Locataire en fin de bail : quelles sont les conséquences d’un congé pour vente non contesté ?

[1] Copie conforme délivrée
le : 16/03/2026
à : Maitre Tanguy LETU

Copie exécutoire délivrée
le : 16/03/2026
à : Maitre Andréa LAYANI

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 25/09553
N° Portalis 352J-W-B7J-DBDPR

N° MINUTE : 2/2026

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 16 mars 2026

DEMANDEUR
Monsieur [G] [Z], demeurant [Adresse 1]
représenté par Maitre Andréa LAYANI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #T0007

DÉFENDEURS
Monsieur [S] [T] [I], demeurant [Adresse 2]
Madame [U] [P], demeurant [Adresse 2]
représentés par Maître Tanguy LETU de la SCP LETU ITTAH ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0120

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Laurent GOSSART, Juge, juge des contentieux de la protection
assisté de Delphine VANHOVE, Greffière,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 05 février 2026

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 16 mars 2026 par Laurent GOSSART, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Delphine VANHOVE, Greffière

Décision du 16 mars 2026
PCP JCP référé – N° RG 25/09553 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBDPR
EXPOSÉ DU LITIGE

M. [G] [Z] est propriétaire d’un bien immobilier à usage d’habitation dans un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 2].

Par acte sous seing privé daté du 24 avril 2002, M. [G] [Z] a donné à bail à M. [S] [T] [I] et Mme [U] [P], pour une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction, un local d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 2]. La prise d’effet du contrat a été fixée au 1er juillet 2002.

M. [G] [Z] a notifié à M. [S] [T] [I] et Mme [U] [P], par lettre recommandée avec avis de réception du 24 juin 2024, un congé pour vente avec effet au 1er juillet 2025.

Ces derniers se maintenant dans les lieux au-delà du 1er juillet 2025, M. [G] [Z] a, par deux actes de commissaire de justice en date du 10 octobre 2025 remis au greffe le 21 octobre suivant, fait assigner les locataires devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins notamment de voir prononcer leur expulsion.

A l’audience du 5 février 2026, à laquelle l’affaire a été appelée, M. [G] [Z], représenté par son conseil, se référant à ses dernières conclusions, demande de :
– rejeter les demandes adverses,
– juger valide le congé délivré le 19 juin 2024,
– constater que M. [S] [T] [I] et Mme [U] [P] sont occupants sans droit ni titre depuis le 1er juillet 2025,
– ordonner, à défaut de départ volontaire, leur expulsion immédiate, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si nécessaire avec l’aide de la force publique,
– ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tel garde-meubles, aux frais de M. [S] [T] [I] et Mme [U] [P],
– condamner M. [S] [T] [I] et Mme [U] [P] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, majoré de 30%, et des charges à compter du 1er juillet 2025 et jusqu’à la libération des lieux,
– condamner M. [S] [T] [I] et Mme [U] [P] à lui payer, par provision, la somme de 1 900 euros au titre des indemnités d’occupation pour les mois d’août à janvier 2026, avec intérêts aux taux légal à compter de la signification des conclusions,
– prononcer l’inapplicabilité des délais prévus à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,
– rejeter toute demande de grâce en application de l’article L412-3 du code des procédures civiles d’exécution,
– condamner M. [S] [T] [I] et Mme [U] [P] au paiement d’une somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens, ceux-ci étant recouvrés directement par Maître Andréa LAYANI.

À l’appui de ses prétentions, M. [G] [Z] fait valoir, au visa de l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989, que le congé pour vente a été donné avec plus d’un an d’avance pour le 1er juillet 2025, ce qui n’a fait l’objet d’aucune contestation. Il réfute toute nullité de ce congé en précisant que les mentions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ne s’appliquent pas aux locations meublées telles que son bien. Il indique que les défendeurs ne lui ont jamais demandé de justifier du motif réel et sérieux du congé et qu’il produit un mandate exclusif de vente en viager avec une agence immobilière.

M. [G] [Z] fait également valoir que l’occupation sans droit ni titre de M. [S] [T] [I] et Mme [U] [P] lui cause un préjudice qui doit être réparé.

M. [G] [Z] argue, enfin, au visa des articles L412-1 et L412-3 du code des procédures civiles d’exécution, que les circonstances ne justifient aucun délai supplémentaire compte tenu de son âge, de l’ancienneté du congé et de la mauvaise foi des défendeurs caractérisée par l’absence de réponse au congé et à la sommation de quitter les lieux.
Décision du 16 mars 2026
PCP JCP référé – N° RG 25/09553 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBDPR

À l’audience du 5 février 2026, M. [S] [T] [I] et Mme [U] [P], représentés par leur conseil, se référant à leurs écritures, demandent de :
À titre principal,
– prononcer la nullité du congé,
– fixer le montant de la dette locative à hauteur de 1 600 euros,
– dire que le remboursement de cette dette s’effectuera sur une période de douze mois à compter de la décision à intervenir,
À titre subsidiaire,
– prononcer la suspension de leur expulsion pour une période de douze mois à compter de la décision à intervenir,
En tout état de cause,
– condamner le demandeur à leur verser la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

À l’appui de leurs prétentions, M. [S] [T] [I] et Mme [U] [P] font valoir, au visa de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, d’une part, que les cinq alinéas de cet article ne sont pas reproduits dans le congé donné par M. [G] [Z] et que cet acte est en conséquence nul et, d’autre part, que le motif de ce congé n’est pas réel et sérieux, comme le démontre le fait qu’ils n’ont été rendus destinataires d’aucune demande de visite du logement qu’ils louent. Ils ne contestent par ailleurs pas que le contrat de location concerne un logement meublé dès l’origine.

M. [S] [T] [I] et Mme [U] [P] précisent que le demandeur ne produit aucun décompte des sommes dues et qu’ils ont versé 2 500 euros les 16 et 24 décembre 2025, à déduire de la dette.

M. [S] [T] [I] et Mme [U] [P] ajoutent, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, qu’ils sont de bonne foi et se sont acquittés de l’intégralité de leurs loyers et charges pendant près de vingt-quatre années, sans jamais faillir, de sorte que des délais de paiement doivent leut être accordés. Ils énoncent, enfin, qu’en application de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, des délais doivent leur être accordés compte tenu de leur bonne foi et de leurs démarches depuis 2011 pour trouver un logement social.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et avis a été donné du prononcé de l’ordonnance par mise à disposition au greffe au 16 mars 2026.
MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’expulsion en raison de l’occupation illicite du logement

En application de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

En vertu de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un tel trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin.

En l’espèce, le bail consenti à M. [S] [T] [I] et Mme [U] [P] le 24 avril 2002 à effet du 1er juillet 2002 pour une durée d’un an a été tacitement reconduit pour expirer le 1er juillet 2025, en vertu du congé notifié le 24 juin 2024. Selon les écritures des parties, celles-ci s’entendent sur la qualification du bail en contrat de location de logement meublé.

Décision du 16 mars 2026
PCP JCP référé – N° RG 25/09553 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBDPR

En premier lieu, il n’appartient pas au juge des référés de se prononcer sur la validité d’un congé ou d’en prononcer la nullité. Il sera donc dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées en ce sens. Cependant, le trouble résultant de la poursuite de l’occupation du bien loué après la date d’effet d’un congé n’est manifestement illicite que si la perte du titre est évidente et que la validité du congé ne peut pas être sérieusement contestée.

En second lieu, si M. [S] [T] [I] et Mme [U] [P] font tout d’abord valoir que le congé donné par M. [G] [Z] le 24 juin 2024 ne respecte pas le sixième alinéa du II de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 en ce que les cinq alinéas précédents n’y sont pas reproduits, il résulte de l’article 25-3 de cette même loi que les dispositions invoquées ne sont pas applicables aux locations de logements meublés à titre de résidence principale. Les règles afférentes aux congés sur ce type de locations sont énoncées à l’article 25-8 et elles ne prévoient pas une telle reproduction. La contestation sur ce point n’est donc pas sérieuse.

Par ailleurs, conformément au quatrième alinéa de l’article 25-8 précité, la lettre de congé de M. [G] [Z] en mentionne le motif, à savoir la vente en viager du logement. Afin d’en justifier de la réalité, celui-ci produit un mandat de vente exclusif du bien avec une agence immobilière en date du 4 juillet 2024, un avenant à ce contrat du 16 janvier 2025, un récapitulatif établi par ce professionnel détaillant les diligences qu’il a accomplies dans le cadre du mandat jusqu’au 16 mai 2025 et une lettre de l’agence immobilière datée du 2 juin 2025 mentionnant l’acceptation par M. [G] [Z] d’une offre d’achat sur l’appartement situé [Adresse 3] à [Localité 1]. Au vu de ces éléments, la réalité du motif du congé ne saurait être sérieusement contesté.

Il s’en infère, en conséquence, que le bail s’est trouvé résilié de manière non sérieusement contestable par l’effet du congé le 1er juillet 2025.

M. [S] [T] [I] et Mme [U] [P], qui se sont maintenus dans les lieux, se trouvent ainsi occupants sans droit ni titre du logement litigieux depuis cette date.

Il convient donc d’ordonner leur expulsion, selon les modalités détaillées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution

L’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai. Ce délai ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, le fait de n’avoir pas donné réponse à la lettre de congé et à la sommation de quitter les lieux ne caractérisent pas, seul, la mauvaise foi des locataires.

Le demandeur sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Décision du 16 mars 2026
PCP JCP référé – N° RG 25/09553 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBDPR

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l’habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. La durée des délais ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, M. [S] [T] [I] et Mme [U] [P] ne justifient d’aucune démarche pour trouver un logement depuis la notification du congé, alors, au surplus, qu’ils ont disposé de fait depuis le 24 juin 2024 de délais pour quitter les lieux.

En conséquence cette demande sera rejetée.

Sur la provision au titre de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut accorder une provision au créancier.

Le maintien dans les lieux du locataire expulsé constitue un trouble de jouissance au préjudice du propriétaire qui oblige le premier à réparation par l’octroi au second d’une indemnité d’occupation en application des articles 544 et 1240 du code civil. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, M. [S] [T] [I] et Mme [U] [P] sont occupants sans droit ni titre du logement situé [Adresse 3] à [Localité 1] depuis le 1er juillet 2025. Ils sont donc redevables d’une indemnité d’occupation depuis cette date. Son montant sera égal au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

En conséquence, M. [S] [T] [I] et Mme [U] [P] seront condamnés à verser la somme provisionnelle de 800 euros par mois à compter du 1er juillet 2025 et jusqu’à libération effective des lieux.

Au vu de cette condamnation, M. [G] [Z] sera débouté de sa demande de provision à hauteur de 1 900 euros, correspondant aux indemnités d’occupation pour les mois d’août 2025 à janvier 2026. Cette demande fait en effet double emploi avec celle en paiment d’une indemnité provisionnelle, précédemment examinée. La demande reconventionnelle au même titre de M. [S] [T] [I] et Mme [U] [P] sera, pour la même raison, rejetée.

S’agissant de la demande de délais de paiement formulée par les défendeurs, il convient de préciser que le dispositif prévu à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 n’est pas applicable en cas d’expulsion à la suite de la délivrance d’un congé.

Cependant, en vertu du premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, M. [S] [T] [I] et Mme [U] [P] ne produisent aucun élément sur leur situation financière.

Ils seront en conséquence déboutés de leur demande de délais.

Sur les demandes accessoires

M. [S] [T] [I] et Mme [U] [P], parties perdantes, supporteront la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu de prévoir que les dépens dont Maître Andréa LAYANI a fait l’avance sans avoir reçu provision seront recouvrés directement par ses soins contre les défendeurs, cette faculté n’étant offerte à l’avocat que dans les matières où leur ministère est obligatoire, selon l’article 699 du code de procédure civile. Or, tel n’est pas le cas en l’espèce. La demande en ce sens sera donc rejetée.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1500 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de constat de la validité du congé et de prononcé de sa nullité ;

Constatons que M. [S] [T] [I] et Mme [U] [P] sont occupants sans droit ni titre du logement situé [Adresse 3] à [Localité 2] ;
Ordonnons en conséquence à M. [S] [T] [I] et Mme [U] [P] de libérer les lieux immédiatement à compter de la signification de la présente décision ;

Disons qu’à défaut pour M. [S] [T] [I] et Mme [U] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux, M. [G] [Z] pourra, après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Rejetons la demande relative à la suppression du délai de deux mois de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

Rejetons la demande de délais de M. [S] [T] [I] et Mme [U] [P] ;

Rappelons que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons M. [S] [T] [I] et Mme [U] [P] à verser à M. [G] [Z] une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation d’un montant de 800 euros à compter du 1er juillet 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

Rejetons la demande de délais de paiement ;

Rejetons les autres demandes de provision ;

Condamnons M. [S] [T] [I] et Mme [U] [P] à verser à M. [G] [Z] une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons M. [S] [T] [I] et Mme [U] [P] aux dépens ;

Rejetons la demande de Maître Andréa LAYANI aux fins de recouvrer directement contre M. [S] [T] [I] et Mme [U] [P] les dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision ;

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière Le juge des contentieux et de la protection