Prêt immobilier : comment contester la validité du taux effectif global en raison d’une assurance non prise en compte ?

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 6

ARRÊT DU 01 AVRIL 2026

RENVOI APRÈS CASSATION

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/08665 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CLLOD

Sur arrêt de renvoi de la Cour de cassation en date du 12 mars 2025 (pourvoi n° R23-15.240) prononçant la cassation partielle de l’arrêt rendu le 1er février 2023 par le pôle 5 chambre 6 de la cour d’appel de Paris (RG n° 21/12504) sur appel du jugement en date du 11 mai 2021 rendu par le tribunal judiciaire de Créteil (RG n°18/09037).

DEMANDEURS À LA SAISINE

Mme [P] [H] épouse [I]

née le [Date naissance 1] 1975 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

M. [G] [Q] [I]

né le [Date naissance 2] 1975 à [Localité 3] (Algérie)

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentés par Me Maxime DELESPAUL de la SELEURL MAXIME DELESPAUL – AVOCAT, avocat au barreau de Paris, toque : G0670

DÉFENDEUR À LA SAISINE

Société CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 4]

[Adresse 2]

[Localité 4]

N°SIREN : 487 851 701

agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par Me Isabelle SIMONNEAU de la SELEURL IS AVOCAT, avocat au barreau de Paris, toque : D0578

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 Février 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Mme Valérie CHAMP, présidente de chambre chargée du rapport, et devant Mme Anne Bamberger, conseillère.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme Valérie CHAMP, présidente de chambre

Mme Laurence CHAINTRON, conseillère

Mme Anne BAMBERGER, conseillère

Greffier lors des débats : Mme Yulia TREFILOVA

ARRET :

– contradictoire

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Valérie CHAMP, présidente de chambre et par Mélanie THOMAS, greffière, présente lors de la mise à disposition.
* * * * *

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Suivant offre émise le 18 juin 2007 et acceptée le 2 juillet 2007, la caisse de Crédit mutuel de [Localité 4] (la banque) a consenti à M. et Mme [I] (les emprunteurs) une offre de prêt immobilier comprenant trois crédits, afin de financer la construction d’une maison individuelle. Le deuxième prêt intitulé Modulimmo d’un montant de 257 000 euros au taux contractuel de 4,20 % après une période de différé en capital et en intérêts de deux ans maximum, amortissable par 300 mensualités de 1 443,26 euros, au taux effectif global de 4,495 %, a fait l’objet de deux avenants, le premier intervenu le 14 décembre 2010 a réduit le TEG à 4,35 % et le second signé le 29 août 2013, à 3, 811 %.

Soutenant que plusieurs irrégularités affectaient les prêts n° 1 et n° 2 et les avenants, les emprunteurs ont assigné la banque le 24 juillet 2018 en nullité de la stipulation d’intérêts conventionnels ou subsidiairement en déchéance du droit du prêteur aux intérêts.

Par jugement du 11 mai 2021, le tribunal judiciaire de Créteil a :

– déclaré prescrite l’action des emprunteurs, sauf en ce qui concerne l’action fondée sur les griefs suivants :

’ pour le prêt relais (prêt 01), pour le prêt Modulimmo et l’avenant 01 :

l’éventuelle non-prise en considération du coût de l’assurance décès invalidité obligatoire de M. [Q] [I],

’ pour l’avenant 02 : l’absence d’intégration dans le calcul du taux effectif global du coût d’acquisition des parts sociales de la banque, de l’ assurance obligatoire incendie, et du coût des cotisations aux assurances optionnelles souscrites par Mme [I] facturées à hauteur de 3 913,52 euros ;

– rejeté l’ensemble des demandes des emprunteurs ;

– condamné in solidum les emprunteurs à payer à la banque la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamné in solidum les emprunteurs aux dépens ;

– dit n’y avoir lieu au prononcé de l’exécution provisoire.

Le 2 juillet 2021, les emprunteurs ont interjeté appel du jugement en ce qu’il a : « rejeté

l’ensemble de leurs demandes, les a condamnés in solidum à payer à la banque la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. »

Par un arrêt du 1er février 2023, la cour d’appel de Paris a :

– infirmé partiellement le jugement, en ce qu’il déclare prescrite l’action des emprunteurs sauf en ce qui concerne l’action fondée sur les griefs suivants :

pour le prêt relais (prêt 01), pour le prêt Modulimmo et l’avenant 01 : l’éventuelle non-prise en considération du coût de l’assurance décès invalidité obligatoire d'[Q] [I] ;

Statuant à nouveau dans cette limite,

– déclaré prescrite l’action des emprunteurs afférente au prêt relais (prêt 01), au prêt Modulimmo (prêt 02) et à l’avenant 01 ;

– confirmé toutes les autres dispositions non contraires ;

Y ajoutant,

– a condamné in solidum les emprunteurs à payer à la banque la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ;

– et rejeté toute autre demande plus ample ou contraire.

Statuant sur le pourvoi formé par les emprunteurs à l’encontre de cet arrêt, la première chambre de la Cour de cassation, par arrêt du 12 mars 2025, a cassé l’arrêt rendu le 1er février 2023, mais seulement en ce que, confirmant le jugement, il rejette les demandes des emprunteurs relatives à l’avenant n°2.

La Cour de cassation a en effet considéré sur le second moyen, pris en sa deuxième branche, que :

« Vu l’article 16 du code de procédure civile :

5. Aux termes de ce texte, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

6. Pour rejeter les demandes des emprunteurs, notamment concernant l’avenant n° 2, l’arrêt rappelle, d’abord, que selon l’article L. 313-1 ancien du code de la consommation, pour la détermination du taux effectif global, sont ajoutés aux intérêts les frais de toute nature, déterminables, directs ou indirects, qui sont une condition du prêt. Il constate, ensuite, que lors de la souscription du prêt, l’adhésion de M. [I] à l’assurance de groupe du prêteur a été refusée le 15 février 2007 et relève que la banque a alors renoncé à cette condition d’octroi du prêt pour y substituer l’assurance de groupe souscrite en 2005 en garantie d’un capital distinct au bénéfice d’un autre prêteur, dont la clause bénéficiaire a été modifiée au profit de la banque le 27 février 2008. Il en déduit que seule cette délégation d’assurance vie a finalement été exigée en garantie du prêt n° 2 consenti le 18 juin 2007 et modifié par l’avenant n° 2, de sorte que le taux effectif global ne doit comprendre que le coût de ladite délégation d’assurance, et non le coût des cotisations elles-mêmes. Constatant qu’il n’est ni établi, ni même allégué que le changement du bénéficiaire de l’assurance de groupe souscrite précédemment ait entraîné aucun frais pour M. [I], l’arrêt retient que le grief d’un défaut de prise en compte de tels frais dans le calcul du taux effectif global mentionné dans l’avenant n° 2 manque en fait ce qui justifie le rejet des demandes des emprunteurs.

7. En statuant ainsi, en l’état de conclusions s’opposant sur le point de savoir si la mention relative aux « cotisations assurances décès obligatoire des emprunteurs » intégrait les frais d’assurance supportés par M. [I], la cour d’appel, qui a relevé d’office le moyen tiré de la renonciation de la banque au bénéfice de l’assurance décès de ce dernier et à sa substitution par une délégation d’assurance, sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations sur ce moyen et les conséquences juridiques qu’elle en tirait, a violé le texte susvisé. »

Par déclaration du 6 mai 2025, M. et Mme [I] ont saisi la cour d’appel de renvoi afin d’obtenir l’infirmation du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Créteil le 11 mai 2021, en ce qu’il a rejeté leur demandes relatives à l’avenant n° 2 signé le 29 août 2013 et les a condamnés à payer à la banque la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 23 septembre 2025, M. et Mme [I] demandent à la cour, de :

vu les dispositions des articles 1907 du code civil, L.312-8, L. 313-1 et L.312-33 du code de la consommation et tous autres à suppléer ou compléter.

Sur l’appel principal :

infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

– rejeté l’ensemble de leurs demandes,

– condamné in solidum M. et Mme [I] à payer à la caisse de crédit mutuel la somme de 3000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamné in solidum M. et Mme [I] aux dépens.

Statuant à nouveau,

– prononcer la nullité de la stipulation d’intérêts conventionnels prévue au second avenant signé le 29 août 2013 au prêt Modulimmo n°200377.001-02 de 257 000 euros souscrit en août 2007 ramenant le TEG de ce prêt à 3,8110% ;

– ordonner la substitution de l’intérêt légal applicable en 2013 soit 0,04 % à l’intérêt

conventionnel de 3,8110 % ;

– enjoindre la banque de produire le tableau d’amortissement rectifié avec application du taux d’intérêt légal précité pour l’avenant 2 au Modulimmo n°200377.001-02 et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de l’arrêt à intervenir ;

Subsidiairement,

– prononcer la déchéance du droit de la banque aux intérêts aux taux conventionnels sur l’avenant 2 au modulimmo n° n°200377.001-02 ;

En tout état de cause,

– condamner la banque à leur rembourser la différence entre les intérêts conventionnels et les intérêts au taux légal sur l’avenant 2 au prêt Modulimmo n° n°200377.001-02 ;

– ordonner la capitalisation des intérêts échus depuis plus d’une année ;

– débouter la banque de l’intégralité de ses fins, demandes et conclusions ;

– condamner la banque à leur payer la somme de 6 000 euros par application des dispositions à l’article 700 du cpc ;

– condamner la banque aux frais et dépens.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 29 septembre 2025, la banque demande à la cour, de :

’ vu l’article 122 du code de procédure civile

’ vu l’article L.110-4 du code de commerce

’ vu l’article 1144 du code civil

’ vu l’article L. 341-34 (L.312-33 ancien) du code de la consommation

’ vu l’article R. 314-3 (R.313-1 ancien) du code de la consommation

’ vu l’article 1907 du code civil

’ vu l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 1er février 2023

’ vu l’arrêt de la Cour de cassation du 12 mars 2025

Atitre principal

– confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Créteil du 11 mai 2021 en ce qu’il a jugé que M. et Mme [I] ne rapportent pas la preuve de l’inexactitude du TEG de l’avenant 02 et les débouter de leur demande.

A titre subsidiaire

– juger que la banque a renoncé à la souscription par M. et Mme [I] de l’assurance décès pour y substituer pour le prêt 2 et l’avenant 2, l’assurance vie souscrite par celui-ci auprès D’AXA en 2005,

– juger que M. [I] ne rapporte pas la preuve du montant des frais du changement de bénéficiaire au profit de la banque de l’assurance vie souscrite auprès D’AXA.

– débouter M. et Mme [I] de toutes leurs demandes, fins et conclusions.

A titre très subsidiaire

vu l’article 1907 du code civil

vu l’article L. 312-33 (ancien) (L. 341-34) du code de la consommation

vu le principe général de droit « specialia generalibus derogant »

– juger irrecevable la demande en nullité de la stipulation des intérêts,

– juger que M. et Mme [I] ne rapportent pas la preuve de leur perte de chance d’avoir pu obtenir un prêt à des conditions plus avantageuses que l’avenant 02 octroyé par la banque,

– juger que M. et Mme [I] n’ont subi aucun préjudice de la prétendue fixation erronée des TEG,

– débouter M. et Mme [I] de leur demande.

A titre infiniment subsidiaire

– juger que sur le fondement de l’article L. 341-34 (L. 312-33 ancien) du code de la consommation, M. et Mme [I] ne rapportent pas la preuve de la perte d’une chance d’avoir pu obtenir un prêt à des conditions plus avantageuses que l’avenant 02 octroyé par la banque,

– débouter M. et Mme [I] de toutes leurs demandes, fins et conclusions.

A titre principal, subsidiaire et infiniment subsidiaire

– condamner in solidum M. et Mme [I] à lui payer la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens et des prétentions des parties, il est expressément renvoyé au jugement déféré et aux dernières conclusions écrites déposées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 6 janvier 2026 et l’affaire fixée à l’audience du 9 février 2026.
MOTIFS

Sur l’irrégularité du TEG tirée du coût de l’assurance de l’avenant n° 2

Moyens des parties

Les emprunteurs font valoir, qu’à supposer que le rapport d’expertise produit soit insuffisant ou incomplet, la cour dispose de la faculté de désigner un consultant ou un expert conformément aux dispositions des article 256 et suivants du code de procédure civile.

Ils soutiennent ensuite qu’il est jugé que la prime d’assurance, lorsque la souscription d’un contrat d’assurance sur la vie est imposée par le prêteur comme condition d’octroi du prêt, doit être intégrée dans le calcul du taux effectif global (Civ. 1ère, 20 janvier 2021, pourvoi n° 19-15.489 P) et que rien ne permet de distinguer selon que le contrat d’assurance a été souscrit au moment de l’octroi du prêt ou antérieurement, dès lors que les cotisations qui ont été versées par l’assuré garantissent le risque de décès au bénéfice du prêteur et que celui-ci a subordonné l’octroi du prêt à l’existence d’une telle garantie. Ils ajoutent qu’à supposer que le coût de l’assurance décès obligatoire de M. [I] eût été le même que celui de son épouse, l’erreur de TEG atteignait nécessairement la décimale, ce qui a été souligné par le rapport complémentaire de l’expert sollicité le 19 janvier 2022, afin de répondre aux arguments de la banque, laquelle n’a produit aucune expertise.

Ils concluent à la nullité de la stipulation d’intérêts de ce second avenant et au remboursement par la banque de la différence entre les intérêts précités au taux conventionnel et les intérêts au taux légal, subsidiairement à la déchéance du droit aux intérêts.

La banque rappelle la portée relative des rapports d’expertise privés, les juges du fond devant fonder leurs décisions sur d’autres éléments du débat ou de preuve. Elle soutient que, tant le rapport d’expertise que son complément produits par les appelants, qui ne rapportent pas la preuve du coût des sommes retenues dans les différentes hypothèses, ne permettent pas de matérialiser la prétendue erreur dans le calcul du TEG de l’avenant n°2.

Elle ajoute que lors de la souscription du prêt n°2, l’adhésion de M. [I] à l’assurance de groupe du prêteur a été refusée, qu’elle a alors renoncé à cette condition d’octroi du prêt pour y substituer l’assurance de groupe à laquelle M. [I] avait adhéré en décembre 2005 en garantie d’un autre prêt consenti par le CIC, dont la clause bénéficiaire a été modifiée à son profit le 27 février 2008, que seule cette délégation d’assurance vie a finalement été exigée de M. [I] en garantie du prêt n°2 consenti le 18 juin 2007 et modifié par l’avenant n° 2, de sorte que le taux effectif global ne doit comprendre que le coût de ladite délégation d’assurance. Elle souligne toutefois que, faute d’établir que

le changement du bénéficiaire de l’assurance de groupe souscrite auprès de la compagnie AXA, a entraîné des frais pour M. [I], le grief d’un défaut de prise en compte de tels frais dans le calcul du taux effectif global mentionné dans l’avenant 2 manque en fait. Elle affirme que les appelants ne versent aucun justificatif du montant de ces frais et que le rapport complémentaire procède par voie d’affirmation, sans pièce justificative.

Subsidiairement, elle expose que seule la déchéance des intérêts est encourue, non la nullité de la stipulation d’intérêts, de sorte que leur demande formée à ce titre est irrecevable. Elle avance au fond que les appelants ne rapportent pas la preuve de la perte de chance d’avoir obtenu un prêt à un taux plus avantageux, ni davantage d’avoir subi un préjudice financier.

Très subsidairement, elle fait valoir que si le TEG devait être considéré comme irrégulier, il conviendrait que la sanction soit modulée au réel préjudice subi par les emprunteurs, en ce qu’en application des dispositions de l’article L. 341-34 (L. 312-33 ancien) du code de la consommation la sanction du prêteur n’est qu’une faculté et non une obligation imposée par la loi, de sorte que le juge peut en moduler la proportion.

Réponse de la cour

L’article L. 313-1 du code de la consommation, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n° 2016-301 du 14 mars 2016 et issue de la loi n° 2010-737 du 1er juillet 2010 dispose :

« Dans tous les cas, pour la détermination du taux effectif global du prêt,comme pour celle du taux effectif pris comme référence, sont ajoutés auxintérêts les frais, commissions ou rémunérations de toute nature, directs ou indirects, y compris ceux qui sont payés ou dus à des intermédiaires intervenus de quelque manière que ce soit dans l’octroi du prêt, même si ces frais,commissions ou rémunérations correspondent à des débours réels. »

L’article R. 313-1-0-3 du même code, dans sa rédaction antérieure à celle issue du décret n° 2016-884 du 29 juin 2016, énonce :

« Sont compris dans le taux annuel effectif global du prêt, lorsqu’ils sont nécessaires pour obtenir le crédit ou pour l’obtenir aux conditions annoncées, notamment :

1° Les frais de dossier

2° Les frais payés ou dus à des intermédiaires intervenus de quelque manière que ce soit dans l’octroi du prêt, même si ces frais, commissions ou rémunérations correspondent à des débours réels ;

3° Les coûts d’assurance et de garanties obligatoires ;

4° Les frais d’ouverture et de tenue d’un compte donné, d’utilisation d’un moyen de paiement permettant d’effectuer à la fois des opérations et des prélèvements à partir de ce compte ainsi que les autres frais liés aux opérations de paiement ;

5° Le coût de l’évaluation du bien immobilier, hors frais d’enregistrement liés au transfert de propriété du bien immobilier. »

Il est jugé de manière constante que lorsque la souscription d’un contrat d’assurance sur la vie est imposée par le prêteur comme condition d’octroi du prêt, la prime d’assurance, qui fait partie des frais indirects au sens de l’article L. 313-1 précité, doit être prise en compte pour la détermination du taux effectif global (1re Civ., 20 janvier 2021, pourvoi n° 19-15.849, publié).

Les parties s’opposent sur le point de savoir si la stipulation de l’avenant n° 2 signé en août 2013 ’cotisation assurance décès obligatoire’ intégrait les frais d’assurance supportés par M. [I].

Il résulte des pièces produites, d’une part, que, par lettre du 15 février 2007, soit antérieurement à l’acceptation de l’offre de prêt intervenue en juillet 2007, la banque a informé M. [I] que sa demande d’adhésion au contrat d’assurances collectives des emprunteurs avait été refusée à la suite de l’examen individualisé de son dossier par le médecin conseil et qu’il ne disposait d’aucune garantie au titre de cette demande d’adhésion, qu’alors que l’offre de prêt du 18 juin 2007 stipulait à l’article 10 des conditions particulières que l’adhésion à ce contrat était une condition d’octroi du prêt pour le risque décès et à l’article 6.3 qu’était visée la cotisation assurance décès obligatoire des emprunteurs, le prêt a néanmoins été accordé par la banque et accepté le 2 juillet suivant par les emprunteurs, d’autre part, que postérieurement l’assurance groupe Master Life n° 12605377720 à laquelle M. [I] avait adhéré le 21 décembre 2005 en garantie d’un capital de 149 600 euros consenti par une autre banque, a fait l’objet d’un avenant le 27 février 2008 modifiant la clause bénéficiaire au profit de la banque, de sorte que, faute d’avoir fait de la souscription de ce dernier contrat d’assurance une condition d’octroi du prêt, dès lors qu’il n’existait aucune stipulation expresse en ce sens ni dans le prêt ni dans l’avenant n° 2 ayant modifié celui-ci et que la délégation était postérieure à l’octroi du prêt, l’intégration des primes dans le calcul du TEG de l’avenant n° 2 n’avait pas lieu d’intervenir, seul le coût de cette délégation devant être pris en compte.

Enfin, si les emprunteurs versent aux débats l’adhésion à l’assurance groupe Master Life n° 12605377720 du 21 décembre 2005 mentionnant une cotisation annuelle TTC de 604,44 euros, ainsi que l’avenant modifiant la clause bénéficiaire de ce contrat, ils ne produisent aucun élément justifiant du coût de cette délégation et du fait qu’il a été effectivement supporté, une telle justification ne pouvant résulter du rapport complémentaire du 19 janvier 2022, non étayé par d’autres éléments probants.

Il se déduit de ces constatations et énonciations que les primes d’assurance afférentes à l’assurance groupe Master Life n° 12605377720 du 21 décembre 2005 n’avaient pas à être intégrées dans le calcul du TEG de l’avenant n° 2, de sorte que la preuve du caractère erroné du TEG n’est pas rapportée.

Le jugement sera donc confirmé sur ce point et les demandes formées par les emprunteurs à ce titre seront donc rejetées.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696, alinéa premier, du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Les emprunteurs seront donc condamnés in solidum aux dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Sur ce fondement, M. et Mme [I] seront condamnés in solidum à payer à la caisse de Crédit mutuel de [Localité 4] une somme de 3 000 euros.
PAR CES MOTIFS

Statuant dans les limites de la saisine de la cour, sur renvoi après cassation de la décision de la cour d’appel de Paris du 1er février 2023, par arrêt de la Cour de cassation rendu le 12 mars 2025,

CONFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Créteil du 11 mai 2021 en ce qu’il a débouté M. et Mme [I] de leurs demandes formée au titre de l’avenant n° 2 ;

Y ajoutant,

CONDAMNE in solidum M. et Mme [I] aux entiers dépens d’appel en vertu de l’article 696 du même code ;

CONDAMNE in solidum M. et Mme [I] à payer à la caisse de Crédit mutuel de [Localité 4] une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande.

* * * * *

La greffière La présidente