Troubles de voisinage et empiètement : faire valoir ses droits pour protéger sa propriété – Cour d’appel de Riom, 18 mars 2026, 23/01679

Quelle est la règle de droit applicable à la prescription de l’action en suppression d’un empiètement immobilier ?

L’article 544 du code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

L’article 552 alinéa 1 du code civil prévoit que la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous.

Selon l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

L’article 2227 du code civil précise que le droit de propriété est imprescriptible. Sous cette réserve, les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

L’empiètement s’analyse comme l’aliénation de la propriété d’autrui pour l’incorporer dans son propre patrimoine. L’action tendant à voir supprimer cet empiètement est donc soumise à la prescription trentenaire.

Ainsi, si l’empiètement s’est manifesté dès la fin des travaux, l’action engagée ultérieurement n’est pas prescrite.

Quel est le raisonnement juridique sur la recevabilité de la demande relative à l’empiètement au regard de l’autorité de la chose jugée et du principe de concentration des moyens ?

L’article 480 du code de procédure civile dispose que le jugement qui tranche tout ou partie du principal ou qui statue sur une exception de procédure, une fin de non-recevoir ou tout autre incident a, dès son prononcé, l’autorité de la chose jugée relativement à la contestation qu’il tranche.

Le principal s’entend de l’objet du litige tel que déterminé par l’article 4.

Le principe de l’autorité de la chose jugée interdit de remettre en cause ce qui a été jugé entre les mêmes parties, pour la même cause et le même objet.

En l’espèce, le juge de la mise en état a statué sur la prescription de l’action relative à l’indemnisation des préjudices consécutifs aux travaux, mais n’a pas examiné la demande relative à l’empiètement.

La Cour de cassation ne reconnaissant pas d’autorité à un motif même décisif, il n’y a pas lieu de déclarer la demande irrecevable comme se heurtant à l’autorité de la chose jugée attachée à l’ordonnance du 4 octobre 2022.

Le principe de concentration des moyens ne s’applique pas aux demandes nouvelles, ce qui est le cas de la demande relative à l’empiètement.

Quels sont les critères retenus pour qualifier l’action en suppression d’empiètement comme une action réelle immobilière ?

L’empiètement constitue une faute susceptible de fonder une action personnelle en responsabilité, mais la victime n’est pas privée d’exercer une action réelle en remise en état non soumise à la prescription quinquennale.

L’empiètement correspond à l’aliénation de la propriété d’autrui pour l’incorporer dans son propre patrimoine, notamment lorsqu’un propriétaire érige une construction sur son terrain mais l’étend au-delà de ses limites.

Cette action est donc une action réelle immobilière soumise à la prescription trentenaire.

Quelle est la motivation juridique concernant les travaux nécessaires pour remédier à l’empiètement ?

L’expert judiciaire a préconisé la mise en conformité du chéneau en bord de toiture côté passage conformément au plan de permis de construire initialement déposé.

Le coût des travaux chiffré à 12 000 euros n’est pas disproportionné en considération de l’atteinte au droit de propriété caractérisé.

Les propriétaires empiétants seront condamnés sous astreinte de 200 euros par jour de retard courant à l’issue d’un délai de trois mois suivant la signification de l’arrêt et pendant une durée de dix mois à faire procéder aux travaux nécessaires à cette mise en conformité.

Quelle est la règle de droit applicable à la servitude de passage et sa reconnaissance dans cette affaire ?

Les époux [B] se prévalent d’une servitude de passage résultant d’actes notariés, de l’état d’enclave et d’une possession trentenaire.

L’acte notarié d’acquisition des consorts [I]-[Z] ne mentionne aucune servitude.

L’expert judiciaire a constaté que la servitude de passage bénéficie à la parcelle AB [Cadastre 1] et s’exerce sur la parcelle AB [Cadastre 2], et non sur la parcelle AB [Cadastre 3] appartenant aux consorts [I]-[Z].

Il n’existe donc aucune servitude conventionnelle grevant la parcelle AB [Cadastre 3] au bénéfice de la parcelle AB [Cadastre 1].

La demande tendant à voir condamner les consorts [I]-[Z] à déposer la clôture est rejetée.

Quels sont les éléments déterminants retenus par la juridiction pour rejeter la demande d’indemnisation des époux [B] ?

Le tribunal a rappelé que les époux [B] auraient dû supporter les abonnements, assurances et impôts fonciers afférents à leur bien.

Ils ont souscrit deux prêts relais pour financer l’acquisition d’un nouveau bien alors qu’une procédure judiciaire était engagée contre eux.

Les frais qu’ils ont dû supporter leur incombent.

Les consorts [I]-[Z] ont agi dans le souci de préserver leur droit de propriété et n’ont commis aucune faute ouvrant droit à indemnisation.

Le préjudice financier n’est pas avéré et la demande d’indemnisation pour préjudice moral est également écartée.

Quelle est la règle de procédure applicable à la recevabilité de l’appel et à la convocation des parties en matière sociale ?

L’article R 142-11 du code de la sécurité sociale prévoit que la procédure applicable à l’appel des jugements de pôle social d’un tribunal judiciaire est celle des articles 931 et suivants du code de procédure civile, sans représentation obligatoire.

L’article 937 du code de procédure civile impose que le greffier convoque le défendeur à l’audience par lettre recommandée avec demande d’avis de réception au moins quinze jours à l’avance.

Le demandeur est seulement avisé par tous moyens des lieu, jour et heure de l’audience.

L’appelant, régulièrement convoqué par lettre simple, doit s’enquérir du sort de l’affaire.

L’appelant régulièrement convoqué et non dispensé de comparution qui ne se présente pas ne peut formuler aucune demande ni observation.

Quel est le pouvoir du premier président en référé concernant l’arrêt de l’exécution provisoire d’une décision en cas d’appel ?

Selon l’article 514-3 du code de procédure civile, en cas d’appel, le premier président peut arrêter l’exécution provisoire de la décision lorsqu’il existe un moyen sérieux d’annulation ou de réformation et que l’exécution risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives.

La demande est recevable si la partie a fait valoir ces moyens en première instance ou si les conséquences excessives se sont révélées postérieurement.

Le premier président dispose d’un pouvoir discrétionnaire pour subordonner l’exécution provisoire à la constitution d’une garantie réelle ou personnelle selon l’article 517 du code de procédure civile.

Dans cette affaire, la demande d’arrêt de l’exécution provisoire est rejetée car les conséquences manifestement excessives ne sont pas établies.

Quels sont les critères pour la constitution d’une garantie en matière d’exécution provisoire ?

L’article 517 du code de procédure civile prévoit que l’exécution provisoire peut être subordonnée à la constitution d’une garantie réelle ou personnelle suffisante pour répondre de toutes restitutions ou réparations.

Cette possibilité n’est pas subordonnée à l’existence de conséquences manifestement excessives.

Le premier président exerce un pouvoir discrétionnaire pour ordonner ou refuser cette garantie.

En l’espèce, la demande de constitution de garantie est rejetée au regard de la situation des parties et de la sauvegarde de leurs droits et intérêts.