La décision du tribunal judiciaire souligne l’importance cruciale de la mise en demeure dans le cadre du recouvrement des charges de copropriété. Le non-paiement après cette étape entraîne l’exigibilité immédiate des sommes dues, renforçant ainsi les droits des créanciers face aux débiteurs.
L’essentiel
- Importance de la mise en demeure pour le recouvrement
- Article 19-2 de la loi n° 65-557 applicable
- Preuve déterminante : créance de 21 145,45 euros justifiée
- Condamnation du débiteur pour non-paiement des charges
- Dommages et intérêts limités à 1 500 euros
- Frais de justice alloués au syndicat des copropriétaires
Contexte de l’affaire
L’affaire a été examinée lors d’une audience le 16 février 2026. Le syndicat a maintenu ses demandes, tandis que le copropriétaire n’a pas comparu ni été représenté, ce qui a permis au tribunal de statuer par défaut. Le tribunal a constaté que le copropriétaire n’avait pas contesté sa qualité de propriétaire ni le montant de sa dette, ce qui a facilité l’établissement de la créance.
Le tribunal a rappelé que, selon la loi sur la copropriété, les charges non réglées deviennent immédiatement exigibles après une mise en demeure infructueuse. Les preuves fournies par le syndicat, incluant le règlement de copropriété et les procès-verbaux d’assemblée générale, ont confirmé le montant réclamé. En conséquence, le tribunal a condamné le copropriétaire à payer la somme due, augmentée des intérêts légaux à partir de la date de mise en demeure.
Concernant les dommages et intérêts, le tribunal a reconnu que le retard de paiement perturbait la gestion de la copropriété et a accordé une somme de 1 500 euros. De plus, il a alloué 1 500 euros pour couvrir les frais de justice. Le copropriétaire a également été condamné aux dépens. La décision a été signée par les autorités judiciaires compétentes.
Question juridique
Règle de droit & textes applicables
- Production d’éléments probants justifiant la créance (règlement de copropriété, procès-verbaux d’assemblée générale).
- Constatation de la défaillance du débiteur sans contestation de sa qualité de propriétaire ni du montant de sa dette.
- Application de l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 concernant l’exigibilité des charges après mise en demeure.
- Impact du retard de paiement sur la gestion de la copropriété et les frais générés pour la collectivité.
- Équité dans l’allocation des frais de justice selon l’article 700 du code de procédure civile.
- Limitation des dommages et intérêts à un montant raisonnable (1 500 euros) en fonction des préjudices subis.
Réflexe juridique
La demande de dommages et intérêts a été partiellement accueillie, le tribunal reconnaissant que le retard de paiement perturbe la gestion de la copropriété. Toutefois, le montant a été limité à 1 500 euros, reflétant une appréciation équilibrée des préjudices subis. En ce qui concerne les frais de justice, l’article 700 du code de procédure civile a permis d’allouer 1 500 euros au syndicat des copropriétaires, soulignant que les frais exposés pour le recouvrement ne doivent pas peser sur la copropriété. La décision rappelle ainsi que la rigueur dans le respect des obligations de paiement des charges de copropriété est cruciale pour la bonne gestion des biens communs.
Preuves retenues (ce qui a fait pencher la décision)
- Règlement de copropriété
- Procès-verbaux d’assemblée générale en dates des 19 juin 2024, 24 octobre 2024, et 15 avril 2025
- Attestations de non-contestation
- Appels de fonds 2024/2025
- Mise en demeure en date du 09 juillet 2025
- Sommation de payer du 29 juillet 2025
Conséquences pratiques
La décision du tribunal judiciaire a des conséquences significatives pour les parties impliquées dans cette affaire. Le demandeur, ayant obtenu gain de cause, voit sa créance reconnue et peut désormais procéder au recouvrement des sommes dues, tandis que le débiteur fait face à des obligations financières accrues et à des conséquences juridiques.
- Le demandeur peut exiger le paiement immédiat de la somme due, augmentée des intérêts légaux.
- Le débiteur est contraint de régler la créance, sous peine de poursuites judiciaires supplémentaires.
- Le tribunal a accordé des dommages et intérêts au demandeur, soulignant l’impact du retard de paiement sur la gestion de la copropriété.
- Le syndicat des copropriétaires peut récupérer les frais de justice, allégeant ainsi le poids financier sur la copropriété.
- Le débiteur doit prendre en compte les conséquences d’un éventuel recouvrement forcé par les commissaires de justice.
Checklist (à faire / à éviter)
À faire
- Produire le règlement de copropriété
- Fournir les procès-verbaux d’assemblée générale
- Envoyer une mise en demeure par courrier recommandé
- Conserver les attestations de non-contestation
- Respecter les délais de paiement après mise en demeure
À éviter
- Ignorer les relances de paiement
- Contester sans preuves solides
- Retarder l’envoi de la mise en demeure
- Omettre de documenter les frais de justice
- Minimiser l’impact du retard de paiement sur la copropriété
FAQ / Q-R juridiques
Quelle est la règle de droit applicable concernant le paiement des charges de copropriété ?
L’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, modifié par l’article 171 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, prévoit qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues ainsi que les sommes restant dues deviennent immédiatement exigibles.
Dans le cas présent, le débiteur n’a pas réglé ses charges malgré la mise en demeure, ce qui justifie la demande de paiement des sommes dues.
Quelles sont les conditions de recevabilité de la demande en justice ?
La procédure a été régulièrement engagée, le débiteur ayant été assigné par acte remis à l’étude selon les modalités de l’article 656 du code de procédure civile. Le débiteur n’a pas comparu ni été représenté à l’audience, ce qui permet au tribunal de statuer par décision réputée contradictoire. Le débiteur a disposé d’un délai suffisant pour préparer sa défense, ce qui renforce la régularité de la procédure.
Quels sont les critères pour l’octroi de dommages et intérêts en cas de résistance abusive ?
L’article 1231-6 du code civil permet d’accorder des dommages et intérêts en cas de résistance abusive. Dans cette affaire, le tribunal a constaté que le retard dans le paiement des charges de copropriété trouble la gestion de la copropriété et génère des frais pour la collectivité. Toutefois, le tribunal a limité le montant des dommages et intérêts à 1 500 euros, tenant compte de la situation financière de la copropriété.
Quelle est la règle de droit applicable aux frais de recouvrement des créances de copropriété ?
L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 permet d’imputer au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement de sa créance. Dans cette affaire, le tribunal a retenu que les frais de mise en demeure et de sommation de payer étaient justifiés et devaient être supportés par le débiteur.
Quels éléments déterminants ont été retenus par la juridiction pour statuer sur la créance ?
Le tribunal a examiné plusieurs pièces produites, notamment le règlement de copropriété, les procès-verbaux d’assemblée générale, les appels de fonds, et la mise en demeure. Ces éléments ont permis de prouver la créance du syndicat des copropriétaires pour un montant de 21 145,45 euros, incluant les frais de sommation et de mise en demeure. Le débiteur s’étant abstenu de contester sa qualité de propriétaire ou le montant de sa dette, le tribunal a condamné le débiteur à payer cette somme, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure.
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DE [Localité 1]
JUGEMENT
procédure accélérée au fond
72A
Minute
N° RG 25/02242 – N° Portalis DBX6-W-B7J-256N
1 copie
Décision nativement numérique délivrée
le 16/03/2026
à la SCP HARFANG AVOCATS
COPIE délivrée
le 16/03/2026
à
Rendue le SEIZE MARS DEUX MIL VINGT SIX
Après débats à l’audience publique du 16 février 2026
Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.
Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Cadre Greffière.
DEMANDERESSE
Société LE PROVENCE représenté par son Syndic la SARL IMMOASSOCIES GESTION (RCS [Localité 1] n°444 393 342), dont le siège est [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Maître Laurent SUSSAT de la SCP HARFANG AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX
DÉFENDEUR
Monsieur [Y] [P]
[Adresse 3]
[Localité 3]
défaillant
I – FAITS, PROCÉDURE ET DEMANDES DES PARTIES
Par acte du 28 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] de la [Adresse 5] [Adresse 6], située [Adresse 7], représenté par son syndic, la SARL IMMO ASSOCIES GESTION, a fait assigner Monsieur [Y] [P] devant le président du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant selon la procédure accélérée au fond, afin de le voir condamner à lui payer :
– 21 145,45 euros en principal au titre des charges de copropriété avec intérêts au taux légal à compter du 09 juillet 2025 ;
– 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil ;
– 76,47 euros TTC sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 correspondant aux frais de mise en demeure exposés par la copropriété ;
– 2 000 sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
Le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [Y] [P], qui est propriétaire des lots n°07 (cellier) et 26 (appartement) au sein de la [Adresse 8], ne s’acquitte pas du paiement de ses charges en sa qualité de copropriétaire en dépit notamment de la mise en demeure du 09 juillet 2025.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 16 février 2026.
A l’audience, le demandeur a maintenu ses demandes telles qu’elles figurent dans son acte introductif d’instance, auquel la présente décision se rapporte pour un plus ample exposé de ses demandes et moyens.
Régulièrement assigné par acte remis à l’étude selon les modalités de l’article 656 du code de procédure civile, Monsieur [Y] [P] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. La procédure est régulière et il a disposé d’un délai suffisant pour préparer sa défense. Il sera statué par décision réputée contradictoire.
II – MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur les charges de copropriété et les frais exposés pour le recouvrement
L’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété, modifié par l’article 171 de la loi n°2021-1104 du 22 août 2021, prévoit qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 relative au statut de la copropriété permet d’imputer au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement de sa créance.
Au vu des pièces produites :
– le règlement de copropriété,
– les procès-verbaux d’assemblée générale en dates des 19 juin 2024, 24 octobre 2024, et 15 avril 2025 et les attestations de non-contestation,
– les appels de fonds 2024/2025,
– la mise en demeure en date du 09 juillet 2025,
– la sommation de payer du 29 juillet 2025,
– l’extrait de compte arrêté au 23 septembre 2025 d’un montant de 21 145,45 euros au titre des charges de copropriété et des frais de sommation de payer et de mise en demeure notamment.
le demandeur rapporte la preuve de sa créance pour un montant de 21 145,45 euros au titre des charges de copropriété arrêtées à la date du 23 septembre 2025, frais de sommation de payer et de mise en demeure inclus.
Monsieur [P], qui s’est abstenu de régler cette somme sans contester sa qualité de propriétaire ni le montant de sa dette, sera donc condamné à payer cette somme, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure de payer du 09 juillet 2025 sur la créance exigible au jour de celle-ci et de la date d’échéance pour le surplus.
Sur les dommages et intérêts
La copropriété ne dispose pas d’autre trésorerie que les fonds dus par les copropriétaires au titre des charges de sorte que tout retard dans le paiement trouble la gestion et génère des frais pour la collectivité. Il y a lieu de faire droit à la demande de dommages et intérêts mais de limiter son montant à la somme de 1 500 euros.
Sur les autres demandes
Il apparait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais, non compris dans les dépens, exposés par lui dans le cadre de l’instance. Il lui sera alloué la somme de 1 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.
Monsieur [P] sera condamné aux dépens.
III – DÉCISION
Le Président du tribunal judiciaire de Bordeaux, statuant selon la procédure accélérée au fond, par décision mise à disposition au greffe, rendue par décision réputée contradictoire et en premier ressort,
Vu l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Condamne Monsieur [Y] [P] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 4] de la [Adresse 8], située [Adresse 7], représenté par son syndic, la SARL IMMO ASSOCIES GESTION, les sommes de :
– 21 145,45 euros au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement arrêtés au 23 septembre 2025, somme augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure de payer du 09 juillet 2025 sur la créance exigible au jour de celle-ci et de la date d’échéance pour le surplus;
– 1 500 euros au titre des dommages et intérêts ;
– 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamne Monsieur [Y] [P] aux dépens.
La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Cadre Greffière.
Le Greffier, Le Président,
En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite ordonnance à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le greffier.
🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro rédigé à partir de cette décision de justice Tribunal judiciaire de Bordeaux, 16 mars 2026, N° de RG 25/02242 — Thématiques associées : Copropriété — Copropriétaire défaillant — Paternité des données brutes : Ministère de la justice / Cour de cassation — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 13 avril 2026.
Copropriété
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