Trouble anormal de voisinage et servitudes légales : protéger son patrimoine immobilier – Cour d’appel de Riom, 24 mars 2026, 24/01182

Quels sont les textes applicables aux règles de servitudes légales de vues ?

Les articles 679 et 680 du Code civil régissent les servitudes légales de vues :
– Article 679 : « On ne peut avoir des vues par côté ou obliques sur l’héritage de son voisin, s’il n’y a six décimètres (60 cm) de distance. »
– Article 680 : « La distance se compte depuis le parement extérieur du mur où l’ouverture se fait et, s’il y a des balcons, depuis leur ligne extérieure jusqu’à la ligne de séparation des propriétés. »

Quelle est la qualification juridique des vues droites et obliques en matière de servitude ?

La vue droite est une vue directe sur le fonds du voisin, tandis que la vue oblique est une vue de côté ou en angle. En l’espèce, il a été constaté que les vues depuis les balcons de l’immeuble litigieux sont obliques et non droites, ce qui est conforme aux dispositions de l’article 679 du Code civil.

Quels sont les critères retenus pour apprécier la conformité des vues aux règles de servitude ?

La conformité est appréciée en fonction de la distance minimale de 60 cm et de la présence de dispositifs occultants. En l’espèce, la société a mis en place un pare-vue de 60 cm de profondeur sur toute la hauteur de la façade, occultant les vues obliques depuis les balcons, ce qui a été confirmé par l’expertise judiciaire.

Quelle est la règle applicable en matière de trouble anormal de voisinage ?

La théorie du trouble anormal de voisinage permet de sanctionner les troubles dépassant les inconvénients normaux du voisinage. Toutefois, en milieu urbain, le droit à la vue n’est pas protégé (3e Civ., 9 novembre 2023, nº 22-15.403).

Quels sont les critères retenus pour rejeter la qualification de trouble anormal de voisinage ?

Le tribunal a retenu que dans un milieu fortement urbanisé, la vue depuis les balcons sur une partie de la propriété voisine à plusieurs mètres de distance ne constitue pas un trouble anormal de voisinage.

Quelle est la portée juridique de l’article 700 du Code de procédure civile dans cette affaire ?

L’article 700 du Code de procédure civile permet de condamner la partie perdante à payer une somme au titre des frais irrépétibles. En l’espèce, chaque partie supportera ses frais irrépétibles, le tribunal jugeant qu’il n’est pas inéquitable de ne pas appliquer cet article.