Clause résolutoire en bail commercial : conditions et conséquences de résiliation

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CHAMBERY
Chambre Civile
RÉFÉRÉS
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ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
RENDUE LE 10 MARS 2026

JUGE DES RÉFÉRÉS :

Madame Laure TALARICO, juge au Tribunal judiciaire de CHAMBERY.

GREFFIER :

Avec l’assistance, lors des débats et du prononcé de l’ordonnance, de Madame Aurélie FENESTRAZ, greffière.

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PARTIES :

DEMANDEUR :

Monsieur [D] [Z], [P] [E]
né le 30 Juin 1968 à CHAMBERY (73),
demeurant 49 chemin du Biollay 73100 BRISON SAINT INNOCENT

représenté par Maître Laurence CESAR, avocat au barreau de CHAMBERY

DEFENDERESSE :

La S.A.R.L. AVENTURES PREMIERES
immatriculée au RCS de Chambéry sous le n°490 047 487,
dont le siège social est sis La Féclaz – La Gornaz 73230 LE DESERTS, prise en la personne de son représentant légal,

représentée par Maître Benjamin BEROUD de la SELARL BENJAMIN BEROUD, substitué par Maître Catherine BERNATI, avocats au barreau de CHAMBERY

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DEBATS :

A l’audience publique du 10 Février 2026, les parties ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré. La mise à disposition de l’ordonnance a été fixée à la date de ce jour 10 Mars 2026, à laquelle elle a été rendue et signée par Madame Laure TALARICO, juge des référés, avec Madame Aurélie FENESTRAZ, greffière.
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EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte sous seing privé en date du 6 mai 2021, Monsieur [D] [E], en sa qualité de nu-propriétaire, et Madame [M] [E], en sa qualité d’usufruitière, ont consenti à la SARL AVENTURES PREMIERES un bail commercial de neuf années entières et consécutives prenant effet rétroactivement au 1er mai 2021 pour se terminer le 30 avril 2030 portant sur la location d’un terrain forestier d’environ 39.099 m² sis à LES DESERTS (SAVOIE), Lieudit LA GORNAZ, sur lequel a été terrassé un tracé destiné à un terrain d’évolution sur neige d’engins motorisés, moyennant un loyer annuel hors charges de 12.000 euros payable mensuellement et d’avance au plus tard le 5 de chaque mois.

A la suite du décès de Madame [M] [E] survenue le 1er janvier 2025, Monsieur [D] [E] est devenu plein propriétaire des lieux loués.

Le 12 septembre 2025, Monsieur [D] [E] a fait signifier à la SARL AVENTURES PREMIERES un commandement de payer la somme de 8.952 euros au titre des loyers y compris la taxe foncière et le coût du commandement, visant la clause résolutoire et lui manifestant son intention de s’en prévaloir.

Suivant exploit du commissaire de justice du 19 novembre 2025, auquel il convient de renvoyer pour un plus ample exposé des motifs, Monsieur [D] [E] a fait assigner devant le Juge des référés du présent Tribunal la SARL AVENTURES PREMIERES sur le fondement des articles L145-41 du Code de commerce et des articles 834 et suivant du Code de procédure civile. Il demande au Juge des référés de :
– JUGER que ledit bail commercial régi par les dispositions des articles L145-1 et suivants du Code de commerce se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire ensuite du non-paiement des loyers, charges et taxes dus par la SARL AVENTURES PREMIERES,
– JUGER que la SARL AVENTURES PREMIERES, est sans droit ni titre dans les lieux qu’elle occupe à LES DESERTS (Savoie) – Lieudit LA GORNAZ,
– ORDONNER en conséquence l’expulsion immédiate de la SARL AVENTURES PREMIERES, ainsi que celle de toutes personnes introduites dans les lieux de son chef sous astreinte de 100 euros par jour de retard, à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,
– ORDONNER que faute de départ volontaire, il sera procédé à l’expulsion de la SARL AVENTURES PREMIERES, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,
– JUGER que la créance de Monsieur [D] [E], n’est pas contestable ni sérieusement contestée,
– CONDAMNER la SARL AVENTURES PREMIERES au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 11.069,60 euros avec intérêts au taux légal à compter du 12 septembre 2025 date de signification du commandement à la SARL AVENTURES PREMIERES sur la somme de 8.778,74 euros et à compter de la présente assignation pour le surplus au titre de l’arriéré des loyers dus, mois de novembre 2025 inclus,
– CONDAMNER la SARL AVENTURES PREMIERES au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée provisoirement au montant actuel du loyer telles que les parties en ont convenues et ce jusqu’au complet déménagement des lieux avec remise des clés au bailleur par application de l’article 1240 du Code civil, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, au visa de l’article 1231-7 du Code civil à Monsieur [D] [E],
– CONDAMNER la SARL AVENTURES PREMIERES au paiement de la somme de 1.500 euros aux requérantes, à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant, en application de l’article 700 du Code de procédure civile,
– CONDAMNER la SARL AVENTURES PREMIERES aux entiers dépens de l’instance, y compris le coût du commandement de payer, de la présente assignation en résiliation de bail, des frais de greffe engagés pour la levée des créanciers inscrits et de la dénonce aux créanciers inscrits de la présente assignation conformément à l’article L. 143-2 al 1 du Code de commerce, en vertu de l’article 696 du Code de procédure civile,
– DEBOUTER la SARL AVENTURES PREMIERES de toute demande de délais de paiement.

L’affaire a été enrôlée sous le n° RG 25/00364.

L’affaire a été appelée à l’audience du 9 décembre 2025 puis renvoyée à plusieurs reprises à la demande des parties jusqu’à celle du 10 février 2026, à laquelle Monsieur [D] [E] a maintenu ses moyens et demandes.

A l’audience, le Conseil de la SARL AVENTURES PREMIERES a indiqué ne déposer aucune conclusions ni communiquer de pièces, ne formuler aucune contestation et ne s’opposer à aucune des demandes.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 mars 2026.
MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il est rappelé qu’en application des dispositions de l’article 4 du Code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties et qu’en vertu de l’article 768 du Code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Par conséquent, les demandes de « déclarer », de « dire et juger », de « constater » et de « prendre acte » ne constituent pas des revendications au sens du Code de procédure civile de sorte que le juge n’a pas à statuer sur les demandes formulées en ce sens.

Aux termes de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Sur la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial

Aux termes de l’article L145-41 du Code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

La SARL AVENTURES PREMIERES n’ayant pas satisfait aux causes du commandement dans le mois de sa délivrance ni saisi le juge aux fins de délai, il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire qui figure effectivement dans le bail, page 15, à la date du 13 octobre 2025.

Son maintien dans les lieux en l’absence de titre et l’atteinte au droit de propriété ainsi causé constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser en prononçant son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, le cas échéant avec l’assistance de la force publique et sous astreinte conformément au dispositif de la présente décision.

Sur les demandes de provision

Il convient de relever que la demande de condamnation porte sur une somme rappelée plus haut de 11.069,60 €. Dans le détail des demandes, il est observé qu’une part correspond aux loyers et une autre aux charges.

Sur la demande de provision à valoir sur l’arriéré de loyers

Aux termes du bail commercial du 6 mai 2021 en application de la clause LOYER et plus précisément du paragraphe 3. Révision du loyer, il est stipulé que d’un commun accord entre les parties, la révision du loyer, ainsi qu’éventuellement le loyer de renouvellement du présent bail, s’opérera sur la base du « loyer convenu » de 12 000 euros. (…)
Les Parties conviennent expressément que le loyer sera réévalué conformément aux articles L 145-37 et L 145-38 du Code de commerce à l’issue de chaque période triennale pour la première fois le 1er avril 2024.
Les Parties font le choix de fixer comme indice de référence l’Indice national des Loyers Commerciaux (ILC) tel qu’il est établi par l’Institut National de la Statistique et des Etudes Economiques (INSEE) (pièce n°1).

Sur la base du loyer contractuel et en l’absence de paiement justifié par le locataire, la part non sérieusement contestable de la créance due par la SARL AVENTURES PREMIERES sera évaluée à la somme provisionnelle de 9.061,13 euros correspondant aux loyers dus jusqu’au 12 octobre 2025 (un mois après le commandement de payer) soit 6.290,86 euros pour les mois d’avril à septembre [(1.000 x 4 ) + (1.145,43 x 2)] + 2326,88 euros correspondant à un rappel de 16 mois d’avril 2024 à juillet 2025 au titre de l’ILC + 443,39 euros au titre du loyer dû du 1er octobre au 12 octobre 2025 (1.145,43 euros x 12 jours / 31 jours) (pièce n°4, n°7 et n°8).

Dès lors, la SARL AVENTURES PREMIERES sera condamnée à verser à titre provisionnel à Monsieur [D] [E] la somme de 9.061,13 € au titre des loyers échus et impayés arrêté au 12 octobre 2025, outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance.

Sur la demande de provision à valoir sur la taxe foncière pour 2024

Aux termes du bail commercial du 6 mai 2021, dans la partie intitulée INVENTAIRE DES CATEGORIES DE CHARGES ET REPARTITION ENTRE LE PRENEUR ET LE BAILLEUR, et plus précisément au B/ Impôts, taxes, contributions et charges diverses, il est stipulé que par ailleurs, le Preneur supportera, au prorata des surfaces louées, la taxe foncière, les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du terrain ou à un service dont le Preneur bénéficie directement ou indirectement, soit les taxes suivantes :
– la taxe d’enlèvement des ordures ménagères,
– la taxe de balayage,
– la taxe foncière (pièce n°1).

Dès lors, la SARL AVENTURES PREMIERES sera condamnée à payer, à titre provisionnel, à Monsieur [D] [E] la somme de 161 € correspondant au montant de la taxe foncière pour l’année 2024 (pièce n°9), outre les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Sur l’indemnité d’occupation

Il convient de rappeler qu’à compter de la résiliation du bail commercial par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

Aux termes du bail commercial du 6 mai 2021, dans la partie intitulée RESTITUTION DES LIEUX, il est stipulé que si le Preneur se maintient indûment dans les lieux (…) il serait en outre débiteur d’une indemnité d’occupation établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location majoré de 50 % (pièce n°1).

L’article 5 du Code de procédure civile énonce que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

Monsieur [D] [E] sollicitant la condamnation de la SARL AVENTURES PREMIERES au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée provisoirement au montant actuel du loyer, sans solliciter l’application de la majoration de 50 % stipulée au bail et le juge des référés ne pouvant statuer ultra petita, la SARL AVENTURES PREMIERES sera condamnée à verser à Monsieur [D] [E] une indemnité d’occupation égale au loyer qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié à compter du 13 octobre 2025 et jusqu’à libération complète des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur. En application des dispositions du Code civil, la somme portera intérêt au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les autres demandes

La demande de Monsieur [D] [E] consistant à rejeter toute demande de délai de paiement que pourrait formuler la SARL AVENTURES PREMIERES pour s’acquitter de sa dette locative n’a pas lieu d’être, cette dernière n’ayant pas déposé à ce jour de demande dans ce sens.

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, la SARL AVENTURES PREMIERES sera condamnée aux dépens, y compris les frais du commandement de payer du 12 septembre 2025, rappel fait que les dépens incluent les frais d’exécution de la décision.

En revanche, les dépens ne peuvent comprendre que des débours relatifs à des actes entrant dans la procédure judiciaire. En effet, ne sont pas inclus dans les dépens les droits, taxes et pénalités éventuellement dus sur les actes et les titres produits à l’appui des prétentions des parties. Il s’agit d’une explicitation du principe selon lequel les frais pour avoir la qualité de dépens doivent être afférents à une instance. Les actes et les titres produits à fin probatoire sont en fait extérieurs à l’instance et lui préexistent. Par conséquent, la SARL AVENTURES PREMIERES ne sera pas condamnée à supporter le coût de l’état des privilèges et nantissements et le coût des notifications aux créanciers inscrits au titre des dépens.

En outre, en application de l’article 700 du Code de procédure civile, il convient de condamner la SARL AVENTURES PREMIERES à payer à Monsieur [D] [E] la somme de 1.500 euros.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des référés, statuant après débats en audience publique par ordonnance mise à la disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail du 6 mai 2021 entre Monsieur [D] [E] et la SARL AVENTURES PREMIERES au 13 octobre 2025,
ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SARL AVENTURES PREMIERES et de tout occupant de son chef des lieux loués avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier et sous astreinte de 50 € (cinquante euros) par jour de retard, passé le délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance et pendant une durée de 90 jours passée laquelle il pourra être procédé à la liquidation de l’astreinte provisoire et au prononcé éventuel d’une nouvelle astreinte,

CONDAMNONS la SARL AVENTURES PREMIERES à payer à Monsieur [D] [E] une provision de 9.061,13 € (neuf mille soixante et un euros et treize centimes) à valoir sur le montant des loyers échus et impayés au 12 octobre 2025, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance,

CONDAMNONS la SARL AVENTURES PREMIERES à payer à Monsieur [D] [E] la somme de 161 € (cent soixante et un euros) à titre de provision à valoir sur le paiement de la taxe foncière pour l’année 2024, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance,

CONDAMNONS la SARL AVENTURES PREMIERES à payer à Monsieur [D] [E] une indemnité d’occupation égale au loyer qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié à compter du 13 octobre 2025, jusqu’à libération complète des lieux avec remise des clés au bailleur, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la présente ordonnance,

CONDAMNONS la SARL AVENTURES PREMIERES à payer à Monsieur [D] [E] la somme de 1.500 € (mille cinq cents euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

DEBOUTONS Monsieur [D] [E] de sa demande au titre des frais de greffe engagés pour la levée des créanciers inscrits et de la dénonce aux créanciers inscrits,

CONDAMNONS la SARL AVENTURES PREMIERES aux dépens y compris les frais de commandement de payer du 12 septembre 2025.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours, mois et an susdits,

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT