Bail d’habitation : exception d’inexécution face à un logement indécent

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 11 MARS 2026

N° 2026 / 124

N° RG 23/09677

N° Portalis DBVB-V-B7H-BLVBS

[C] [T]

C/

S.A. ACTION LOGEMENT SERVICE

S.C.I. EMAPATH

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Me Fanny ESCARGUEL

Me Joseph FALBO

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge des contentieux de la protection de [Localité 1] en date du 05 Mai 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/03899.

APPELANTE

Madame [C] [T]

demeurant [Adresse 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-005309 du 28/03/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 2]),

représentée par Me Fanny ESCARGUEL, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉES

S.A. ACTION LOGEMENT SERVICE

dont le siège est sis [Adresse 2], représentée par son représenant légal en exercice

représentée par Me Joseph FALBO, avocat au barreau de MARSEILLE, ayant pour avocat plaidant Me Catherine GAUTHIER, membre de la SELARL LEVY ROCHE SARDA, avocat au barreau de LYON

PARTIE INTERVENANTE

S.C.I. EMAPATH

représentée par son représenant légal en exercice, dont le siège social est sis [Adresse 3]

Assignée en intervention forcée le 12/01/23 à étude

Signification de conclusions le 15 janvier 2024

défaillante

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 Janvier 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Pierre LAROQUE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 Mars 2026.

ARRÊT rendu par défaut, prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Mars 2026, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant contrat ayant pris effet le 28 avril 2021, la société civile immobilière EMAPATH a donné à bail d’habitation à Madame [C] [T] un logement de deux pièces en rez-de-chaussée d’un immeuble en copropriété sis [Adresse 4] à [Localité 1], moyennant un loyer mensuel de 600 euros révisable annuellement et une provision pour charges de 30 euros.

Parallèlement, le bailleur a conclu avec la société ACTION LOGEMENT SERVICES un contrat de cautionnement des obligations souscrites par la locataire dans le cadre du dispositif VISALE.

Par exploit d’huissier du 29 octobre 2021, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, agissant en vertu d’une quittance subrogative, a fait signifier à Mme [T] un commandement de payer la somme de 2.220 euros au titre d’un arriéré de loyer, visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail.

Puis, par acte délivré le 1er avril 2022, elle l’a assignée à comparaître devant le tribunal judiciaire de Marseille aux fins d’entendre :

– constater l’acquisition de ladite clause, ou subsidiairement prononcer la résiliation du bail à ses torts exclusifs,

– ordonner en conséquence son expulsion,

– et la condamner au paiement de sa dette locative, outre une indemnité d’occupation jusqu’à son départ effectif des lieux.

Mme [T] n’a pas comparu en première instance.

Par jugement réputé contradictoire rendu le 5 mai 2023, le tribunal a :

– constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail,

– ordonné l’expulsion de Mme [T] et de tous occupants de son chef,

– condamné l’intéressée à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES une somme de 4.290 euros au titre de sa dette locative, outre intérêts au taux légal, ainsi qu’une indemnité d’occupation d’un montant de 630 euros par mois à compter du 30 décembre 2021 jusqu’à la libération effective des lieux,

– et mis à sa charge les entiers dépens.

Cette décision a été signifiée à Mme [T] le 21 juin 2023, et celle-ci a interjeté appel par déclaration enregistrée le 20 juillet 2023 au greffe de la cour.

Aux termes de ses conclusions notifiées le 13 octobre 2023, Madame [C] [T] fait valoir :

– que le logement loué est indécent,

– que l’immeuble a fait en outre l’objet d’un arrêté de mise en sécurité le 3 juillet 2023,

– et qu’elle est donc en droit d’opposer l’exception d’inexécution des obligations du bailleur pour refuser de régler les loyers réclamés.

Elle demande à la cour d’infirmer le jugement et statuant à nouveau :

– de dire et juger que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance,

– de dire et juger qu’elle n’est redevable d’aucune somme,

– et de condamner l’intimée aux dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par acte signifié le 12 janvier 2024 au lieu de son siège social, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a appelé en intervention forcée la SCI EMAPATH.

Suivant conclusions récapitulatives notifiées le 15 janvier 2024 à la partie appelante et signifiées le même jour à la partie intervenante, elle fait valoir :

– que le locataire ne peut se prévaloir de l’exception d’inexécution à l’égard de la caution,

– que Mme [T] avait accepté un échéancier de paiement, qui n’a pas été respecté,

– et que l’intéressée ne démontre pas au surplus que le logement serait inhabitable.

Elle demande principalement à la cour de confirmer le jugement entrepris, sauf à fixer le montant de sa créance à la somme de 14.457,92 euros suivant décompte réactualisé à la date du 8 janvier 2024.

À titre subsidiaire, pour le cas où la cour ferait droit aux moyens invoqués par l’appelante, elle poursuit la condamnation de la SCI EMAPATH à lui restituer ladite somme en application de l’article 1302 du code civil.

En tout état de cause, elle réclame contre toute partie perdante paiement d’une somme de 1.200 euros au titre de ses frais irrépétibles, outre ses dépens.

La société civile immobilière EMAPATH n’a pas constitué avocat, le présent arrêt étant en conséquence rendu par défaut.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 6 janvier 2026.
DISCUSSION

Le contrat de cautionnement conclu entre la SCI EMAPATH et la société ACTION LOGEMENT SERVICES stipule expressément que, dès lors que la caution aura versé au bailleur les sommes dues par le locataire, elle sera subrogée dans tous ses droits et actions et pourra agir non seulement afin de recouvrer lesdites sommes, mais également afin d’obtenir la résiliation du bail et le paiement d’une indemnité d’occupation.

Ces stipulations renvoient directement au dispositif de sécurisation du logement privé dit VISALE, institué par une convention signée le 24 décembre 2015 entre l’Etat et l’Union des entreprises et des salariés pour le logement.

En vertu d’une quittance subrogative délivrée par le bailleur, la société ACTION LOGEMENT SERVICES avait donc qualité pour signifier à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, puis l’attraire en justice afin de voir constater l’acquisition de ladite clause en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, avec toutes ses conséquences de droit.

Toutefois, suivant l’article 1346-5 du code civil, le débiteur poursuivi peut opposer au créancier subrogé les mêmes exceptions et moyens de défense qu’il aurait pu invoquer contre son créancier originaire.

En vertu de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé des occupants, de lui assurer une jouissance paisible et de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle.

En l’espèce, il est établi par les éléments versés aux débats (échanges de courriels entre la locataire et l’agence immobilière mandatée par le bailleur, fiches d’intervention de l’entreprise ACTION 13 ASSAINISSEMENT et attestation de Mme [S] [X] épouse [M]) que le logement loué à Mme [C] [T] n’était pas raccordé au tout-à- l’égout et que la canalisation d’évacuation des eaux usées de l’immeuble était fréquemment bouchée, provoquant le refoulement de matières fécales dans la salle de bain.

D’autre part, l’immeuble a fait l’objet d’un arrêté de mise en sécurité prononcé le 3 juillet 2023 par la Ville de [Localité 1], entraînant la suspension de l’exigibilité du loyer en application de l’article L 521-2 du code de la construction et de l’habitation, aucune décision de mainlevée de cette mesure n’étant produite au dossier de la procédure.

Mme [T] est donc fondée à opposer l’exception d’inexécution des obligations du bailleur pour s’opposer à la demande en paiement des loyers.

En outre, suivant l’article 1719 du code civil, lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la résiliation du contrat pour demander l’expulsion de l’occupant.

Il convient en conséquence de débouter la société ACTION LOGEMENTS SERVICES des fins de son action dirigée contre la locataire.

En revanche, par application de l’article 1302 du code civil, la caution est en droit de réclamer au bailleur restitution des sommes indûment versées.
PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par défaut,

Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau, déboute la société ACTION LOGEMENT SERVICES de l’ensemble de ses demandes dirigées contre Mme [C] [T],

Y ajoutant, condamne la société EMAPATH à restituer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 14.457,92 euros,

Condamne la société EMAPATH aux entiers dépens,

Rejette les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT