Le juge des contentieux de la protection peut ordonner l’expulsion d’un occupant sans droit ni titre, même en présence d’une contestation sérieuse. L’occupation illicite, notamment après la résiliation du bail, entraîne des conséquences juridiques significatives, telles que l’octroi d’une indemnité d’occupation et la prise en charge des dépens par l’occupant.
L’essentiel
- Expulsion ordonnée malgré contestation sérieuse de l’occupant.
- Article 835 alinéa 1er du code de procédure civile appliqué.
- Résiliation du bail non contestable, occupant illégalement présent.
- Indemnité d’occupation fixée à 340 euros par mois.
- Dépens et frais à la charge de l’occupant.
- Décision exécutoire à titre provisoire pour le propriétaire.
Contexte de l’affaire
En janvier 2026, les héritiers ont assigné le locataire devant le juge des contentieux de la protection, demandant la validation du congé, la constatation de l’occupation sans droit ni titre, et l’expulsion du locataire. Ils ont également réclamé une indemnité d’occupation, des dommages et intérêts pour résistance abusive, ainsi qu’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Lors de l’audience, le locataire a reconnu certaines demandes, mais a contesté le versement de dommages et intérêts. Il a soutenu qu’il payait régulièrement l’indemnité d’occupation et qu’il était en recherche active d’un nouveau logement, bien qu’il n’ait pas de revenus fixes.
Le juge a statué sur la demande d’expulsion, affirmant que le locataire était occupant sans droit ni titre depuis le 1er mars 2025, date à laquelle le bail avait été résilié. L’expulsion a été ordonnée, sans astreinte, car le recours à la force publique était suffisant. Les demandes de suppression des délais d’expulsion ont été rejetées, tout comme la demande de provision pour résistance abusive.
Enfin, le locataire a été condamné à verser une indemnité d’occupation mensuelle de 340 euros jusqu’à la libération des lieux, ainsi qu’une somme de 800 euros pour couvrir les frais de justice des héritiers. La décision a été rendue exécutoire à titre provisoire.
Question juridique
Règle de droit & textes applicables
- Occupation sans droit ni titre du logement par M. [V] [M] après la résiliation du bail.
- Non-contestation sérieuse de la régularité du congé donné par les demanderesses.
- Constatation d’un trouble manifestement illicite justifiant l’intervention rapide du juge.
- Application des dispositions de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile.
- Indemnité d’occupation fixée à 340 euros par mois, considérée comme une réparation pour trouble de jouissance.
- Absence de moyens formulés par les demanderesses concernant la suppression du délai de deux mois prévu par l’article L412-1.
- Charge des dépens mise à la charge de l’occupant, M. [V] [M].
Réflexe juridique
La demande de validation du congé a été rejetée, le juge n’ayant pas compétence pour valider un congé mais pour faire cesser l’occupation illicite. La demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution a également été rejetée, les demanderesses n’ayant pas formulé de moyens à cet égard.
Concernant l’indemnité d’occupation, le juge a accordé une provision mensuelle de 340 euros, considérant que le maintien dans les lieux constitue un trouble de jouissance au préjudice du propriétaire. La résistance abusive n’ayant pas été étayée par des moyens, la demande de provision à ce titre a été rejetée. Les dépens ont été mis à la charge de l’occupant, qui a également été condamné à verser une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La décision est exécutoire à titre provisoire.
Preuves retenues (ce qui a fait pencher la décision)
- Contrat verbal de bail conclu le 1er mars 2016 entre le bailleur et le locataire.
- Notification du congé valant offre de vente signifiée au locataire en juillet 2024, avec effet au 1er mars 2025.
- Constatation de l’occupation sans droit ni titre du logement par M. [V] [M] depuis le 1er mars 2025.
- Reconnaissance par le locataire de certaines demandes lors de l’audience.
- Absence de revenus fixes du locataire, malgré sa recherche active d’un nouveau logement.
- Demande d’indemnité d’occupation fixée à 340 euros par mois jusqu’à la libération des lieux.
Conséquences pratiques
Cette décision de justice a des conséquences significatives pour chaque partie impliquée. Le propriétaire obtient une expulsion rapide de l’occupant sans droit ni titre, tandis que l’occupant fait face à des obligations financières et à une perte de ses droits sur les lieux.
- Le propriétaire peut récupérer la jouissance de son bien sans délai supplémentaire.
- Le propriétaire reçoit une indemnité d’occupation mensuelle de 340 euros jusqu’à la libération des lieux.
- L’occupant est contraint de quitter les lieux immédiatement, sous peine d’expulsion forcée.
- L’occupant doit assumer les dépens de la procédure judiciaire.
- L’occupant est condamné à verser une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
- Le propriétaire peut faire appel à la force publique pour assurer l’expulsion si nécessaire.
Checklist (à faire / à éviter)
À faire
- Vérifier la résiliation du bail et la notification du congé.
- Préparer les documents prouvant l’occupation sans droit ni titre.
- Calculer l’indemnité d’occupation à réclamer.
- Assurer la présence lors de l’audience pour défendre ses droits.
- Anticiper les recours possibles en cas d’expulsion.
À éviter
- Ignorer les délais de contestation de l’expulsion.
- Ne pas fournir de preuves solides lors de l’audience.
- Contester sans fondement juridique valable.
- Retarder la recherche d’un nouveau logement.
- Omettre de se conformer aux décisions judiciaires.
FAQ / Q-R juridiques
Quelle est la règle de droit applicable concernant l’occupation sans droit ni titre ?
L’occupation sans droit ni titre est régie par l’article 544 du code civil, qui stipule que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou règlements. En cas d’occupation illicite, le juge des référés peut ordonner la cessation de ce trouble manifestement illicite, conformément à l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile.
Quels sont les critères pour la validation d’un congé donné par le bailleur ?
Le juge des référés ne peut pas valider le congé, mais doit se prononcer sur la cessation du trouble manifestement illicite résultant de l’occupation après la date d’effet du congé. En l’espèce, le bail a été tacitement reconduit jusqu’au 1er mars 2025, date à laquelle le congé a pris effet, entraînant la résiliation du bail et l’occupation sans droit ni titre par le défendeur.
Quelles sont les conditions de recevabilité des demandes en référé ?
Les demandes en référé doivent être fondées sur des troubles manifestement illicites. Le juge peut prescrire des mesures conservatoires même en présence d’une contestation sérieuse, selon l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile. En l’espèce, le défendeur ne conteste pas la régularité du congé, ce qui rend la demande de référé recevable.
Quels sont les éléments déterminants pour la décision d’expulsion ?
La décision d’expulsion repose sur le constat que le défendeur est occupant sans droit ni titre depuis le 1er mars 2025, date d’effet du congé. Le juge a noté que le maintien dans les lieux constitue un trouble de jouissance au préjudice du propriétaire, justifiant ainsi l’expulsion.
Quelle est la portée de l’article 700 du code de procédure civile dans cette affaire ?
L’article 700 du code de procédure civile permet au juge d’allouer une somme à la partie gagnante pour couvrir les frais non compris dans les dépens. Dans cette affaire, le juge a alloué 800 euros au titre de l’article 700, considérant qu’il serait inéquitable de laisser à la charge des demanderesses les frais exposés dans la présente instance.
Quelles sont les conditions pour accorder une provision au titre de l’indemnité d’occupation ?
Selon l’alinéa 2 de l’article 835 du code de procédure civile, une provision peut être accordée lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. En l’espèce, le maintien du défendeur dans les lieux a été jugé comme un trouble de jouissance, justifiant l’octroi d’une indemnité d’occupation provisionnelle de 340 euros par mois jusqu’à la libération effective des lieux.
Quels sont les critères pour la suppression des délais d’expulsion prévus par la loi ?
La suppression des délais d’expulsion, tels que prévus par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, peut être ordonnée par le juge en cas de mauvaise foi de la personne expulsée ou si l’expulsion est liée à des manœuvres frauduleuses. Dans cette affaire, les demanderesses n’ont pas formulé de moyens justifiant la suppression des délais, entraînant leur débouté sur ce point.
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JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le : 16/03/2026
à : Monsieur [V] [M]
Copie exécutoire délivrée
le : 16/03/2026
à : Maître Yves MAYNE
Pôle civil de proximité
PCP JCP référé
N° RG 26/00420
N° Portalis 352J-W-B7K-DBZUL
N° MINUTE : 3/2026
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 16 mars 2026
DEMANDERESSES
Madame [A] [P], demeurant [Adresse 1]
Madame [T] [P], demeurant [Adresse 2]
Madame [I] [P], demeurant [Adresse 3]
représentées par Maître Yves MAYNE de la SELEURL MAYNE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #L0059
DÉFENDEUR
Monsieur [V] [M], demeurant [Adresse 4]
comparant en personne
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Laurent GOSSART, Juge, juge des contentieux de la protection
assisté de Delphine VANHOVE, Greffière,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 05 février 2026
ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 16 mars 2026 par Laurent GOSSART, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Delphine VANHOVE, Greffière
Décision du 16 mars 2026
PCP JCP référé – N° RG 26/00420 – N° Portalis 352J-W-B7K-DBZUL
EXPOSÉ DU LITIGE
Selon contrat verbal du 1er mars 2016, M. [S] [P] a donné à bail à M. [V] [M] un local d’habitation situé [Adresse 5] à [Localité 1].
M. [S] [P] est décédé le 5 septembre 2023, laissant pour lui succéder Mme [A] [P], Mme [T] [P] et Mme [I] [P], selon acte de notoriété du 7 novembre 2023.
Le 1er juillet 2024, a été signifié par commissaire de justice à M. [V] [M] un congé valant offre de vente à effet du 1er mars 2025. Ce dernier s’est maintenu dans les lieux après cette date.
Par acte de commissaire de justice en date du 5 décembre 2025 remis au greffe le 16 janvier 2026, Mme [A] [P], Mme [T] [P] et Mme [I] [P] ont fait assigner M. [V] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de :
– valider le congé pour vendre,
– constater que M. [V] [M] est occupant sans droit ni titre,
– ordonner, à défaut de départ volontaire, son expulsion immédiate, ainsi que celle de tous occupants de son chef, si nécessaire avec l’aide de la force publique, et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard,
– supprimer les délais prévus à l’article 62 de la loi du 19 juillet 1991,
– autoriser l’enlèvement des meubles et effets aux frais de M. [V] [M],
– condamner M. [V] [M] au paiement d’une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation de 340 euros, avec indexation, jusqu’à la libération des lieux,
– condamner M. [V] [M] au paiement d’une somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
– condamner M. [V] [M] au paiement d’une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens.
A l’audience du 5 février 2026, à laquelle l’affaire a été appelée, Mme [A] [P], Mme [T] [P] et Mme [I] [P], représentées par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance.
À l’appui de leurs prétentions, Mme [A] [P], Mme [T] [P] et Mme [I] [P] font valoir, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile et de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, que M. [V] [M] se maintient sans droit ni titre depuis le 1er mars 2025 et ce, en dépit d’une mise en demeure de quitter les lieux en date du 14 février 2025. Elles s’estiment fondées à réclamer une somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts, toutes causes de préjudice confondues.
À l’audience, M. [V] [M], comparant en personne, acquiesce aux demandes formées à son encontre à l’exception de celle en paiement de dommages et intérêts. Il s’en remet à l’appréciation de la juridiction quant à la demande de suppression des délais et celle relative à l’article 700 du code de procédure civile.
À l’appui de ses prétentions, M. [V] [M] fait valoir qu’il paye régulièrement l’indemnité d’occupation, qu’il recherche actuellement un logement, mais qu’il n’a pas de revenus fixes.
À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et avis a été donné du prononcé de l’ordonnance par mise à disposition au greffe au 16 mars 2026.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande d’expulsion en raison de l’occupation illicite du logement
Décision du 16 mars 2026
PCP JCP référé – N° RG 26/00420 – N° Portalis 352J-W-B7K-DBZUL
En application de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.
En vertu de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un tel trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin.
Par ailleurs, Il ne rentre pas dans les pouvoirs du juge des référés de valider le congé mais uniquement de faire cesser le trouble manifestement illicite résultant de la poursuite de l’occupation après la date d’effet du congé. Il sera donc dit n’y avoir lieu à référé sur la demande en ce sens de Mme [A] [P], Mme [T] [P] et Mme [I] [P].
En l’espèce, M. [V] [M] ne conteste pas la régularité du congé donné. Le bail consenti à ce dernier le 1er mars 2016 a donc été tacitement reconduit pour expirer le 1er mars 2025, date d’effet du congé.
Le bail s’est trouvé ainsi résilié de manière non sérieusement contestable par l’effet du congé le 1er mars 2025. M. [V] [M], qui s’est maintenu dans les lieux, se trouve ainsi occupant sans droit ni titre du logement litigieux depuis cette date.
Il convient donc d’ordonner son expulsion, selon les modalités détaillées au dispositif de la présente décision.
Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre M. [V] [M] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, les demanderesses obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.
La demande d’astreinte sera donc rejetée.
Sur la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution
Les délais prévus à l’article 62 de la loi du 9 juillet 1989 figurent désormais à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Ce texte dispose que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai. Ce délai ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.
En l’espèce, à l’appui de leur demande de suppression des délais prévus aux dispositions précitées, Mme [A] [P], Mme [T] [P] et Mme [I] [P] ne formulent aucun moyen.
Elles seront donc déboutées de leur demande à ce titre.
Sur la provision au titre de l’indemnité d’occupation
Aux termes de l’alinéa 2 de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut accorder une provision au créancier.
Le maintien dans les lieux du locataire expulsé constitue un trouble de jouissance au préjudice du propriétaire qui oblige le premier à réparation par l’octroi au second d’une indemnité d’occupation en application des articles 544 et 1240 du code civil. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
En l’espèce, afin de préserver les intérêts de Mme [A] [P], Mme [T] [P] et Mme [I] [P], il convient de dire que M. [V] [M] sera redevable, à leur égard, d’une indemnité d’occupation provisionnelle jusqu’à libération effective des lieux. Les parties s’entendent pour la fixation à hauteur de 340 euros par mois de cette provision.
En conséquence, M. [V] [M] sera condamné à verser la somme provisionnelle de 340 euros par mois jusqu’à libération effective des lieux.
Sur la provision au titre de la résistance abusive
En application du deuxième alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.
En l’espèce, à l’appui de leur demande de provision pour résistance abusive, Mme [A] [P], Mme [T] [P] et Mme [I] [P] ne formulent aucun moyen.
Il sera donc dit n’y avoir lieu à référé sur cette demande.
Sur les demandes accessoires
M. [V] [M], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.
Il serait inéquitable de laisser à la charge des demanderesses les frais exposés par elles dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 800 euros leur sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort,
Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande aux fins de valider le congé donné le 1er juillet 2024 ;
Constatons que M. [V] [M] est occupant sans droit ni titre du logement situé [Adresse 5] à [Localité 1] ;
Ordonnons en conséquence à M. [V] [M] de libérer les lieux immédiatement à compter de la signification de la présente décision ;
Disons qu’à défaut pour M. [V] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux, Mme [A] [P], Mme [T] [P] et Mme [I] [P] pourront, après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
Déboutons Mme [A] [P], Mme [T] [P] et Mme [I] [P] de leur demande d’astreinte ;
Rejetons les demandes relatives à la suppression du délai de deux mois de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;
Rappelons que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
Condamnons M. [V] [M] à verser à Mme [A] [P], Mme [T] [P] et Mme [I] [P] une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation d’un montant de 340 euros jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux ;
Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision au titre de la résistance abusive de Mme [A] [P], Mme [T] [P] et Mme [I] [P] ;
Condamnons M. [V] [M] à verser à Mme [A] [P], Mme [T] [P] et Mme [I] [P] une somme totale de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamnons M. [V] [M] aux dépens ;
Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;
La greffière Le juge des contentieux et de la protection
🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro rédigé à partir de cette décision de justice Tribunal judiciaire de Paris, 16 mars 2026, N° de RG 26/00420 — Thématiques associées : Baux d’habitation / Logement — Expulsion locataire — Paternité des données brutes : Ministère de la justice / Cour de cassation — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 13 avril 2026.
Droit de la location d'habitation
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