Congé d’un bail commercial pour invalidité : quelles sont les conditions de validité et les conséquences pour le locataire ?

DE [Localité 1]

Troisième chambre civile et commerciale

ARRET du 1er Avril 2026

N° RG 24/01794 – N° Portalis DBVU-V-B7I-GISN

AG

Arrêt rendu le premier Avril deux mille vingt six

Sur appel d’un jugement du tribunal judiciaire de Clermont Ferrand, décision attaquée en date du 10 octobre 2024, enregistrée sous le n° 23/01510

COMPOSITION DE LA COUR du délibéré :

Mme Annette DUBLED-VACHERON, Présidente de chambre

Madame Anne Céline BERGER, Conseiller

Madame Aurélie GAYTON, Conseiller

En présence de : Mme Valérie SOUILLAT, Greffier, lors de l’appel des causes et du prononcé

ENTRE :

M. [E] [K]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par Me Patrick THEROND-LAPEYRE, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND – et par Me Sophie LACQUIT, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

APPELANT

ET :

S.C.I. [Y]

SCI immatriculée au RCS de Clermont Ferrand sous le numéro 529 010 795

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par Me Barbara GUTTON PERRIN de la SELARL LX RIOM-CLERMONT, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

INTIMEE

DÉBATS :

Après avoir entendu en application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, à l’audience publique du 05 Février 2026, sans opposition de leur part, les avocats des parties, Mme DUBLED-VACHERON et Mme GAYTON, magistrats chargés du rapport, en ont rendu compte à la Cour dans son délibéré. L’affaire est mise en délibéré au 1er Avril 2026.

ARRET :

Prononcé publiquement le 1er Avril 2026, par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Mme Annette DUBLED-VACHERON, Présidente de chambre, et par Mme Valérie SOUILLAT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Par acte notarié du 24 octobre 2017, la SCI [Y] a consenti à M. [E] [K] un bail commercial pour des locaux situés [Adresse 3] à Maringues moyennant un loyer annuel de 6.000 euros hors-taxes, soit 500 euros mensuels. Mme [C] [L], épouse de M. [E] [K], s’est engagée en qualité de caution solidaire.

Par acte de commissaire de justice en date du 1er mars 2022, M. [E] [K] a fait signifier à la SCI [Y] un congé afin de mettre fin à la location à compter du 1er septembre 2022, faisant valoir son invalidité au motif de sa rupture anticipée du bail.

Par courrier du 4 avril 2022, la SCI [Y] a refusé ce congé, estimant que le motif n’était pas valable. Mme [C] [L] étant décédée, sa fille [D] [U], a été informée par la SCI [Y].

Par acte de commissaire de justice en date du 23 août 2022, la SCI [Y] a fait signifier à M. [E] [K] une dénonciation de procès-verbal de saisie attribution. Puis, par acte de commissaire de justice en date du 3 octobre 2022, elle a fait signifier un commandement de payer aux fins de saisie vente, sollicitant la somme de 946,04 euros au titre des loyers et charges impayées.

Le 1er septembre 2022, M. [E] [K] a informé son bailleur par courrier avoir remis les clés dans sa boîte aux lettres.

Par acte du 6 avril 2023, la SCI [Y] a assigné M. [E] [K] et Mme [D] [U] en sa qualité d’héritière de Mme [C] [L], caution, devant le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand.

Par jugement en date du 10 octobre 2024, le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand a condamné M. [E] [K] à payer à la SCI [Y] les sommes de :

– 9800 euros au titre des loyers et provision sur charges,

– 356,34 euros de frais d’huissier-commissaire de justice,

– 102,81 euros au titre du solde des charges pour la période du 30 août 2021

au 31 août 2022,

– 147,69 euros au titre du solde des charges pour la période du 1er septembre 2022 au 30 septembre 2023,

– 936 euros au titre du solde du pour des travaux de réfection de façade et grilles du local commercial,

– 770,40 euros pour les réparations locatives à la suite de la reprise des lieux le 1er octobre 2023,

– 2000 euros au titre des dommages et intérêts,

– 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [E] [K] a également été condamné à payer à Mme [D] [U] la somme de 1.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Par déclaration électronique du 23 novembre 2024, M. [E] [K] a interjeté appel de la décision en portant son appel sur les sommes qu’il a été condamné à payer à la SCI [Y] et sur les dispositions le déboutant de ses demandes.

Par ordonnance en date du 19 juin 2025, la cour d’appel de Riom a rejeté la demande de radiation présentée par la SCI [Y] et l’a condamnée aux dépens.

Par conclusions déposées et notifiées le 7 janvier 2026, M. [E] [K] demande à la cour d’infirmer le jugement rendu le 10 octobre 2024 par le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand en ce qu’il l’a condamné à payer à la SCI [Y] les sommes de :

– 9.800 euros au titre des loyers et provision sur charges,

– 356,34 euros de frais d’huissier-commissaire de justice,

– 102,81 euros au titre du solde des charges pour la période du 30 août 2021 au 31 août 2022,

– 147,69 euros au titre du solde des charges pour la période du 1er septembre 2022 au 30 septembre 2023,

– 936 euros au titre du solde du pour des travaux de réfection de façade et grilles du local commercial,

– 770,40 euros pour les réparations locatives à la suite de la reprise des lieux le 1er octobre 2023,

– 2.000 euros au titre des dommages et intérêts,

– 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,

et en ce qu’il l’a débouté de ses demandes en restitution de la somme de 900 euros.

En conséquence, statuant à nouveau, il demande à la cour de :

– débouter la SCI [Y] de l’intégralité de ses demandes, dires et prétentions,

– ordonner la restitution de la somme de 900 euros, indument versée,

– condamner la SCI [Y] à lui rembourser toute somme qu’il aurait été susceptible de régler avant le prononcé de l’arrêt de la cour au titre de l’exécution provisoire attachée au jugement;

A titre subsidiaire,

– ordonner que toutes sommes résiduelles auxquelles il pourrait être condamné seront dues et payées en deniers ou quittances conformément aux acomptes réglés au titre de l’exécution provisoire ;

En tout état de cause,

– condamner la SCI [Y] à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner la SCI [Y] aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, M. [E] [K] fait valoir que la délivrance du congé à son bailleur est motivée par son état d’invalidité, existant au moment de la délivrance du congé. Il admet avoir été admis en invalidité avant même la signature du bail mais considère que cet argument ne saurait le priver de l’application des dispositions de l’article L.145-4 al. 4 du code de commerce. En tout état de cause, il ajoute que son état de santé s’est dégradé postérieurement à la signature du contrat de bail, et notamment suite au décès de sa compagne quelques semaines avant la délivrance du congé.

Subsidiairement, il conteste des sommes réclamées au titre des travaux de réparation ou de réfection du local suite à son départ ainsi que les travaux de devanture.

Aux termes de ses conclusions déposées et notifiées le 26 août 2025, la SCI [Y] demande à la cour de débouter M. [E] [K] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions et de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions. Elle sollicite qu’il soit également condamné à lui payer la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel, outre les dépens d’appel, en faisant application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de la SELARL LX [Localité 1]-[Localité 4], prise en la personne de Maître [T] [Q].

Au soutien de ses prétentions, elle considère que seules les personnes admises au bénéfice d’une pension d’invalidité durant l’exécution du contrat de bail sont concernées par la dérogation posée au quatrième alinéa de cet article. Elle estime que cette disposition n’a de sens que si le preneur se retrouve, en cours de bail, dans un état lui interdisant la pratique de son commerce du fait d’une modification de son état de santé. Elle rappelle que tel n’est pas le cas en l’espèce, M. [E] [K] démontrant qu’il était déjà en état d’invalidité au moment de la conclusion du bail. Au surplus, elle estime que le motif figurant aux congés, en l’espèce ’l’état de santé du requérant’n’est étayée par aucune pièce.

Sur le fond, elle justifie des sommes sollicitées, tant s’agissant des loyers et charges dûs que des frais.

Il sera renvoyé pour l’exposé complet des demandes et moyens des parties, à leurs dernières conclusions conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 22 janvier 2026.
Motifs

Sur la délivrance du congé

Aux termes de l’article L145-4 du code de commerce, en ses alinéas 1 et 2 ’La durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans.

Toutefois, le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale, au moins six mois à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire (…).’

L’alinéa 4 du même article précise que ’le preneur ayant demandé à bénéficier de ses droits à la retraite du régime social auquel il est affilié ou ayant été admis au bénéfice d’une pension d’invalidité attribuée dans le cadre de ce régime social a la faculté de donner congé dans les formes et délais prévus au deuxième alinéa du présent article. Il en est de même pour ses ayants droit en cas de décès du preneur’.

En l’espèce, M. [E] [K] justifie de la reconnaissance d’un état d’invalidité en versant aux débats une attestation délivrée par l’assurance maladie ainsi que la décision valant ’titre de pension d’invalidité’ avec effet au 1er février 2009.

La SCI [Y] considère qu’il ne peut se prévaloir de l’alinéa 4 de l’article précité, et par conséquent des délais prévus à l’alinéa 2 du même article, dans la mesure où cet état d’invalidité prééxistait à la signature du bail et n’a pas été admis en cours de bail.

Il a été rappelé que l’alinéa 4 de l’article L145-4 du code de commerce permet au preneur de se libérer du bail commercial dans les conditons dérogatoires à l’alinéa premier dans l’hypothèse où il a ’été admis au bénéfice d’une pension d’invalidité attribuée dans le cadre de ce régime social’. Ce texte ne précise nullement que cette reconnaissance doive intervenir en cours de bail. De ce fait, imposer que l’état d’invalidité soit admis postérieurement à la date de conclusion du contrat de bail reviendrait à rajouter au texte une condition qu’il n’édicte pas. En l’état, les dispositions du code de commerce prévoient uniquement que la reconnaissance de l’invalidité existe au moment de la délivrance du congé, ce qui est le cas en l’espèce.

La SCI [Y] était par ailleurs parfaitement informée de la situation d’invilidité de M. [E] [K] et a contracté avec ce dernier en toute connaissance de cause.

Dès lors le congé délivré par M. [E] [K] par acte de commissaire de justice remis au gérant de la SCI [Y] le 1er mars 2022, dans les conditions de l’article L 145-4 alinéas 2 et 4 précités, est valable et a pris effet au 1er septembre 2022. En ces conditions, la décision déférée sera infirmée.

Compte tenu de l’infirmation, la SCI [Y] devra le cas échéant rembourser à M. [E] [K] les sommes réglées en application de l’exécution provisoire attachée au jugement déféré.

Sur les demandes en paiement

Sur les loyers et charges impayés

La SCI [Y] sollicite le paiement des loyers a compter du mois d’août 2022 et jusqu’au mois de septembre 2023 inclus.

Cependant, le congé a pris effet au 1er septembre 2022, de sorte que seule l’échéance du mois d’août 2022 reste due, soit la somme de 700 euros. Il ressort du décompte produit par lebailleur que M. [E] [K] a versé les sommes de 352,18 euros et 390,37 euros les 5 et 15 septembre 2022,et qu’en ces conditions, il s’est acquitté du paiement de ce loyer.

La SCI [Y] sollicite également le paiement d’un solde de charges. S’agissant de la période postérieure à l’effet du congé, elle sera déboutée de sa demande pour les mêmes raisons.

S’agissant de la somme de 102,81 euros réclamée au titre du solde des charges pour la période du 30 août 2021 au 31 août 2022, et contestée par M. [E] [K], elle n’en justifie pas et ne l’étaye par aucun élément. Elle sera dès lors déboutée de cette demande.

Sur les réparations locatives

En application des dispositions de l’article L. 145- 40-1 du code du commerce, lors de la prise de possession des locaux par le locataire en cas de conclusions d’un bail, et lors de la restitution des locaux, un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire ou par un tiers mandaté par. L’état des lieux est joint contrat de location ou, à défaut, conservé par chacune des parties.En l’espèce, la SCI [Y] ne produit pas état des lieux d’entrée. Aucun état des lieux de sortie n’a été réalisé, dans la mesure où il est justifié par M. [E] [K] de l’absence de tout représentant du bailleur lors de cet état des lieux qu’il avait pourtant lui-même ptogrammé au 29 septembre 2023 (procès-verbal de constat dressé par Maître [G] [H], commissaire de justice).

La SCI [Y] soutient qu’au départ de M. [E] [K] elle a dû effectuer des travaux de rénovation consistant en la reprise de peinture du ’mur intérieur boutique à gauche de la porte’, de la ’mise en place d’une plonge’, de la ’dépose de l’enseigne’ et du ’rebouchage des trous de fixation’, ainsi que du remplacement de la boîte aux lettres.

Il lui appartient, en l’absence d’état des lieux d’entrée et de sortie, de démontrer que le locataire est à l’origine des dégradations.

S’agissant de l’enseigne et de la boîte aux lettres, la SCI [Y] ne produit aucun élément. Concernant l’état du mur intérieur et de l’absence de plonge, elle produit uniquement deux photographies, non datées et peu lisibles, insuffisantes à démontrer les dégradations.

Surtout, en l’absence de tout élément permettant d’apprécier l’état des lieux loués avant l’entrée de M. [E] [K], la SCI [Y] ne démontre pas que des réparations locatives lui soient imputables.Dès lors, il convient de la débouter de ses demandes à ce titre.

Sur les travaux de façade

La SCI [Y] soutient qu’en cours de bail,M. [E] [K] a commandé des travaux de réfection des façades et des grilles auprès de l’entreprise ’L’atelier de [A]’pour un montant total de 1.836 euros mais qu’il a versé qu’un acompte de 900 euros. Elle sollicite dès lors le paiement du solde soit 936 euros.

M. [E] [K] s’oppose à cette demande, en indiquant que les travaux qu’il a commandés n’ont jamais été effectués et qu’aucune facture du solde n’a été émise, de sorte qu’au contraire, il demande le remboursement de son acompte.

Aucune des parties ne produit le devis ou la facture établis par ’l’atelier de [A]’. Les parties ne démontrent pas plus avoir procédé à un quelconque paiement à ce titre.

La SCI [Y] fournit deux devis, l’un émanant de l’atelier du paysage, l’autre de la SAS JD sol et mur relatif à la rénovation de la façade et au traitement des grilles mais elle ne démontre pas avoir réglé le solde des travaux auprès de ’L’atelier de [A]’, ni qu’il serait nécessaire de faire reprendre ou terminer ces travaux.

Dès lors, la SCI [Y] sera déboutée de ses demandes en paiement à ce titre.

M. [E] [K] sera également débouté de sa demande en remboursement de l’acompte versé, en ce qu’il ne saurait être mis à la charge de la SCI [Y].

Sur les remboursements de frais

Le congé délivré par M. [E] [K] étant déclaré recevable, la SCI [Y] sera déboutée de ses demandes en remboursements des frais de justice exposés pour recouvrer les sommes réclamées pour des loyers et charges postérieurs à l’effet du congé.

Sur les dommages et intérêts

M. [E] [K] a été condamné en première instance à verser à la SCI [Y] la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts, la juridiction ayant considéré que la SCI [Y] avait subi un préjudice du fait de l’inexécution par le locataire de ses obligations contractuelles, et notamment du non-paiement des loyers.

Dans la mesure où la SCI [Y] a été déboutée de l’ensemble de ses demandes en paiement, la décision sera infirmée et sa demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SCI [Y], qui succombe en toutes ses prétentions, sera condamnée au paiement des dépens de première instance et d’appel.

En application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais irrépétibles et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il apparaît inéquitable de laisser à la charge de M. [E] [K] les sommes qu’il a engagées dans le cadre de la présente procédure et non comprise dans les dépens.

En ces conditions, la SCI [Y] sera condamnée à lui payer la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Par ces motifs,

La cour, après en avoir délibéré, statuant dans les limites de l’appel, publiquement, par arrêt contradictoire, mis à la disposition des parties au greffe de la juridiction ;

Infirme la décision rendue le 10 octobre 2024 par le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand toutes ses dispositions déférées à la cour ;

Statuant à nouveau,

Constate la validité du congé délivré par M. [E] [K] le 1er mars 2022 concernant les locaux commerciaux appartenant à la SCI [Y] et situés [Adresse 4] avec effet au 1er septembre 2022 ;

Déboute la SCI [Y] de l’ensemble de ses demandes ;

Déboute M. [E] [K] de sa demande en restitution de la somme de 900 euros ;

Condamne la SCI [Y] à payer à M. [E] [K] la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne la SCI [Y] aux entiers dépens ;

Le greffier La présidente