Droit immobilier : contestation de bail et expulsion d’occupant sans droit ni titre – Cour d’appel de Nîmes, 26 mars 2026, 25/01034

Décision analysée : Cour d’appel de Nîmes, 26 mars 2026, 25/01034
Thématiques : Baux d’habitation / Logement — contestation de bail

📘 L’essentiel

La validité d’un contrat de sous-location dépend de l’existence et de la durée du bail principal. La dissolution de la société locataire entraîne la fin du bail, sauf continuation tacite. L’effet relatif des contrats limite l’opposabilité du bail principal au sous-locataire. En cas d’occupation sans droit ni titre, le propriétaire peut demander l’expulsion et une indemnité d’occupation. La déconnexion et évacuation des constructions mobiles sont régies par le code de l’urbanisme et les procédures civiles d’exécution..

Source : Cour d’appel de Nîmes, 26 mars 2026, 25/01034

🧾 Résumé de l’affaire

🏛️ Source : Cour d’appel de Nîmes, 26 mars 2026, 25/01034

La SCI Cocody est propriétaire de parcelles cadastrées sur la commune de [Adresse 6], destinées à un parc de loisirs avec chalets, bungalows et mobil-homes. Ce parc a été loué à la SARL S Plus puis à l’association Synergie France Asie, la gestion étant assurée par un régisseur indépendant. Un particulier a signé un contrat de sous-location avec la SARL S Plus pour occuper une parcelle avec un chalet. La SCI Cocody et l’association ont assigné ce particulier en expulsion et paiement d’une indemnité d’occupation. Le tribunal judiciaire d’Alès a ordonné l’expulsion du particulier, condamné ce dernier à payer une indemnité d’occupation, et rejeté plusieurs demandes indemnitaires et accessoires. La SCI Cocody et l’association ont interjeté appel. En cours de procédure, la SCI Cocody a été placée en redressement judiciaire, avec désignation d’un administrateur et d’un mandataire judiciaire. Les appelantes ont demandé l’infirmation du jugement sur plusieurs points, notamment la reconnaissance du titre d’occupation du particulier, la condamnation au paiement d’indemnités d’occupation pour différentes périodes, ainsi que des dommages-intérêts. Elles ont soutenu que le contrat de sous-location signé avec la SARL S Plus était inopposable à la SCI Cocody en raison de la dissolution de la société et de la résiliation du bail principal. Le particulier a contesté ces demandes, notamment en invoquant un départ volontaire et le paiement des indemnités. La cour a examiné la validité du titre d’occupation, la continuité des paiements, la résiliation des baux, et la nature des sommes dues. Elle a confirmé l’expulsion, condamné le particulier au paiement des indemnités d’occupation dues à l’association puis à la SCI Cocody, rejeté la demande de dommages-intérêts, et confirmé le jugement sur les dépens et frais. La cour a ordonné la régulation de l’évacuation du chalet selon les règles applicables aux biens meubles.

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💡 Questions / réponses juridiques

Quelle est la qualification juridique du contrat de sous-location après la dissolution de la société SARL S Plus ?

Le contrat de sous-location signé entre M. le défendeur et la SARL S Plus a expiré à la fin de l’année 2015 lors de la dissolution de ladite société.

Cependant, la SCI Cocody et l’association Synergie France Asie ont implicitement reconnu la poursuite de la relation contractuelle en acceptant les paiements effectués par le défendeur après la dissolution.

L’association Synergie France Asie s’est substituée à la SARL S Plus en qualité de bailleur secondaire par novation.

Quels sont les effets de l’expiration du bail sur le statut d’occupant du défendeur ?

Le contrat de sous-location a expiré au 31 décembre 2020 en raison du manquement du preneur à ses obligations, notamment le non-paiement des loyers depuis le 31 octobre 2020.

Le défendeur est devenu occupant sans droit ni titre à compter du 1er janvier 2021.

Quelle est la règle applicable à l’indemnité d’occupation en l’absence de titre ?

L’indemnité d’occupation est due en l’absence de titre d’occupation.

Elle correspond à la valeur locative du bien et tend à réparer le préjudice subi par le propriétaire.

Quels sont les bénéficiaires de l’indemnité d’occupation selon les périodes ?

L’association Synergie France Asie bénéficiait jusqu’au 20 décembre 2021 d’une convention d’exploitation et a droit aux indemnités d’occupation jusqu’à cette date.

À compter du 21 décembre 2021, la SCI Cocody, propriétaire du terrain, est bénéficiaire des indemnités d’occupation.

Quelle est la portée juridique des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution concernant l’évacuation des biens meubles ?

Les articles L.433-1 et suivants régissent la remise, l’entreposage, la vente et la destination des meubles se trouvant sur les lieux après expulsion.

Le juge de l’exécution est compétent en cas de difficultés.

Quelle est la qualification juridique du chalet au regard du code civil et du code de l’urbanisme ?

Selon l’article 528 du code civil, sont meubles par nature les biens pouvant être transportés d’un lieu à un autre.

L’article R111-37 du code de l’urbanisme définit les habitations légères comme constructions démontables ou transportables destinées à une occupation temporaire ou saisonnière à usage de loisirs.

Une construction simplement posée sans travaux ni fondations ne constitue pas un ouvrage immobilier mais un bien meuble.

Quels sont les pouvoirs du juge concernant l’expulsion et la déconnexion du chalet ?

Le juge peut ordonner l’expulsion de l’occupant sans droit ni titre.

Il peut également condamner l’occupant à faire déconnecter le chalet du réseau d’adduction, d’évacuation des eaux usées et du réseau électrique par un homme de l’art qualifié et assuré.

Quelle est la portée juridique de la novation dans la substitution de l’association Synergie France Asie à la SARL S Plus ?

La novation a pour effet de substituer l’association Synergie France Asie à la SARL S Plus en qualité de bailleur secondaire, poursuivant ainsi la relation contractuelle avec le défendeur.

Quels sont les critères retenus pour fixer le montant de l’indemnité d’occupation ?

Le montant de l’indemnité d’occupation correspond à la valeur locative du bien.

Le montant sollicité par les appelantes, soit 161 € par mois, est retenu pour fixer l’indemnité due par le défendeur.

Quelle est la portée juridique de l’article 1240 du code civil dans la demande de dommages-intérêts ?

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La SCI Cocody ne démontre pas un préjudice distinct justifiant l’octroi de dommages-intérêts complémentaires au-delà de l’indemnité d’occupation.

Quelle est la portée juridique de l’effet relatif des contrats dans l’opposabilité du bail ?

Le bail commercial liant la SCI Cocody à la SARL S Plus étant résilié, le contrat de sous-location n’est pas opposable à la SCI Cocody.

Le propriétaire est en droit d’exiger la libération des parcelles occupées.

🔎 Références

Décision : Cour d’appel de Nîmes, 26 mars 2026, 25/01034
Thématiques : Baux d’habitation / Logement — contestation de bail
Texte intégral : Cour d’appel de Nîmes, 26 mars 2026, 25/01034