La décision de la juge des contentieux de la protection souligne l’importance cruciale de la preuve dans les litiges locatifs. L’absence de justification des montants réclamés a conduit au rejet des demandes de la partie demanderesse, entraînant un solde créditeur en faveur de la locataire.
L’essentiel
- Rejet des demandes pour absence de justification des montants réclamés.
- Article 1353 du code civil impose la charge de la preuve.
- Preuve déterminante pour justifier les réparations et charges locatives.
- Importance de la rigueur dans la présentation des demandes locatives.
- Partie perdante condamnée aux dépens sans exécution provisoire.
Contexte de l’affaire
Suite à cela, la SA VALLOIRE HABITAT a assigné la locataire devant le juge des contentieux de la protection, demandant la constatation de la clause résolutoire du bail, l’expulsion de la locataire, ainsi que le paiement de diverses sommes dues. Un diagnostic social et financier a été réalisé, mais la locataire ne s’est pas présentée à l’audience. Lors de l’audience du 16 décembre 2025, la SA VALLOIRE HABITAT a finalement décidé de se désister de certaines de ses demandes et a actualisé le montant de la dette à 470,19 euros.
La décision a été mise en délibéré pour le 16 mars 2026. Le juge a statué sur le fond, en se basant sur les articles du code de procédure civile et de la loi sur les baux d’habitation. Il a constaté que la SA VALLOIRE HABITAT n’avait pas prouvé l’existence d’une dette de loyer, notamment en raison de l’absence de justificatifs pour les charges et le supplément de loyer de solidarité. Par conséquent, la demande de la SA VALLOIRE HABITAT a été rejetée, et les dépens ont été laissés à sa charge.
En conclusion, la SA VALLOIRE HABITAT a été déboutée de ses demandes, et l’exécution provisoire a été écartée, rendant la décision définitive.
Question juridique
Règle de droit & textes applicables
- Charge de la preuve incombant à la partie demanderesse selon l’article 1353 du code civil.
- Absence de justification des montants réclamés, notamment pour les réparations locatives et le supplément de loyer de solidarité.
- Non-formation de demande de réparation locative dans l’assignation ou à l’audience.
- Absence de documents justificatifs pour le supplément de loyer de solidarité selon l’article L441-9 du code de la construction et de l’habitation.
- Déduction des sommes contestées entraînant un solde créditeur en faveur de la locataire.
- Condamnation aux dépens de la partie perdante conformément à l’article 696 du code de procédure civile.
- Rejet de l’exécution provisoire en raison du rejet de toutes les demandes.
Réflexe juridique
L’article 7 a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose au locataire de payer le loyer et les charges récupérables, mais la demande de paiement doit être fondée sur des éléments probants. L’absence de justification des charges a conduit à une déduction des sommes contestées, laissant apparaître un solde créditeur en faveur de la locataire.
Concernant les dépens, l’article 696 du code de procédure civile stipule que la partie perdante est condamnée aux dépens. En l’espèce, la partie demanderesse a succombé, entraînant la mise à sa charge des dépens. De plus, l’article 700 du même code permet de condamner la partie perdante à verser une somme pour les frais non compris dans les dépens, mais cette demande a été écartée en raison de la condamnation aux dépens.
Enfin, l’exécution provisoire a été écartée en application des articles 514 et 515 du code de procédure civile, puisque toutes les demandes ont été rejetées. Cette décision rappelle aux praticiens l’importance de la rigueur dans la présentation des demandes et des preuves en matière locative.
Preuves retenues (ce qui a fait pencher la décision)
- Décompte produit par la SA VALLOIRE HABITAT incluant des réparations locatives.
- Absence de demande de réparation locative formée dans l’assignation ou à l’audience.
- Documents justificatifs manquants pour le supplément de loyer de solidarité.
- Diagnostic social et financier réalisé, mais la locataire ne s’est pas présentée à l’audience.
- Montant actualisé de la dette à 470,19 euros par la SA VALLOIRE HABITAT.
Conséquences pratiques
La décision de la juge des contentieux de la protection a des conséquences significatives pour les deux parties impliquées dans ce litige locatif. D’une part, la partie demanderesse, qui n’a pas réussi à prouver ses demandes, se voit non seulement déboutée, mais également condamnée aux dépens. D’autre part, la locataire, ayant démontré un solde créditeur, bénéficie d’une situation favorable.
- Rejet des demandes de la partie demanderesse, entraînant une perte financière.
- Condamnation aux dépens, augmentant les coûts pour la partie perdante.
- Reconnaissance d’un solde créditeur en faveur de la locataire, renforçant sa position financière.
- Importance accrue de la rigueur dans la présentation des preuves pour les litiges futurs.
- Écarter l’exécution provisoire, limitant les recours immédiats de la partie perdante.
- Incitation à une meilleure gestion des charges locatives et des réparations pour éviter des litiges similaires.
Checklist (à faire / à éviter)
À faire
- Rassembler tous les documents justificatifs des charges locatives.
- Préparer un décompte clair des réparations effectuées.
- Formuler des demandes précises dans l’assignation.
- Respecter les délais de dépôt des pièces justificatives.
- Consulter un avocat spécialisé en droit locatif si nécessaire.
À éviter
- Omettre des preuves essentielles lors de la présentation du dossier.
- Attendre la dernière minute pour soumettre des documents.
- Formuler des demandes vagues ou non étayées.
- Ignorer les règles de procédure civile concernant les dépens.
- Se présenter sans préparation adéquate à l’audience.
FAQ / Q-R juridiques
Quelle est la règle de droit applicable concernant l’obligation de paiement des loyers et charges par le locataire ?
En vertu de l’article 7 a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus pendant la durée du contrat de bail. L’article 23 de la même loi précise que les charges ne sont dues que sur justificatif. L’article 1353 du code civil dispose que « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ».
Dans cette affaire, le demandeur a produit un décompte incluant des réparations locatives, mais aucune demande de réparation locative n’a été formée, ni dans l’assignation ni à l’audience, ce qui a conduit à l’exclusion de ces sommes du décompte.
Quelles sont les conditions de recevabilité des demandes en paiement des loyers et charges impayés ?
La recevabilité des demandes en paiement des loyers et charges impayés est conditionnée par la preuve de l’existence d’une dette. En l’espèce, le demandeur n’a pas démontré l’existence d’une dette de loyer et charges due par le défendeur, ce qui a conduit à son déboutement.
Quels sont les critères de motivation du jugement en cas de non-comparution du défendeur ?
L’article 472 du code de procédure civile dispose que « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ». En application de l’article 473, la décision est rendue par défaut, n’étant pas susceptible d’appel. Le jugement est contradictoire si le défendeur a comparu à l’une des audiences, même s’il s’est abstenu de comparaître par la suite.
Quelle est la qualification juridique des dépens et leur répartition en cas de défaite ?
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, sauf décision motivée du juge. Dans cette affaire, le demandeur ayant succombé à l’instance, les entiers dépens ont été laissés à sa charge.
Quels sont les critères d’application de l’article 700 du code de procédure civile ?
L’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à payer à l’autre une somme pour les frais exposés mais non compris dans les dépens. En l’espèce, la partie demanderesse étant condamnée aux entiers dépens, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande formée au titre de l’article 700.
Quelles sont les conditions d’exécution provisoire d’une décision de première instance ?
Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, sauf disposition contraire. L’article 515 précise que l’exécution provisoire peut être ordonnée à la demande des parties ou d’office, si le juge l’estime nécessaire. Dans cette affaire, l’ensemble des demandes ayant été rejetées, l’exécution provisoire a été écartée.
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D'[Localité 1]
JUGEMENT DU 16 MARS 2026
Minute n° :
N° RG 25/03103 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HFM6
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : Lucie PASCAULT, Juge des Contentieux de la Protection
Greffier : Anita HOUDIN, Greffier
DEMANDEUR :
S.A. [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Mme [P] [V] (Salariée) munie d’un pouvoir spécial
DÉFENDEUR :
Madame [K] [J], demeurant [Adresse 3]
non comparante, ni représentée
A l’audience du 16 Décembre 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.
Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
copies délivrées le :
à :
EXPOSE DU LITIGE
La SA VALLOIRE HABITAT a donné à bail à Madame [K] [J] un bien à usage d’habitation sis [Adresse 4] à [Localité 2], par contrat du 11 janvier 2021, moyennant un loyer mensuel de 585,06 euros, provision sur charges comprise.
Par contrat du 5 février 2021, la SA VALLOIRE HABITAT a donné à bail à Madame [K] [J] un parking situé à la même adresse moyennant un loyer mensuel de 24,68 euros, provision sur charges comprise.
Le 2 janvier 2025, la SA VALLOIRE HABITAT a fait délivrer à Madame [K] [J] un commandement de payer visant la clause résolutoire inscrite au bail, pour la somme en principal de 14 623,45 euros, au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 23 décembre 2024.
La SA VALLOIRE HABITAT a fait assigner Madame [K] [J] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judicaire d’Orléans par acte d’huissier de justice signifié à étude le 18 avril 2025, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;ordonner l’expulsion de Madame [K] [J] ainsi que de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;condamner Madame [K] [J] au paiement de la somme de 3 050,97 euros au titre des loyers et charges impayés ;condamner Madame [K] [J] à payer à la SA VALLOIRE HABITAT à compter de la résiliation du bail, des indemnités d’occupation équivalent au montant du loyer contractuel augmenté des charges condamner Madame [K] [J] au paiement de la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au paiement des dépens.
Le diagnostic social et financier de prévention des expulsions locatives, reçu au greffe avant l’audience, n’a apporté aucun élément utile, la locataire ne s’étant pas présenté au rendez-vous.
L’affaire a été appelée à l’audience du 16 décembre 2025.
A l’audience, la SA VALLOIRE HABITAT, représentée avec pouvoir par Madame [P] [V], s’est désisté de ses demandes tendant au constat de la clause résolutoire, à la fixation d’une indemnité d’occupation et à l’expulsion de sa locataire et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 470,19 euros, hors frais de procédure.
Madame [K] [J] n’a pas comparu, ni personne pour elle.
La décision a été mise en délibéré au 16 mars 2026.
MOTIFS DE LA DÉCISION
L’article 472 du code de procédure civile dispose que « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »
En application de l’article 473 du même code, la décision est rendue par défaut, cette dernière n’étant pas susceptible d’appel et la citation n’ayant pas été délivrée à personne.
En application de l’article 469 du code de procédure civile, le jugement est contradictoire dès lors que le défendeur a comparu à l’une des audiences bien qu’il se soit abstenu de comparaitre par la suite.
Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés :
En vertu de l’article 7 a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus pendant la durée du contrat de bail.
L’article 23 de la même loi précise que les charges ne sont dues que sur justificatif.
L’article 1353 du code civil dispose que : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ».
En l’espèce, la SA VALLOIRE HABITAT produit aux débats un décompte incluant des réparations locatives.
Or aucune demande de réparation locative n’a été formée, ni dans l’assignation ni à l’audience, de sorte que la juridiction n’est pas saisie d’une demande à ce titre. Dès lors, les sommes mentionnées à ce titre seront déduites du décompte produit à l’audience.
L’article L441-9 du code de la construction et de l’habitation dispose que « L’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. (…) A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. (…)
La mise en demeure comporte la reproduction du présent article. »
En l’espèce, la bailleresse ne produit aucun document pour justifier qu’un supplément de loyer de solidarité aurait été dû.
Dès lors, l’ensemble des sommes comptabilisées au titre du supplément de loyer de solidarité seront exclues des sommes dues.
Il convient de constater que lesdites déductions laissent apparaître un solde très largement créditeur au profit de la locataire.
Dès lors, faute de démontrer l’existence d’une dette de loyer et charges qui serait due par son ancienne locataire, la SA VALLOIRE HABITAT sera déboutée de sa demande.
Sur les dépens :
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
La demanderesse succombant à l’instance, les entiers dépens seront laissés à sa charge.
Sur l’article 700 du code de procédure civile :
L’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre, pour les frais exposés mais non compris dans les dépens, une somme qu’il détermine, en tenant compte de l’équité et de la situation économique de cette partie.
En l’espèce, la demanderesse étant condamnée aux entiers dépens, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoire :
Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa version applicable aux instances engagées à compter du 1er janvier 2020, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 515 du même code ajoute que « hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi. Elle peut être ordonnée pour tout ou partie de la condamnation. »
En l’espèce, l’ensemble des demandes étant rejetées, il y a lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.
PAR CES MOTIFS
La juge des contentieux de la protection du tribunal judicaire d’Orléans, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement par défaut rendu en dernier ressort ;
DECLARE la SA VALLOIRE HABITAT recevable en son action ;
REJETTE l’ensemble des demandes ;
LAISSE les entiers dépens à la charge de la SA VALLOIRE HABITAT ;
ECARTE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition à la date susmentionnée
La greffière, La juge des contentieux de la protection,
🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro rédigé à partir de cette décision de justice Tribunal judiciaire d’Orléans, 16 mars 2026, N° de RG 25/03103 — Thématiques associées : Baux d’habitation / Logement — Loyer impayé — Paternité des données brutes : Ministère de la justice / Cour de cassation — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 13 avril 2026.
Droit de la location d'habitation
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