Bail d’habitation : résiliation et expulsion pour impayés locatifs – Tribunal judiciaire de Rennes, 13 mars 2026, N° de RG 25/06337

Quel est le fondement juridique de la résiliation du bail pour défaut de paiement ?

La résiliation du bail pour défaut de paiement est fondée sur l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui stipule que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement du loyer ou des charges. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Toutefois, la loi du 27 juillet 2023 ne s’applique pas rétroactivement aux contrats conclus avant son entrée en vigueur, ce qui signifie que les contrats antérieurs continuent d’être régis par les stipulations en vigueur au moment de leur conclusion.

Quelle est la condition de validité des commandements de payer signifiés aux co-locataires ?

La validité des commandements de payer repose sur les articles 654 à 658 du code de procédure civile, qui exigent que la signification d’un acte par un commissaire de justice soit faite à personne. En cas d’impossibilité, le commissaire doit mentionner les circonstances de cette impossibilité et laisser un avis de passage. Dans l’affaire, le commissaire a constaté l’impossibilité de signifier à personne, a laissé un avis de passage et a adressé une lettre au destinataire, respectant ainsi les exigences légales. Par conséquent, les commandements de payer sont valables.

Quels sont les critères pour l’acquisition de la clause résolutoire ?

L’acquisition de la clause résolutoire est conditionnée par la signification d’un commandement de payer et l’absence de paiement dans le délai imparti. Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la clause résolutoire est acquise six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, pour les contrats antérieurs à la loi du 27 juillet 2023, le délai applicable est de deux mois. Dans cette affaire, le commandement de payer a été signifié le 12 mars 2025, et les co-locataires n’ont pas réglé la somme due dans le délai de deux mois, permettant ainsi aux bailleurs de se prévaloir des effets de la clause résolutoire.

Quelle est la portée de l’engagement de caution dans le cadre du bail ?

L’engagement de caution est régi par l’article 1740 du code civil, qui stipule que la caution est tenue pour les obligations résultant de la prolongation du bail si cela a été expressément précisé dans l’acte de cautionnement. Dans cette affaire, l’acte de cautionnement stipule que l’engagement de la caution s’étend à la durée du bail ainsi qu’à deux renouvellements, soit jusqu’au 30 novembre 2031. Par conséquent, la caution est tenue de payer les loyers et charges non réglés par les co-locataires, et sa demande de résiliation de l’engagement de caution est rejetée.

Quels sont les critères pour accorder des délais de paiement à la caution ?

L’article 1343-5 du code civil permet d’accorder des délais de paiement en tenant compte de la situation financière de la caution. Dans cette affaire, la caution a justifié sa situation financière difficile, mais le tribunal a décidé d’accorder un délai de deux ans pour le paiement des sommes dues, avec une mensualité minimale de 50 euros pendant 23 mois, suivie d’un dernier versement égal au solde de la dette. Ce délai est conditionné par le respect des paiements mensuels, sous peine de rendre l’intégralité de la dette exigible.

Quelle est la règle applicable concernant les frais de justice et l’exécution provisoire ?

Les frais de justice sont régis par l’article 696 du code de procédure civile, qui stipule que la partie perdante est condamnée aux dépens. En ce qui concerne l’article 700 du même code, le juge peut condamner la partie perdante à payer une somme à l’autre partie pour les frais exposés, en tenant compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. Dans cette affaire, le tribunal a décidé de ne pas accorder d’indemnité sur le fondement de l’article 700 en raison de la situation économique difficile de la caution et des co-locataires. L’exécution provisoire est maintenue en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, qui prévoit que les décisions de première instance sont exécutoires à titre provisoire, sauf disposition contraire.