La cour a infirmé le jugement de première instance concernant les indemnités d’occupation dues après la résiliation du bail, fixant le montant total à 11 151,73 euros, plus taxes. Les dégradations locatives ont été indemnisées uniquement par le biais du dépôt de garantie, et la demande de délais de paiement a été rejetée.
L’essentiel
Contexte de l’affaire
Un jugement rendu en mars 2023 a débouté le propriétaire de sa demande de paiement d’indemnités d’occupation jusqu’à la restitution des lieux, mais lui a permis de conserver le dépôt de garantie pour compenser des dégradations constatées. La société BRM-LOG et le salarié ont été condamnés à verser une indemnité de procédure au propriétaire, tandis que d’autres demandes ont été rejetées.
Le propriétaire a interjeté appel de ce jugement, demandant une révision des indemnités d’occupation et des réparations locatives. Il a réclamé un montant total de 5 175,11 euros, ainsi qu’une indemnité de procédure de 2 000 euros. De son côté, la société BRM-LOG a demandé la confirmation du jugement concernant les indemnités d’occupation, tout en sollicitant des déductions pour des paiements antérieurs effectués au propriétaire.
Le salarié, assisté de son curateur, a également demandé la confirmation du jugement initial et a sollicité des délais de paiement. L’ordonnance de clôture a été datée d’octobre 2025, et la cour a renvoyé aux décisions et conclusions pour un exposé détaillé des arguments des parties.
Finalement, la cour a infirmé le jugement en ce qui concerne les indemnités d’occupation, condamnant la société BRM-LOG et le salarié à verser au propriétaire un montant de 878,01 euros, tout en rejetant d’autres demandes et en condamnant les intimés aux dépens d’appel.
Question juridique
Règle de droit & textes applicables
- Application des articles 1728 et 1719 du code civil pour déterminer le montant des indemnités d’occupation.
- Calcul des indemnités d’occupation sur la base du loyer contractuel et des charges jusqu’à la restitution des lieux.
- Examen des états des lieux d’entrée et de sortie pour évaluer les dégradations locatives.
- Prise en compte de l’indemnité d’assurance perçue pour les dégradations causées par un sinistre.
- Justification des demandes de délais de paiement par des preuves de paiements effectués.
- Application de l’article 696 du code de procédure civile pour les dépens d’appel.
- Évaluation équitable des demandes accessoires selon l’article 700 du code de procédure civile.
Réflexe
Concernant les dégradations locatives, la cour a confirmé la décision du premier juge qui avait limité l’indemnisation au montant du dépôt de garantie, déduction faite de l’indemnité d’assurance perçue. Les demandes de remplacement d’équipements et de travaux de remise en état n’ont pas été retenues, la comparaison des états des lieux ne justifiant pas ces remplacements.
La demande de délais de paiement formulée par le sous-locataire a été rejetée, celui-ci n’ayant pas justifié de paiements postérieurs à une date précise. La société de location a été autorisée à demander à son sous-locataire de la relever et garantir des condamnations prononcées contre elle. Les dépens d’appel ont été mis à la charge des intimés, et une indemnité de procédure a été accordée à la société de location.
Preuves retenues (ce qui a fait pencher la décision)
- État des lieux d’entrée du 2 janvier 2017
- État des lieux de sortie du 29 août 2022
- Chiffrage des travaux de remise en état par la société Constatimmo
- Indemnité d’assurance pour l’incendie survenu le 14 avril 2022
- Pièces justificatives des versements effectués par les intimés
- Reddition de charges et régularisation produites
Conséquences pratiques
Cette décision de la cour a des conséquences significatives pour chaque partie impliquée dans l’affaire. Le demandeur obtient une compensation financière, tandis que le défendeur et la société de location doivent faire face à des obligations financières et juridiques.
- Le demandeur reçoit un solde d’indemnités d’occupation de 878,01 euros.
- Le défendeur et la société de location sont condamnés aux dépens d’appel, augmentant leurs coûts juridiques.
- La société de location doit garantir le défendeur contre les condamnations, ce qui peut affecter sa trésorerie.
- Le sous-locataire n’a pas obtenu de délais de paiement, ce qui pourrait entraîner des complications financières pour lui.
- Les demandes de dédommagement pour dégradations locatives ont été rejetées, limitant les recours du défendeur.
Checklist
Enseignements de cette décision
- Vérifier le montant des indemnités d’occupation dues.
- Rassembler les états des lieux d’entrée et de sortie.
- Préparer les pièces justificatives des versements effectués.
- Évaluer les dégradations locatives avec des devis.
- Consulter un avocat pour contester les décisions si nécessaire.
À éviter
- Ignorer les délais de paiement imposés par la cour.
- Omettre de fournir des preuves de paiements effectués.
- Ne pas respecter les obligations de garantie envers le défendeur.
- Faire des demandes de dédommagement non justifiées.
- Attendre la dernière minute pour contester les décisions.
FAQ / Q-R juridiques
Quelle est la nature de l’indemnité d’occupation selon le code civil ?
L’indemnité d’occupation est de nature mixte, à la fois compensatoire et indemnitaire. Elle doit être fixée au montant du loyer contractuel qui aurait été dû si le contrat de bail s’était poursuivi, ainsi qu’aux provisions pour charges, et ce jusqu’à la libération effective et complète des lieux.
Quels articles du code civil régissent les obligations du locataire en matière d’indemnité d’occupation ?
Les articles 1728 et 1719 du code civil régissent les obligations du locataire. L’article 1728 stipule que le locataire est tenu de payer le loyer convenu, tandis que l’article 1719 précise que le locataire doit user de la chose louée en bon père de famille et la restituer dans l’état où il l’a reçue, sauf l’usure résultant de l’usage normal.
Quelles sont les conditions pour la fixation des indemnités d’occupation ?
Les indemnités d’occupation doivent être dues à compter de la résiliation du bail jusqu’à la restitution des lieux. Dans le cas présent, elles sont dues pendant 20 mois, de la résiliation du bail au 1er janvier 2021 jusqu’à la restitution des lieux le 29 août 2022.
Quels critères sont utilisés pour évaluer les dégradations locatives ?
Pour évaluer les dégradations locatives, la juridiction se base sur l’état des lieux d’entrée et de sortie, ainsi que sur un chiffrage des travaux de remise en état. La comparaison des états des lieux permet de déterminer si les dégradations sont imputables au locataire et si les réparations demandées sont justifiées.
Quelle est la portée de l’article 1343-5 du code civil concernant les délais de paiement ?
L’article 1343-5 du code civil permet au juge d’accorder des délais de paiement. Toutefois, dans le cas présent, le débiteur n’a pas justifié de paiements postérieurs à une certaine date, ce qui a conduit à rejeter sa demande de délais de paiement.
Quel est le fondement juridique de l’appel en garantie ?
La société défenderesse est fondée à demander à son co-débiteur de la relever et garantir des condamnations prononcées contre elle. Cela repose sur le principe de solidarité entre débiteurs, qui permet à un débiteur d’exiger d’un autre débiteur solidaire qu’il prenne en charge la condamnation.
Quels sont les critères pour l’application de l’article 700 du code de procédure civile ?
L’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner une partie aux dépens, en tenant compte des circonstances de l’affaire et de la situation des parties. Dans le jugement, il a été appliqué de manière équitable, en tenant compte des demandes et des moyens des parties.
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délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D’APPEL DE PARIS
Pôle 4 – Chambre 4
ARRET DU 31 MARS 2026
(n° , 5 pages)
Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/19194 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CITI2
Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 Mars 2023 v-Tribunal de proximité de LAGNY-SUR-MARNE – RG n° 11-21-1964
APPELANTS
Monsieur [A] [D] [G] [T] [R]
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représenté par Me Denis RINGUET, avocat au barreau de PARIS, toque : E0080
INTIMES
Monsieur [X] [E]
[Adresse 2]
[Localité 2]
Représenté par Me Sylvie BONAMI de la SELEURL Cabinet Sylvie BONAMI, avocat au barreau de PARIS, toque : D1581
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-75056-2024004292 du 30/05/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 3])
Monsieur [I] [Z] Mandataire à la Protection des Majeurs.
Curateur de Monsieur [X] [E], désigné par ordonnance du Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal de Proximité de Lagny sur Marne en date du 18 février 2022.
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représenté par Me Sylvie BONAMI de la SELEURL Cabinet Sylvie BONAMI, avocat au barreau de PARIS, toque : D1581
S.A.R.L. BRM LOG
[Adresse 4]
[Localité 5]
Représentée par Me Sandra OHANA de l’AARPI OHANA ZERHAT, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050
Ayant pour avocat plaidant Me Marie TOMI, avocat au barreau de PARIS, toque JO83
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 Novembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Mme Agnès BODARD-HERMANT, Présidente à la chambre, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
– Madame Roselyne GAUTIER, présidente de chambre,
– Mme Agnès BODART-HERMANT , présidente à la chambre,
– Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller
Greffier, lors des débats : Monsieur Edouard LAMBRY
ARRET :
– Contradictoire
– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.
– signé par Roselyne GAUTIER, présidente de chambre et par Alexandre DARJ Greffier, présent lors de la mise à disposition.
***
Par contrat du 23 décembre 2016, M. [R] a donné en location soumis au code civil un studio situé [Adresse 5] à [Localité 6] à la société BRM-LOG, exerçant une activité d’insertion professionnelle des travailleurs handicapés, qui l’a sous-loué suivant contrat du 2 janvier 2017 à M. [X] [E], son salarié depuis le 1er septembre 2016.
M. [X] [E] est placé sous le régime de la curatelle renforcée depuis un jugement du juge
des tutelles du tribunal d’instance de LAGNY-SUR-MARNE du 21 mai 2010 désignant l’UDAF à cette fin, remplacée par M. [I] [Z] suivant ordonnance du juge des tutelles de ce tribunal du 18 février 2022.
Par acte d’huissier du 22 juin 2020, M. [R] a fait délivrer un congé prenant effet au 1er janvier 2021 à la S.A.R.L BRM-LOG ainsi qu’à M. [X] [E] et son curateur, qui ont restitué les mieux le 29 août 2022.
Par jugement du 20 mars 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux :
– a débouté M. [R] de sa demande en paiement au titre des indemnités d’occupation dues jusqu’à la libération définitive des lieux le 29 août 2022, lesquelles ont été soldées en cours de procédure ;
– l’a autorisé à conserver le dépôt de garantie d’un montant de 470,00 euros pour compenser les dégradations locatives constatées au départ des lieux du sous- locataire ;
– a condamné in solidum la société BRM-LOG et M. [X] [E] à payer à M. [R] une indemnité de procédure de 1.000 euros et aux dépens ;
– a rejeté les demandes des parties pour le surplus.
M. [R] est appelant de ce jugement suivant déclaration du 30 novembre 2023 et par conclusions transmises par RPVA le 16 juillet 2024, il demande à la cour de l’infirmer en ce qu’il a rejeté ses demandes en paiement d’indemnités d’occupation et limité le montant des réparations locatives à celui du dépôt de garantie et, statuant à nouveau, condamner in solidum la société BRM-LOG et M. [X] [E] à lui payer:
– la somme de 5 175,11 euros au titre de solde de tout compte
– une indemnité de procédure de 2 000 euros
– les dépens d’appel.
La société BRM-LOG, par conclusions transmises par RPVA le 21 mai 2024, demande à la cour de :
– confirmer le jugement entrepris du chef des indemnités d’occupation, subsidiairement de les fixer à 7 754,90 euros, plus subsidiairement 9 718,14 euros ;
– infirmer le jugement entrepris pour le surplus ;
– déduire des sommes éventuellement dues celles versées à M. [R] pour un total de 8 416,92 euros et les provisions pour charges non justifiées soit 2 240 euros ;
– rejeter les demandes de M. [R] ;
– condamner M. [X] [E] à le relever et garantir de toute condamnation prononcées contre elle au profit de M. [R] ;
– condamner M. [R] à lui payer une indemnité de procédure de 3 000 euros ;
– condamner in solidum M. [R] et M. [X] [E] aux dépens.
M. [X] [E], assisté de son curateur M. [I] [Z], mandataire à la protection des majeurs, par conclusions transmises par RPVA le 29 août 2024, demande à la cour de :
– confirmer le jugement entrepris,
– subsidiairement lui accorder des délais de paiement,
– plus subsidiairement de dire que les sommes éventuellement dues par M. [R] à la société BRM-LOG lui seront reversées ainsi qu’à son curateur es qualité
– condamner in solidum M. [R] et la société BRM-LOG aux dépens dont distraction.
L’ordonnance de clôture est datée du 14 octobre 2025.
Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie à la décision entreprise et aux conclusions visées pour un exposé détaillé du litige et des moyens des parties.
MOTIVATION
Sur les indemnités d’occupation
Vu les articles 1728 et 1719 du code civil,
La nature indemnitaire et compensatoire de l’indemnité d’occupation, de nature mixte compensatoire et indemnitaire, conduit à la fixer au montant du loyer contractuel qui aurait été dû si le contrat de bail s’était poursuivi, outre les provisions pour charges, et ce jusqu’à libération effective et complète des lieux.
En l’espèce, elles sont dues à compter de la résiliation du bail, le 1er janvier 2021, jusqu’à restitution des lieux, le 29 août 2022 soit pendant 20 mois et non 14, comme retenu par erreur par le premier juge, pour un total de 11 151,73 euros.
S’y ajoute les TOM 2020-2022 pour 183,20 euros (pièces appelant 17-19).
Il convient d’en déduire le montant des versements effectués par les intimés, soit 8 416,92 euros (pièce 4 BRM-LOG).
Enfin, les provisions pour charges non justifiées pour les années 2020/21- 2021/22-2022/23 ne sont pas exigibles, en l’état des rédditions de charges et régularisation produites (pièces appelant 10-12), faute de toute indication de la quote-part répétible auprès du locataire soit 2 040 euros (70 euros X32 mois). La demande des intimés tendant à leur remboursement est donc justifiée, sans qu’il y ait lieu en conséquence de leur créditer la somme de 318,95 euros correspondant à la régularisation 2021/22 qui ne comprend pas non plus cette quote-part leur revenant.
Il est donc dû à l’appelant un solde de dette de loyers et d’indemnités d’occupation et charges de 878,01 euros.
Sur les dégradations locatives
L’appelant produit l’état des lieux d’entrée le 2 janvier 2017 et l’état des lieux de sortie le 29 août 2022, ainsi qu’un chiffrage des travaux de remise en état de la société Constatimmo qu’il a mandaté pour ce dernier (ses pièces 20, 6 et 7).
Il reconnaît avoir perçu en cours de procédure une indemnité d’assurance pour l’incendie survenu dans les lieux loués le 14 avril 2022, pour la somme de 1711,33 euros dont il a accepté l’évaluation (sa pièce 9).
Il demande le remplacement de la BAL dont rien n’indique qu’il incombe aux intimés.
Il demande en outre le remplacement du carrelage de la salle de bains, du bac à douche et de la douchette et du sèche-serviette (pièce 2). Toutefois, la comparaison des états des lieux ne permet pas de conclure à la nécessité de ces remplacements, quand bien même le logement a été donné à bail à l’état neuf, dès lors que loué cinq ans il ne saurait devoir être restitué dans cet état et que l’état des lieux de sortie mentionne pour l’essentiel des tâches et de la saleté, qui peuvent d’ailleurs résulter du sinistre susvisé.
Le jugement entrepris qui a limité l’indemnisation des dégradations locatives au montant du dépôt de garantie, déduction faite de l’indemnité d’assurance précitée, au vu du chiffrage précité sera donc confirmé de ce chef, comme le demande les intimés.
Sur la demande de délais de paiement
Vu l’article 1343-5 du code civil,
M. [X] [E], bénéficiaire de l’AAH et son curateur, es qualité, ne justifient d’aucun paiement postérieur au 19 décembre 2022. Ils ont donc bénéficié, de fait, des délais de deux ans demandés.
Cette demande est donc rejetée.
Sur l’appel en garantie
La société BRM-LOG est fondée à demander à M. [X] [E] de le relever et garantir des condamnations prononcées contre elle par le présent arrêt.
Sur les demandes accessoires
Le jugement entrepris a fait une exacte application de l’article 696 du code de procédure civile et une application équitable de l’article 700 de ce code.
Au regard du sens de l’arrêt , les intimés seront condamnés aux dépens d’appel
PAR CES MOTIFS
La cour,
Infirme le jugement entrepris, mais seulement du chef des indemnités d’occupation;
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Condamne in solidum M. [X] [E] ,et la société BRM-LOG à payer à M. [R] la somme de 878,01 euros à titre de solde d’indemnités d’occupation et charges ;
Condamne M. [X] [E] à relever et garantir la société BRM-LOG des condamnations prononcées contre elle par le présent arrêt ;
Condamne in solidum M. [X] [E] et, la société BRM-LOG aux dépens d’appel.
Condamne la société BRM-LOG à payer à M. [R] une indemnité de procédure de 1 000 euros et rejette toute autre demande.
Le greffier, La présidente,
🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro rédigé à partir de cette décision de justice Cour d’appel de Paris, 31 mars 2026, RG n° 23/19194 — Thématiques associées : Baux d’habitation / Logement — Indemnités d’occupation — Paternité des données brutes : Ministère de la justice / Cour de cassation — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 13 avril 2026.
Droit de la location d'habitation
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