Bail commercial renouvelé : comment déterminer le loyer en cas de contestation ? – Tribunal judiciaire de Nanterre, 16 mars 2026, N° de RG 25/01941

Quelle est la règle de droit applicable concernant la fixation du loyer d’un bail commercial renouvelé ?

La fixation du loyer des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative, conformément à l’article L. 145-33 du code de commerce. En l’absence d’accord entre les parties, cette valeur est déterminée d’après les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité, et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. L’article L. 145-34 précise que le loyer est plafonné sauf en cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33.

Quelles sont les conditions de recevabilité des demandes devant le juge des loyers commerciaux ?

Selon l’article R. 145-23 du code de commerce, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Les autres contestations doivent être portées devant le tribunal judiciaire. La juridiction compétente est celle du lieu de la situation de l’immeuble. Les demandes doivent être formulées clairement dans le dispositif, car le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées.

Quels sont les éléments déterminants pour apprécier la modification notable des facteurs locaux de commercialité ?

L’article R. 145-6 du code de commerce stipule que les facteurs locaux de commercialité dépendent de l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où se situe le commerce, de la facilité et de l’importance des moyens de transport, de l’attrait particulier de l’emplacement pour l’activité considérée, et des modifications durables ou provisoires de ces éléments. Une modification notable doit avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale exercée par le preneur.

Quelle est la qualification juridique des demandes de restitution des loyers perçus en trop ?

Les demandes de restitution des loyers perçus en trop ne relèvent pas de la compétence du juge des loyers commerciaux, qui est limité aux seules contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé. En vertu de l’article R. 145-23, ces demandes doivent être portées devant le tribunal judiciaire, ce qui les rend irrecevables dans le cadre de la procédure en cours.

Quels sont les critères de fixation des intérêts en cas de condamnation à paiement ?

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Les intérêts courent à compter du prononcé du jugement, sauf décision contraire du juge. La capitalisation des intérêts est ordonnée en application de l’article 1343-2 du code civil.

Quels sont les éléments pris en compte pour déterminer la valeur locative d’un local commercial ?

La valeur locative est déterminée en appliquant à la surface pondérée un prix unitaire estimé par comparaison avec des locations nouvelles, des renouvellements amiables et des fixations judiciaires de loyer. L’expert judiciaire a retenu des éléments favorables et défavorables, tels que la situation géographique, la visibilité, et les caractéristiques spécifiques du local, pour établir un prix unitaire de 550 euros par mètre carré pondéré.

Quelle est la portée des abattements appliqués à la valeur locative ?

L’article R. 145-8 du code de commerce permet de déduire les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur, sans contrepartie, qui constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Les abattements pour la taxe foncière et les travaux de mise aux normes doivent être justifiés par des dispositions contractuelles claires. En l’espèce, un abattement pour la taxe foncière a été retenu, tandis que les demandes d’abattement pour travaux de mise aux normes et pour la période de Covid-19 ont été rejetées.