Indemnités d’occupation : comment le bailleur peut-il récupérer les loyers dus après la résiliation du contrat ? – Cour d’appel de Paris, 31 mars 2026, RG n° 23/19194

Décision analysée : Cour d’appel de Paris, 31 mars 2026, RG n° 23/19194
Thématiques : Baux d’habitation / Logement — Indemnités d’occupation

📘 L’essentiel

La cour a infirmé le jugement de première instance sur les indemnités d’occupation, fixées au montant du loyer contractuel, dues depuis la résiliation du bail jusqu’à la restitution des lieux. Le total s’élève à 11 151,73 euros, plus 183,20 euros de taxes, avec un solde de 878,01 euros après déductions. Concernant les dégradations locatives, l’indemnisation a été limitée au dépôt de garantie. La demande de délais de paiement du sous-locataire a été rejetée, et les dépens d’appel ont été mis à la charge des intimés..

Source : Cour d’appel de Paris, 31 mars 2026, RG n° 23/19194

🧾 Résumé de l’affaire

🏛️ Source : Cour d’appel de Paris, 31 mars 2026, RG n° 23/19194

Le litige concerne un contrat de location d’un studio entre un propriétaire et la société BRM-LOG, qui a sous-loué le bien à un salarié sous curatelle. Le contrat initial a été signé le 23 décembre 2016, et la sous-location a débuté le 2 janvier 2017. Le salarié, sous curatelle renforcée depuis 2010, a vu son curateur changé en 2022. En juin 2020, le propriétaire a délivré un congé à la société BRM-LOG et au salarié, qui ont restitué le studio en août 2022.

Un jugement rendu en mars 2023 a débouté le propriétaire de sa demande de paiement d’indemnités d’occupation jusqu’à la restitution des lieux, mais lui a permis de conserver le dépôt de garantie pour compenser des dégradations constatées. La société BRM-LOG et le salarié ont été condamnés à verser une indemnité de procédure au propriétaire, tandis que d’autres demandes ont été rejetées.

Le propriétaire a interjeté appel de ce jugement, demandant une révision des indemnités d’occupation et des réparations locatives. Il a réclamé un montant total de 5 175,11 euros, ainsi qu’une indemnité de procédure de 2 000 euros. De son côté, la société BRM-LOG a demandé la confirmation du jugement concernant les indemnités d’occupation, tout en sollicitant des déductions pour des paiements antérieurs effectués au propriétaire.

Le salarié, assisté de son curateur, a également demandé la confirmation du jugement initial et a sollicité des délais de paiement. L’ordonnance de clôture a été datée d’octobre 2025, et la cour a renvoyé aux décisions et conclusions pour un exposé détaillé des arguments des parties.

Finalement, la cour a infirmé le jugement en ce qui concerne les indemnités d’occupation, condamnant la société BRM-LOG et le salarié à verser au propriétaire un montant de 878,01 euros, tout en rejetant d’autres demandes et en condamnant les intimés aux dépens d’appel.

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💡 Questions / réponses juridiques

Quelle est la nature de l’indemnité d’occupation selon le code civil ?

L’indemnité d’occupation est de nature mixte, à la fois compensatoire et indemnitaire. Elle doit être fixée au montant du loyer contractuel qui aurait été dû si le contrat de bail s’était poursuivi, ainsi qu’aux provisions pour charges, et ce jusqu’à la libération effective et complète des lieux.

Quels articles du code civil régissent les obligations du locataire en matière d’indemnité d’occupation ?

Les articles 1728 et 1719 du code civil régissent les obligations du locataire. L’article 1728 stipule que le locataire est tenu de payer le loyer convenu, tandis que l’article 1719 précise que le locataire doit user de la chose louée en bon père de famille et la restituer dans l’état où il l’a reçue, sauf l’usure résultant de l’usage normal.

Quelles sont les conditions pour la fixation des indemnités d’occupation ?

Les indemnités d’occupation doivent être dues à compter de la résiliation du bail jusqu’à la restitution des lieux. Dans le cas présent, elles sont dues pendant 20 mois, de la résiliation du bail au 1er janvier 2021 jusqu’à la restitution des lieux le 29 août 2022.

Quels critères sont utilisés pour évaluer les dégradations locatives ?

Pour évaluer les dégradations locatives, la juridiction se base sur l’état des lieux d’entrée et de sortie, ainsi que sur un chiffrage des travaux de remise en état. La comparaison des états des lieux permet de déterminer si les dégradations sont imputables au locataire et si les réparations demandées sont justifiées.

Quelle est la portée de l’article 1343-5 du code civil concernant les délais de paiement ?

L’article 1343-5 du code civil permet au juge d’accorder des délais de paiement. Toutefois, dans le cas présent, le débiteur n’a pas justifié de paiements postérieurs à une certaine date, ce qui a conduit à rejeter sa demande de délais de paiement.

Quel est le fondement juridique de l’appel en garantie ?

La société défenderesse est fondée à demander à son co-débiteur de la relever et garantir des condamnations prononcées contre elle. Cela repose sur le principe de solidarité entre débiteurs, qui permet à un débiteur d’exiger d’un autre débiteur solidaire qu’il prenne en charge la condamnation.

Quels sont les critères pour l’application de l’article 700 du code de procédure civile ?

L’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner une partie aux dépens, en tenant compte des circonstances de l’affaire et de la situation des parties. Dans le jugement, il a été appliqué de manière équitable, en tenant compte des demandes et des moyens des parties.

🔎 Références

Décision : Cour d’appel de Paris, 31 mars 2026, RG n° 23/19194
Thématiques : Baux d’habitation / Logement — Indemnités d’occupation
Texte intégral : Cour d’appel de Paris, 31 mars 2026, RG n° 23/19194