Responsabilité du vendeur pour servitudes occultes : indemnisation et recours possibles – Tribunal judiciaire de Saint-Etienne, 13 mars 2026, N° de RG 23/00765

Quelle est la règle de droit applicable concernant la garantie des servitudes non apparentes ?

L’article 1626 du code civil dispose que, même en l’absence de stipulation sur la garantie lors de la vente, le vendeur est tenu de garantir l’acquéreur contre l’éviction qu’il pourrait subir en raison de charges non déclarées sur l’objet vendu. L’article 1638 du code civil précise que si le bien vendu est grevé de servitudes non apparentes, l’acquéreur peut demander la résiliation du contrat ou une indemnité, si ces servitudes sont d’une telle importance qu’il est raisonnable de penser que l’acquéreur n’aurait pas acheté s’il en avait été informé.

Dans le cas présent, les désordres constatés par l’expert judiciaire, d’origine minière, sont considérés comme des servitudes occultes, engageant la responsabilité du vendeur.

Quelles sont les conditions de recevabilité des demandes en garantie des servitudes occultes ?

Les demandes en garantie des servitudes occultes doivent être fondées sur la connaissance de la charge non déclarée, qui doit être établie par l’acquéreur. L’assignation en référé expertise interrompt le délai de prescription pour agir en garantie. Ainsi, le point de départ de l’action peut être fixé au jour de la connaissance de la charge non déclarée.

Quels sont les critères de qualification d’un manquement à l’obligation d’information du vendeur ?

Le manquement à l’obligation d’information du vendeur est caractérisé par l’absence de déclaration de servitudes non apparentes, qui aurait pu influencer la décision d’achat de l’acquéreur. En l’espèce, l’expert a constaté des remontées d’eau et des vides sous le dallage, ce qui constitue un manquement à l’obligation d’information, entraînant une impossibilité d’exploiter les locaux commerciaux.

Quelle est la portée de l’article 700 du code de procédure civile dans le cadre de cette instance ?

L’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme au titre des frais irrépétibles. Dans cette affaire, la SCI le Mistral a été condamnée à verser 5 000 euros à la SCI [Adresse 9] en application de cet article, en raison de sa défaite dans l’instance.

Quels éléments déterminants ont été retenus par la juridiction pour statuer sur la responsabilité du vendeur ?

La juridiction a retenu que les désordres constatés étaient exclusivement d’origine minière, ce qui engage la responsabilité du vendeur. L’expert judiciaire a établi que les vides sous le dallage rendaient l’exploitation des locaux dangereux, justifiant ainsi la condamnation du vendeur à indemniser l’acquéreur pour les travaux nécessaires et les pertes locatives. La clause d’exclusion des vices cachés dans l’acte de vente n’était pas suffisante pour exclure la garantie des servitudes occultes.