Le transfert de bail en cas de décès du locataire est strictement encadré par la loi du 6 juillet 1989. Dans une affaire récente, le manque de preuve d’occupation effective par le petit-fils a conduit à la résiliation du bail et à une condamnation à verser une indemnité d’occupation.
L’essentiel
- Transfert de bail en cas de décès du locataire encadré par la loi.
- Article 14 de la loi du 6 juillet 1989 régit le transfert.
- Absence de preuves tangibles a conduit à la résiliation du bail.
- Indemnité d’occupation calculée sur la base des loyers dus.
- Importance de prouver l’occupation effective pour le transfert de bail.
Contexte de l’affaire
Lors de l’audience, la RIVP a fait valoir que le descendant n’avait pas respecté les conditions nécessaires pour bénéficier du transfert de bail, notamment l’occupation des lieux depuis au moins un an avant le décès. Le descendant a soutenu avoir vécu avec son grand-père depuis 2019 et avoir pris en charge le paiement du loyer, mais n’a pas pu fournir de preuves suffisantes pour étayer ses affirmations. Les documents présentés, tels que des factures et des photographies, n’ont pas été jugés probants.
Le tribunal a examiné les conditions de transfert de bail stipulées par la loi, qui incluent la nécessité de vivre avec le locataire décédé pendant une période minimale. En l’absence de preuves tangibles de cette occupation, le tribunal a conclu que le descendant ne remplissait pas les conditions requises. Par conséquent, le bail a été considéré comme résilié à la date du décès, et le descendant a été déclaré occupant sans droit ni titre.
En conséquence, le tribunal a ordonné l’expulsion du descendant et a fixé une indemnité d’occupation à verser à la RIVP, correspondant au montant du loyer qui aurait été dû si le bail avait continué. Le jugement a également précisé que le descendant devait régler les frais de justice, tout en rejetant d’autres demandes. La décision a été déclarée exécutoire à titre provisoire.
Question juridique
Règle de droit & textes applicables
- Absence de preuve d’occupation effective des lieux durant la période requise.
- Inadéquation des documents fournis pour établir la condition d’occupation continue.
- Non-respect des conditions de ressources pour le transfert du bail.
- Résiliation du bail à la date du décès du locataire.
- Maintien dans les lieux après la résiliation constitutif d’une faute civile.
- Indemnité d’occupation calculée sur la base des loyers dus.
- Partie perdante responsable des dépens selon l’article 696 du code de procédure civile.
Réflexe juridique
L’absence de preuves tangibles, telles que des enquêtes d’occupation ou des justificatifs de paiement de loyer antérieurs à la date du décès, a été déterminante. Les seules pièces produites, comme des factures récentes, ne suffisent pas à établir la condition d’occupation continue. Par conséquent, le juge a considéré que le petit-fils était occupant sans droit ni titre depuis le décès de son grand-père.
En matière d’indemnité d’occupation, le maintien dans les lieux après la résiliation du bail constitue une faute civile, ouvrant droit à réparation. L’indemnité d’occupation est calculée sur la base du montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail avait continué. Le juge a ainsi condamné le petit-fils à verser une indemnité d’occupation correspondant à l’arriéré de loyers et à une indemnité mensuelle jusqu’à la libération effective des lieux.
Les demandes accessoires, notamment celles relatives aux dépens, ont été également tranchées en faveur de la partie demanderesse, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. La décision est exécutoire à titre provisoire, permettant ainsi une mise en œuvre rapide des mesures ordonnées.
Preuves retenues (ce qui a fait pencher la décision)
- Photographies du logement et de M. [X] [G] qui n’établissent pas une occupation effective.
- Copie d’un chèque de 169,29 euros libellé à l’ordre de la RIVP en date du 18 novembre 2020.
- Copie de deux factures EDF au nom de M. [N] [G] domicilié dans les lieux litigieux, datées des 03 novembre 2025 et 04 janvier 2026.
- Décompte actualisé au 13 janvier 2026, indiquant un arriéré de loyers et de charges de 5868,77 euros.
Conséquences pratiques
Cette affaire a des conséquences significatives tant pour le demandeur que pour le défendeur. Le demandeur, en tant que régie immobilière, obtient une décision favorable qui lui permet de récupérer les lieux et d’obtenir une indemnité d’occupation, tandis que le défendeur, occupant sans droit ni titre, fait face à des obligations financières et à une expulsion potentielle.
- Récupération des lieux par la régie immobilière dans un délai imparti.
- Versement d’une indemnité d’occupation par le défendeur, calculée sur la base du loyer dû.
- Possibilité d’expulsion du défendeur en cas de non-respect des délais de libération.
- Responsabilité du défendeur pour les dépens liés à la procédure judiciaire.
- Impact sur la réputation du défendeur en tant qu’occupant sans droit ni titre.
Checklist (à faire / à éviter)
À faire
- Rassembler des preuves d’occupation effective (contrats, factures).
- Vérifier la durée de cohabitation avec le locataire décédé.
- Contacter un avocat spécialisé en droit immobilier.
- Préparer une contestation si le transfert de bail est refusé.
- Respecter les délais de réponse aux notifications judiciaires.
À éviter
- Produire des documents non pertinents (factures récentes).
- Ignorer les conditions de ressources pour le transfert de bail.
- Rester dans les lieux sans titre après la résiliation.
- Ne pas répondre aux demandes de la régie immobilière.
- Minimiser l’importance de la preuve d’occupation continue.
FAQ / Q-R juridiques
Quelle est la règle de droit applicable au transfert de bail en cas de décès du locataire ?
En application de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré au conjoint survivant, aux descendants vivant avec lui depuis au moins un an à la date du décès, au partenaire lié par un pacte civil de solidarité, ainsi qu’aux ascendants, concubins notoires ou personnes à charge ayant vécu avec lui depuis au moins un an à la date du décès.
L’article 40 III de la même loi précise que cette disposition est applicable aux logements appartenant aux organismes d’habitations à loyer modéré, à condition que le bénéficiaire du transfert remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage.
Quelles sont les conditions à remplir pour bénéficier du transfert de bail ?
Pour bénéficier du transfert de bail, le descendant doit prouver qu’il a vécu avec le locataire décédé pendant au moins un an avant le décès. De plus, il doit justifier de ses ressources si le logement est inadapté à la taille de son ménage, sauf s’il s’agit d’un conjoint, d’un partenaire lié par un PACS ou d’un concubin notoire.
Quels sont les éléments de preuve requis pour établir l’occupation des lieux ?
Le demandeur doit démontrer une occupation effective des lieux durant la période requise, soit du 11 janvier 2021 au 11 janvier 2022. Les éléments de preuve peuvent inclure des enquêtes d’occupation, des factures, des témoignages, ou tout document attestant de la présence continue dans le logement.
Quelle est la conséquence de la non-production des éléments de preuve par le demandeur ?
La non-production des éléments de preuve nécessaires à l’établissement de l’occupation des lieux entraîne le rejet de la demande de transfert de bail. En l’espèce, le demandeur n’a pas réussi à prouver son occupation effective, ce qui a conduit à la constatation de la résiliation du bail à la date du décès du locataire.
Quel est le fondement juridique de l’indemnité d’occupation demandée par le bailleur ?
L’indemnité d’occupation est fondée sur le principe selon lequel le maintien dans les lieux après la résiliation du bail constitue une faute civile, ouvrant droit à réparation. Cette indemnité est calculée sur la base de la valeur équitable des locaux, correspondant aux loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.
Quelles sont les conséquences de l’occupation sans droit ni titre ?
L’occupation sans droit ni titre entraîne l’obligation pour le débiteur de payer une indemnité d’occupation au bailleur, correspondant à la période d’occupation indue. En l’espèce, le débiteur a été condamné à payer une somme d’arriéré d’indemnité d’occupation, ainsi qu’une indemnité mensuelle jusqu’à la libération effective des lieux.
Quelle est la portée de l’article 700 du code de procédure civile dans cette affaire ?
L’article 700 du code de procédure civile permet à la partie gagnante de demander le remboursement des frais exposés pour la défense de ses droits. Toutefois, dans cette affaire, l’équité a conduit à ne pas faire application de cet article, malgré la partie perdante.
Quelles sont les modalités d’expulsion en cas de maintien dans les lieux après la résiliation du bail ?
En cas de maintien dans les lieux après la résiliation du bail, l’expulsion peut être ordonnée selon les modalités prévues par les articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Un délai de deux mois est généralement accordé après la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, passé lequel l’expulsion peut être effectuée avec le concours de la force publique.
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JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Le :
Copie conforme délivrée
à : M. [G]
Copie exécutoire délivrée
à : Me HENNEQUIN
Pôle civil de proximité
■
PCP JCP fond
N° RG 25/08065 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAYQR
N° MINUTE : 7/2026
JUGEMENT
rendu le lundi 16 mars 2026
DEMANDERESSE
S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS – RIVP
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Catherine HENNEQUIN de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocats au barreau de Paris, vestiaire : #P0483
DÉFENDEUR
Monsieur [N] [G]
demeurant [Adresse 2]
comparant en personne
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 15 janvier 2026
JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 16 mars 2026 par Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente, assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière.
Décision du 16 mars 2026
PCP JCP fond – N° RG 25/08065 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAYQR
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat sous seing privé en date du 14 septembre 1999, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS (ci-après RIVP) a donné à bail à M. [X] [G] un logement type F1 sis [Adresse 2] à [Localité 1].
M. [X] [G] est décédé le 11 janvier 2022.
M. [N] [G] a sollicité un transfert du bail à son profit
Par acte de commissaire de justice en date du 03 juillet 2025, la RIVP a fait assigner M. [N] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
– Constater la résiliation de plein droit du contrat de location consenti à M. [X] [G],
– Ordonner l’expulsion de M. [N] [G] et de tout occupant de son chef,
– Condamner M. [N] [G] à lui payer une indemnité d’occupation à compter du 11 janvier 2022 et jusqu’à la libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, augmenté des taxes et charges diverses courantes et ce jusqu’à la libération effective des lieux,
– Condamner M. [N] [G] à lui payer la somme de 3525,97 euros, sauf à parfaire, au titre de l’arriéré d’indemnité d’occupation,
– Condamner le défendeur à lui payer la somme de 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 15 janvier 2026.
La RIVP, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son exploit introductif d’instance et actualisé sa créance à la somme de 5 868,77 euros au 13 janvier 2026 (échéance décembre 2025 incluse).
Au soutien de ses demandes, elle expose que M. [N] [G], le petit-fils de M. [X] [G], occupe le logement avec sa compagne et qu’elle n’a jamais été rendu destinataire d’aucun dossier pour instruire la demande de transfert du bail, malgré plusieurs demandes. Elle soutient que M. [N] [G] ne justifie pas de toutes les conditions permettant de revendiquer un transfert de bail.
M. [N] [G] a comparu. Il sollicite le transfert de bail. À l’appui de sa demande, il affirme avoir vécu auprès de son grand-père, dont l’état de santé était dégradé, depuis l’année 2019 et s’être occupé de lui au quotidien. Il soutient également avoir assumé le paiement du loyer à compter de 2020 et être mentionné dans les enquêtes d’occupation réalisées par le bailleur. Il ajoute que le logement se trouvait dans un état de délabrement avancé et qu’il a entrepris divers travaux pour en assurer la salubrité. Pour étayer ses déclarations, il produit quelques factures EDF, des photographies et copies de chèque. Il ne conteste pas l’existence et le montant de la dette locative et indique envisager de la régler intégralement courant 2026, notamment par la souscription d’un crédit à la consommation. Il précise exercer un emploi de chauffeur-livreur.
L’affaire a été mise en délibéré au 16 mars 2026, par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur le transfert du bail et ses conséquences
En application de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :
– au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil ;
– aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;
– au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;
– aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.
Par ailleurs, l’article 40 III de la loi du 6 juillet 1989 dispose que l’article 14 est applicable aux logements appartenant aux organismes d’habitations à loyer modéré et ne faisant pas l’objet d’une convention passée en application de l’article L. 831-1 du code de la construction et de l’habitation à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage.
Les conditions de ressources et d’adaptation du logement à la taille du ménage ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu’ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d’un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l’article L. 114 du code de l’action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans. Lorsque le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, l’organisme bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l’intéressé est prioritaire.
En l’espèce, la qualité de descendant de M. [N] [G] n’est pas contestée.
La condition tenant à l’occupation des lieux depuis au moins un an avant la date du décès suppose que M. [N] [G] démontre une occupation sur la période du 11 janvier 2021 au 11 janvier 2022.
A cet égard, M. [N] [G] est défaillant dans l’administration de cette preuve : les enquêtes d’occupation alléguées ne sont pas produites aux débats, les photographies du logement et celles de M. [X] [G] n’établissent pas une occupation effective, pas plus que la copie d’un chèque d’un montant de 169,29 euros libellé à l’ordre de la RIVP en date du 18 novembre 2020. La copie de deux factures EDF au nom de M. [N] [G] domicilié dans les lieux litigieux ne sont pas davantage pertinentes dès lors qu’elles sont en date des 03 novembre 2025 et 04 janvier 2026.
La condition tenant aux conditions de ressources ne peut par ailleurs être vérifiée, faute de production d’éléments sur les ressources de M. [N] [G].
Au vu de ce qui précède, M. [N] [G] ne justifie pas remplir conditions exposées supra pour bénéficier du transfert du bail.
Le bail s’est trouvé résilié à la date du décès du dernier locataire, M. [X] [G], soit au 11 janvier 2022.
M. [N] [G] étant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.
Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.
Sur les demandes en paiement
Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
En l’espèce, il ressort du décompte actualisé au 13 janvier 2026 (terme de décembre 2025 inclus), que l’arriéré de loyers et de charges s’est constitué à compter du mois de janvier 2024 et ressort à 5868,77 euros.
Ce décompte n’est pas contesté par M. [N] [G].
M. [N] [G] sera donc condamné au paiement de cette somme, à titre d’indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du jour du décès au 31 décembre 2025 (terme de décembre 2025 inclus).
Par suite, pour la période courant du 1er janvier 2026 à la libération effective de l’appartement, caractérisée par la remise des clés, M. [N] [G] sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.
Sur les demandes accessoires
M. [N] [G], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.
En revanche, l’équite commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement en premier ressort, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe,
CONSTATE la résiliation du contrat de location conclu le 14 septembre 1999 entre la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS et M. [X] [G] portant sur un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 1] à compter du 11 janvier 2022 ;
DIT que M. [N] [G] est depuis cette date occupant sans droit ni titre et redevable d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi ;
ORDONNE à M. [N] [G] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;
DIT qu’à défaut pour M. [N] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
CONDAMNE M. [N] [G] à verser à la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS la somme de 5 868,77 euros à titre d’indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 11 janvier 2022 au 31 décembre 2025 (terme de décembre 2025 inclus) ;
CONDAMNE M. [N] [G] à verser à la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, portant sur la période courant du 1er janvier 2026 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;
CONDAMNE M. [N] [G] aux dépens ;
DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
Ainsi jugé et prononcé par jugement signé les jour, mois et an susdits par le juge et la greffière susnommés et mis à disposition au greffe.
La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,
🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro rédigé à partir de cette décision de justice Tribunal judiciaire de Paris, 16 mars 2026, RG n° 25/08065 — Thématiques associées : Baux d’habitation / Logement — Transfert de bail — Paternité des données brutes : Ministère de la justice / Cour de cassation — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 13 avril 2026.
Droit de la location d'habitation
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