
- Application de l’article 684 du code civil concernant l’état d’enclave résultant de la division des fonds.
- Connaissance des conditions de la servitude par l’acquéreur lors de l’achat du bien immobilier.
- Absence de nécessité de travaux supplémentaires pour accéder à la maison de M. [H].
- Évaluation des travaux nécessaires par un expert judiciaire, justifiant le montant alloué.
- Partage équitable des dépens entre les parties, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.
Réflexe juridique
Preuves retenues (ce qui a fait pencher la décision)
- Acte authentique du 21 décembre 2013, vente de la parcelle [Cadastre 1] à M. [W] [F] [A].
- Acte authentique du 22 juin 2001, établissement de la servitude de passage entre les propriétés de M. [H] et M. [C] [F] [A].
- Expertise judiciaire réalisée par M. [B] [N], rapport détaillant l’état des lieux et les travaux nécessaires sur le bâtiment de M. [F] [A].
- Photographies et constats produits au dossier, illustrant l’accès aux propriétés et l’état des bâtiments concernés.
- Procès-verbal de constat du 13 février 2017, documentant l’accès aux caves et les modalités de passage convenues.
Conséquences pratiques
La décision de la cour d’appel a des conséquences significatives pour les parties impliquées dans cette affaire de servitude de passage. Le demandeur, qui souhaitait modifier l’accès à son bien, doit désormais se conformer à la décision judiciaire, tandis que le défendeur voit ses droits de propriété confirmés, sans obligation de compensation.
- Le demandeur doit respecter l’accès par l’escalier et la porte en bois vitrée, sans possibilité de transformation.
- Le défendeur conserve ses droits de propriété sans modifications imposées par le demandeur.
- Les dépens sont partagés, ce qui implique des frais supplémentaires pour les deux parties.
- Aucune indemnisation pour dépréciation du bien n’est accordée, ce qui protège le défendeur financièrement.
- Le demandeur doit envisager d’autres solutions pour accéder à son bien, respectant les termes de la servitude.
- Cette décision souligne l’importance de la clarté dans les conventions de servitude pour éviter de futurs litiges.
Checklist (à faire / à éviter)
À faire
- Vérifier l’acte authentique du 22 juin 2001 pour les modalités de la servitude.
- Consulter l’expertise judiciaire de M. [B] [N] pour les travaux nécessaires.
- Documenter l’état des lieux avec des photographies et constats.
- Respecter les délais de contestation si nécessaire.
- Partager les dépens conformément à l’article 699 du code de procédure civile.
À éviter
- Ne pas ignorer les conditions de la servitude lors de l’achat.
- Éviter de demander des travaux non prévus dans la convention de servitude.
- Ne pas négliger l’importance de la clarté dans les actes de servitude.
- Éviter de contester sans preuves solides des dommages.
- Ne pas omettre de consulter un avocat pour des conseils juridiques.
FAQ / Q-R juridiques
Quelle est la règle de droit applicable concernant la servitude de passage en cas d’enclave résultant de la division d’un fonds ?
La servitude de passage est régie par les articles 675 à 680 du Code civil. Selon l’article 684, si l’enclave résulte de la division d’un fonds, le passage ne peut être demandé que sur les terrains ayant fait l’objet des actes de division. En l’espèce, la servitude convenue lors de la division des propriétés permet à l’acquéreur d’accéder à son bien, et son application doit se faire conformément à la volonté des parties exprimée dans l’acte notarié.
Quels sont les critères de recevabilité des demandes en matière de servitude ?
Les demandes relatives à la fixation de l’assiette de la servitude doivent être fondées sur la volonté commune des parties, telle qu’exprimée dans l’acte de servitude. La cour doit rechercher l’intention des parties en cas d’ambiguïté, mais si la clause est claire, elle doit être appliquée sans interprétation. En l’espèce, la cour a constaté que la clause relative à la servitude n’était pas ambiguë et devait être appliquée telle quelle.
Quelle est la motivation requise pour un jugement en matière de servitude ?
Le jugement doit être motivé en exposant clairement les raisons pour lesquelles la cour retient ou rejette les demandes des parties. En l’espèce, le tribunal a dû justifier son choix d’assiette de la servitude en se basant sur les éléments matériels et les termes de l’acte de servitude, confirmant ainsi que l’accès à la propriété de l’intimé devait se faire par l’escalier et non par une porte à percer.
Quels sont les éléments déterminants pour la qualification d’une servitude de passage ?
Les éléments déterminants incluent la clarté de la clause de servitude, la configuration des lieux, et l’absence d’ambiguïté dans l’acte notarié. La cour a retenu que l’accès à la propriété de l’intimé devait se faire par l’escalier, conformément à la convention de servitude, et a rejeté les demandes de l’appelant qui souhaitait modifier cette assiette.
Quelle est la portée des articles 700 et costs en matière de dépens ?
L’article 700 du Code de procédure civile permet à une partie de demander le remboursement de ses frais irrépétibles. La cour a décidé de ne pas faire droit à cette demande, considérant qu’il n’était pas inéquitable que chaque partie garde ses frais. Le partage des dépens a été effectué par moitié, ce qui est conforme à la pratique en matière de litiges civils.
Quels sont les critères pour établir un préjudice en matière de dépréciation immobilière ?
Pour établir un préjudice lié à la dépréciation d’un bien immobilier, il faut démontrer la causalité entre la création de la servitude et la moins-value subie. En l’espèce, la cour a rejeté la demande de l’appelant pour moins-value, considérant que la servitude était connue au moment de l’acquisition et que la situation n’avait pas changé depuis lors.
Quelle est la procédure à suivre pour contester un jugement en matière de servitude ?
La contestation d’un jugement en matière de servitude doit se faire par voie d’appel, en respectant les délais et en présentant des conclusions motivées. L’appelant doit démontrer en quoi le jugement est erroné, en s’appuyant sur des éléments de droit et de fait. Dans l’affaire en question, l’appel a été formé dans les délais, mais les arguments présentés n’ont pas convaincu la cour.
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DE [Localité 1]
PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE
Du 10 mars 2026
N° RG 24/01508 – N° Portalis DBVU-V-B7I-GHXU
-DA-
[P] [H] / [C] [F] [A], SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 1]
Jugement au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 2], décision attaquée en date du 05 Juillet 2024, enregistrée sous le n° 21/02345
Arrêt rendu le MARDI DIX MARS DEUX MILLE VINGT SIX
COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré :
M. Daniel ACQUARONE, Conseiller, faisant fonction de Président
M. Vincent CHEVRIER, Conseiller
Mme Anne-Laure FOULTIER, Vice-Président placé, Conseiller
En présence de :
Mme Céline DHOME, greffier lors de l’appel des causes et du prononcé
ENTRE :
M. [P] [H]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représenté par Maître Francois FUZET de la SCP HUGUET-BARGE- CHAUMEIL- FUZET, avocat au barreau de CUSSET/VICHY
Timbre fiscal acquitté
APPELANT
ET :
M. [C] [F] [A]
[Adresse 1]
[Localité 4]
et
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentés par Maître Jean-Paul GUINOT, avocat au barreau de CLERMONT- FERRAND
Timbre fiscal acquitté
INTIMES
DÉBATS : A l’audience publique du 19 janvier 2026
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
Prononcé publiquement le 10 mars 2026 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;
Signé par M. ACQUARONE, conseiller, faisant fonction de président et par Mme DHOME, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
I. Procédure
Par donation de son père, M. [W] [F] [A], en date du 31 janvier 2017, M. [C] [F] [A] est devenu propriétaire du lot nº 2 dans un immeuble en copropriété situé [Adresse 1] à [Localité 5] (Puy-de-Dôme), cadastré section AD nº [Cadastre 1].
Cet immeuble jouxte celui de M. [P] [H], cadastré section AD nº [Cadastre 2], situé au [Adresse 3].
À l’origine le [Adresse 4] et le [Adresse 3] formaient un ensemble unique qui appartenait au même propriétaire. Lors de la division de ce bien en deux immeubles distincts, une servitude de passage a été établie afin que M. [H] puisse accéder à sa propriété.
M. [C] [F] [A] a réalisé chez lui des travaux de réfection qui lui ont été reprochés par M. [P] [H], se plaignant de dégradations sur un mur et sur la toiture de son propre immeuble. Le litige a donné lieu à une décision du juge des référés désignant en qualité d’expert M. [B] [N], qui a remis son rapport le 20 novembre 2019.
Le 29 juin 2021 M. [C] [F] [A] et le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] [Adresse 1] ont fait assigner au fond M. [P] [H] devant le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand, afin de voir fixer l’assiette de la servitude de passage.
Par jugement du 5 juillet 2024 le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand a rendu la décision suivante :
« Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, par mise à disposition au greffe et en premier ressort,
REJETTE la demande de Monsieur [C] [F] [A] et du Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] [Adresse 1] à [Localité 5] aux fins de fixer l’assiette de la servitude de passage pour accéder à l’immeuble cadastré section AD nº [Cadastre 2] sis [Adresse 3] à [Localité 5] par l’escalier de l’immeuble cadastré même section nº [Cadastre 1] sis [Adresse 1] telle que figurant à l’acte notarié en date du 14 août 2001 enregistré sous le numéro 2001 P 8511, étant précisé que l’accès à la parcelle [Cadastre 2] se fera à partir de la plateforme située en haut de l’escalier, à charge pour le fonds dominant de transformer la fenêtre existante en une porte d’entrée, et ce à ses frais avancés ;
REJETTE la demande de Monsieur [C] [F] [A] et du Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] [Adresse 1] à [Localité 5] aux fins de condamner Monsieur [P] [H] à réaliser ou à faire procéder à la réalisation des travaux portant sur la transformation de la fenêtre existante en porte d’entrée, telle que retenue par l’expert, dans un délai de trois mois à compter du jugement à intervenir et sous astreinte ;
DIT que la servitude de passage pour accéder à l’immeuble cadastré section AD nº [Cadastre 2] sis [Adresse 3] à [Localité 5], à partir de l’immeuble cadastré section AD nº [Cadastre 1] sis [Adresse 1] à [Localité 5], se fait par la porte double battant en bois puis par le couloir aboutissant à la porte donnant sur l’immeuble cadastré section AD nº [Cadastre 1] sis [Adresse 1] à [Localité 5] ;
REJETTE la demande de Monsieur [C] [F] [A] aux fins de condamner Monsieur [P] [H] à lui payer les sommes de 4 988,50 euros au titre des travaux d’aménagement interne, 500 euros au titre des travaux provisoires et 20 000 euros au titre de la dépréciation du bien immobilier ;
CONDAMNE Monsieur [P] [H] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 1] à [Localité 5] la somme de 8 820,25 euros au titre des travaux de reprise du mur pignon ;
DIT que cette somme de 8 820,25 euros sera actualisée en fonction de l’évolution de l’indice BT 01 entre le 20 novembre 2019, date du dépôt du rapport d’expertise, et le présent jugement ;
PARTAGE les dépens, incluant les frais d’expertise judiciaire, par moitié entre, d’une part, Monsieur [C] [F] [A] et le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] à [Localité 5], et d’autre part, Monsieur [P] [H] ;
REJETTE les demandes des parties au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement ;
REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties. »
Dans des conditions non contestées M. [P] [H] a fait appel de cette décision le 26 septembre 2024. Dans ses conclusions récapitulatives ensuite du 10 décembre 2025 il demande à la cour de :
« Vu les articles 675 à 680 du code civil,
Vu l’article 693 du code civil,
Vu ce qui précède,
Rejetant toutes fins, moyens et conclusions contraires ;
Faire Droit à l’ensemble des demandes, fins et conclusions présentées par Monsieur [P] [H] ;
Infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND le 5 juillet 2024 en ce qu’il a :
Condamné Monsieur [P] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 1] à [Localité 5] la somme de 8.820,25 euros au titre des travaux de reprise du mur pignon ;
Dit que la somme de 8.820,25 euros sera actualisée en fonction de l’évolution de l’indice BT 01 entre le 20 novembre 2019, date du dépôt du rapport d’expertise et le présent jugement ;
Partagé les dépens, incluant les frais d’expertise judiciaire, par moitié entre d’une part, Monsieur [C] [F] [A] et le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] [Adresse 1] à [Localité 5], et, d’autre part, Monsieur [P] [H] ;
Rejeté la demande de Monsieur [P] [H] au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;
Réformant la décision dont appel :
Débouter Monsieur [C] [F] [A] et le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] à [Localité 6] [O] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions en ce qu’infondées et injustifiées ;
Condamner Monsieur [C] [F] [A] et le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] [Adresse 1] à [Localité 6] [O] in solidum à payer et porter à Monsieur [P] [H] la somme de 5.000, 00 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;
Condamner Monsieur [C] [F] [A] et le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] [Adresse 1] à [Localité 6] [O] in solidum aux entiers dépens en ce compris, notamment, les frais d’expertise judiciaire.
En tout état de cause :
Débouter Monsieur [C] [F] [A] et le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] [Adresse 1] à [Localité 6] [O] de leur appel incident ;
Confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND pour le surplus. »
En défense, dans des conclusions récapitulatives nº 2 du 10 décembre 2025, M. [C] [F] [A] et le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] [Adresse 1] demandent ensemble à la cour de :
« Confirmer le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de CLERMONT-FERRAND en date du 05 juillet 2024, en ce qu’il a condamné Monsieur [P] [H] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] [Adresse 1] à LA BOURBOULE la somme de 8 820,25 € TTC au titre des travaux de reprise du mur pignon, outre indexation sur l’indice BT01 du coût de la construction.
Recevant les concluants en leur appel incident,
Réformer le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de CLERMONT-FERRAND en date du 05 juillet 2024 en ce qu’il a fixé la servitude de passage donnant accès à la propriété de Monsieur [H] par la porte à double battant en bois, puis par le couloir aboutissant à la porte donnant sur l’immeuble cadastré section AD nº [Cadastre 1].
Fixer cette servitude de passage pour accéder à l’immeuble cadastré section AD nº [Cadastre 2] sis [Adresse 3] à [Localité 5] par l’escalier de l’immeuble cadastré même section nº [Cadastre 1] sis [Adresse 1] telle que figurant à l’acte notarié en date du 14 août 2001 enregistré sous le numéro 2001 P 8511, étant précisé que l’accès à la parcelle [Cadastre 2] se fera à partir de la plateforme située en haut de l’escalier, à charge pour le fonds dominant de transformer la fenêtre existante en une porte d’entrée, et ce à ses frais avancés.
Condamner Monsieur [H] à réaliser ou à faire réaliser ces travaux portant sur la transformation de la fenêtre existante en porte d’entrée, dans un délai de trois mois à compter du jugement à intervenir, sous astreinte de 500 € par jour de retard passé ledit délai.
Dans les mêmes conditions de délai, interdire à Monsieur [H] l’accès à son immeuble par le couloir de l’immeuble de la copropriété de la Résidence [Adresse 1] à [Localité 5].
Subsidiairement, dans l’hypothèse où l’assiette de la servitude serait fixée à l’intérieur de l’immeuble [F] [A], condamner Monsieur [P] [H] à payer et porter à Monsieur [F] [A] la somme de 4 988.50 € au titre des travaux d’aménagement interne outre 500 € au titre des travaux provisoires, ainsi que la somme de 20 000 € au titre de la dépréciation du bien immobilier en raison de l’assiette de la servitude ainsi créée.
Confirmer ce même jugement en ce qu’il a condamné Monsieur [P] [H] à payer et porter au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 1] à [Localité 5] la somme de 8 820,25 € TTC au titre des travaux de reprise du mur pignon, outre indexation sur l’indice BT 01 du coût de la construction.
Condamner Monsieur [P] [H] à payer et porter à Monsieur [C] [F] [A] ainsi qu’au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] [Adresse 1] à [Localité 5] la somme de 5 000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens comprenant notamment le coût du rapport d’expertise de Monsieur [N]. »
La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fait ici expressément référence au jugement entrepris ainsi qu’aux dernières conclusions déposées, étant précisé que le litige se présente céans de la même manière qu’en première instance.
Une ordonnance du 11 décembre 2025 clôture la procédure.
II. Motifs
Il résulte du dossier les éléments suivants.
La parcelle [Cadastre 1] propriété actuellement de M. [C] [F] [A] jouxte celle appartenant à M. [P] [H], portant le numéro [Cadastre 2] sur le cadastre. Les deux fonds donnent sur le [Adresse 7]. Dans la configuration actuelle l’immeuble de M. [H] n’est muni à cet endroit que d’une porte basse donnant sur des caves. Seul l’immeuble de M. [F] [A] dispose d’un accès commode sur la voie publique.
Il n’est pas contesté que ces deux fonds 495 et [Cadastre 1] formaient autrefois un ensemble immobilier unique. Par acte authentique du 21 décembre 2013 les consorts [L] et [T] ont vendu à M. [W] [F] [A] la parcelle [Cadastre 1] (provenant elle-même d’une division qui n’est pas en débat). Par acte authentique du 31 janvier 2017 M. [W] [F] [A] a fait donation de ce bien à son fils M. [C] [F] [A].
L’autre partie de cet ensemble immobilier a ensuite été vendue suivant un acte authentique du 22 juin 2001 lors duquel les cocontractants ont convenu d’une servitude de passage. Il fallait en effet prévoir un accès pour la parcelle qui ne disposait plus que de la porte basse donnant sur des caves. Cet acte du 22 juin 2001 n’est pas produit au dossier, mais la servitude dont il s’agit est reprise dans l’acte de vente du 21 décembre 2013 par lequel M. [W] [F] [A] est devenu propriétaire de la parcelle [Cadastre 1] (page 8).
La convention de servitude, qui intéresse par conséquent les fonds respectifs des plaideurs dans le présent dossier, dit ceci :
Pour permettre à l’ACQUÉREUR [aujourd’hui : M. [P] [H]] d’accéder à la maison présentement vendue [actuellement parcelle [Cadastre 2] appartenant à M. [H]], le VENDEUR [auteur de M. [C] [F] [A]] lui concède ce qu’il accepte, à titre de servitude réelle et perpétuelle, un droit de passage qui s’exercera par l’escalier jouxtant à l’aspect Ouest ladite maison ainsi que par la cour pour accéder sous l’escalier à la cave, ces escaliers et cour dépendant de la propriété cadastrée à la suite du document d’arpentage ci-dessus relaté sous le Nº [Cadastre 3] de la section AD et restant appartenir au VENDEUR.
Ce droit de passage ainsi concédé pourra être exercé en tout temps et à toute heure par l’ACQUÉREUR les membres de sa famille, ses locataires et leurs visiteurs puis ultérieurement et dans les mêmes conditions par les propriétaires successifs du bien vendu.
La parcelle [Cadastre 3] dont il est question dans cette clause n’existe plus, mais il n’est pas discuté que la servitude ainsi convenue en 2001 profite à l’immeuble de M. [H] actuellement cadastré [Cadastre 2]. Elle est par ailleurs conforme à l’article 684 du code civil qui dispose que si l’enclave résulte de la division d’un fonds, ce qui est le cas en l’espèce, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l’objet de ces actes. Il convient enfin de rappeler que si la servitude n’a été instituée que pour désenclaver le fonds dominant, son fondement réside dans l’état d’enclave et non dans la convention qui ne fait que déterminer les modalités de la desserte (3e Civ., 28 juin 2018, nº 17-18.111, jurisprudence constante). En l’espèce, la convention détermine parfaitement les modalités de desserte du fonds dominant 495 appartenant actuellement à M. [H].
Dans les motifs de sa décision, prenant acte du désaccord des parties quant au trajet pouvant être utilisé pour désenclaver la parcelle [Cadastre 2], le premier juge a considéré qu’il lui appartenait « de rechercher la commune intention des parties, compte tenu de l’ambiguïté de la clause. » Or en réalité, contrairement à ce qui a été jugé, ladite clause n’est nullement ambiguë et ne nécessite aucune interprétation, pour peu qu’on l’applique purement et simplement à la situation physique des deux immeubles, fonds servant et fonds dominant.
Des photographies et constats produits au dossier, ainsi que de l’expertise judiciaire faite par M. [B] [N], il résulte en effet que l’on accède à la partie habitation de l’immeuble de M. [C] [F] [A], en empruntant depuis le Quai de la Libération une petite cour puis un escalier extérieur aboutissant à une porte en bois vitrée à double battant. Une fois passée cette porte on pénètre dans un petit couloir à la droite duquel se trouve une autre porte vitrée donnant accès à la partie habitation de l’immeuble de M. [H] (cf. expertise page 6). L’examen du plan cadastral montre que l’escalier jouxte à l’ouest l’immeuble de M. [H]. C’est donc bien ce passage qui est décrit dans la convention de servitude en ces termes : un droit de passage qui s’exercera par l’escalier jouxtant à l’aspect Ouest ladite maison. Le texte ainsi convenu lors de l’acte authentique du 22 juin 2001 est parfaitement clair et aucune interprétation n’est nécessaire pour l’appliquer.
En réalité, l’ambiguïté dont fait état le tribunal dans les motifs de sa décision provient d’une lecture erronée de la suite de la convention de servitude, où il est écrit que le droit de passage s’exercera, non seulement par l’escalier jouxtant à l’aspect Ouest, mais également par la cour pour accéder sous l’escalier à la cave. Or l’examen des lieux montre qu’effectivement sous l’escalier qui donne accès aux immeubles d’habitation des deux parties, il y a un petit couloir fermé au bout par une porte qui donne accès aux caves de la maison de M. [H] (cf. procès-verbal de constat du 13 février 2017, pièce nº 6 du dossier de M. [F] [A]).
Lors de la vente du 22 juin 2001 les parties à cet acte ont donc convenu non pas d’un seul mais de deux passages : l’un pour accéder à l’immeuble d’habitation par la double porte en bois vitrée en haut de l’escalier ; l’autre pour accéder directement aux caves en passant sous l’escalier. La locution ainsi que signifie que les deux modalités d’accès se cumulent mais ne s’excluent pas. Aucune raison par conséquent ne justifie de choisir entre l’une et l’autre, puisque toutes deux sont utilisables.
Nulle difficulté n’empêche l’exercice du droit de passage ainsi défini de manière très claire par la volonté commune des auteurs des deux parties. L’assiette convenue doit donc être purement et simplement appliquée. En conséquence, la demande de M. [F] [A], sollicitant que l’accès à la maison de M. [H] se fasse en perçant une porte dans le mur à droite en haut de l’escalier, ne peut qu’être rejetée, comme exactement jugé par le tribunal.
Dès lors, par substitution des motifs, la cour confirme la décision du premier juge concernant la servitude d’accès à l’immeuble d’habitation de M. [H], mais la reformulera toutefois pour une meilleure clarté. En effet, tel qu’il est rédigé, le paragraphe relatif à cette question dans le dispositif du jugement laisse penser que la servitude sert à accéder à l’immeuble [Cadastre 1] appartenant à M. [F] [A]’
Dans l’hypothèse où la cour confirmerait le passage par l’escalier et la double porte en bois, M. [F] [A] sollicite la somme de 4988,50 EUR au titre de « la prise en charge du coût des travaux d’aménagement par le fonds dominant ». Cependant, la convention du 22 juin 2001 ne met aucun frais à la charge du titulaire du fonds dominant, moyennant quoi il ne peut être fait droit à cette demande. Surabondamment la cour observe que la double porte en bois en haut de l’escalier permet sans difficulté d’accéder à la maison d’habitation de M. [H]. En l’état, alors que manifestement cette situation perdure depuis de nombreuses années, il n’est pas démontré que des travaux supplémentaires sont nécessaires.
M. [F] [A] plaide encore que « la fixation de la servitude à l’intérieur de l’immeuble déprécie incontestablement celui-ci », et sollicite de ce chef la somme de 20 000 EUR à titre de « moins-value consécutive à la création de la servitude à l’intérieur de l’immeuble ». Une telle demande surprend dans la mesure où, comme exposé ci-dessus, la convention de servitude rappelée dans l’acte de vente du 21 décembre 2013, par lequel M. [F] [A] a acquis la parcelle [Cadastre 1], ne laissait aucun doute sur l’assiette du droit de passage « par l’escalier », alors que ledit escalier amène précisément à l’intérieur de sa maison. Il ne peut donc se plaindre d’une situation dont il avait connaissance avant de s’engager dans cette acquisition.
Des travaux réalisés par M. [P] [H] sur sa propriété sont également en litige. Ils ont été soumis à l’expert judiciaire M. [N].
M. [H] a démoli une partie de son bâtiment ainsi qu’une cheminée, l’ensemble étant accolé à la maison de M. [F] [A]. Dans son rapport M. [N] démontre que cette opération a mis à jour le pignon du bâtiment voisin qui est demeuré sans protection, les pierres grossièrement assemblées se trouvant désormais à l’air libre et soumises aux intempéries.
L’expert judiciaire l’explique très clairement dans son rapport page 23, en ces termes : « Cette démolition a eu comme conséquence pour l’immeuble [F] [A], de mettre à nu le mur mitoyen sur sa totalité et l’extrémité du toit, sur l’emprise de la cheminée. Le mur n’est donc plus protégé des intempéries et sa pérennité est amoindrie, risques d’infiltration des eaux de pluie, érosion, etc. Il est donc nécessaire qu’un enduit protecteur soit mis en ’uvre, que les anfractuosités soient bouchées et que la rive du toit soit refaite sur l’emprise de la cheminée. Le tracé de la gouttière qui collecte les eaux pluviales du toit d’un bâtiment de M. [H], devra être modifié de manière à ne pas encombrer la toiture voisine. » Sur la base d’un devis qui lui a été transmis et qu’il valide, l’expert judiciaire chiffre les travaux à 8018,41 EUR hors-taxes. Sur la foi de cette appréciation qu’il entérine, le tribunal a donc alloué au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 1] la somme de 8820,25 EUR TTC.
M. [H] conteste le jugement, disant qu’il a déjà effectué tous les travaux nécessaires, dont il propose de rapporter la preuve au moyen d’une analyse rédigée par Mme [U] [S], architecte. Cependant ce bref document de seulement six lignes, illustré d’une photographie peu compréhensible, ne convainc pas de la pertinence ni du sérieux des travaux sommairement décrits. M. [H] produit également plusieurs factures d’achat de matériaux, pour l’essentiel illisibles, qui ne témoignent nullement de la nature et encore moins de la qualité des ouvrages qui auraient été réalisés avec ces fournitures. Il y a donc lieu à confirmation du jugement.
Le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand a pertinemment partagé les dépens par moitié entre les deux parties, et dit n’y avoir lieu à appliquer l’article 700 du code de procédure civile.
Il n’est pas inéquitable que chaque partie garde ses frais irrépétibles en appel.
Chaque partie gardera ses dépens d’appel.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement et par arrêt contradictoire,
Confirme le jugement, sauf à substituer cette partie du dispositif :
DIT que la servitude de passage pour accéder à l’immeuble cadastré section AD nº [Cadastre 2] sis [Adresse 3] à [Localité 5], à partir de l’immeuble cadastré section AD nº [Cadastre 1] sis [Adresse 1] à [Localité 5], se fait par la porte double battant en bois puis par le couloir aboutissant à la porte donnant sur l’immeuble cadastré section AD nº [Cadastre 1] sis [Adresse 1] à [Localité 5] ;
Par celle-ci :
Dit que la servitude de passage permettant d’accéder à l’immeuble d’habitation de M. [P] [H] sur la parcelle [Cadastre 2] s’exerce par l’escalier situé dans la cour de la parcelle [Cadastre 1], aboutissant à la double porte en bois vitrée située en haut de cet escalier, ouvrant sur un corridor qui donne accès sur la droite à la porte d’entrée de cet immeuble, ainsi qu’on peut le voir sur le rapport d’expertise judiciaire réalisé par M. [B] [N] le 20 novembre 2019, pages 6 et 7, et également sur le procès-verbal de constat dressé le 13 février 2017 par Maître [M] [R], huissier de justice, à la requête de M. [W] [F] [A], photographies nº 1, 2, 5, 6 et 7 ;
Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile en appel ;
Dit que chaque partie gardera ses dépens d’appel ;
Déboute les parties de leurs autres demandes.
Le greffier Le conseiller
🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro rédigé à partir de cette décision de justice Cour d’appel de Riom, 10 mars 2026, N° de RG 24/01508 — Thématiques associées : Servitudes — Servitude de passage — Paternité des données brutes : Ministère de la justice / Cour de cassation — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 23 mars 2026.