Responsabilité du garant en cas de défaillance du constructeur : enjeux et solutions.

11 mars 2026

DB / NC

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N° RG 25/00381

N° Portalis DBVO-V-B7J

-DK4Z

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[R] [U]

[J] [I] épouse [U]

C/

SA TOKIO MARINE EUROPE

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GROSSES le

aux avocats

ARRÊT n° 96-2026

COUR D’APPEL D’AGEN

Chambre Civile

LA COUR D’APPEL D’AGEN, 1ère chambre dans l’affaire,

ENTRE :

Monsieur [R] [U]

né le 14 juillet 1956 à [Localité 1]

de nationalité française, retraité

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2025-1811 du 06/06/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle d'[Localité 2])

Madame [J] [I] épouse [U]

née le 20 juin 1951 à [Localité 3] (75)

de nationalité française, retraitée

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2025-1812 du 06/06/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle d'[Localité 2])

domiciliés ensemble : [Adresse 1]

[Localité 4]

représentés par Me Marie-Luce D’ARGAIGNON, SCP D’ARGAIGNON-BOLAC, avocate au barreau du GERS

APPELANTS d’un jugement du tribunal judiciaire d’AUCH du 02 avril 2025, RG 21/01446

D’une part,

ET :

SA TOKIO MARINE EUROPE Société luxembourgeoise enregistrée au RCS du Luxembourg sous le n° B221975, ayant son siège social [Adresse 2], prise en sa succursale française située à [Localité 5]

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par Me Vincent THOMAS, SELARL MISSIO AVOCATS, avocat postulant au barreau de GERS

et Me Sophie WILLAUME, Cabinet BYRD SELAS, avocate plaidante au barreau de PARIS

INTIMÉE

D’autre part,

COMPOSITION DE LA COUR :

l’affaire a été débattue et plaidée en audience publique le 14 janvier 2026, sans opposition des parties, devant la cour composée de :

Président : André BEAUCLAIR, Président de chambre

Assesseur : Dominique BENON, Conseiller qui a fait un rapport oral à l’audience

qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée outre eux-mêmes de :

Anne-Laure RIGAULT, Conseiller

en application des dispositions de l’article 945-1 du code de procédure civile et après qu’il en a été délibéré par les magistrats ci-dessus nommés,

Greffière : Catherine HUC

ARRÊT : prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile
’

’

FAITS :

[H] [U] et [J] [I] son épouse (les époux [U]) étaient propriétaires d’une maison d’habitation située à [Localité 7] (32), détruite par un incendie le 15 février 2011.

Après expertise, leur compagnie d’assurances, la SA Axa France IARD, leur a proposé une indemnité globale de 432 339 Euros, acceptée le 2 décembre 2011, avec indemnité différée d’un montant de 178 442 Euros « sur justificatif des travaux de réparation » pour les travaux de reconstruction.

L’indemnité immédiate de 253 897 Euros a été versée.

Les époux [U] ont opté pour la construction d’une nouvelle maison sur le site et en ont confié la réalisation à la société Maisons Olaberri, selon contrat du 4 mars 2013 prévoyant une durée des travaux de 12 mois.

La garantie de livraison mise à la charge de la société Maisons Olaberri instituée au code de la construction et de l’habitation a été souscrite, par l’intermédiaire du courtier Verspieren, auprès de la société anglaise HCC International, laquelle a délivré son certificat le 5 décembre 2013.

Les travaux ont commencé et une somme de 15 000 Euros, sur l’indemnité différée, a été payée au constructeur.

Le 28 mars 2014, la société Maisons Olaberri a été admise au bénéfice d’un redressement judiciaire, converti en liquidation judiciaire par jugement du 23 mai 2014.

Sur proposition de la société HCC International, un protocole d’accord a été signé avec les époux [U] en fin d’année 2015 confiant la reprise de la construction aux sociétés Créativ Habitat et Energybat.

Il a été stipulé, notamment, :

’Les maîtres de l’ouvrage s’engagent à procéder au paiement des appels de fonds émis par HCCI au plus tard quinze jours après leur réception conformément à l’article 3.3. des conditions générales du contrat de construction de maison individuelle.

Les maîtres de l’ouvrage ont conservé par devant eux la somme de 109 583,33 Euros ; cette somme sera appelée par HCCI conformément à l’article R.231-7 du CCH et en fonction de l’avancement des travaux sur le chantier.’

Le 19 avril 2016, la SA Axa France IARD a indiqué qu’elle réglerait 98 726 Euros sur présentation de la facture de construction de la maison.

Le 12 décembre 2017, la société Energybat a été placée en liquidation judiciaire.

Le 18 décembre 2017, la société Créativ Habitat a été placée en liquidation judiciaire.

La société HCC International a désigné la société MG Bat pour terminer les travaux.

La construction a fait l’objet d’une réception, avec réserves, le 11 octobre 2018.

Le 14 janvier 2019, la SA Axa France IARD a indiqué que les dispositions contractuelles n’ayant pas été respectées et la prescription étant acquise, elle ne prendrait pas en charge la facture des travaux de reconstruction.

Au cours de la reconstruction, la société HCC International a procédé aux appels de fonds envers les époux [U] mais ceux-ci ne s’en sont pas acquittés, soit un solde d’appel de fonds restant dû de 115 812,50 Euros, réduit à 96 419,39 Euros après imputation de pénalités contractuelles de retard de réalisation du chantier.

Suite à la sortie du Royaume-Uni de l’Union Européenne, la société de droit luxembourgeois Tokio Marine Europe SA vient désormais aux droits de la société anglaise HCC International.

Les époux [U] ont vendu l’immeuble sans régler les appels de fonds.

Sur ordonnance du juge de l’exécution rendue le 22 octobre 2021, la société Tokio Marine Europe SA a fait séquestrer la somme de 96 419,40 Euros entre les mains de l’étude de Me [M], sur le prix de vente de l’immeuble puis, par acte du 25 novembre 2021, a fait assigner les époux [U] devant le tribunal judiciaire d’Agen afin de les voir condamner à lui payer la somme réclamée, augmentée des intérêts de retard.

Les époux [U] ont saisi le juge de la mise en état de fins de non-recevoir tirée d’un défaut de qualité à agir de la société Tokio Marine Europe SA et de la prescription de la demande en paiement.

Par ordonnance du 15 décembre 2022, le juge de la mise en état a déclaré les demandes de la société Tokio Marine Europe SA recevables et a rejeté les demandes des époux [U], les condamnant à payer à cette dernière la somme de 1 000 Euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur appel formé par les époux [U], par arrêt rendu le 5 juillet 2023, cette Cour a confirmé l’ordonnance du juge de la mise en état et a condamné les époux [U] à payer à la société Tokio Marine Europe SA la somme de 1 500 Euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement rendu le 2 avril 2025, le tribunal judiciaire d’Auch a :

– condamné M. [H] [U] et Mme [J] [I] épouse [U] à verser à la SA Tokio Marine Europe la somme de 96 419,40 Euros majorée des intérêts contractuels de retard à compter du jugement,

– autorisé la SA Tokio Marine Europe, pour procéder au paiement de la somme de 96 419,40 Euros, à prélever les sommes mises sous séquestre auprès de Me [M] par suite de la saisie conservatoire pratiquée,

– condamné M. [H] [U] et Mme [J] [I] épouse [U] à verser à la SA Tokio Marine Europe la somme 8 000 Euros au titre de la clause pénale, majorée des intérêts au taux légal à compter du jugement,

– dit que les intérêts échus dus au moins pour une année produiront intérêts,

– débouté M. [H] [U] et Mme [J] [I] épouse [U] de leurs demandes,

– condamné M. [H] [U] et Mme [J] [I] épouse [U] à verser à la SA Tokio Marine Europe la somme de 2 500 Euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamné M. [H] [U] et Mme [J] [I] épouse [U] au paiement des entiers dépens,

– rappelé que la décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Le tribunal a estimé que la société Tokio Marine Europe SA était en droit d’invoquer l’article L. 231-6-III du code de la construction et de l’habitation permettant au garant, en cas de défaillance du constructeur, de percevoir directement les sommes correspondant aux travaux effectués ; a réduit la clause pénale à 8 000 Euros ; admis un délai excessif dans la désignation du repreneur du chantier après la liquidation judiciaire de la société Maisons Olaberri, mais écarté toute faute du garant dans l’absence de prise en charge du coût du chantier par la SAS Axa France IARD.

Par acte du 7 mai 2025, [H] [U] et [J] [I] épouse [U] ont déclaré former appel du jugement en indiquant que l’appel porte sur la totalité du dispositif du jugement, qu’ils citent dans leur acte d’appel.

La clôture a été prononcée le 7 janvier 2026 et l’affaire fixée à l’audience de la Cour du 14 janvier 2026.

PRÉTENTIONS ET MOYENS :

Par dernières conclusions notifiées le 30 décembre 2025, auxquelles il est renvoyé pour le détail de l’argumentation, [H] [U] et [J] [I] épouse [U] présentent l’argumentation suivante :

– La société HCC International n’a pas respecté ses obligations :

* le certificat mentionne accorder la garantie de livraison à prix et délais convenus.

* le garant doit désigner, sous sa responsabilité, la personne chargée de terminer les travaux.

* cette société a manqué à ses obligations en choisissant des constructeurs qui présentaient des risques de défaillance, sans vérifier leur solvabilité, générant un retard de construction de plus de quatre années par rapport au délai contractuel et en laissant passer un délai d’une année après la défaillance du premier constructeur.

* ainsi, la société Energybat connaissait des difficultés : sa dissolution avait été envisagée par une assemblée générale du 24 juillet 2015 compte tenu que les capitaux propres étaient inférieurs de moitié au capital social.

* la société HCC International a poursuivi la construction car elle connaissait leur situation financière difficile en sachant que la SA Axa France IARD réglerait le coût de la construction.

* ils avaient informé le garant que cette compagnie n’interviendrait que sur présentation de la facture de construction, un rendez-vous commun ayant même été organisé, et ne pouvait ignorer le délai de prescription biennale.

* le protocole d’accord auquel le tribunal a fait référence n’est pas daté et a pu être signé début 2016.

* ils sont désormais privés de la possibilité d’obtenir le solde de l’indemnité due par la SA Axa France IARD.

– Ils n’ont pas commis de faute : les manquements contractuels dans le cadre du contrat souscrit avec la SA Axa France IARD n’ont été ni détaillés ni démontrés.

– Ils sont préjudiciés :

* ils ont perdu la possibilité de percevoir le solde de l’indemnité d’assurance incendie, d’un montant de 83 726 Euros.

* leurs préjudices confondus peuvent être évalués à 100 000 Euros, en tenant compte du caractère traumatisant de la situation.

* les pénalités de retard qu’ils ont perçues leur ont permis de payer leur loyer pendant plusieurs années.

– Les pénalités de retard contractuelles qui leur sont réclamées constituent une clause pénale qui doit être réduite.

Au terme de leurs conclusions, ils demandent à la Cour de :

– infirmer le jugement,

– débouter la société Tokio Marine Europe SA de ses demandes,

– la condamner au paiement d’une somme de 100 000 Euros à titre de dommages et intérêts,

– ordonner la compensation entre les sommes dues par les parties, à due concurrence,

– prononcer la réduction de la clause pénale à un Euro symbolique,

– condamner la société Tokio Marine à leur payer la somme de 4 000 Euros au titre des dispositions des articles 700 du code de procédure civile et 37 de la loi du 10 juillet 1991, et mettre les dépens à sa charge.

*

* *

Par dernières conclusions notifiées le 5 janvier 2026, auxquelles il est renvoyé pour le détail de l’argumentation, la société luxembourgeoise Tokio Marine Europe SA, prise en sa succursale française, présente l’argumentation suivante :

– Les époux [U] lui doivent le coût de construction de leur maison :

* la société HCC International a délivré sa garantie de livraison qui peut aboutir à une prise en charge technique ou financière, conformément aux articles L. 231-6 et suivants du code de la construction et de l’habitation.

* elle a mis en oeuvre la garantie lorsqu’elle a été avisée de la procédure collective de la société Maisons Olaberri et que cette société ne pourrait pas poursuivre le chantier.

* lors de l’intervention du garant, lorsqu’il reste des fonds entre les mains du maître de l’ouvrage, le garant est en droit de procéder auprès de ce dernier aux appels de fonds au titre des travaux qu’il fait réaliser, au prix convenu initialement et ce n’est que lorsque le maître de l’ouvrage a payé la totalité du chantier que le garant ne peut appeler de fonds.

* elle a fait procéder à la poursuite de la construction et a procédé aux appels de fonds entre le 25 février 2016 et le 11 octobre 2018.

* dans le protocole d’accord, les époux [U] se sont engagés à régler le coût de la construction.

* lors de la réception (hors assainissement dont le maître de l’ouvrage s’était réservé la réalisation), les époux [U] avaient perçu 37 914,15 Euros de pénalités de retard et elle leur devait un solde de 19 393,11 Euros.

* ils n’ont payé aucun des appels de fonds en indiquant que la SA Axa France IARD payerait le coût de la construction, et ont pris possession d’une maison qu’ils n’ont pas payée.

* les époux [U] ont ainsi obtenu une nouvelle maison gratuitement, en percevant une indemnité d’assurance, des pénalités de retard et en projetant de réaliser une plus-value lors de la vente.

– Elle n’a commis aucune faute :

* elle a proposé plusieurs repreneurs du chantier (comme par exemple la société Constructions de Rêves qui est venue sur le chantier en 2015 et qui a terminé 11 chantiers inachevés par la société Maisons Olaberri), que les époux [U] ont refusé, n’étant jamais satisfaits.

* finalement, un protocole d’accord a été signé en décembre 2015 avec désignation d’autres sociétés qui ne présentaient aucune difficulté financière particulière, les procédures collectives les concernant ayant été ouvertes plus de 2 ans après leur désignation.

* elle ne peut produire aux débats les échanges entre avocats préalables à cette signature mais peut justifier des envois en décembre 2015, les époux [U] se désistant de l’instance en référé engagée à son encontre le 5 janvier 2016.

* ce sont les époux [U] qui sont à l’origine du refus de paiement du solde de l’indemnité par la SA Axa France IARD et elle était seulement informée par cette dernière que la maison devait être construite au même emplacement que la maison sinistrée, et pour un coût minimal de 180 000 Euros.

* elle n’a jamais été informée qu’une condition de délai de construction était imposée par la SA Axa France IARD et a ensuite découvert que M. [U], endetté, avait affecté l’indemnité immédiate au remboursement de ses dettes et non à la construction de la maison.

* la somme réclamée par les époux [U] ne correspond pas à la perte de chance qu’ils invoquent.

– Les époux [U] lui doivent des indemnités contractuelles :

* le contrat de construction stipule une pénalité mensuelle de 1 % pour toute somme impayée à son échéance.

* elle accepte la réduction à 8 000 Euros de la clause pénale décidée par le tribunal.

Au terme de ses conclusions, elle demande à la Cour de :

– confirmer le jugement,

– débouter les époux [U] des demandes qu’ils forment en appel,

– les condamner à lui payer, en cause d’appel, la somme de 5 000 Euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et mettre les dépens à leur charge.
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MOTIFS :

Les époux [U] reprennent, devant la Cour, l’argumentation qu’ils ont présentée devant le tribunal.

Or, c’est par des motifs pertinents que la Cour adopte que le tribunal, après avoir rappelé les dispositions de l’article L. 231-6 du code de la construction et de l’habitation relatif à l’intervention du garant en cas de défaillance du constructeur choisi par les maîtres de l’ouvrage, a rejeté leur action en responsabilité intentée à l’encontre de la société HCC International, devenue la SA Tokio Marine Europe, et réduit la clause pénale dont l’application était sollicitée.

Il suffit de préciser, ou d’ajouter, les éléments suivants :

a : sur le retard du chantier de construction :

– Il n’existe aucun élément tangible de nature à attester que le garant a choisi fautivement la société Créativ Habitat pour poursuivre le chantier, celle-ci n’ayant été placé en liquidation que plus de deux années après avoir été proposée.

– Si l’assemblée générale du 24 juillet 2015 de la société Energybat indique qu’à cette date, ses capitaux propres étaient inférieurs de moitié au capital social, une assemblée générale du 6 septembre 2016 a constaté la reconstitution de l’actif net de sorte qu’il ne peut être imputé au garant d’avoir proposé une société incapable de reprendre le chantier.

– Les époux [U] ne déposent aux débats aucun bilan de ces deux sociétés susceptibles d’attester du grief qu’il forment contre l’assureur.

Toutefois, et contrairement à ce qu’a retenu le tribunal, aucune faute n’est caractérisée à l’encontre du garant quant au délai pour désigner un repreneur du chantier après la faillite de la société Maisons Olaberri.

En effet :

– Il ne peut être exclu que le liquidateur de cette société a envisagé que certains chantiers puissent être terminés malgré la liquidation judiciaire du 23 mai 2014.

– Le garant a examiné le chantier en février 2015, avec la société Constructions de Rêves et a indiqué qu’il serait vraisemblablement nécessaire de déposer une demande de permis de construire rectificatif.

– Une lettre du 10 mars 2015 émanant du garant mentionne que M. [U] ne répondait pas aux messages qui lui étaient laissés par le dirigeant de la société Constructions de Rêves.

– La proposition des deux nouvelles entreprises a été formée par le garant selon lettre du 8 septembre 2015 et des discussions sont intervenues avec l’avocat des époux [U], comme en atteste un courrier du 2 décembre 2015.

– Les entreprises sont toujours réticentes à reprendre des chantiers abandonnés et doivent examiner en détail tant les travaux effectués que ceux à terminer pour déterminer si elles acceptent d’intervenir, ce qui prend de nombreux mois compte tenu des chantiers déjà en cours pour lesquels elles sont engagées. Ainsi, par exemple, la société Batilang BSO a refusé de reprendre le chantier estimant que la solidité des murs n’était pas suffisante.

b : sur l’absence de versement de l’indemnité différée par la SA Axa France IARD :

– Les appelants ne fournissent aucune explication précise permettant de comprendre les raisons pour lesquelles cette compagnie, après avoir donné son accord de règlement, a refusé de verser l’indemnité différée.

– La lettre émanant de la compagnie Axa France IARD du 14 janvier 2019 leur impute de ne pas avoir respecté les dispositions contractuelles.

– Il n’appartenait pas au garant de s’immiscer dans la garantie de cet assureur ni de se préoccuper de l’éventuelle prescription du paiement de l’action en indemnisation qui, en vertu de l’article L. 114-2 du code des assurances, ne pouvait être interrompue que par les époux [U], assistés d’un avocat, à supposer que l’indemnité différée n’ait pas été versée pour ce motif. Et d’ailleurs, par lettre du 12 juin 2016, les époux [U] ont indiqué au garant, par l’intermédiaire du courtier Verspieren, que s’agissant de difficultés avec la SA Axa France IARD, leur avocat devait ’se charger de résoudre le problème.’

– Finalement, les époux [U] ne peuvent s’en prendre qu’à eux-mêmes s’ils n’ont pas géré correctement leur complément d’indemnisation avec la SA Axa France IARD.

Le jugement sera intégralement confirmé, l’équité imposant d’allouer à l’intimée, en cause d’appel, la somme de 4 000 Euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :

– la Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

– CONFIRME le jugement en toutes ses dispositions ;

– Y ajoutant,

– CONDAMNE solidairement [H] [U] et [J] [I] épouse [U] à payer, en cause d’appel, à la société luxembourgeoise Tokio Marine Europe SA la somme de 4 000 Euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

– CONDAMNE solidairement [H] [U] et [J] [I] épouse [U] aux dépens de l’appel.

– Le présent arrêt a été signé par André Beauclair, président, et par Catherine Huc, greffière, à laquelle la minute a été remise.

LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,