Servitudes de canalisation : enjeux de preuve et responsabilité des parties

74A

N° RG 23/04999 – N° Portalis DBX6-W-B7H-X4GT

Minute

AFFAIRE :

[N] [Z], [F] [V] épouse [Z]

C/

S.C.I. TIGIT33, [H] [I], [X] [I], [M] [I]

Exécutoires délivrées
le
à
Avocats : la SELARL CABINET CAPORALE – MAILLOT – BLATT ASSOCIES
Me Camille MOGAN
Me Laurent PARAY

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 10 MARS 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors des débats et du délibéré :

Madame Caroline RAFFRAY, Vice-Présidente,
Madame Patricia COLOMBET, Vice-Présidente,
Madame Naouel TAHAR, Juge,
Monsieur David PENICHON, Greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 20 Janvier 2026 sur rapport de Naouel TAHAR, Juge, conformément aux dispositions de l’article 785 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT:

Contradictoire
Premier ressort,
Par mise à disposition au greffe,

DEMANDEURS :

Monsieur [N] [Z]
né le 04 Avril 1971 à [Localité 1]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 2]

Madame [F] [V] épouse [Z]
née le 21 Septembre 1971 à [Localité 3]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 2]

Tous deux représentés par Maître Laurent PARAY, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

N° RG 23/04999 – N° Portalis DBX6-W-B7H-X4GT

DEFENDEURS :

La S.C.I. TIGIT33
Dont le siège social est :
[Adresse 2]
[Localité 4]
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège,

Représentée par Maître Camille MOGAN, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

Monsieur [H] [I]
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Localité 5]

Madame [X] [I]
de nationalité Française
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 6]

Madame [M] [I]
de nationalité Française
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 7]

Tous trois représentés par Maître Olivier MAILLOT de la SELARL CABINET CAPORALE – MAILLOT – BLATT ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte authentique en date du 30 avril 2014, M. [N] [Z] et Mme [F] [Z] ont fait l’acquisition d’une maison d’habitation située [Adresse 1], parcelle cadastrée section CL n°[Cadastre 1].
Par acte authentique en date du 22 juillet 2014, la SCI TIGIT 33 a fait l’acquisition d’un immeuble consistant en un local professionnel situé [Adresse 1], parcelle cadastrée section CL n°[Cadastre 2].

Les biens immobiliers ont été acquis auprès de M [H] [I], Mme [X] [I] et Mm [M] [I] qui ont divisé leur unique parcelle en deux fonds. 

Déplorant, à la suite d’une consommation excessive d’eau, la découverte de canalisations enterrées d’eau et d’eaux usées passant sur leur parcelle et servant l’immeuble voisin, les époux [Z] ont demandé à la SCI TIGIT 33 de régulariser la situation par courrier en date du 18 décembre 2020.
En l’absence de règlement amiable du litige, par acte en date du 13 juin 2023, M. [N] [Z] et Mme [F] [Z] ont assigné la SCI TIGIT 33 devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins de la voir condamner sous astreinte à procéder, à ses frais, à la suppression des réseaux de canalisations d’eau et d’eaux usées.
Par actes de commissaire de justice en date des 26 avril et 30 avril 2024, la SCI TIGIT 33 a appelé en cause M. [H] [I], Mme [X] [I] et Mme [M] [I] en leur qualité de vendeur.
Les deux procédures ont été jointes le 28 mai 2024.
Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 13 février 2025, M [N] [Z] et Mme [F] [V] épouse [Z], au visa des articles 691, 694, 544 et 552 du code civil, demandent au tribunal de :
-DÉCLARER mal fondée en ses demandes fins et conclusions la SCI TIGIT 33,
-DÉCLARER les concluants recevables et fondés en leurs demandes,
-Y faisant droit,
CONSTATER que l’acte de vente des concluants ne contient aucune servitude de canalisation au profit de la parcelle voisine propriété de la SCI TIGIT 33,
CONSTATER qu’il n’existe pas davantage sur le fonds des concluants le moindre signe apparent de servitude faisant ainsi obstacle à l’établissement d’une servitude du père de famille,
CONDAMNER en conséquence la SCI TIGIT 33 à faire procéder à ses frais exclusifs à l’enlèvement des réseaux d’adduction d’eau et d’eaux usées qui se trouvent sur le fonds des requérants le tout dans le mois suivant le prononcé du jugement à intervenir et sous astreinte de 300 euros par jour de retard passé ce délai,
CONDAMNER la SCI TIGIT 33 au paiement d’une indemnité de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,
STATUER ce que de droit sur le recours introduit par la SCI TIGIT 33 à l’encontre des consorts [I].
Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 19 mai 2025, la SCI TIGIT33, au visa des articles 9, 686, 692, 693, 694 et 1638 du Code civil et 367 du Code de procédure civile, demande au tribunal de :

CONSTATER que les actes de vente prévoient l’existence d’une servitude de compteur d’eau desservant la construction de la SCI TIGIT 33,

REJETER la demande de M et Mme [Z] visant le réseau d’adduction d’eau potable,

CONSTATER que M et Mme [Z] ne rapportent aucun élément de preuve concernant l’existence d’une canalisation d’eaux usées sur leur terrain,

CONSTATER que l’acte de vente de la SCI TIGIT 33 comporte une mention concernant la conformité du réseau d’assainissement d’eaux usées,

REJETER la demande de M et Mme [Z] visant un réseau d’évacuation d’eaux usées,

A titre subsidiaire,

CONSTATER l’existence de servitudes établies par destination du père de famille,

REJETER l’ensemble des demandes de M et Mme [Z] dirigées à l’encontre de la SCI TIGIT 33

A titre infiniment subsidiaire,
CONSTATER l’absence de préjudice de M et Mme [Z],

Par conséquent,

REJETER l’ensemble des demandes de Monsieur et Madame [Z] dirigées à l’encontre de la SCI TIGIT 33,

En tout état de cause, dans l’hypothèse d’une condamnation de la SCI TIGIT 33,
JUGER que la parcelle vendue par M et Mmes [I] à la SCI TIGIT 33 est grevée d’une charge occulte non déclarée,

Par conséquent,
CONDAMNER Monsieur et Mesdames [I] à garantir et relever indemne la société TIGIT 33 de toute condamnation prononcée à son encontre,

CONDAMNER Monsieur et Mesdames [I] à faire procéder à leurs frais exclusifs à l’enlèvement des réseaux d’adduction d’eau et d’eaux usées qui se trouveraient sur le fonds des époux [Z],

SURSEOIR A STATUER sur l’évaluation des préjudices de la SCI TIGIT 33,

CONDAMNER toute partie succombante à régler à la SCI TIGIT 33 la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Aux termes de leurs dernières écritures notifiées par RPVA le 02 décembre 2025, Mme [M] [I], M [H] [I] et Mme [X] [I], au visa des articles 692 et 1638 du code civil, demandent au tribunal de :
-DÉCLARER la SCI TIGIT 33 recevable mais mal fondée en son appel en garantie et en toutes ses demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de Mesdames [X] et [M] [I] comme à l’encontre de M [H] [I],
En conséquence,
L’EN DEBOUTER,
CONDAMNER la SCI TIGIT 33 à payer à Mesdames [X] et [M] [I] comme à M [H] [I] une indemnité de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,
CONDAMNER la SCI TIGIT 33 aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SERARL CABINET CAPORALE MAILLOT BLATT, avocat à la Cour, sur le fondement des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

L’ordonnance de clôture a été établie le 18 décembre 2025.
***

MOTIVATION
I /-Sur l’existence de servitudes de canalisations
M [N] [Z] et Mme [Z] sollicitent l’enlèvement des réseaux enterrés d’eau et d’eaux usées aux frais de la défenderesse.
Ils font valoir que l’acte de vente relatif à leur parcelle ne comporte aucune mention de servitude de canalisation au profit du fonds de la SCI TIGIT 33, les seules servitudes consenties consistant en une servitude de jour, une servitude de tour d’échelle et une servitude d’emplacement de compteur d’eau sur leur confrontant Est en limite de la voie publique ; que la défenderesse fait une interprétation erronée de l’acte authentique en considérant que la servitude de compteur d’eau implique nécessairement une servitude de passage de canalisations sur le fonds des époux [Z]. La servitude étant un droit réel immobilier, le fonds servant ne peut pas consentir plus que ce qui a été prévu par l’acte ce qui reviendrait à aggraver la servitude.

En réplique à l’argument de la partie adverse sur l’absence de preuve de l’existence d’un réseau d’évacuation des eaux usées sur leur terrain servant l’immeuble voisin, ils précisent que le rapport d’expertise de la société H2A versé aux débats, certes non contradictoire, révèle l’existence matérielle de la canalisation litigieuse.
S’agissant de la demande subsidiaire de la défenderesse qui revendique l’existence d’une servitude établie par destination du père de famille, ils soutiennent qu’elle ne fait pas la preuve des conditions cumulatives exigées par l’article 694 du code civil, notamment un état de fait apparent particulièrement caractéristique de la servitude réclamée ; qu’au demeurant, l’acte de division de la parcelle des consorts [I] ne fait pas plus mention d’une servitude de canalisation.
Ils ajoutent enfin qu’ils subissent une atteinte à leur droit de propriété qui est un droit absolu conformément aux articles 544 et 552 du code civil et qu’indépendamment de la preuve d’un préjudice, ils sont fondés à solliciter l’enlèvement des canalisations litigieuses à la charge de la défenderesse.
La société SCI TIGIT 33 conclut au débouté des demandes de M et Mme [Z].
A titre principal, elle fait valoir que les demandeurs ne pouvaient ignorer l’existence d’une servitude de canalisation d’eau dans la mesure où les vendeurs ont mentionné dans les deux actes de vente l’existence d’un compteur d’eau desservant la construction édifiée sur le fonds dominant. Ils concluent qu’un compteur d’eau est nécessairement raccordé à une canalisation d’eau potable et dessert une construction et se prévalent de l’article 696 du code civil qui dispose que « quand on établit une servitude, on est censé accorder tout ce qui est nécessaire pour en user » pour soutenir que la servitude conventionnelle visait les canalisations aboutissant au compteur. En outre, elle ajoute que les demandeurs ne peuvent exiger une quelconque modification du réseau d’adduction d’eau et ce d’autant plus qu’ils ne justifient subir aucun préjudice.
S’agissant du réseau d’évacuation des eaux usées, la SCI TIGIT 33 oppose que les demandeurs ne rapportent pas la preuve de l’existence d’une telle canalisation et que seule une expertise judiciaire peut servir de fondement exclusif à la décision du juge. Elle rappelle que l’acte de vente mentionne que le bien est raccordé directement et de manière autonome au réseau collectif d’assainissement public.
A titre subsidiaire, elle fait valoir en application des articles 692 et 693 du code civil l’acquisition des servitudes d’adduction d’eau et d’évacuation des eaux usées par destination du père de famille. Elle précise que les deux fonds résultent de la division d’une parcelle unique des [I] et que c’est de leur fait que résulte la servitude ; qu’ainsi elle bénéficie d’un titre à l’égard des servitudes continues et apparentes.
A titre infiniment subsidiaire, la SCI TIGIT 33 soutient que la demande de prise en charge des travaux d’enlèvement des réseaux litigieux à leur frais alors que M. et Mme [Z] ne font pas la preuve d’un préjudice, constitue une sanction au coût exorbitant et contraire au principe consacré par la cour de cassation de proportionnalité des réparations. Elle ajoute que si les travaux sont ordonnés, elle subira un préjudice économique, l’activité de location de leur bien sera impactée. Il y a ainsi lieu de rejeter cette demande disproportionnée au regard des travaux à engager.
Sur l’appel en garantie
Dans l’hypothèse d’une condamnation, la SCI TIGIT 33 sollicite, en application des articles 1638 et 1626 du code civil que les vendeurs, à savoir les consorts [I] soient également condamnés à réparer leur préjudice au titre de la garantie d’éviction pour non-déclaration d’une servitude occulte.
M. [H] [I], Mme [M] [I] et Mme [X] [I] sollicitent le débouté de la SCI TIGIT33 de l’ensemble de ses demandes dans la mesure où l’immeuble de cette dernière n’est grevé d’aucune servitude au surplus non apparente.
Réponse du tribunal,
-Sur l’existence d’une servitude de canalisation d’adduction d’eau
Aux termes de l’article 686 du code civil : « Il est permis aux propriétaires d’établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds, et pourvu que ces services n’aient d’ailleurs rien de contraire à l’ordre public ».
L’article 696 du code civil dispose que « quand on établit une servitude, on est censé accorder tout ce qui est nécessaire pour en user. Ainsi la servitude de puiser de l’eau à la fontaine d’autrui emporte nécessairement le droit de passage ».
En l’espèce, les deux actes authentiques de vente précisent qu’il existe sur l’emprise du bien vendu aux époux [Z], près de la voie publique, un compteur d’eau desservant la construction édifiée sur le fonds dominant, à savoir le bien acquis par la SCI TIGIT33.
L’existence de cette servitude conventionnelle de compteur d’eau implique nécessairement le raccordement de la canalisation d’eau potable à ce compteur d’eau ; que les demandeurs étaient informés à l’acquisition de leur bien de l’existence du compteur d’eau et du fait qu’il desservait la parcelle voisine.
Dès lors, il y a lieu de constater qu’il existe un titre révélant l’existence d’une servitude de canalisation d’eau sur le fonds des époux [Z] en faveur de la SCI TIGIT 33.
En conséquence, les époux [Z] seront déboutés de leur prétention relative au réseau d’adduction d’eau.
-Sur l’existence d’un réseau d’évacuation des eaux usées
En application de l’article 9 du code civil, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
En l’espèce, les époux [Z] invoquent l’existence d’un réseau d’évacuation des eaux usées provenant de la parcelle de la SCI TIGIT 33 et cheminant en sous-sol sur leur parcelle en se fondant sur le rapport de la société H2A.
Il résulte de l’examen des pièces versées par les demandeurs qu’elles ne constituent pas des documents techniques fiables et sont inopérantes dans la mesure où il ne ressort pas clairement de cette expertise qu’il existe un réseau d’évacuation des eaux usées en connexion avec la parcelle cadastrée [Cadastre 2] et cheminant le long de la parcelle [Cadastre 1] appartenant aux époux [Z].
Au demeurant, il ressort de l’examen de l’acte de vente de la SCI TIGIT 33 que « l’immeuble est raccordé directement et de manière autonome au réseau collectif d’assainissement public ainsi qu’il résulte d’une expertise de la société ING EXPERTISES en date du 23 avril 2012 », pièce également versée au débat, « qu’à la suite de ce raccordement au réseau public, les installations antérieures ont été mises hors d’état de servir ».
En conséquence, les époux [Z] seront déboutés de leur prétention relative au réseau d’évacuation des eaux usées.
Compte tenu de la solution donnée au litige, l’appel en garantie des consorts [I] est sans objet.
-Sur les demandes annexes
Il serait inéquitable de laisser au défendeur la charge de l’intégralité de ses frais irrépétibles. Les demandeurs seront condamnés à lui payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Par équité, la demande des consorts [I] au titre de l’article 700 du code civil dirigé contre la SCI TIGIT33 qui pouvait légitimement les mettre en cause, sera rejetée.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal,
DÉBOUTE M. [N] [Z] et Mme [F] [Z] de l’ensemble de leurs demandes,
REJETTE la demande des consorts [I] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE les époux [Z] à payer à la SCI TIGIT33 la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE les époux [Z] aux entiers dépens.
La présente décision est signée par Madame Caroline RAFFRAY, Vice-Présidente, et Monsieur David PENICHON, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT