Occupation sans droit ni titre : expulsion et fixation de l’indemnité d’occupation – Cour d’appel de Paris, 12 mars 2025, 23-23.961

Quelle est la qualification juridique de l’occupation sans droit ni titre et les conditions de l’expulsion ?

Le juge constate que l’occupant ne justifie d’aucun droit ni titre à occuper les lieux, la preuve d’un bail verbal n’étant pas caractérisée en l’absence de versement de loyer, ni celle d’un prêt à usage en l’absence d’occupation gratuite.

L’expulsion est ordonnée avec dispense du délai de deux mois prescrit par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Quels sont les critères de preuve du bail verbal selon la décision ?

L’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme un contrat par lequel une partie s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose moyennant un certain prix.

L’article 1715 du code civil prévoit que si le bail sans écrit n’a reçu aucune exécution et que l’une des parties le nie, la preuve ne peut être reçue par témoins.

La preuve du bail verbal peut être rapportée par tous moyens lorsque le bail a reçu un commencement d’exécution.

La preuve ne résulte pas seulement de l’occupation mais aussi du versement d’un loyer en contrepartie.

Quels sont les critères de preuve du prêt à usage (commodat) selon la décision ?

L’article 1875 du code civil définit le prêt à usage comme un contrat par lequel une partie livre une chose à l’autre pour s’en servir, à charge de la rendre après usage.

Celui qui se prévaut du prêt à usage doit établir la remise de la chose et la volonté commune des parties de s’engager dans ce contrat.

La remise seule ne présume pas l’accord de volonté.

Quels sont les critères retenus pour fixer le montant de l’indemnité d’occupation ?

L’indemnité d’occupation a une nature mixte compensatoire et indemnitaire, indemnisant le propriétaire du préjudice résultant de l’occupation sans titre.

Elle correspond à la valeur équitable des lieux.

La cour retient une estimation en ligne de la valeur locative entre 1 815 et 2 174 euros, avec un loyer moyen de 1 994 euros.

La cour fixe l’indemnité d’occupation à 1 900 euros mensuels.

Quelle est la règle applicable pour la fixation du point de départ de l’indemnité d’occupation ?

Le point de départ est fixé à la date de la sommation de quitter les lieux, soit le 6 juin 2023, même si cet acte ne comporte aucune demande à ce titre et n’a pas été remis en mains propres.

L’occupant sans titre est redevable dès cette date.

Quels sont les critères pour accorder un délai pour quitter les lieux selon l’article L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution ?

La durée des délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

La fixation tient compte de la bonne ou mauvaise volonté de l’occupant, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant (âge, santé, situation familiale ou de fortune), des diligences pour relogement, du droit à un logement décent, des délais liés aux recours et au relogement.

Quels sont les critères retenus pour refuser un délai supplémentaire dans cette affaire ?

L’occupant a bénéficié de fait de plus d’un an de délai.

Il ne justifie d’aucune démarche pour son relogement.

Il vivait depuis plusieurs années dans un bien mitoyen et contigu à celui occupé par la propriétaire.

Son âge avancé n’est pas suffisant pour accorder un délai supplémentaire.

Quelle est la règle de droit applicable à la réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre ?

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait de l’homme causant un dommage oblige à le réparer.

La propriétaire ne démontre pas de préjudice autre que celui compensé par l’indemnité d’occupation.

Quelle est la décision relative aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile ?

L’occupant sans droit ni titre est condamné aux dépens d’appel, y compris le coût de la sommation de quitter les lieux.

Il est débouté de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La propriétaire est déboutée de sa demande faute de chiffrage des frais irrépétibles.