Servitude de passage : recours pour obtenir la remise des clés du portail d’accès – Cour d’appel de Bourges, 27 mars 2026, 24/00968

Quelle est la règle de droit applicable à l’établissement des servitudes selon le code civil ?

L’article 686 du code civil permet aux propriétaires d’établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, pourvu que les services établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds, et pourvu que ces services n’aient rien de contraire à l’ordre public.

L’usage et l’étendue des servitudes ainsi établies se règlent par le titre qui les constitue ; à défaut de titre, par les règles prévues par le code.

L’article 691 du code civil précise que les servitudes continues non apparentes, et les servitudes discontinues apparentes ou non apparentes, ne peuvent s’établir que par titres.

Quels sont les critères retenus pour déterminer l’existence d’une servitude de passage opposable à un propriétaire ?

La servitude de passage doit être constituée par un titre, ici un acte notarié de vente du 7 novembre 1986, et faire l’objet de la publicité foncière requise.

La cour a relevé que la servitude instituée par cet acte s’exerce sur la parcelle cadastrée section BI no, [Cadastre 8], et que la référence à un lot particulier dans un extrait du fichier immobilier ne modifie pas cette opposabilité.

La volonté des parties, qui connaissaient parfaitement les lieux, ne pouvait être de limiter la servitude au lot no 2 qui ne dispose d’aucun accès à la voie publique.

Quelle est la condition de recevabilité des demandes relatives à la servitude de passage en appel ?

La cour a relevé que le dépassement ou l’absence de pouvoir du représentant d’une partie à un acte notarié est sanctionné par la nullité relative de l’acte, qui ne peut être demandée que par la partie représentée, et ne constitue pas une cause de nullité de l’acte notarié opposable.

Quelle est la règle de droit applicable à l’extinction d’une servitude par non-usage ?

L’article 706 du code civil dispose que la servitude est éteinte par le non-usage pendant trente ans.

L’article 707 précise que les trente ans commencent à courir du jour où l’on a cessé d’en jouir pour les servitudes discontinues, ou du jour où il a été fait un acte contraire à la servitude pour les servitudes continues.

Il incombe au propriétaire du fonds dominant de démontrer que la servitude a été exercée depuis moins de trente ans.

Quels éléments de preuve sont retenus pour démontrer l’exercice de la servitude de passage ?

La cour a pris en compte plusieurs attestations témoignant de passages par le portail du [Adresse 4] dans les années 1990 et 2000, notamment pour surveiller des travaux ou rendre service.

Ces passages ont été considérés comme un exercice effectif de la servitude dans l’intérêt du fonds dominant, excluant la qualification de simple tolérance.

Quelle est la portée de l’article 703 du code civil concernant l’extinction des servitudes ?

L’article 703 du code civil dispose que les servitudes cessent lorsque les choses se trouvent en tel état qu’on ne peut plus en user.

La cour a jugé que le changement de destination du bâtiment bordant la parcelle ne constitue pas une cause d’impossibilité d’exercice de la servitude.

L’inutilité d’exercice de la servitude ne constitue pas une cause d’extinction en application de cet article.

Quelle est la décision de la cour concernant la remise des clés et les dépens ?

La cour a confirmé le jugement ordonnant à la SCI Imcy de remettre un double des clés du cadenas du portail à la SCI [Adresse 2] sous astreinte.

Elle a condamné la SCI Imcy aux dépens de l’instance d’appel et à payer à la SCI [Adresse 2] une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile.