Servitude de vue et prescription acquisitive : faire respecter les règles pour modifier une véranda – Cour d’appel de Limoges, 18 mars 2026, 25/00249

Quels sont les critères légaux pour l’établissement d’une servitude de vue selon les articles 675 et suivants du code civil ?

L’article 676 du code civil dispose que « Le propriétaire d’un mur non mitoyen, joignant immédiatement l’héritage d’autrui, peut pratiquer dans ce mur des jours ou fenêtres à fer maillé et verre dormant. Ces fenêtres doivent être garnies d’un treillis de fer dont les mailles auront un décimètre (environ trois pouces huit lignes) d’ouverture au plus et d’un châssis à verre dormant ».

L’article 677 du même code précise que « Ces fenêtres ou jours ne peuvent être établis qu’à vingt-six décimètres (huit pieds) au-dessus du plancher ou sol de la chambre qu’on veut éclairer, si c’est à rez-de-chaussée, et à dix-neuf décimètres (six pieds) au-dessus du plancher pour les étages supérieurs ».

Ces dispositions limitent la hauteur et la nature des ouvertures autorisées pour éviter une vue plongeante sur le fonds voisin.

Quelle est la charge de la preuve pour établir l’existence d’une servitude de vue par prescription acquisitive ?

La charge de la preuve incombe au propriétaire du fonds dominant qui se prévaut de la servitude. Il doit démontrer l’existence d’une possession continue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire conformément à l’article 2261 du code civil : « Pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire ».

De plus, selon l’article 690 du code civil, « Les servitudes continues et apparentes s’acquièrent par titre, ou par la possession de trente ans ».

Quels éléments ont conduit la juridiction à rejeter la prescription trentenaire invoquée pour la servitude de vue ?

La juridiction a constaté que la possession n’était ni continue, ni publique, ni non équivoque. En effet, la véranda construite en 1995 comportait un bardage ondulé fixe et translucide d’environ 1,50 m de hauteur, surmonté de battants basculants permettant uniquement une vue vers le haut, empêchant toute vue plongeante sur le fonds voisin, manifestant ainsi la volonté de respecter les articles 676 et 677 du code civil.

Par ailleurs, les photos aériennes de 1969 ne sont pas probantes et il ne s’est pas écoulé 30 ans entre 1969 et 1995, interrompant la prescription.

Enfin, le nouvel aménagement de 2020 avec des baies vitrées coulissantes translucides jusqu’à 1,50 m de hauteur constitue une violation des articles précités.

Quelle est la portée juridique de l’aménagement réalisé en 2020 sur la véranda en matière de servitude de vue ?

L’aménagement réalisé en 2020 par le propriétaire du fonds dominant, consistant en des baies vitrées coulissantes translucides jusqu’à environ 1,50 m de hauteur, ne respecte pas les prescriptions des articles 676 et 677 du code civil. Ces baies offrent une vue directe et plongeante sur le fonds voisin, ce qui est interdit.

La juridiction a considéré que cet aménagement aggravait la servitude de vue et a condamné le propriétaire à modifier ces panneaux pour qu’ils soient fixes et opaques jusqu’à une hauteur de 1,90 m.

Quels sont les pouvoirs du juge en cas de non-respect des prescriptions relatives à la servitude de vue ?

Le juge peut condamner le propriétaire du fonds dominant à modifier les aménagements non conformes sous astreinte, comme ici où il a ordonné la modification des panneaux dans un délai de deux mois sous astreinte de 50 euros par jour pendant trois mois.

Quelle est la décision relative aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile dans ce litige ?

Le propriétaire du fonds dominant succombant à l’instance a été condamné aux dépens.

Il a également été condamné à payer au propriétaire du fonds servant la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, qui dispose que la partie perdante peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme au titre des frais non compris dans les dépens.